1、工程维修服务手册一、 工程维修人员行为准则1、 热爱本职工作，遵守小区管理的各项规章制度和劳动纪律，爱护小区内设备、设施。2、认真贯彻“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费资源。3、从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉” 。4、对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。5、未经领导授权或批准，不得对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益的工作。6、未获批准，不准将小区的办公用品、工具、设备、设施等擅自赠与、出借、抵押给其他公司、单位或个人。7、严禁向居民索
2、取或收受任何礼品酬金。8、必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌。9、上门服务应注意居民家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏住户物品，如移动物品，需经住户同意，工作完毕，应将工作场所打扫干净。二、工程维修人员岗位职责1、要求。1.1 具有中华人民共和国特种操作许可证 ；1.2 具有初级或以上电工技术等级资格或相关技术等级资格；1.3 熟练掌握电工基本原理。1.4 熟练掌握小区内的设备操作技术规程及家庭水电维修工作。1.5 基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。2、工作内容2.1 负责小区内设备设施的维修、保养和管理工作。2.2 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并负责调
3、查设备事故原因，制订预防措施。2.3 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。2.4 根据设备的特点制订或审核各类设备的预防性检修保养计划，并予以落实。2.5 参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保小区内的设备保持良好运行状态。2.6 对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理，维修资料的管理。3、注意事项3.1 所有设备的操作和检修须按说明书规定程序进行，不得随意更改或省略操作步骤。严禁在设备启动前不作检查。3.2 按说明书规定更换设备零部件、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。3.3 保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房,设备设施专用
4、工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。3.4 所有设备设施须设立岗位责任人，所有标牌警示须准确齐备到位。三、工程维修管理规定1、 讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重住户，急住户所急。2、 工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。3、 尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的要向住户解释清楚,做到维修及时率达到 99%以上，维修合格率达到 95%以上。4、 维修员工必须定期参加培训，持证上岗，确保小区内所有机电设备处于良好的运行状态。5、 上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时必须告知，不得办私事。6、上班时须穿着整齐，不得穿拖鞋。7、及时处理
5、维修申请单，不得积压。上午 11：10 和下午 17：10 以前的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或住户有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在“维修情况”栏内注明原因。8、 上门维修时须带工具袋（箱） ，必备工具都放在里面，以节省时间，增加工作效率，少跑路，多干活。9、 服从领导安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。10、紧急情况时维修人员（接到通知）须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。11、工作时务必注意人身安全和设备安全，配电房、水泵房或高空作
6、业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。12、维修人员每天至少巡查各设备设施一次，并做好相关记录。13、维修人员原则上无维修单时应在值班室等候待命电梯操作管理规定一、目的：规范电梯维保工作，确保电梯各项性能完好、安全运行。二、操作规程1、具有电梯操作上岗证者操作电梯,检查电梯轿厢，控制箱、电梯井及井底情况，一切情况正常后可开启电梯。2、检查机房内润滑油，曳引机等是否正常。 3、检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。4、检查电梯内各辅助开关是否处在正常位置，辅助设备是否正常运行等。三、日常巡查与维护1、电动机油位，不低于油镜中线，不漏油，通风良好。2、检查轿厢是否平稳，是否有不正常声
7、音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。3、限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。4、检查接触器，继电器是否正常，无异声，接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。5、自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。6、检查各指示灯、按钮有无损坏。7、检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。四、管理规定1、保持电梯机房内干净通风，温度不超过 40C，不得堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其它标示明确。2、保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。3、电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者
8、完成，电梯必须有明确维保责任人，电梯须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。4、电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人须经专业培训并取得相应资格证书。5、电梯维保时须设立防护措施，悬挂标示牌和护栏。6、电梯须有完整的维修保养记录和其它相关记录。电梯故障处理记录表楼宇名称： 年 月 日 NO：FM-RW337电梯编号 故障位置 开始时间 结束时间 维修人员故障原因、状况：签名：处理结果：签名：电梯维修保养记录表NO：FM-RW339序号 维保项目 维保情况 维保结果 备注1 检查曳引机油量、齿轮情况2 曳引轮、导向轮、电动机转轴加油3 紧固各安装螺栓4 轿门开关检查5 安全触板及开关紧
9、固6 润滑和清洁7 层门开关动作8 称量装置检查9 门机动作检查10 门机传动皮带、驱动链检查11 井道各终端开关12 补偿链及导向装置检查13 缓冲器检查14 底坑开关检查15 照明系统检查16 辅助设备检查备注：五、电梯困人救援作业规程1、切断机房电梯总电源，并挂上“正在维修”示意牌。2、检查电梯机房内情况是否正常。3、机房须有足够的照明，查看钢丝绳或钢带上的楼层标记确定停放位置。4、移动轿厢前，保证轿厢门处于安全关闭及厅门关闭。5、使用抱闸扳手时，先确保电梯电源开关已切断。6、使用抱闸扳手，必须一人控制松闸而另一人转动手轮。7、 将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转
10、动手轮向左向右，以较易扳动方向为准。操作时应断续动作（一撬一放）使轿厢内逐步移动。当所有乘客离开电梯后，必须把厅门关好并锁紧。8、如轿厢停于最上层或最下层，不可只撬开制动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把紧手轮并用人力盘绞，使轿厢向正方向移动。管理规程5.4.1 消防联动监控中心须有专人 24 小时不间断值班，并严格作好各种记录。5.4.2 消防联动系统维保责任人须有消防上岗证，按维保计划定期维保，确保整个系统发挥正常功能。5.4.3 消防联动设施为消防专用，严禁挪作它用，专用工具、专用设备应保管理良好。5.4.4 发现消防联动系统的报警须立即弄清原因，按操作规程处理，发现故障须立即排
11、除，所有系统的报警或动作都须作详细处理记录。5.4.5 消防监控中心须保持干净整洁，严禁无关人员进入监控室内。5.5 附表：5.5.1 消防联动系统巡查记录5.5.2 消防联动系统维修保养计划表5.5.3 消防联动系统维修保养记录表5.5.4 消防联动系统故障（或报警）处理记录表消防联动系统巡查记录年 月 日 NO：FM-RW345 时间日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00问题记录签 名12345678910111213141516171819202122232425262728293031说明：每日运行巡查人员按以
12、上时间巡查签到，发现问题作记录并报告，各消防管道及设备设施巡查记录在此表内。消防联动系统维修保养计划表NO：FM-RW346序号 维保项目 维保内容 维保时间 备注1 联动柜 电源按纽开关控制器功能，显示屏、输入输出模块，接线点检查 每周2 报警部分 烟感、温感探头、手报铵钮、消防广播，消防对讲电话、警铃、控制模块、线路检查 半月一次3 反馈部分 消防水泵试运行、主备电源检查、水池水位、消火栓检查、管道阀门检查 半月一次4 其它 清洁卫生、备件专用工具清洁 半月一次制表： 审核： 批准：消防联动系统维修保养记录表NO：FM-RW347序号 维修项目 维修情况 维修人 备注1 控制器功能2 电源3 按钮开关4 控测器5 手扳按钮6 联动柜功能7 消防广播8 消防对讲电话9 警铃10 消防水泵11 消火栓12 防火卷帘门13 控制模块14 线路检查15 管道阀门备注消防联动系统故障（或报警）处理记录表NO：FM-RW348故障（或报警）时间故障（或报警）点故障（或报警）处理人员故障（或报警）原因：故障（或报警）处理情况：故障（或报警）处理结果：故障（或报警）结束时间工程部主任确认意见：
