1、行 业 研 究 Page 1请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧房地产行业首席分析师：方焱注册会计师，注册房地 产估价师，建筑工程师，12 年房地产开发管理经验，6 年证券研究 经验,曾获首届(03 年) 新财富房地产行业最佳分析师。电话：0755-82130833Email：fangyanguosen 房地产行业分析师：陈林电话：0755-82130833-1843Email：-40%240%6SNJ-05MJ-05GUOSEN基 础 化 工 上 证 指 数/1近一年收益率比较-20%0%20%40%60%80%100%Sep-05 Dec-05 Mar-06 Jun-0
2、6 Sep-06 300 GX 资料来源：国信证券经济研究所相 关 研 究 报 告 ：销售量回升 地产股投资价值渐显 05/10/19估值偏低，维持“招万金”的投资评级05/11/10留意地产股战略性投资机会 05/11/19地产股：刚刚启动未来将演绎辉煌 05/12/28地产股：调整过后是辉煌 05/01/23掘金“四小 龙” 06/04/03房价看涨，关注京津地 产股 06/04/17调控逼高房地产集中度， “招万金”及“四小 龙” 仍是投资首选 06/04/28加息给新资金介入地产股机会 06/04/28新旧“国六条”风暴之后市 场需经历政策消化期06/06/07地产股：调整孕育下一辉煌
3、 06/07/10调控“风暴 ”难掩地产 股长期投资价值，3 季度重点关注京津地产股 06/07/24成交量下降是对调控的正常反应，目前地产股已基本反应政策利空 06/08/28行业动态跟踪报告房地产行业 房地产行业 10 月月评 谨慎推荐（维持评级） 行业月度回顾调控效果初显,地产股长期价值明显 固定投资回落态势仍需巩固，新开工 项目增幅下降明显06 年前三季度，全社会固定资产投资为 71942 亿元，同比增长 27.3%；其中，城镇固定资产投资 61880 亿元，增长 28.2%；房地产开发投资 12902 亿元，增 长24.3%，增速较 1-8 月微升 0.3 个百分点，投资回落的态势仍
4、需巩固。1-9 月新开工项目计划总投资 4.86 万亿元，增幅比上半年下降了 14.7 个百分点。 调控效果初显，商品房价格涨势趋缓9 月 “国房景气指数 ”为 103.14，比 8 月回落 0.17 点；全国 70 个城市房屋销售价格同比上涨 5.3%，涨幅比上月低 0.2 个百分点，环比上涨 0.4%。9 月上海住宅成交量回升 11.1%，成交价上涨 4%，中心区成交价轻微下跌， 北京销售量继续放缓，环比下降 3.5%，房价 涨势也回落 1.4 个百分点；深圳成交量大跌 35%，但结构性矛盾依然推动房价继续高走，3 季度均价比 2 季度上涨 2.42%，比去年同期上涨 10.13%；广州新
5、建商品住房均价比 8 月下跌 6%，创年内最大跌幅纪录，成交量也连续 3 个月徘徊在低位；天津房地产开发投资增速有序回落，楼市总体无大波动。 各地住宅供应调控细则昭示保持房价稳定将是各级政府的长期任务9 月底各大城市公布了未来五年土地及住宅供应计划， 计划均紧扣前期中央政策，增加了中低价位商品房和经济适用房的供给计划。 “双限房”的推广，将在结构上抑制房价上涨，促 进有效需求， 同 时对地产企业在成本控制方面提出更高要求 。 地产股短期估值合理，长期投资价值明显地产股经过前期的持续快速上涨之后，短期估值基本合理。但 长期来看，投资价值明显，我们维持 对行业“谨慎推荐”的评级，维持对“招万金”
6、和“四小 龙” 等股票“推荐 ”的投 资评级 。“招 万 金 ”、”四 小 龙 ”、“一 黑 一 白 ”等 重 点 地 产 股 盈 利 预 测 及 投 资 评 级EPS P/E证券简称 06/10/27收盘价 06E 07E 06E 07E PB PB*本期评级上期评级万科 A 8.20 0.45 0.63 18.4 13.2 3.73 1.21 推荐 推荐招商地产 17.82 0.87 1.04 20.3 17.1 2.91 1.05 推荐 推荐华侨城 A 16.44 0.60 0.90 27.7 18.5 7.02 1.19 推荐 推荐保利地产 28.20 1.20 1.70 23.4 1
7、6.6 4.18 1.01 推荐 推荐金融街 10.10 0.66 0.88 16.0 11.9 3.20 1.05 推荐 推荐金地集团 10.24 0.65 0.92 15.7 11.1 2.49 0.86 推荐 推荐华发股份 9.85 0.59 0.99 17.1 10.1 2.67 0.79 推荐 推荐栖霞建设 8.41 0.58 0.77 14.6 10.9 2.54 1.22 推荐 推荐阳光股份 6.20 0.54 0.71 11.2 8.5 2.51 0.68 推荐 推荐亿城股份 7.04 0.46 1.04 14.6 6.5 2.89 0.56 推荐 推荐ST 环球 4.98 0
8、.25 0.52 19.6 9.5 4.96 0.82 谨慎推荐 谨慎推荐福星科技 10.40 0.95 1.35 11.0 7.7 1.94 0.83 推荐 首次评级数据来源：国信证券经济研究所 注：PB*按调整后 NAV 计算，PB 按 06 三季 BVPS 计算2006 年 10 月 30日请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Page 2行 业 总 体 运 行 情 况固 定 资 产 投 资 回 落 态 势 仍 需 巩 固 ，新 开 工 项 目 增 幅 下 降 明 显2006 年 前 三 季 度 ，全 社 会 固 定 资 产 投 资 为 71942 亿 元 ，同 比 增
9、 长 27.3%；其 中 ，城 镇 固 定 资 产 投 资 61880 亿 元 ，增 长 28.2%；9 月 份 单 月 增 长 23.6%，较8 月 份 提 高 2.1 个 百 分 点 ，表 明 投 资 回 落 的 态 势 仍 需 巩 固 。前 3 季 度 房 地 产 开 发投 资 12902 亿 元 ，增 长 24.3%，较 1-8 月 增 速 微 升 0.3 个 百 分 点 ；其 中 商 品 住 宅投 资 同 比 增 长 29.5%，增 幅 同 比 加 快 8 个 百 分 点 ，商 品 住 宅 投 资 仍 是 推 动 房 地 产开 发 投 资 持 续 增 长 的 主 要 原 因 。房 地
10、 产 开 发 投 资 占 固 定 资 产 投 资 的 比 重 为 20.9%，今 年 以 来 变 化 不 大 。从 施 工 和 新 开 工 项 目 情 况 看 ，截 至 9 月 底 ，城 镇 50 万 元 以 上 施 工 项 目 累 计23.12 万 个 ，同 比 增 加 3.46 万 个 ；施 工 项 目 计 划 总 投 资 18.82 万 亿 元 ，同 比 增 长23.6%；新 开 工 项 目 15.20 万 个 ，同 比 增 加 2.05 万 个 ；新 开 工 项 目 计 划 总 投 资4.86 万 亿 元 ，同 比 增 长 7.5%，但 增 幅 比 上 半 年 下 降 了 14.7 个
11、 百 分 点 ，8 月 份 开始 ，中 央 要 求 各 地 对 新 开 工 项 目 进 行 全 面 清 理 初 见 成 效 。截 至 9 月 底 ，全 国 房 地 产 开 发 企 业 累 计 完 成 房 屋 施 工 面 积 16.33 亿 平 方 米 ，同 比 增 长 18.9%；全 国 房 地 产 企 业 完 成 土 地 开 发 面 积 16342 万 平 方 米 ，增 长 34%；商 品 房 空 置 面 积 为 1.21 亿 平 方 米 ，同 比 增 长 11.7%。其 中 ，空 置 商 品 住 宅 6591 万平 方 米 ，增 长 9.7%，比 8 月 末 的 6644 万 平 方 米
12、下 降 53 万 平 方 米 。国 房 景 气 指 数 再 度 下 跌 ，商 品 房 价 格 涨 幅 继 续 放 缓9 月 份 ，“国 房 景 气 指 数 ”为 103.14，比 8 月 份 回 落 0.17 点 ，同 比 上 升 1.72点 。在 分 类 指 数 中 ，房 地 产 开 发 投 资 分 类 指 数 、土 地 开 发 面 积 分 类 指 数 、商 品 房 空置 面 积 分 类 指 数 比 8 月 份 略 有 上 升 ，但 资 金 来 源 分 类 指 数 和 房 屋 施 工 面 积 分 类指 数 出 现 下 滑 。 图 1：固 定 资 产 投 资 与 房 地 产 投 资 规 模 单
13、 位 ：亿 元 图 2：固 定 资 产 投 资 与 房 地 产 投 资 增 长 %01002003004005006007008001971981920201202032042053Q060%5%10%15%20%25% FAI0%10%2030%40%5060%Feb-03Jun-03Oct-03Feb-04Jun-04Oct-04Feb-05Jun-05Oct-05Feb-06Jun-06资料来源：国家统计局，国信 证券经济研究所 整理 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所 整理固定资产投资和房地产投资增幅连续两个月出现回落请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Pa
14、ge 33 季 度 ，全 国 商 品 房 价 格 涨 幅 总 体 放 缓 ，70 个 城 市 房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨5.5%，环 比 上 涨 0.4%，涨 幅 均 比 上 季 度 微 降 0.2 个 百 分 点 。其 中 ，新 建 商 品 住 宅销 售 价 格 同 比 上 涨 6.7%，涨 幅 比 上 季 度 高 0.3 个 百 分 点 ；环 比 上 涨 0.5%，涨 幅比 上 季 度 下 降 0.3 个 百 分 点 。9 月 份 ，房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨 5.3%，涨 幅 比 上 月 低 0.2 个 百 分 点 ，环 比 上涨 0.4%。其 中 ，新 建 商
15、品 住 宅 销 售 价 格 同 比 上 涨 6.3%，涨 幅 比 上 月 低 0.8 个 百分 点 ，环 比 上 涨 0.5%，涨 幅 比 上 月 高 0.1 个 百 分 点 。分 类 别 看 ，9 月 份 经 济 适 用住 房 、高 档 商 品 住 房 、普 通 商 品 住 房 销 售 价 格 同 比 涨 幅 分 别 为 1.9%、7.0%和 6.3%，涨 幅 较 上 月 有 所 下 降 ；环 比 看 ，高 档 商 品 住 房 涨 幅 比 上 月 高 0.3 个 百 分 点 ，普 通 商品 住 房 涨 幅 比 上 月 低 0.1 个 百 分 点 ，经 济 适 用 住 房 涨 幅 与 上 月
16、持 平重 点 地 区 房 地 产 市 场 情 况上 海 ：成 交 量 回 升 ，房 价 上 涨 4%9 月 份 ，上 海 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 195.8 万 平 方 米 ，与 上 月 成 交 面 积 （176.3图 3：国 房 景 气 指 数 走 势 图 4：各 分 类 指 数 走 势96981010210410610810Mar-03Jul-03Nov-03Mar-04Jul-04Nov-04Mar-05Jul-05Nov-05Mar-06Jul-06 8059051051051205130Mar-03Jul-03Nov-03Mar-04Jul-04Nov-04Mar-05J
17、ul-05Nov-05Mar-06Jul-06 资料来源：国家统计局，国信 证券经济研究所 整理 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所 整理图 5：全 国 房 地 产 施 工 、竣 工 情 况 单 位 ：万 M2 图 6：全 国 商 品 房 销 售 情 况 单 位 ：万 M2、元 /M20100200300400500600700800900Sep-05Oct-05Nov-05Dec-05Feb-06Mar-06Apr-06May-06Jun-06Jul-06Aug-06Sep-06-20%-100%1020%3040%50 0102030405060Aug-03Nov-03Mar-04
18、Jun-04Sep-04Dec-04Apr-05Jul-05Oct-05Feb-06May-06Aug-0605010150202503035040 资料来源：国家统计局，国信 证券经济研究所 整理 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所 整理上海成交商品住宅 195.8 万平方米，环比上涨 11.1%请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Page 4万 平 方 米 ）相 比 上 涨 11.1%。其 中 ，公 寓 类 商 品 住 宅 成 交 面 积 125 万 平 方 米 ，动迁 类 项 目 成 交 52.5 万 平 方 米 。9 月 商 品 房 平 均 成 交 价 格
19、为 7526 元 /平 方 米 ，比 上月 上 涨 4.08%，其 中 公 寓 类 商 品 住 宅 成 交 均 价 为 9147 元 /平 方 米 ，与 去 年 9 月 时的 9133 元 /平 方 米 相 差 无 几 。剔 除 别 墅 以 及 配 套 商 品 房 来 看 ，内 环 线 内 住 宅 成 交近 1800 套 ，相 比 8 月 份 995 套 上 涨 近 一 倍 ，但 成 交 价 格 从 17000 元 /平 方 米 下跌 到 15000 元 /平 方 米 。新 增 供 应 量 中 以 低 价 位 住 宅 产 品 成 为 近 期 主 力 ，是 9 月份 内 环 住 宅 价 格 被
20、拉 低 的 主 要 原 因 。预 计 今 后 上 海 的 楼 市 会 呈 现 整 体 价 格 走 势 相对 稳 定 、主 要 居 住 区 域 外 缘 化 、中 心 房 价 高 位 震 荡 的 局 面 。二 手 房 方 面 ，9 月 上 海 二 手 房 指 数 为 1634 点 ，较 上 月 微 跌 1 点 ，环 比 下降 0.06 。二 手 房 市 场 成 交 量 较 8 月 继 续 下 挫 ，市 场 仍 处 于 谨 慎 调 整 状 态 。从 价 格 走 势 来 看 ，整 体 上 没 有 明 显 变 化 ，但 地 理 位 置 相 对 偏 远 、交 通 不 便 利 的 二手 房 ，以 及 次 新
21、 房 集 中 区 域 中 品 质 及 物 业 管 理 较 差 的 房 源 ，价 格 均 出 现 不 同 程 度的 下 降 ，其 中 徐 汇 区 降 幅 相 对 较 大 ，达 1.3 。图 7：上 海 商 品 房 逐 月 销 售 均 价 单 位 ：元 /M2 图 8：上 海 商 品 房 逐 月 供 求 情 况 单 位 ：万 M2303504045050506065070750802345678910112-5%0%5%10%15%20%205 206 %0102030405060708090Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05Mar-06May-06Jul-0
22、6-150%-50%50%150%250%350%4 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理图 9：上 海 商 品 房 逐 月 销 售 额 情 况 单 位 ：亿 元 图 10：上 海 房 地 产 开 发 投 资 情 况 单 位 ：亿 元05010150202503035040Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05Mar-06May-06Jul-060%20%40%60%80%10%120% %0501015020250Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05Feb-06Ap
23、r-06Jun-06Aug-06 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Page 5图 11：上 海 二 手 房 价 格 指 数 走 势02040608010120140160180Sep-03Jan-04May-04Sep-04Jan-05May-05Sep-05Jan-06May-06Sep-06-2%-1%0%1%2%3%4%5% %数据来源：上海二手房指数办公室， 国信 证券经济研究所整理表 1：上 海 各 区 二 手 房 交 易 价 格 情 况 单 位 ：元 /M2区 8
24、月平均价格 9 月平均价格 环比增幅普 陀 区 8371.50 8304.67 -0.80%卢 湾 区 11561.67 11629.00 0.58%静 安 区 10999.75 10985.50 -0.13%杨 浦 区 8150.00 8168.00 0.22%闸 北 区 8513.25 8500.00 -0.16%虹 口 区 9071.50 9076.17 0.05%黄 浦 区 11114.33 11057.33 -0.51%浦东新区 7796.14 7934.57 1.78%徐 汇 区 9114.40 8994.40 -1.32%长 宁 区 10130.43 10122.57 -0.08
25、%闵 行 区 7581.00 7638.00 0.75%数据来源：上海二手房指数办公室，国信证券经济研究所整理北 京 ：商 品 房 销 售 放 缓 ，房 价 涨 幅 出 现 回 落1-9 月 ，全 市 商 品 房 销 售 面 积 1662 万 平 方 米 ，其 中 期 房 销 售 1167.3 万 平 方米 ，现 房 销 售 494.7 万 平 方 米 。在 全 部 销 售 面 积 中 ，商 品 住 宅 销 售 1454.2 万 平 方米 ，占 全 部 销 售 面 积 的 比 重 为 87.5%。9 月 当 月 销 售 面 积 为 159.4 万 平 方 米 ，较8 月 下 降 3.5%，低
26、于 前 三 季 度 平 均 水 平 。9 月 份 ，全 市 商 品 住 宅 销 售 价 格 同 比上 涨 10.3 ，涨 幅 低 于 8 月 份 1.1 个 百 分 点 ；其 中 ，普 通 住 宅 上 涨 11.8 ，涨幅 低 于 8 月 份 1.4 个 百 分 点 。9 月 住 宅 预 售 均 价 为 7709 元 /平 方 米 ，比 8 月 下降 368 元 ，降 幅 4.6%。根 据 北 京 是 统 计 局 抽 样 调 查 数 据 显 示 ，9 月 份 当 月 住 宅 价 格 指 数 为 为110.3%，8 月 份 为 111.4%，从 趋 势 上 看 ，近 两 个 月 住 宅 价 格
27、涨 幅 出 现 回 落 势 头 。总 体 看 ，前 三 季 度 房 价 继 续 在 高 位 运 行 ，但 涨 幅 趋 缓 。房 价 在 6 月 份 达 到 高 点 ，从 7 月 份 开 始 商 品 房 价 格 趋 于 平 稳 ，到 8、9 月 份 出 现 些 许 回 落 。9 月北京销售面积较 8 月下降 3.5%，住宅销售价格同比上涨 10.3， 涨 幅低于 8 月1.1 个百分点请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Page 6深 圳 ：结 构 性 矛 盾 导 致 房 价 继 续 走 高1-9月，深圳一手住宅成交套数为53万套，同比去年69587套减少 3.84%，成交面
28、积约507万平米，同比下跌近两成，其中9月成交38万平方米，比上月下降35%。另一方面，在各地落 实房地产调控政策的第三季度，深圳的住宅价格却在继续攀高。三季度平均房价 为每平方米9398 元，比二季度上 涨2.42% 、比去年同期上涨10.13%。 其中 9月均价为每平方米9691元，同比上涨31.9%，福田和南山仍是 领涨区域，关外两区与关内价差进一步 缩小， 盐田与宝安价格已基本持平。目前深圳住宅市场并非供求数量失调 ，而是 结构性不和谐，在新公布的5 年住房建设规划指引下，结构性矛盾将有望得到解决。图 12：北 京 商 品 房 逐 月 销 售 均 价 单 位 ：元 /M2 图 13：北
29、 京 商 品 房 逐 月 供 求 情 况 单 位 ：万 M2404505050606507075080850Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05Feb-06Apr-06Jun-06Aug-06 010203040506070Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Feb-06Apr-06Jun-06Aug-06-80%-60-40%-200%2040%6080%10 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理图 14：北 京 商 品 房 逐 月 销 售 额 情 况 单 位 ：亿 元 图
30、15：北 京 逐 月 房 地 产 开 发 投 资 情 况 单 位 ：亿 元0100200300400500600700Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05Mar-06May-06Jul-060%20%40%60%80%100%120% %05010150202503035040Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05Feb-06Apr-06Jun-06Aug-06 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理前三季度成交面积同比下跌近两成，三季度房价比二季度上涨 2.42%，比
31、去年同期上涨 10.13%请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Page 7广 州 ：房 价 创 年 内 最 大 跌 幅 纪 录 ，成 交 量 徘 徊 不 前9 月 份 ，广 州 全 市 新 建 商 品 住 房 均 价 6382 元 /平 方 米 ，比 8 月 份 下 降 了 406元 ，环 比 跌 幅 约 达 6%，为 今 年 宏 观 调 控 以 来 的 最 大 跌 幅 纪 录 。自 从 今 年 7 月 份广 州 商 品 房 销 售 大 幅 下 跌 三 成 以 来 ，市 场 成 交 量 也 一 直 徘 徊 不 前 。9 月 ，广 州 市房 屋 交 易 登 记 15210 宗
32、 ，交 易 登 记 面 积 156.31 万 平 方 米 ，该 成 交 量 与 7、8 两 月基 本 持 。9 月 住 房 成 交 量 为 66.29 万 平 方 米 ，虽 然 比 8 月 份 的 64.45 万 平 方 米 有小 幅 回 升 ，但 已 经 连 续 3 个 月 徘 徊 在 60 多 万 平 方 米 的 低 位 。图 16：深 圳 逐 月 商 品 房 销 售 均 价 单 位 ：元 /M2 图 17：深 圳 商 品 房 销 售 面 积 情 况 单 位 ：万 M2 、405060708090100123456789101120%510%1520%2530%3540%45205 206
33、 %0501015020250Jan-05Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Jan-06Mar-06May-06Jul-06Sep-06-10%-50%0%50%10%150% 数据来源：深圳国土房管局，国信证券经济 研究所整理 数据来源：深圳国土房管局，国信证券经济 研究所整理图 18：深 圳 商 品 房 逐 月 销 售 额 情 况 单 位 ：亿 元 图 19：深 圳 住 宅 销 售 价 位 结 构 、02040608010120Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Dec-05May-06Jul-06 0%1020%3040%5060%7080%9010
34、% % 4% 28%30%15%23%40 40 6060 8080 100100 数据来源：深圳国土房管局，国信证券经济 研究所整理 数据来源：深圳国土房管局，国信证券经济 研究所整理9 月广州全市新建商品住房均价 6382 元/平方米，跌幅达6%请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Page 8表 2：9 月 广 州 房 屋 交 易 登 记 情 况 新建商品房交易登记情况 存量房交易登记情况2006 年 9 月 2006 年 1-9 月 2006 年 9 月 2006 年 1-9 月宗数 8899 84295 6311 62041增长：同比 -1.0% 8.6% -6.5
35、0% -1.2%环比 8.1% - -10.2% -面积（万平方米） 84.60 885.15 71.714 678.83增长：同比 -7.8% 10.8% 2.4% 1.4%环比 -5.5% - -9.1% -金额（亿元） 60.31 589.82 23.93 224.62增长：同比 23.6% 37.7% 15.0% 11.9%环比 1.9% - 16.5% -数据来源：广州市国土房管局，国信证券 经济研究所 天 津 ：楼 市 总 体 无 大 波 动前 三 季 度 ，天 津 市 房 地 产 市 场 运 行 良 好 ，保 持 平 稳 增 长 态 势 。1-9 月 份 ，房 地产 投 资 累
36、计 完 成 270.24亿 元 ，同 比 增 长 22.1%，从 发 展 趋 势 看 ，增 幅 呈 逐 期 回 落的 态 势 ：一 季 度 房 地 产 投 资 增 长 24.6%，上 半 年 增 长 21.8%，1-3 季 度 增 长 22.1%。前 三 季 度 全 市 商 品 房 累 计 销 售 899 万 平 方 米 ，销 售 额 401.04亿 元 ，销 售 均 价4465 元 /平 方 米 ，同 比 分 别 增 长 5.8%、22.0%和 20.7%。 9 月 份 ，本 市 商 品 房 平 均价 格 指 数 是 103.39，比 上 年 同 期 增 长 0.98 点 。图 20：广 州
37、 商 品 房 逐 月 销 售 均 价 单 位 ：元 /M2、 图 21：广 州 商 品 房 逐 月 供 求 情 况 单 位 ：万 M2、2025030350404505050606507034567891011226%2728%2930%3132%334%35205 206 %0501015020250Mar-05May-05Jul-05Sep-05Nov-05Mar-06May-06Jul-06-10%-50%0%50%10%150% 数据来源：广州市国土房管局，国信证券 经济研究所 数据来源：广州市国土房管局，国信证券 经济研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Pa
38、ge 9行业及重点公司动态分析行 业 方 面各 大 城 市 公 布 住 宅 供 应 调 控 细 则 ，保 持 房 价 稳 定 将 是 各 级 政 府 的 长 期 任务 。9 月 底 ，各 大 城 市 公 布 了 未 来 五 年 土 地 及 住 宅 供 应 计 划 ：北 京 未 来 5 年 总 供 应计 划 为 1.23 亿 万 M2，其 中 商 品 住 宅 9250M2，经 济 适 用 房 1500M2；上 海 未 来 5 年总 供 应 计 划 为 1.2 亿 M2，配 套 商 品 房 06、07 年 各 200 万 M2；广 州 未 来 5 年 总 供应 计 划 5350 万 M2，其 中
39、商 品 住 宅 4450 万 M2，经 济 适 用 房 840 万 M2，廉 租 房 60万 M2；深 圳 未 来 5 年 总 供 应 计 划 5700 万 M2，其 中 商 品 住 宅 4930 万 M2，经 济 适用 房 200 万 M2，租 赁 住 房 570 万 M2。从 公 布 的 计 划 来 看 ，各 地 方 政 府 都 紧 跟 国 六 条 和 建 设 部 165 号 文 件 ，并 没 有超 出 预 期 的 打 压 条 款 。各 地 无 一 例 外 的 执 行 了 “90/70”条 款 ，而 且 均 增 加 了 中 低 价位 商 品 房 和 经 济 适 用 房 的 建 设 供 给
40、，这 在 结 构 上 有 利 于 抑 制 房 价 的 上 升 ，有 利 于改 善 有 效 需 求 。从 供 应 的 时 间 来 看 ，大 都 是 近 几 年 供 应 量 较 大 ，而 后 呈 逐 年 递 减的 趋 势 ，土 地 供 应 以 盘 活 存 量 土 地 和 新 增 土 地 相 结 合 。总 的 来 看 ，未 来 房 价 下 跌的 可 能 性 不 大 ，但 土 地 建 设 规 划 将 在 结 构 上 抑 制 房 价 的 上 涨 。在 经 济 保 持 高 速 增长 的 前 提 下 ，房 地 产 市 场 需 求 将 保 持 强 劲 ，保 持 房 价 稳 定 将 是 各 地 方 政 府 的
41、长 期任 务 ，我 们 认 为 房 地 产 调 控 将 是 常 态 ，未 来 政 策 的 主 基 调 仍 是 彻 底 落 实 “国 六 条 ”等 。近 期 国 土 部 门 有 意 加 大 “双 限 房 ”政 策 的 推 广 （即 在 限 套 型 、限 房 价 的 基 础 上采 取 竞 房 价 、竞 地 价 的 办 法 ，以 挂 牌 方 式 确 定 土 地 开 发 建 设 单 位 ），北 京 、广 州 等地 的 “双 限 ”土 地 供 应 量 继 续 增 加 。我 们 认 为 该 政 策 将 动 摇 房 地 产 行 业 传 统 的 高 利润 模 式 ，对 开 发 商 在 成 本 控 制 方 面
42、提 出 更 高 要 求 ，更 为 重 要 的 是 ，其 传 递 的 信 号意 义 将 使 得 房 价 很 难 像 以 前 那 样 大 幅 上 涨 。公 司 方 面招 商 地 产 （000024）：公司公布三季报，前 3季度实现每股收益0.34元，同比下降24% 。下降的主要原因是，上半年公司完工 结转销售收入的房地产项目大图 24：天 津 商 品 房 逐 月 销 售 均 价 单 位 ：元 / M2 图 25：天 津 商 品 房 逐 月 供 求 情 况 单 位 ：万 M2050101502025030350404505023456789101120%510%1520%2530%3540%4550
43、%205 206 %02040608010120140160180Feb-05Apr-05Jun-05Aug-05Oct-05Feb-06Apr-06Jun-06Aug-06-10%0%10%20%30%40%50% 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所 数据来源：国家统计局，国信 证券经济研究所整理各大城市公布住宅供应调控细则，昭示保持房价稳定将是各级政府的长期任务请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球 视 野 本土智慧Page 10幅度减少。但自第3季度以来，上述情况开始明显好转，3季度公司主营业务收入、主营业务利润和净利润分别 同比上涨了13% 、36%和54%，显示出随着收入的确
44、认，公司业绩出现拐点。预计公司06年增长在25%左右，07年结算面积将大增，盈利能力将进一步增长 。此外，公司10月12日公告，大股东招商局蛇口工业区有限公司及其子公司达峰国际股份有限公司完成增持公司流通股计划，这对招商地产的稳定发展具有 积极的意义，也使公司在未来集团资产注入方面具有更大的想象空间。我们维持对公司06、 07年EPS分别为0.87和1.04元的业绩预测以及 “推荐” 的投资评级。华侨城A（000069）：10月24日公司发行认股权证的申请获得了发审委通过。华侨城发行的认股权证，是其股改方案的一个部分。根据方案，流通股股东除每10股可获2.8股股份外，公司 还将向股改 实施股份
45、变更登记 日登记在册的流通股股东以10:3.8 的比例免费派发 百慕大式认股权证，共 计 1.4952亿份。每份认股权证可以在行权日以7.00元的价格，认购公司1股新发的股份。同时向管理层及主要业务骨干发行5000万份认股权证。本次发行获批成 为了近期公司股价上涨的直接催化剂。长期来看，公司 “旅游地产”模式正步入高成长期，北京世纪华侨城项目、深圳东部 华侨 城、成都 华侨城项目和上海 华侨城项目将成为未来重要的利润来源；公司参股的地产项目也有良好收益预期。我们维持“ 推荐”的评级。金融街（000402）：公司公布三季报，前三季度 实现每股收益0.15 元，同比下降62.5。业绩下降主要是由于
46、公司异地项目的拓展和自持物 业陆续开展业务，使得合并报表中管理费用上升较多。公司在北京金融街区域内的商业地产已进入丰厚回报期，预计公司 06 年全年业绩较去年仍将保持 稳定增长。08 年起公司收入将主要来源于金融街区域自持物业的经营租赁和金融街以外地区房产开发销售和租赁收入。同时公司公布拟通过非公开 发行股票不超过15,000 万股（含 15,000 万股），募集 资金总额不超过120,000 万元（含120,000 万股）。本次定向增 发 将缓 解公司资金压力，提高公司的房地产开发主营业务实力，有力地支持公司 长期 发展战略的顺利实施。我们认为公司未来几年将实现稳定与成长兼备的发展，维持对公
47、司全年EPS 0.65 元的业绩预测(未考 虑增发)及“ 推荐”的投资评级 。 金地集团（600383）：公司公布三季报，前三季度 实现每股收益0.32元。 3季度公司房地产经营状况良好，预计 公司 06年全年结算面积将增 长50以上，公司06年增长将在33%左右。竣工面 积的大幅增长将为06和07 年业绩奠定基础，未来 3年的结算面积的年复合增长在30以上。公司在 8月、9月分别取得东莞和佛山市两出用地，显示出加大二线城市土地储备的明 显意图；目前在全国范围内共有土地储备约650万平米。预计公司未来年销售收入和 净利润年复合增长率在35%左右，06、07年摊薄每股收益分别在0.65元及0.92元左右，维持“ 推荐”的投资评级。华发股份（600325）：公司公布三季报，前三季度每股收益 0.29元，与去年持平。公司项目销售良好，从06年末开始，结算面积进入快速增长阶段，全年销售收入及净利润将会比上年有较大幅度增长，0
