1、重庆德智堂策略机构1长寿房地产市场专题报告长寿房地产市场专题报告一 长寿规划发展分析1 地理位置及交通状况地处重庆市中部，东南接壤涪陵区，西南与渝北区、巴南区为邻，东北接垫江县，西北与四川省邻水县相接。长 寿 位 于 重 庆 腹 心 地 带 ， 交 通 四 通 发 达 ， 基 础 设 施 完 善 ， 是 重 庆 主 城 到 三 峡 库 区 和 渝 东 地 区 的 必 经 之 地 ， 是 重 庆 通 往 上 海 、 成 都 、 福 州 的 交 通 枢纽 。 交 通 四 通 八 达 。 渝 （ 重 庆 ） 宜 （ 宜 昌 ） 、 渝 （ 重 庆 ） 涪 （ 涪 陵 ） 高 速 公 路 纵 贯 全
2、境 ， 在 境 内 设 有 晏 家 、 桃 花 、 但 渡 、 合 兴 、 云 台 五 座 互 通 式 立 交 桥 。 境 内 有通 车 公 路 干 线 6 条 ， 支 线 40 条 ， 总 长 572 公 里 。 国 道 319、 318 线 横 贯 区 内 。 全 区 基 本 形 成 了 以 高 速 公 路 、 国 道 319 线 、 长 寿 长 江 公 路 大 桥 为 主 干 骨架 ， 覆 盖 到 村 的 公 路 交 通 网 。 与 此 同 时 ， 长 寿 至 重 庆 江 北 机 场 、 梁 平 机 场 的 高 速 公 路 里 程 分 别 为 50、 100 公 里 ； 渝 （ 重 庆
3、） 怀 （ 湖 南 怀 化 ） 铁 路 穿 境 而 过 ， 在 境 内 设 有 客 、 货 及编 组 站 ； 长 江 黄 金 水 道 长 寿 段 长 20.9 公 里 。 正 在 建 设 中 的 长 寿 港 有 5 个 港 区 公 用 码 头 ， 主 港 面 有 18 个 3000 吨 级 的 泊 位 ， 年 吞 吐 能 力 可 达 1000 万吨 。 3000 吨 船 舶 可 终 年 直 达 长 寿 。长寿，成为重庆东西连接的重要枢纽，是 重 庆 市 承 接 主 城 都 市 发 达 经 济 圈 与 三 峡 库 区 生 态 经 济 圈 的 区 域 性 中 心 城 市 。 同时毗邻重庆主城区经济
4、辐射的作用，借鉴城市发展由中心向四周辐射的规律，长寿无论是经济、交通、以及第三产业发展潜力较大。重庆德智堂策略机构2长寿房地产市场专题报告2 行政规划及区域发展情况长寿区幅员面积 1423.62 平方公里，总人口 874949 人。下辖 2 个街道办事处（凤城街道办事处、晏家街道办事处），16 个镇（ 江南镇、但渡镇、邻封镇、长 寿湖镇、云集镇、双龙镇、龙河镇、海棠镇、云台镇、石堰镇、葛兰镇、新市镇、渡舟镇、八颗镇、洪湖镇、万顺镇），228 个村，2512 个村民小组，19个居委会，152 个居民小组。垫江区涪陵区长寿区重庆重庆德智堂策略机构3长寿房地产市场专题报告长 寿 已 初 步 形 成
5、主 城 区 为 中 心 ， 晏 家 组 团 、 渡 舟 组 团 和 江 南 组 团 ， 中 心 小 城 镇 有 机 结 合 的 组 团 式 、 网 络 化 的 城 市 格 局 。3 产业特征长 寿 素 有 “天 府 膏 腴 之 地 ， 巴 蜀 鱼 米 之 乡 ”之 美 誉 。 盛 产 水 稻 、 玉 米 、 大 豆 、 油 菜 及 柑 桔 类 水 果 和 淡 水 鱼 ， 是 国 家 商 品 粮 生 产 基 地 和 重 庆 市 的 水 产 、 猪肉 生 产 基 地 。 长 寿 夏 橙 、 长 寿 沙 田 柚 多 次 获 中 国 农 牧 渔 业 部 金 奖 。长 寿 是 重 庆 市 的 老 工 业
6、 基 地 ， 工 业 基 础 雄 厚 。 境 内 有 市 属 以 上 大 中 型 企 业 家 ， 中 小 企 业 600 多 家 ， 固 定 资 产 超 过 200 亿 元 。 正 在 建 设 中 的 重 庆（ 长 寿 ） 化 工 园 区 和 重 庆 市 晏 家 特 色 工 业 园 区 初 具 规 模 ， 累 计 引 进 企 业 116 家 ， 其 中 世 界 500 强 企 业 4 家 ， 跨 国 公 司 17 家 ， 重 庆 50 强 企 业 4 家 。重庆德智堂策略机构4长寿房地产市场专题报告4 长寿区历年生产总值情况07年 08年 09年020406080100120140160180
7、长 寿GDP( 亿 元)长 寿 区GDP( 亿 元)近年来，长寿区生产总值保持快速增长势头，高于全市平均水平。08 年全区生产总值增长 15.9%。09 年全区生产总值增长 16.1%。10 年上半年，全区生产总值 102 亿元，同比增长 21.4%，2010 全年达到 235 亿，确保增长 22%，力争突破 250 亿元，增长 28%。二、长寿房地产市场现状124145172重庆德智堂策略机构5长寿房地产市场专题报告1、开发热点区域目前长寿开发热点区域主要集中在老城区，两山区域，桃花新城，三大板块。老城区由于能开发地块不集中，缺少大型住宅社区。目前在售项目主要以 10 万方以下小型综合体为主
8、。两 山 区 域 主 要 由 旅 游 地 产 为 主 导 ， 地 处 重 庆 核 心 都 市 区 外 围 ， 属 于 1 小 时 经 济 区 的 范 围 ， 以 长 寿 古 镇 为 代 表 。 古 镇 核 心 区 占 地 800 亩 ， 另 1200亩 为 纯 商 住 小 区 ， 总 建 筑 面 积 为 130 万 平 方 米 ， 总 投 资 43 亿 元 。 项 目 将 于 2010 年 8 月 开 工 并 于 2015 年 12 月 完 工 ， 其 中 古 镇 核 心 区 于 2013 年 12月 完 工 。 按 照 国 家 AAAAA 级 景 区 标 准 打 造 的 长 寿 古 镇 作
9、为 菩 提 山 风 景 区 的 核 心 部 分 ， 将 与 菩 提 山 景 区 互 相 依 托 打 造 AAAAA 级 旅 游 风 景 区 。 另 外 ，金 科 也 在 长 寿 古 镇 旁 拿 地 ， 整 体 区 域 竞 争 力 在 将 来 会 有 质 的 提 升 。桃 花 新 城 区 是 目 前 房 地 产 开 发 的 热 点 区 域 ， 几 乎 占 长 寿 总 开 发 量 的 80%以 上 ， 目 前 长 寿 高 端 大 型 社 区 主 要 集 中 在 此 区 域 。 已 在 长 寿 消 费 者 心 目 中 形成 “富 人 区 ”的 概 念 。规 划 中 的 北部新区和长寿主城、桃花新城核
10、心区将连成一片，规划人口达 60 万人，未来将成为长寿区主城核心区的重要组成部分。代表着区域最高发展水平和发展方向的长寿第二居住中心，有望将超越桃花新城。整体呈现“长寿向北”的趋势。重庆德智堂策略机构6长寿房地产市场专题报告2 长寿市场成交情况长寿 09 年的成交量约 86 万平方米，在 10 年 1-9 月，成交量已达到 120.69 万平方米，期房成交均价为 3313 元每平方米全年有望突破 150 万平方米。同比增长近 100%。2010 年上半年外来人口购房 1244 件，9.11 万，分别同比增长 154.92%，108.31% ，占销售期房比例 17.84%。这说明长寿区的购买力较
11、为旺盛，外来投资者也看好当地的房地产增值潜力。老城区桃花新城北部新区桃花新城老城区重庆德智堂策略机构7长寿房地产市场专题报告2010 年上半年期房销售 6975 件，销售面积 58.88 万，销售均价 3190 元/，分别同比增长 99.91%，68.18%，31.44%。其中住宅销售58.71 万，销售均价 3187 元/ ，非住宅销售 0.17 万，分别同比增长 72.23%，34.83% ，-81.89%。其中，二季度期房销售 3985 件，销售面积 34.26 万，销售均价 3269 元 /,分别环比增长 33.28%，39.17%，6.16%。其中住宅销售 34.14 万，销售均价
12、3271 元/ ，非住宅销售 0.12万，分别环比增长 38.95%，6.51%，158.39%。2010 年第三季度，成交量暴涨，共计成交量约 60 万方，基本达到上半年水平，成交均价 3550 元/。第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度3000310032003300340035003600010203040506070均 价( 元) 销 售 面 积( 万 平 方 米)长 寿 成 交 情 况 走 势3 长寿房地产个案分析重庆德智堂策略机构8长寿房地产市场专题报告香山美地 东方之骄盛世桃园沁园坊长寿碧桂园维多利亚水墨林溪鹏运左岸宝润国际 水木年华丽水菁华碧水天城圣瑞华府已售区域未售
13、区域圣天湖中央公寓重庆德智堂策略机构9长寿房地产市场专题报告项目名称 新渝香山美地开发商 新渝房地产开发有限公司地址 桃花大道 65 号占地面积 62777建筑面积 158868容积率 2.4产品类型 5 栋 33F 高层，3 栋 11+1 高层物业管理 保全物业管理有限公司 物管费 1.3基本资料推广语 中央森林公园，别墅级景观公寓开盘时间 11 月 21 日户型 一房 两房 三房面积 无 73-86 92-94比例 0% 72% 28%价格 预计开盘价 3700销售情况潜在供应量 2 栋高层，约 3.8 万方小结优势：项目整体规划，园林景观较好；销售中心，看房通道包装好。劣势：从主干道到项
14、目有大约 300 米距离，给人位置很偏的感觉；由于多数产品有入户阳台设计，导致部分户型面积过大，客厅进深普遍不足；据部分客户讲，该项目产权年限只有 35 年，市场美誉度较差。重庆德智堂策略机构10长寿房地产市场专题报告项目名称 东方之骄三期东方水岸开发商 重庆市广润房地产开发有限公司地址 桃花新城高速路转盘占地面积 200 亩建筑面积 25 万方容积率 2产品类型 2 栋 13 层小高层，2 梯 8 户2 栋 33 层高层，2 梯 9 户物业管理 自有物管 物管费 1.5 左右基本资料推广语开盘时间 11 月 20 日户型 一房 两房 三房面积 60 88-97 92-94比例 16% 55%
15、 29%价格 预计开盘价 4500-4700，目前均价 4500销售情况潜在供应量 三期约共约 11 万方小结优势：项目处于中心区位，生活便利；有临河的景观资源；外立面特别，能够成为标志性建筑；商业体量大，能够加大社区配套。劣势：三期项目为单体楼，缺乏园林景景观；紧临主干道，噪音大；电梯配比不足；户型设计偏大；户型设计较差，卧室门开口杂乱。重庆德智堂策略机构11长寿房地产市场专题报告项目名称 盛世桃园开发商 华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司地址 桃花大道 65 号占地面积 400 亩建筑面积 55 万方容积率 2.4产品类型 洋房，高层物业管理 保全物业管理有限公司 物管费 1.3基本资料
16、推广语 超越长寿的上层生活开盘时间 12 月 3 日（其中 9 月 10 日开盘价 3900，10 月 23 日开盘价 90 平米以上 4300）户型 单配 两房 两点五 二变三 三房 三变四面积 40 75 80 95 98 112-118比例 17% 17% 17% 17% 17% 34%价格 9 月 10 日开盘 3900，10 月 23 日开盘 90 平米以上 4200，下次开盘时间 12 月 3 日（预计均价 4400） 。销售情况潜在供应量 6 栋高层，约 10 万方小结优势：项目所属区位优势明显，周边配套齐全；项目体量属于长寿大型项目，有一定规模优势。劣势：项目高层区规划杂乱，难
17、形成中心区域；高层区密度大，对品质有一定影响；户型设计很多不合理的地方，如次卧开间过小，电视墙宽度不足等问题。重庆德智堂策略机构12长寿房地产市场专题报告项目名称 维丰沁园坊开发商 重庆维丰房地产开发有限公司地址 长寿中学旁占地面积 100 亩建筑面积 13 万方容积率 2产品类型 洋房，小高层物业管理 重庆维丰物业管理有限公司 物管费 1.3 左右基本资料推广语 长寿门户核心生活圈开盘时间 10 月左右最后一次开盘户型 一房 两房 三房面积比例价格 目前仅剩几套，130 平米顶跃，单价 4200销售情况潜在供应量 无小结优势：项目采用中式建筑风格，规划分区较好。劣势：单体面积过大的户型，导致
18、滞销。 重庆德智堂策略机构13长寿房地产市场专题报告项目名称 光宇维多利亚开发商 重庆光宇房地产开发有限公司地址 长寿中学旁占地面积 12 万方建筑面积 16 万方容积率 1.2产品类型 洋房，小高层物业管理 重庆光宇物业管理有限公司 物管费 1.2 左右基本资料推广语 桃花溪畔花漾洋房；长寿首席纯居住小区开盘时间 11 月中旬开盘户型 一变二 两房 二变三 三房面积 65 79 85 无比例 33% 33% 33% 无价格 预计开盘价一变二 4700，两房 4500，二变三 4500销售情况潜在供应量 两栋约 3 万方小结优势：项目采用现代简约风格建筑，外立面大气，有品质；销售中心景观打造较
19、好，拉伸整体品质；户型设计经济实惠，达到高性价比。重庆德智堂策略机构14长寿房地产市场专题报告项目名称 拓新水墨林溪开发商 拓新房地产开发有限公司地址 长寿文苑路 3 号占地面积 61095建筑面积 134754容积率 2产品类型 4 栋 27F 高层，花园洋房物业管理 金科学物业顾问，自己管理 物管费 1.3基本资料推广语 水墨林溪高层，奢享洋房景观开盘时间 10 月开盘，下次开盘时间，11 月底户型 一房 两房 三房面积 50 78-91 112比例 14% 57% 29%价格 78 平米 4200，89 平米 4100，110 平米 3800销售情况潜在供应量 2 栋高层，约 3.8 万
20、方小结优势：独立售楼中心，昭示性较好；离主干道远，周边绿化好。劣势：目前交通不方便，无公交车经过；户型偏大。重庆德智堂策略机构15长寿房地产市场专题报告项目名称 卡萨时光开发商 重庆翊扬实业限公司地址 长寿老城平湖路占地面积 20 亩建筑面积 38000 平米容积率 2.6产品类型 1 栋独立商业，1 栋 24F、1 栋 20F 的宽景高层和 2 栋 6 层的花园洋房物业管理 自己管理 物管费 1.2基本资料推广语 空间柔软生活开盘时间 9 月户型 一变二 两房 二变三 三房面积 68 68-91 78 81-94比例 16% 33% 13% 33%价格 90 平米以上 3900，67 平米
21、4100销售情况潜在供应量 无重庆德智堂策略机构16长寿房地产市场专题报告小结优势：老城区竞争相对较小；部分户型赠送空间大。劣势：项目位置差，周边配套不完善，区域发展潜力与桃花新城有一定差距；赠送空间改造难度较大，使用性不高；部分面积偏大。 开发商 项目地址 建筑面积 容积率 主力户型 物业类型 物业配套 物业管理 目前售价 推广语 备注碧桂园 重庆市碧桂园房地产开发有限公司（碧桂园控股）桃花新城文苑大道3 号占地 45 万 2.0 3 房 2 厅114.86以上综合物业（高层+洋房+酒店+商城）酒店、健身房、KTV、保龄球馆、室内外游泳池、网球场、桌球室、乒乓球室、棋牌室等自有物管1.5/平
22、米。（不含电梯公摊，1-2 楼无公摊） ，6楼以上为二次供水，加收 0.5 元吨均价3400（但面积为135左右）给你一个五星级的家中央公寓 洋世达集团公司凯谊实业桃花新城 总 37 万，公寓约 2.5万1 室 1 厅 35、2 室 2 厅 65高层公寓 黄金地段，配套十分完善世纪广场之上的财富黄金眼时代中心 龙创地产 碧水天成对面约 3.5 万 商场、商铺，35、65公寓共 4 层商业+公寓都会首站，时尚生活平台明年4 月开盘翰林港湾 重庆金霸房地产开发有限公司、重庆电业房地产开发有限公司益民街12 号约 12 万 2 室 2 厅约 79、3 室 2 厅约110高层 高层 停泊一生的梦重庆德
23、智堂策略机构17长寿房地产市场专题报告宣传案名：长寿古镇 地址：长寿菩提山 售楼部地址：长寿体育馆金科项目住 宅 区域 在 售 区 域 古镇商业区重庆德智堂策略机构18长寿房地产市场专题报告住宅占地面积：1200 亩 商业占地面积： 800 亩 商业开发周期：3 年 项目总开发周期：5 年4 长寿项目产品总结1 项目规划长寿项目中，都能充分结合自然景观资源。洋世达圣天湖项目整体围绕 30000 平方米天然圣天湖进行环湖规划建设，以低密度，充满浓郁西班牙风情的叠拼、花园洋房、小高层为主，让湖景最大化。碧桂园项目高层，洋房分区，同时让高层区域的江景资源最大化。重庆德智堂策略机构19长寿房地产市场专
24、题报告2户型设计长寿项目，70-90 平米 2 房， 90-120 平米 3 房占绝对主导地位。其中多赠送，可变的一变二，小两房，二变三，市场接受度最高，同时单价最高。洋房类产品多采用退台设计，赠送面积较多。从户型设计方面存在一些不合理，比如客厅进深不足，卧室开口杂乱，面积过大等问题。从价格上看，户型是决定单价的首要因素。重庆德智堂策略机构20长寿房地产市场专题报告3. 建筑形态因为桃花新区主流容积率小于 2.5，桃花新城主流产品以高层搭配洋房或小高层为主流。纯高层社区均能保证足够的楼间距，确保舒适性。长寿项目建筑外立面也有不同创新，如沁园坊，水墨林溪中式风格，光宇维多利亚现代简约风格，洋世达
25、圣天湖的北美风格，也会为城市创造一片风景线。可变空间落地窗全赠送落地窗全赠送进深过深重庆德智堂策略机构21长寿房地产市场专题报告4. 物业管理长寿物业管理费一般在 0.9 元-1.2 元/平米之间，多数是开发商自己的物业管理公司管理， 服务内容集中在保安，保洁等基础服务层面。少数项目，如新渝香山美地则邀请金科知名物管顾问，提升品牌价值。碧桂园由于物管费 1.5 元/平米，高于市场一般水平，并且收费方式繁多（ 不含电梯公摊，1-2 楼无公摊，6 楼以上为二次供水，加收 0.5 元 吨） ，市场认可度低，最终还影响到项目整体销售。三、长寿市场未来发展走势从在售项目来看，多数已接近末期开发，今年的放
26、量相当有限。从 2008 年至今年初之间的观望客户所积累的刚性需求，在今年得到集中释放。同时，城市的大量改造拆迁，产生了大量刚性需求。从而造成了成了长寿楼市的卖方市场，从目前市场在售项目来看，今年的市场放量不会超过 20万方。这种状况还将持续到今年年底。2011 年将有 12-15 个楼盘开售，总供应量应达 80-100 万，约超过市场的去化量。2010 年 7 月 16 日，中共长寿区委召开十一届八次全委会，贯彻落实市委三届七次全委会精神，专题就保障和改善民生工作进行安排部署，审议并通过了中共重庆市长沁园坊 维多利亚圣天湖重庆德智堂策略机构22长寿房地产市场专题报告寿区委关于做好当前十件民生
27、大事的决定 。其中令开发商特别关注的内容是：“3 年内，建设保障性住房 413 万平方米，其中，定销商品房 300 万平方米，公租房 113 万平方米，解决 5 万户征地农转非和中低收入阶层的住房困难问题。保障性住房按照 建管分离的模式，做到交通便利、设施完善、功能配套租金控制在市场标准的 60%以内。 ”也就是说，从 2011 年开始，政府每年的保障性住房放量大约是 138 万，这无疑会分流大部分市场需求。四、 长寿房地产市场价格走势预测未来长寿房地产，因为市场供求关系影响，大致走势如下图。时间 2010 下旬 2011 上旬 2011 中旬 未来市场解读 市场供小于求，刚需未能达到完全释放 市场供应量加大，竞争加剧保障性住房面市，市场严重供大于求。北部新区开发，古镇具有一定规模，加之长寿湖等旅游景点的配套设施完善，城市竞争力增强，外来消费力大量进入。价格 价格快速上涨 价格逐渐平稳 价格回落 价格回升汇报完毕
