1、投 资 分 析可 行 性 分 析 与投 资 决 策 前 期 准 备1、 项 目 立 项2、 获 取 开 发 用地3、 规 划 报 批4、 工 程 招 标 建 设1、 施 工 建 设2、 竣 工 验 收 租 售 服 务1、 销 售 租 赁2、 物 业 管 理房 地 产 开 发 与 经 营、房地产市场分类（1）按地域来划分：特性决定（2）按房地产类型、档次来划分 ：细分市场（3）按土地和房地产层次来划分: A、房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场） ，是土地使用权出让的市场，房地产一级市场是由国家垄断的市场。B、二级房地产市场。又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋
2、向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。C、三级房地产市场。又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 （二手房）房地产市场特性：（1）房地产市场是房地产权益的交易市场所 （2）房地产市场是地区性市场（3）房地产市场需要专业人员提供服务（4）易于出现市场的不均衡和垄断（5）供给具有稀缺性而需求具有较大的弹性房地产市场的特性和功能：（1）配置存量房地产资源和利益（2）显示房地产市场需求的变化（3）指导供给以适应需求的变化（4）能指导政府科学地制订土地供给计划（5）引导需求适应
3、供给条件的变化 改 善 、 提 升 居 住 品 质 投 资 性房 地 产 市 场 需 求类 型刚 性 需 求丈 母 娘 推 高 房 价 柔 性 需 求 弹 性 需 求房地产供给1、短期供给：短期内，房地产供给缺乏弹性，即房地产供应量不会因价格的变化而迅速得以调整。2、长期供给：长期内，房地产供给的弹性增大，通过改变原有土地的利用性质和原有房屋的用途、新增房地产开发项目，房地产供给量能对价格变化做出反应。房地产市场的宏观调控手段 1计划手段 ：除非时光倒流2经济手段 ：作用大，但要通过中长期阶段才显现效果3行政手段 :直接，短期效果明显4法制手段 ：薄弱，有立法程序上的问题房地产市场调查的作用市
4、场调查，既是房地产企业整体活动的起点，又贯穿于企业整体营销活动的全过程。市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向市场调查有助于房地产企业适时进行产品更新换代市场调查有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划市场调查有助于项目投资者实旆正确的价格策略市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益市场调查有助于政府制定正确的宏观经济政策调查程序：确定调查目标初步分析调查设计现场调查资料整理、统计和分析撰写和提交调查报告选择调查对象：1、全面普查 2、重点调查 3、随机抽样 4、非随机抽样按调查对象所采用的具体方法：1、询问调查法 2、观察调查法3、试验调查法 4、统计分析法可行性研究作用（1）
5、作为项目投资决策的依据（2）作为筹集建设资金的依据（3）作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 （4）作为编制下阶段规划设计的依据 （5）作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据可行性报告的内容：（1） 项目概况（2） 市场调查和分析（3） 规划设计方案优选（4） 开发进度安排（5） 项目投资估算（6） 项目资金筹集方案及筹资成本估算（7） 项目财务评价（8） 不确定性分析和风险分析（9） 可行性研究的结论（10） 研究人员对项目的建议特点：（1）前期性（2）综合性（3）不确定性（4）预测性出让年限：（1）居住用地 70 年；（2）工业用地 50 年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地
6、 50 年；（4）商业、旅游、娱乐用 40 年；（5）综合或者其他用地 50 年。一、国有土地使用权的获取（一）在土地一级市场上获取土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨：政府以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。出让的方式：协议、招标、拍卖、挂牌划拨土地不能用于商品房开发（二）在土地二级市场上获取土地使用权土地使用权转让：注意：中小房地产开发企业以在二级土地市场上获取土地使用权为主要方式。（三）特殊形式：通过房屋拆迁获得土地使用权二、集体土地使用权
7、的获取途径：国家对集体土地进行征收 集体土地变为国有土地 房地产开发企业通过土地一级市场或土地二级市场获得土地使用权方案评价主要技术经济指标1、居住区规划指标住宅区规划指标通常分为规划综合技术经济指标和用地指标两大类(包括用地平衡表) 。1) 用地平衡表 教材第 137 页表 6-12) 居住区用地平衡控制指标 表 6-23) 城市居住区规划设计综合技术经济指标 表 6-32、主要技术指标例：凯旋国际报规方案1）规划建设用地面积：规划红线内的土地面积2）规划建设净用地面积：建筑红线内的土地面积3）建筑基底面积：外墙勒脚以上结构外围水平面积4）建筑密度：建筑基底面积/用地面积5）容积率：项目用地
8、范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值6）绿地率：用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率房地产转让方式 赠 与 人 将 其 房 地 产 无 偿转 让 给 受 赠 人 的 民 事 法律 行 为 。 其 转 让 与 买 卖的 法 律 后 果 是 一 样 的 。 1、 将 房 地 产 作 价 入 股 、与 他 人 成 立 企 业 法 人 ， 而使 房 地 产 权 属 发 生 变 更 。2、 一 方 提 供 土 地 使 用权 ， 另 一 方 出 资 ， 合 资 、合 作 开 发 经 营 房 地 产 ， 而使 权 属 变 更 。3、 因 企 业 被 收 购 、 兼 并或 合 并 ， 而 使 权 属
9、 转 移 ，4、 其 他 合 法 方 式转 让 方 式买 卖出 卖 人 将 其 房 地 产 转 移给 买 受 人 所 有 ， 买 受 人取 得 房 地 产 权 并 支 付 相应 价 款 的 民 事 法 律 行 为 。房 地 产 转 让 中 的 房 屋 产权 可 以 转 让 ， 而 土 地 所有 权 不 能 转 让 ， 所 有 权属 于 国 家 ； 转 让 的 是 土地 使 用 权 。 赠 与 其 它 合 法 方 式房地产转让程序1房地产转让当事人签订书面转让合同；2房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 90 日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理
10、部门提出申请，并申报成交价格；3房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 7 日内做出是否受理申请的书面答复，7 日内未作书面答复的，视为同意受理；4房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述法定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效并不得对抗第三人。目前主要融资渠道 开 发
11、企 业 利 用 企 业 现 有的 自 有 资 金 来 支 持 项 目开 发 ， 或 通 过 多 种 途 径来 扩 大 自 有 资 金 基 础 （现 金 、 速 动 资 金 、 应 收款 、 购 房 定 金 等 ）融 资 的 比 例 和 规 模 常 常较 小 1、 主 权 性 融 资 （ 主 要 有 股票 融 资 和 合 作 开 发 融 资 。） 融 资 程 序 比 较 复 杂 ， 融资 成 本 较 高2、 债 务 性 融 资 （ 租 赁 融 资、 发 行 债 券 融 资 、 贷 款 等。 ） 融 资 程 序 较 简 便 ， 融资 成 本 较 低内 部 融 资 外 部 融 资产品定位策略（1）
12、属性/利益定位法：将产品定位在某一特定属性/利益方面的领先者（2） 价格/性能定位法：把为目标市场提供性价比更高的物业作为自己楼盘的定位（3） 目标客户需求定位法：根据所选定的目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品（4） 竞争者定位法：将自己的物业产品定位成在某方面比竞争对手更好一些（5） 复合定位法：通过复合地产开发唤醒并满足目标客户群的潜在需求产品差异化策略：5 个方面实行差异化（1）物业产品（特色、性能质量、一致性质量、可靠性、风格、设计） ；（2）服务（政策咨询、金融服务、物业管理、装修服务、配套服务） ；（3）营销人员（营销管理人员能力、诚实可信、沟通的有效性） ；
13、（4）营销渠道（覆盖面、专业化、绩效） ；（5）企业形象（CIS、品牌、公共关系） 。 房地产价格的确定方法1) 成本导向定价法(1) 成本加成定价法。(2) 目标利润定价法。(3) 变动成本定价法。2) 需求导向定价法(1) 理解价值定价法。 (2) 需求差别定价法。 (3) 最优价格定价法。3) 竞争导向定价法(1) 随行就市定价法。 (2) 主动竞争定价法。价格策略：1)折扣与让价的定价策略： 2）差别定价策略： (1) 质量差价。 (2) 朝向差价。 (3) 楼层差价。(4) 面积差价。 (5) 视野差价。 (6) 边间差价。3）心理定价策略：尾数定价策略、整数定价策略、声望定价策略、习惯定价策略等。房地产销售策略模式:宏观 1、全程营销：。2、全方位营销： 3、主动营销： 4、全员营销：其他 1、品牌营销2、规模化营销：3、网络营销：
