1、理解房地产市场,冉净飞,关于楼市调控。尽管我们讲商品房在中国是投资品，但目前在老百姓层面这个认同度不高，人们认为不吃不喝一年才买两个平方是不正常的，于是政府在压力之下开始调控楼市。那么，有没有用？从2003年以来，中央每年都会出文件整顿房地产，结果呢？从目前的政策来看，虽然被有的人称为“史上最严厉”，但还是不会有效果，因为前面讲的房价上涨的根本原因流动性泛滥没有解决。那么，除了收紧流动性就没有降房价的办法了？世上没有绝对的事，何况在神奇的中国。在一个权力如此集中的国家，没有办不成的事：它可以规定，谁家开发商涨价就枪毙谁，哪里的房价上涨就枪毙那里的市长，你看房价降不降？但这样做，除了让中国的经济
2、环境倒退50年外，没有任何意义。在流动性泛滥的情况下强行抑制房价，只会让100套房1000人抢的局面频繁出现，虽然便宜，但一般人根本买不到。,关于房产税。 作为本轮楼市调控最热门的预期，把它单独拿出来说。我认为对商品房开征房产税对抑制房价没有任何意义。有人认为，房产税属于地方税，如果对商品房开征，将 增加地方政府财政收入，使其摆脱对土地财政的依赖，从而降低地价。这种说法是完全错误的。钱，对地方政府来说多多益善，它绝不可能因为这里多收了钱就愿意 在那里少收一点钱。在中国宏观税负已经世界第二、人民福利世界倒数的情况下，再提加税，只能在这样专制的国家才能出现。有人认为，房产税对商品房开征将促 使拥有
3、多套房产者抛售，增加市场供应量，从而抑制房价。但实际上，我们认为，如果这个房子它用于出租，则房东一定会把房产税转移到租房者也就是刚毕业的穷大学生、蚁族身上，使房产税沦为又一个掠夺穷人的税种；如果房子不用于出租，1.2%的税率相对于房子的增值率也低了一点，投资者可能不会在乎。,关于中国的经济危机。现在中国的70后以下的人，除了在国外遭遇经济危机时在当地待过的（比如1990年的日本和2008年的美国），没人知道经济危机是什么样子。在这群人的印象中，中国的经济是一年比一年好的，自己的收入也是一年比一年高的这既是实际情况，也得益于政府的宣传所 以它缺乏危机意识。一个具体而普遍的表现是，中国的年轻人走出
4、校门没几年，就把父母毕生积攒的养老钱拿去付商品房的首付，并把每个月收入的一半以上用于还 贷款。他们坚信，自己不但不会失业，而且工资会越来越高，贷款占工资的比例越来越低，说不定还可以提前还清。在股市中，新股民往往比老股民激进，因为他们 没经历过熊市，楼市中的年轻人也是这样。但是，如果中国的宏观经济真如前述路径a发展，则中国改革开放以来首次经济危机将会出现，这个日子应该在10年内到来。那时，现在买房的年轻人正处于上有老、下有小的高生活压力时期，自己的健康状况也开始下滑，如果因经济危机失业、无力偿还贷款，对个人、对家庭都是灭顶之灾。前段时间网上有篇文章比较热，说未来中国白领有99%要破产，据说是郎咸
5、平说的，大概也是这个意思。退一步说，即使本文的预测错误，中国10年内都没有经济危机，那我们也必须牢记两点：没有永远保持8%以上增长的经济体；中国经济也服从经济周期规律的约束。媒体天天在教育炒股的人不要借钱炒股，但是几乎所有人都认同超负荷借钱买房，真是中国一大怪事。,美国房地产市场经历了上百年的发展，其间经历多个波动周期，现在关于美国房地产周期比较一致的看法是美国房地产市场的大周期是18年左右，美国房地产市场经历了2008年的金融危机之后。,主要内容,一、房地产市场的含义及其特征 二、房地产的发展历程 三、房地产市场发展与经济增长的关系 四、房地产市场营销 五、房地产业发展与其他产业的关系 六、
6、我国房地产市场存在的问题及解决的途径,在 全民关注时代，开发商、政府、专家和媒体人纷纷利用各种渠道表达自己对房地产市场的观点，基于保护言论自由的价值观，他们表达观点的权力应该得到充分尊 重。但对于广大购房者和观望者来说，缺乏专业知识和统计数据，大多数人还缺乏独立思考能力，所以关注来关注去，基本上还是被他们的观点牵着鼻子走，这个就 是话语权的力量。在拥有信仰的社会中，还存在一些独立学者，他们不代表任何利益集团，独立地向社会发表观点，但在中国这样的人似乎太少了一点，学者往往被 一些利益集团赎买，专家变成了“砖家”。那么，我们怎么才能看清房地产市场的未来走向呢？,1.中国商品房的投资属性 世 界上所
7、有的商品都同时具有消费属性和投资属性，有的商品投资属性很弱，它主要表现出消费属性，所以一般称为消费品；反之，则称为投资品。对于买受人来说， 他为商品支付一定的对价，目的是获得一定的效用。如果他通过使用商品获得效用，那么他的购买行为就定义为消费；如果他通过商品的增值或商品的孳息获得效 用，那么他的购买行为就定义为投资。区分一件商品是消费品还是投资品非常重要，因为影响两者价格的因素不尽相同。笼统来说，两者价格都由供求关系决定，但对于消费品，我们应该关注供应量和需求量的关系，对于投资品，我们应该关注供应量和货币供应量的关系。,中国的商品房，有的人买来住，有的人买来获取孳息（房租）或赚取差价，所以它既
8、有投资属性又有消费属性，但是，本文认为，目前中国的商品房应该定位为完全的投资品，应该用分析 股票而不是彩电的方法来分析商品房。首先，买房是为了获取房租或赚取差价的人肯定是将其定位成投资品的，这个没有问题；其次，即使是买房为了自住的，他也 是带着购买投资品的心态去买的，这一点非常重要。我们再来看投资品和消费品的一个区别：你今天全价买了件衣服，明天发现打九折了，你肯定会不舒服；你今天 买了只股票，明天跌了10%，你也会不舒服，那么，哪个更不舒服？,通常应该是股票下跌更让人不舒服，因为你买股票的目的就是希望它上涨，对它未来价格的预期比较高，一旦预期落空也更难受；而买衣服的目的是自己穿，对未来价格没有
9、预期或预期不高，价格下跌影响就不那么大。2008年万科在杭州打折，最低73折，结果之前买房的人就跑去把万科的售楼部砸了，你看，这就是买投资品的心态，如果是买衣服的心态不至于这样。对于大多数自住型购房者来说，买一套房子，意味着花掉父母一辈子的积蓄，以及自己未来30年收入总和的50%它的确是消费品，但是是你这辈子最昂贵的消费品，所以你买房子的心态不可能和买衣服一样，房价如果下跌，即使你只有唯一的一套自住房，也会非常难受。也就是说，你在买这套唯一的自住房时，就附加了对它未来价格上涨的预期，你是带着买投资品的心态去买的。因此，无论中国的买房人中，是自住的还是炒房的，所有的买房人都是带着投资的心态去买的
10、，中国的商品房应该定位为完全的投资品。,2.流动性泛滥 从投资品的视角，我们认为，房价在过去几年的上涨，是由货币供应量快速增加导致的。大量的货币印刷出来后，必须找到一些对象去吸收它。首先消费品会吸收一部分（所以流动性泛滥必然导致通货膨胀），然后靠投资吸收大部分。在中国目前制造业经营环境恶化、可投资渠道匮乏的现状下，这些资金不约而同地选择了房地产，导致房价上涨。我们要判断房价的走势，最应该看的是货币供应量变化。根据中国人民银行公布的数据，1997年12月的广义货币供应量（M2）为9.06万亿元，到2002年12月上升至18.32万亿元。由此可知，在朱执政的五年中，M2的年均复合增长率约为15.1
11、%。到2010年8月，M2已经高达68.75万亿元，所以在温执政的近8年间，M2的年均复合增长率为18.8%。大家不要小看这3.7个百分点，在宏观经济指标中，0.1%的波动影响都不可小视，CPI是2%还是5%，GDP是5%还是8%，解读是完全不同的。M2八年增加了275%，和房价涨幅基本差不多。房价暴涨的2009年，M2增速为27.58%；房价相对稳定的2008年，M2增速为17.8%；而今年8月M2的同比增速仍高达19.2%。拉动中国房价持续8年上涨的，不是城市化，而是流动性泛滥。,所以，未来房价怎么走，关键就是看M2增速怎么走。从目前掌握的情况来看，2009年27.58%的增速，可以说是惊
12、世骇俗。为什么呢？因为靠滥发货币来拉动经济是不可持续的。在滥发货币30年后，M2增长拉动GDP增长的边际效应已经越来越弱。1997年遭遇金融危机，中国1998年用15.3%的M2增速保持了GDP7.8%的增速；2008年再遭金融危机，中国2009年用27.58%的M2增速才保持GDP8.7%的增速。一味依靠滥发货币保证GDP增长的后果是，到2009年底，中国M2折合美元已达到8.94万亿，首次超过美国的8.8万亿美元，成为世界上发行钞票最多的国家，但同期中国GDP只有美国的三分之一。在中国GDP总量超过日本位居世界第二后，GDP崇拜者们将赶超目标自然锁定了美国。可是，在中国的发钞量已经超过美国
13、的情况下，难以想象还需要印刷多少钞票才能让中国GDP再翻三倍。 流 动性过剩除了导致房价暴涨以外，更重要的是引发严重的通货膨胀，即消费品的价格也会出现大幅上涨。通货膨胀对中国经济和社会的影响比房价上涨大得多，因为 关心房价的人要么是买得起房的人，要么是目前买不起、但自以为未来有买得起希望的人，即使是后一类人在全国范围看也算是高收入群体了。中国的绝大多数人， 和房价一点关系也没有，他们更关心大米、白菜和猪肉的价格。所以，对中国政府来说，米菜肉价格上涨比房价上涨更值得重视，目前最有可能导致社会动荡的事 件，不是房价上涨，不是暴力拆迁，更不是城管打人，而是米菜肉涨价。从2008年的猪肉暴涨，到今年二季度的“蒜”你狠和“豆”你玩，再到贯穿这两年的大米小碎步式涨价，中国的通货膨胀已经非常严重，其根本原因也是流动性泛滥。猪肉涨价时，老百姓说以后多吃菜少吃肉，可是后来青菜也涨价了。9月底记者去采访一个老大爷，问大米涨价了怎么办，老大爷说，多吃点面条，少吃点米饭如果面粉再涨价呢？,
