1、资产评估学,主讲：樊相如,http:/ (海量营销管理培训资料下载),http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,2,第一章 总论,第一节 资产评估的概念及重要性 一、概念：对被估资产在某一时点的价值进行评定估算。主要理解三个关键词：资产 价值 评估 二、资产评估的发展史资产评估是商品经济发展到一定历史阶段的产物。产品交换商品交换产权交易个别评估专业评估综合评估,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,3,三、资产评估的重要性1、中外合资、合作、补偿贸易的需要2、是加强国有资产管理、落实资产保全的需要3、是确保国家税收的需要4、是加强经济体制改革
2、的需要5、是中国经济走向世界的需要,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,4,第二节 资产评估假设及基本要素,一、假设1、继续经营假设原地继续使用异地继续使用2、公开市场假设3、清偿前提假设,二、基本要素1、评估目的2、评估对象3、评估价格类型4、评估机构5、评估程序6、评估方法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,5,第三节 资产评估的原则和特点,一、原则 （一）、工作原则：独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则 （二）、经济原则：贡献原则替代原则预期原则,二、特点1、现实性2、市场性3、预测性4、公正性5、咨询性,http:/ (
3、海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,6,第二章 资产评估的价格类型,第一节 资产记价类型概述一、记价基础1、资本市场可分类为要素市场和本金市场。2、从资产运动方向看记价特点(1)、资产投入记价(2)、资产退出记价(3)、本金流通(资本流动),http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,7,二、计价类型 （一）、历史成本（会计中用） （二）、重置成本（虚拟价格） （三）、现行市价（公平市场） （四）、收益现值（收益可预测） （五）、清算价(迫卖市场）,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,8,第三章 资产评估方法,第一节 市场法一、
4、概念及适用前提条件(一)概念：又称市场比较法，指通过比较被估资产与市场上最近出售的同类资产的异同，并据调整，从而确定被估资产价格的评估方法。(二)前提条件1、需要有一个充分发育的市场。2、参照物与被估资产的可比指标、技术参数等可以搜集到。,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,9,二、计算公式被估资产现行市价类比物市价差异因素调整主要差异因素有：时间、地点、功能还需进行情况补正。 三、市场法评估程序 四、优缺点,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,10,第三节、成本法,一、概念及理论依据(一)概念(二)理论依据、资产的价值与其构建成本密
5、切相关2、资产的价值是一个变量(三)计算公式（核心公式）被估资产重置净价重置全价有形损耗功能性损耗经济性损耗,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,11,二、重置全价的计算：复原重置成本、更新重置成本、功能重置成本 （一）、重置核算法重置成本=直接成本+间接成本 （二）、功能系数法基于被估资产之成本与功能之间的关系1、线性关系 P=aF+bP资产的成本 F资产的功能a，b系数,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,12,2、指数关系 P1/P2=（F1/F2）x P1= P2 （F1/F2）x P1、P2资产成本F1、F2资产功能关系指数
6、3、物价系数法被估资产现价=被估资产历史成本物价指数、统计分析法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,13,三、有形损耗计算、成新率的计算（一）、观察法（二）、使用年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）（三）、综合分析法（四）、技术鉴定法四、功能性损耗的计算（一）、原因,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,14,（二）公式P=Rt （1-33%）/（1+i）t 五、经济性贬值实际上不一定计算经济性贬值率=1（设备预计可利用的生产能力设备原设计能力）100% 思考：1、贬值额如何计算？2、是否可用功能性贬值的公式来计算
7、经济性贬值？,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,15,第三节 收益法,一、概念及使用前提条件、使用范围1、概念2、前提：预期收益可以预测并用货币计量3、适用范围：企业产权变动；土地及其使用权； 自然资源；无形资产等。二、计算公式1、有限年 P=Rt/（1+i）t,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,16,2、永续使用 P=A/I3、分段法 P=P+P=Rt/（1+i1）t +Rn+1/i2（1+ i1）N三、预期收益的计算（一）、 Rt的理论观点（二）、 Rt的影响因素（三）、 Rt的计算公式1、所有者权益价,http:/ (海量营
8、销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,17,R=税后利润+折旧2、总投资价3、总资产价 R=税后利润+折旧+扣税利息（四）、i 的计算1、计算基础知识2、计算方法（1）、累加法i=安全利率+风险报酬率+通货膨胀率,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,18,（2）加权平均法i= 长期负债占全部资本的比例长期负债利息率+自主权益占全部资本的比例业主权益所要求的报酬率（五）收益年限、经济寿命的计算自然寿命 技术寿命法律寿命 经济寿命（六）、Rt与i 的对应关系主要用于整体资产评估中。,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,19,第四节、
9、清算价格法,一、概念：用清算价格评估备估资产价值的方法 二、前提：1、资产尚能继续使用2、资产变现后，其价值弥补清理费用由余 三、清理类型（一）、合同到期清理（二）、破产清理,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,20,1、限期强制清理2、有一定宽限期的清理注意破产法、拍卖法、清算组织、清算程序等,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,21,第五节 各种评估方法的比较,一、评估方法的试用范围 二、成本法与收益法 三、成本法与市场法 四、收益法与市场法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,22,第五章 机器设备
10、评估,第一节 机器设备评估一、机器设备及评估特点（一）、机器设备特点（二）、评估特点1、以单台件为对象2、以技术检测为基础3、把握价值构成特点,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,23,二、机器设备分类1、从会计核算角度2、按使用范围3、按在生产经营中的地位三、评估程序1、了解待估设备的资料、数据、划分类别2、设计评估方案3、现场踏勘、并进行技术鉴定4、确定适用价格标准与评估方法5、计算、分析比较、得出结果，编制报表,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,24,第二节 机器设备的重置成本法评估,一、重置全价的计算（一）、重置和算法复原成
11、本与更新成本（二）、指数调整法（三）、功能成本法（四）、点面推算法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,25,二、有形损耗计算（一）、年限法1、简单年限法2、会计折旧年限法3、综合分析法4、加权年限法、退役年限法（二）、技术鉴定法 专业技术人员用专门仪器进行测定，设定测量指标体系，分别评分、汇总分析,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,26,（三）、修复费用法成新率=1设备修复费用设备重置成本三、功能性贬值计算（注意明扣、暗扣）（一）、原因（二）、公式（三）、测算步骤与实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料
12、下载,27,第三节 机器设备的现行市价分析,一、原理与公式 二、评估步骤 三、实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,28,第四节 特殊情况的机器设备评估,一、进口设备评估（一）、进口设备价格构成（二）、进口设备中国外费用与国内费用评估（三）、当年享受进口优惠，现在企业转制，如何处理 二、超期服役设备评估 三、闲置、报废、破损、淘汰设备评估,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,29,第六章 房地产评估,第一节、房地产评估概述 一、房地产的特征 （一）、土地的自然特征与社会特征 （二）、房屋特性 二、房地产分类1、生产用房地产2、商业
13、用房地产3、居住用房地产,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,30,4、行政、军事机关及公用事业用 三、房地产评估原则1、房地合一原则2、地域原则3、最佳利用原则：要按最高最优原则来评估房地产价格,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,31,第二节 房地产价格,一、房地产价格体系（一）、土地使用权价格体系基准地价标定地价出让地价转让底价（二）、房产价格体系生产用房,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,32,居住用房商业用房行政事业单位用房 二、土地价格构成1、土地征用费2、拆迁安置费3、土地开发费用（1）、
14、七通一平费（2）、市政基础设施费（3）、利息费用,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,33,（4）、利润（5）、付费 三、房地产价格构成（1）、生产成本（2）、流通费用（3）、税收（4）、利润 四、影响房地产价格的因素（一）、一般因素（1）政策因素,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,34,（2）、社会因素（3）、经济因素（二）、区域因素（1）、住宅区（2）、商业区（3）、工业区（三）、个别因素（1）、土地个别因素（2）、房屋建筑个别因素,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,35,第三节 土地使用权价格评
15、估,土地价格的本质是地租的本金化其计算公式为：P=R/i 式中 P为土地价格 R为年地租额 i为本金化率 一、市场比较法（一）、原理（二）、使用条件1、要有比较发达的土地交易市场。2、交易实例与被估对象之间尽量的相似。,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,36,3、交易实例的有关资料要尽可能翔实、可靠、公正。 （三）、计算公式被估地产价格=交易实例每平方米单价 （1+差异 因素调整） 被估地产面积被估地产价格=交易实例单价 交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数被估地产面积 （四）、 操作程序,http:/ (海量营销管理培训资料下载)
16、 大量的管理资料下载,37,时间修正系数区域因素修正系数=被估资产总得分/交易实例总得分个别修正系数主要是面积、形状、容积率及土地使用年限等因素对地价的影响。将各个个别因素相乘得出总的个别因素之值土地使用权年限修正系数K=1(1+i)-m/1(1+i)-n 其中 i为折现率m为待估 地产剩余使用年限n 为交易实例剩余使用年限,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,38,二、基准地价系数修正法（一）、原理（二）、计算公式P=Aa1 a2a3式中 P为土地转让价A为基准地价a1为年限 修正系数a2为个别因素修正系数a3为市场转让因素修正系数,http:/ (海量营销管理
17、培训资料下载) 大量的管理资料下载,39,三、收益现值法（一）、原理（二）、计算公式P=R/i1、收益额测算（1）、求取总收入（2）、求取总费用（3）、求取总收益（4）、求取纯收益,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,40,2、i 的计算还原利率=安全利率+风险报酬率（三）、实例 四、重置成本（一）、原理（二）、公式地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+利润+税费（三）、估价步骤（四）、实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,41,五、剩余法（一）、原理 ：假设开发（二）、公式：地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费（三）、 使
18、用范围主要适用于待开发土地及待拆迁改造土地之估价（四）、实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,42,六、线路法（一）、原理：地价与其临街长度、形状、深度等有关（二）、计算公式P=A （ kiMi ）（三）、实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,43,第六节 房屋价格评估方法,一、重置成本法（一）、原理（二）、方法1、重置全价计算方法（1）、重编预算法（2）、预决算调整法 （3）、指数调整法2、房屋建筑物损耗计算,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,44,（1）、使用年限法（2）、打分法3、房屋建筑
19、物功能性贬值与经济性贬值计算（三）、实例 二、残余法（一）、原理（二）、公式B=（ a L r1）/ （r2+d）= a2/（ r2 +d）,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,45,（三）、实例 三、市场比较法（一）、原理（二）、方法1、市场房价对比法2、单位造价调整法（三）、实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,46,第七章 流动资产评估,第一节 流动资产分类、特点及评估程序 一、分类（一）、按所处领域分（二）、按现行会计制度分（三）、按在生产经营过程中形态与作用分（四）、按管理方式分（五）、按评估方法分,http:/ (海量
20、营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,47,二、特点 三、程序、方法以自查为主、评估机构抽查评估方法简单,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,48,第二节 实物类流动资产评估,一、材料评估1、重置成本法2、市价法（为主） 二、在产品与自制半成品评估 三、产成品评估1、重置成本法2、现行市价法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,49,第三节 债权类及货币类流动资产评估,一、应收账款及预计货款评估方法1、坏帐法2、帐龄分析法 二、应收票据评估1、按本金加利息计算2、贴现值法3、实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载)
21、大量的管理资料下载,50,三、预付费用、待摊费用和短期投资评估（一）、预付费用评估（二）、待摊费用评估（三）、短期投资评估市价法：短期投资证券评估值=股数 每股市价（四）、货币、存款评估：主要是查实,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,51,第八章 无形资产评估,第一节、无形资产评估概况 一、无形资产概念1、概念2、理解要点 二、无形资产分类1、按期限2、按可否确指,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,52,3、按取得方式4、按自身性质5、其他分类法 三、特点1、非实体性2、垄断性3、效益性4、不确定性 四、无形资产评估目的1、摊销,
22、http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,53,2、投资、转让 五、无形资产评估影响因素 六、无形资产的经济寿命（一）、概念：有效使用并能创造收益的时间（二）、寿命特点1、同法定年限联系密切，而同自然寿命关系不大2、仅存在无形损耗3、无形损耗有三种形态,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,54,（三）、经济寿命评估1、法定（合同）年限法2、更新周期法3、剩余寿命预测法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,55,第二节 无形资产的重置成本法,一、成本特性1、不完整性2、弱对应性3、虚拟性 二、评估方法（一）、自创
23、无形资产评估1、核算法2、市价调整法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,56,（二）、外购无形资产评估方法1、市价类比法2、物价指数法（三）、成新率评估1、直线折余法2、摊销折余法（四）、无形资产重置净值评估P=重置全价成新率,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,57,第三节 无形资产收益现值评估方法,一、评估基础（一）、转让前提1、能产生超额收益2、能带来垄断利润（二）、无形资产功能特性（三）、计价及付费方式1、绝对额一次付清2、比例收费，投产后逐年付给提成费,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,58
24、,3、入门费加提成 二、最底收费额评估（一）、原理（二）、公式P=重置成本净值转让分摊率+机会成本转让分摊率=购买方运用无形资产能力/运用无形资产总能力转让的机会成本=卖方净减收益+买方净增费用（三）、实例,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,59,三、定额收益评估（一）、目标利润法1、原理2、计算公式P=最低收费额+目标利润问：目标利润如何记取较为合理3、实例（二）、加价法1、原理2、公式,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,60,P= Pt Kt /（2+r）3、实例 四、比例收费评估 无形资产转让价格=销售（营业）利润收入 无形
25、资产分成率无形资产转让价格=最低收税额+销售（营业）利润收入 无形资产分成率销售收入分成率=销售利润率销售利润分成率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,61,（一）、边际分析法1、原理2、公式利润分成率= 各年度追加利润现值/ 各年度总利润分成100%3、实例（二）、约当投资法1、原理2、公式利润分成率=无形资产约当投资额/（购买方约当投资额+无形资产约当投资额） 100%,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,62,无形资产约当投资额=无形资产重置成本净价(1+卖方适用成本利润率）购买方约当
26、投资额=购买方投入资产的重置成本净价(1+买方适用成本利润率）3、实例 五、多向出售时的无形资产收益现值评估,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,63,第四节 技术型无形资产评估,一、专利评估 （一）、概念（二）、特点1、专有性2、地域性3、时间性4、可转移性,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,64,（三）、专利评估目的成本评估:为摊销费用而作收益现值评估：为转让、投资而作 二、专有技术评估（一）、含义（二）、评估方法：收益现值法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,65,第五节 非技术型无形资产评估,
27、一、商标（一）、商标概念及分类（二）、商标价值评估1、注册商标法2、方法 :收益现值法3、实例 二、著作权评估,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,66,第九章 长期投资评估,第一节 概述 一、长期投资（一）、长期投资概念：以获取投资收益为目标，放弃对实际资产的直接控制的长期对外投资（二）、分类1、实物长期投资2、证券长期投资,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,67,二、长期投资评估（一）、概念（二）、特点1、是对资本之评估2、是对被投资企业的业主权益或偿债能力之评估 三、长期投资收益与风险（一）、投资收益率K=（期末财富初始财富）
28、/初始财富（二）、长期风险,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,68,1、利率风险 2、购买力风险 3、市场风险 4、管理风险 5、违约风险 6、流动风险7、政治风险 8、行业风险,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,69,第二节 债券评估,一、债券概念 二、分类1、公债2、企业债3、金融债 三、债券风险影响因素及风险评级（一）、债券风险因素,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,70,1、公债风险因素2、公司债风险因素3、金融债风险因素（二）、风险评级1、国际上标准普尔 穆迪公司评级主要依据：违约的可能性
29、、债务性质、法律保障条件.2、我国评级正在着手这一工作,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,71,四、债券评估方法（分上市债券与非上市债券）1、市价法2、收益现值法(1)、到期末一次收回本息的债券P=F/(1+i)n(2)、逐年收取利息，到期末还本的债券P= Rt/ (1+i)t+V/ (1+i)t Rt:各年债息V：本金面额,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,72,第三节 股票评估,一、概述（一）、股票概念（二）、分类（三）、股票价格：清算价内在价值变现价值,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,73,
30、二、影响因素分析 三、股票评估原则1 、内在价值原则2、收益本金化原则3、实际变现原则 四、股票价格评估方法(一)、优先股：以积累优先股为例：1、额定股息，不转让P=Rt/ (1+i)t=A/i,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,74,2、额定股息，拟若干年后转让P=Rt/ (1+i)t+ Pn+1 / (1+i)n+1 （二）、普通股评估1、固定红利模型P=A/ (1+i)t+ Pn+1 / (1+i)n+1 2、红利递减P=D1/（i g）注：这两公式：误差放大机制,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,75,第十章 整体资产评估
31、,第一节 概述 一、何谓整体资产评估三种观点1、是其包含的全部单项要素之和2、是整体资产的获利能力3、是由其包含的各单项要素资产组成的具有一定获利能力的有机综合体,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,76,二、分类企业整体资产企业中某个车间或某条生产线企业中全部无形资产企业中全部有形资产商誉 三、特点1、企业整体资产特点(1)、盈利性(2)、整体性,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,77,(3)、竞争性2、从评估对象上看:是由多种资产组成的综合体从评估目的上看:是评估其整体获利能力 三、整体资产评估假设1、持续经营2、完善的产权交易
32、市场 四、基本方法（一）、收益现值法（二）、加和法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,78,（三）、市价法1、整体参照法评估值=参照企业之交易价+差异因素调整2、市盈率法被估企业整体资产评估值=参照上市公司市盈率被估企业税后收益,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,79,第二节 收益现值法作整体资产评估中的参数测定,一、预期收益Rt的测定（一）、影响Rt的因素（二）、选择预测方法因果分析法时间序列法随机数列法灰色模型法人工神经网络法,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,80,（三）、收益理论基础1、税后
33、利润2、净现金流量（四）、计算公式：不同资产范围与不同的Rt对应净资产价总投资价总资产价,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,81,二、i 的确定（一）、影响因素1、一般银行利率 2、政府债券利率3、行业平均收益率 4、社会平均收益率（二）、计算公式1、叠加法i= i安+i风+i通 im ： 社会平均收益率i风=(im iA) iA ：安全利率 ：风险系数,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,82,2、加权平均法i=长期负债占总资本比例相应报酬率+ 业主权益占总资本比例业主要求的报酬率 三、收益额与折现率的对应问题、原则两者的计算口径、内范围的一致性,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,83,第三节 商誉评估,一、概念 二、特点1、是不可确指无形资产，不能离开企业而单独存在，不能分开出售2、是由多个因素共同作用形成3、商誉本身不是一项可以单独产生收益的无形资产，要依附于企业整体资产，不能单独转让，只能和企业共同转让,http:/ (海量营销管理培训资料下载) 大量的管理资料下载,84,三、商誉评估方法（一）、超额收益还原法P = Rt/ (1+i)t+ Rt / i (1+i)n 或 P=A/i（二）、割差法,
