1、核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*Jg 沈西、沈北开发大道、沈铁大道顺利竣工通车。全年完成房地产开发投资 538.3 亿元，增长 30.2%。房屋施工面积 3456 万平方米，增长 11.4%；房屋竣工面积 1185.3 万平方米，增长 12.1%。实现商品房销售面积 1243.8 万平方米，增长 24.9%，其中商品住宅销售面积 1150.6 万平方米，增长 23.6%；商品房销售额 419.9 亿元，增长 32.3%，其中商品住宅销售额 366.4 亿元，增长 30%。对比城镇固定资产投资增长率、房地产开发投资增长率、销售增长率，我们可以发现上一年度全市商
2、品住宅销售额增长率略低于房地产开发投资增长率略低于全社会固定资产投资增长率。主要原因在于 2006 年 5 月开始的国家对房地产市场的全面政策调控。但从房地产开发投资的具体数据统计来看，上一年度沈阳的商品房销售额增长率远高于商品房面积增长率远高于房屋竣工面积增长率，这说明除去存量房因素，沈阳的商品房销售受到国家对房地产市场的调控影响还是非破坏性的，从客观数据一方面印证了目前沈阳的商品房开发销售市场在全国大城市范围内较为健康，另一方面也说明了当前及未来沈阳的商品房销售市场仍有较大的需求。（三）消费指数全年实现社会消费品零售总额 1048.7 亿元，比上年增长 14.6%。按商品用途划分，食品零售
3、额 392.9 亿元，增长 14.9%；服装零售额 230.8 亿元，增长 14.1%；日用品零售额 425 亿元，增长 14.6%。据对限额以上贸易企业统计，汽车零售量 6.8 万辆，增长 15.7%；数码相机 6.2 万台，增长 92.5 %；移动电话 89.6 万部，增长 17.2 %；房间空调器 10 万台，增长 42.6 %；摄像机 4.2万台，增长 61.0 %。全市处于营业状态的 5000 平方米以上大型综合超市和专业超市 54 家，其中 10000 平方米以上超市 40 家。连锁店铺达 4500 余个。全年实现商品购进总额 3396.3 亿元，比上年增长 13.7%；商品销售总
4、额 3626.2 亿元，增长 13.9%，其中批发 2728.9 亿元，增长 13.0%。从全市消费额度增长与 GDP 增长的对比来看，上一年度全市消费额度增长约比 GDP 增长小 1.9 个百分点，全市消费市场仍有开发空间。上一年度全市消费热点主要体现在 IT 通讯领域，其他领域较为平均，稳定在平均增长率左右。（四）外资利用程度全年新签利用外资项目 863 项，外资额 85.2 亿美元。实际利用外商直接投资额 30.3 亿美元，比上年增长 42.9%。上一年度实际利用外资额的大幅度增长，说明外资对沈阳整体经济前景的看好。实际利用的外资额度在沈阳各领域的投入会进一步拉动沈阳经济增长，促进消费需
5、求，刺激地产开发，盘活资金流动。22 沈阳房地产市场运行状况沈阳房价收入比逐步下降，人均收入大幅增加，房价有一定的上涨空间注：家庭人口结构为 3 口之家2000-2007 年沈阳人均可支配收入同比以 10%以上的幅度上涨，2007 年涨幅尤为明显达到 25.36%；而商品住宅成交价格涨幅对基本保持在 5%左右，2006 年同比涨幅度达到最大为 8.30%；以家庭人口结构为 3 口之家计算，沈阳房价收入比从 2000 年以来呈现逐步下降趋势；可见，随着沈阳经济的发展，人们收入水平不断增加，对住宅的购买能力也不断加强，住宅成交价格将有一个较大的上涨空间。随着宏观政策落实，市场供应结构将明显变化，整
6、体均价将趋缓随着国家颁布的宏观调控政策的进一步落实，市场供应结构会发生明显变化，中低价的普通商品住宅、经济适用房、限价房的供应量明显增加，商品住宅整体成交均价将被拉缓；但别墅以及高档住宅产品，由于供应的不断减少，稀缺性将逐步显现，价格将得到快速上涨。沈阳市房价水平处于较低水平，2000 年以来走势与全国基本一致较为平稳 数据来源：中国指数研究院沈阳分院 从沈阳、全国以及中国主要城市北京、天津历年商品住宅成交价格走势来看：2000-2005 年沈阳成交价格增长幅度基本与全国水平持平，年涨幅度保持在 3-6%；2006 年 -2008 年沈阳价格涨幅有所增大，但远不如全国以及北京、天津的房价涨幅度
7、，且2006 年全国商品住宅成交价格达到沈阳住宅成交水平；进入 2007 年，随着各地经济的不断发展，全国房地产市场得到快速发展，北京、天津以及全国住宅市场价格都出现较大幅度的上涨；然而沈阳房价从 2004 年开始同比涨幅度远远小于全国的涨幅度，2007年沈阳成交价格数值也全国水平所超越，为 3382 元/ 平方米，低于全国平均价格水平 2007 年涨幅度要低于全国水平 12.05 个百分点；以上整体可以体现沈阳商品住宅成交价格走势平稳，年涨幅度较小。沈阳市商品住宅价格走势基本平稳，呈现稳步上涨趋势 沈阳市通过对商品住宅供需结构的调整，可供房源比较充足，供需基本合理，商品住宅销售均价涨幅不大，
8、2005 年及 2006 年维持在 5%左右的涨幅；在 2007 年，从峰谷的 3313 元/ 平方米（2007 年 3 月）至峰顶的 3703 元/平方米，最大波动幅度为 11%。进入2008 年，从总体来看，沈阳商品住宅价格呈现出周期性发展趋势，但在宏观经济快速发展的大背景下，投资与消费将同步发展，存量与增量相互拉动，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。大户型成交价格呈现持续下滑趋势，中小户型成交均价稳中有升从各户型面积的成交均价走势来看，180 平方米（含）以上面积的成交均价从 07 年 7 月的 5728 元/平方米持续下跌到 08 年4 月的 4475 元/平方米，跌幅达到
9、21.88%；出现这种现象的原因，主要是沈阳住宅需求主要来自自住的刚性需求为主，中小面积户型总价较低的住宅受到关注和热销；35%左右的成交面积集中在 60（含）-100 平米住宅上，市场需求及其旺盛，价格也得到快速上升，从 2007 年的 2842 元/平方米波动上涨到 2008 年 4 月的 3281 元/ 平方米，涨幅达到 15.43%；其他小户型，以及中等偏上的户型价格基本稳定，略有上涨。市区五区，环境优势促使房价进一步看涨 从 07 年以来沈阳市的商品住宅价格走势情况来看，沈河区商品住宅销售均价依然位列榜首，沈河区一年多来的大多月份的商品住宅销售均价大多保持在 5000 元以上的水平，
10、尤其在 2008 年春节之后，更是突破了 5500 元/平方米；和平区商品住宅销售均价则紧随沈河区，在比拼中位列次席，07 年以来商品住宅销售均价最高达到 5219 元/平方米（2008 年 1 月份），最低为 3611 元/平方米（2007 年 7 月份），其全年商品住宅销售均价在 4000 元/ 平方米上下稳定运行。作为沈阳市中心区域的沈河、和平两区，优越的地理位置及市政配套设施使得这里成为沈阳房地产市场最早的热点。随着近年来的陆续开发，土地资源日益紧缺，现阶段的土地供应大多为商业用地，住宅用地供应量十分稀少，因此沈河与和平两区的商品住宅销售将均价保持较高水平。与此同时，购房者的目光开始往
11、皇姑、铁西新区以及大东区转移，日益上涨的购房消费需求，也将带动这三个区域的房地产市场发展，促使房价进一步上涨。优质生态环境，实力开发商陆续进驻，近郊市场前景无限东陵、于洪两区在 07 年保持持续上涨的良好势头，虽然区域内配套设施尚需完善，但其良好的生态环境以及较为低廉的价格，加之区域土地供应相对宽松，规划产品居住舒适度较高，依然吸引了不少置业者的关注，需求的逐步增加使得商品住宅销售均价稳步上涨，同时也受到个案的影响，出现一定的波动，均呈现振荡式发展趋势，两区的商品住宅销售均价保持在 3000 元/平方米-3500元/ 平方米之间。良好生态自然环境、合理的城市发展战略规划和城市配套、沈阳城市中心
12、南移、“金廊银带”规划，以及万科、金地、沿海、泛华等实力开发商的入驻，为奥体中心所在地浑南区域成为浑南高尚居住区奠定了客观条件，而加之奥运会的临近，浑南区域将更加吸引人们的注意，因此浑南商品房销售均价快速上涨，07 年以来最高销售均价达 4330 元/平方米（2007 年 12 月），大有后来居上之势。政策扶持与浓郁的人文环境也为沈北新区带来了新的发展契机，也促使沈北新区从旅游地产开发转型为人文科技地产开发，地铁 2 号线的布局，更是为区域发展提供了更为广阔的前景。沈阳远郊，趋势平稳，发展仍有待时机 远郊房地产市场，无论是体量，还是价格，对于沈阳整体市场而言，都相对较小，同时市场受到的宏观调控
13、的影响十分微弱，自住需求为主的商品住宅市场表现较为平稳，上市个案将最大程度影响到市场价格的走势。而随着沈阳城市化进程的进一步加快，作为区域扩展而存在的远郊市场，也将与市区保持一定的追赶速度，尤其新民市，2007 年以来的成交量已经和沈河、皇姑并驾齐驱了。在 2007 年 5 月远郊市场聚首 1000 元/ 平方米之后， 2008 年 4 月，市场再次聚首，为 1500 元/平方米，波动幅度达到 50%热点区域涨幅较大，个别区县受个案影响而波动较大2008 年沈阳商品住宅整体成交均价为 3523 元/平方米，环比上涨 5.30%，与去年同期相比下降 0.55 个百分点；核心城区的沈河区由于土地的
14、稀缺性，使得沈河区住宅需求旺盛，价格上涨幅度较大，同比涨幅达到 10.62%；铁西新区、东陵区、沈北新区等新兴的热点区域板块被市场所看好，价格也得到快速的上涨，同比涨幅分别达到 11.35%、15.50%和 11.32%；而以康平县为代表的区县，由于住宅上市量就很少，成交量以及成交价格受到个案影响的程度很大，康平 2008 年 4 月价格为 1439 元/平方米，同比涨幅达到全市最大为 319.53%，环比上涨 62.07%。目前沈阳住宅 3000-5000 是人们所能接受的，成交占比达到 60% 由于沈阳收入水平远远低于东南沿海城市，对住宅价格所能承受的高度也相对较低。与收入水平相对应，沈阳
15、住宅价格在3000（含） -5000 元/平方米的成交比重最大，达到全市成交量的 60%；6000 元（含）以上的高端住宅，由于价格相对较高，市场需求人群较少，所以成交占比最低仅为 4%。随着沈阳经济的增长，购房消费者收入水平的不断增加，人们所能接受住宅价格将逐步提高。2.3 市场供应分析2008 年 1-4 月份商品房各区域批准上市表 区县批准销售面积（万平方米） 批准销售套数（套）沈河区 0.00 0和平区 22.71 1305皇姑区 7.96 1075铁西区 19.66 2157大东区 32.29 3923东陵区 22.04 2242于洪区 66.77 7785浑南新区23.86 263
16、9苏家屯区4.10 638沈北新区22.10 2796新民市 0.00 0辽中县 0.00 0康平县 0.00 0法库县 0.00 02008 年 1-4 月份沈阳各区域商品房批准销售面积比例图前 4 月商品房批准销售量同比下降 13.05%，于洪区批准销售量占总量三成。2008 年 1-4 月份商品房批准上市项目 221.5 万平方米（24560 套），上市面积同比下降 13.05%。其中，市内五区批准销售82.63 万平方米（8460 套），占总供给的 37.31%；于洪区批准销售 66.77 万平方米（7785 套），占总供给量的 29%；中心市区沈河区及远郊市县新民市、辽中县、康平县、法库县连续四个月无新增供给。2008 年 1-4 月份商品住宅分建筑面积批准上市表
