1、 1白云电气科技大厦公共设施分摊费方案（试行）业主单位：广州市世科高新技术有限公司物业公司：广州广电物业管理有限公司编制部门：公司办日 期：2015 年 4 月 1 日2目 录一、公共设施费用分摊原则 3二、公共设施费用分摊总面积计算 3三、公共设施运行总费用的测算（以设备 100%运行时进行成本测算）4四、公共设施分摊费单价计算（单位：元/月/ m）： .5五、公共设施公摊费的收费标准 6六、周边大厦公摊费对比 6七、大厦租户公摊费测算明细表 7八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表 8九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表（2014 年10-12 月份） 9十、大厦公摊费用思路组
2、合演示图 93根据业主单位与租户所签订的租赁合同 （合同条款 6.3： 大厦的电梯、卫生间等公用设施的维护、用电等费用由租户根据其租赁面积的比例按照实际发生的费用进行公摊 ，具体的缴纳方案按照业主/物业公司后续发布的通知执行） ，白云电气科技大厦（以下简称“大厦“）各租户根据其租赁面积分摊大厦公共水电及空调费用。2013 年大厦刚建成，集团进驻初期，由于有些公共水电的计量仪器未安装好（比如电梯的独立电表等） ，同时考虑到大厦进驻前期人员不多，消耗也不大，因此未计收分摊费。2014 年，前期为了鼓励租户进驻，促进大厦的招商工作，改进 2013 年的招商困境，因此作为其中一项优惠政策，经综合考虑，
3、公摊费从 2015 年开始正式计收。为达到大厦能耗的收支平衡为目的，租户自用的水电费及空调能耗均由用户自行承担，其余所有的公共能耗，都需要根据“谁受益，谁承担”的原则进行分摊，现按租赁合同之相关规定及结合大厦实际水电运行数据，对公共区域水、电、空调冷量特制定以下分摊方案：一、公共设施费用分摊原则1. 总分摊费=总分摊电费+总分摊水费+总分摊冷量费2. 总分摊电费=总电费-地下停车场电费-天面（LOGO）LED 泛光照明用电-用户总量电费3. 总分摊水费=总水费-用户总量水费4. 总分摊冷量费=中央空调总费-用户用量总费二、公共设施费用分摊总面积计算因大厦各楼层区域性质有所区分，现按以下分类计算
4、分摊面积（单位：层/ m）：序号 项目 设备系统名称 副楼地下 1 层 主楼1-4 层 主楼5-6 层 主楼7-16 层 主楼17-20 层 分摊面积(m)备注1 面积 / 8041.6 m 10793.2 m 3980m 19900m 7785m / 2公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房 50499.81 43电梯用电费用 电梯系统 50499.82不含未开通的电梯4基本电费 楼层 / / 34673.20 5公共用水费用 公共水 50499.80 6公共VIP空调电梯厅 / 42714.81 7公共照明电费 走廊、绿墙 50499.81 8大堂空
5、调费用 大堂空调 / 42458.20 9网络机房网络机房、访客室 50499.80 10用户新风费用用户新风电费 50499.81 三、公共设施运行总费用的测算（以设备 100%运行时进行成本测算）设备功率及运行时间（单位：D=天数；H=小时；KW=功率；K=设备运行系数）：序号 项目 设备系统名称 月运行天数 （D） 日运行时间（H） 运行系数 （k） 总功率（kw） 月运行费（元/月） 备注1公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房30 24 0.103456914 799.452709 59550.4153166 2电梯用电费用 电梯系统 30 2
6、4 0.111444163 122.8 9853.4471158不包含未开通电梯3 基本电费 楼层 30 24 / / 201726.4278固定基本费用4公共用水费用 公共水 30 24 / / 6123.2148按设备情况估算5公共 VIP空调 电梯厅 21.75 10 0.023527746 761.6 3897.3240694 6公共照明电费 走廊、绿墙 30 24 0.113032284 93.8 7633.74833222办公时间为白天模式开5启7大堂空调费用 大堂空调 21.75 10 / / 19569.231含大堂冷量费（按156kw/m计算）8 网络机房网络机房、访客室 3
7、0 24 0.11263962 31.69 2570.07568161 9用户新风费用 用户新风电费 21.75 5 / / 15529.5每平方米按18W 风量算，风量价按0.63 元/kwh 计算10 合计 326453.3841 备注：1、以上各分项月运行费用=月运行天数（D）x 日运行时间（H）x 运行系数 x 总功率（kw） ；其中“/”为不参与功率及运行系数的计算，直接由固定费用或监理工程师估算确立。2、以上第 3 项为大厦所支出的物业服务费、房地产税费、营业税、易耗品、垃圾清运等月度综合运营支出费用的总和。3、以上第 5 项为大厦业主单位自用空调费用，包含 2 层、3 层、4 层
8、、17 层、18 层、19 层的空调运行费用总和。四、公共设施分摊费单价计算（单位：元/月/ m）：序号 项目 设备系统名称 运行费（元/月） 副楼地下1 层 主楼1-4 层 主楼5-6 层 主楼7-16 层 主楼17-20 层 备注1 面积 / / 8041.6 10793.2 3980 19900 7785 2公共用电费用消防系统、监控中心、给排水、通风、绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房59550.4153166 1.179220 1.179220 1.179220 1.179220 1.179220 63电梯用电费用 电梯系统 9853.4471158 0.1951185 0.19723
9、51 0.1996520 0.2219511 0.24562134 基本电费 楼层用户 201726.4278 / 2.19456 2.20406 2.20406 2.20406 5公共用水费用 公共水 6123.2148 0.120 0.1212522 0.1212522 0.1212522 0.12125226公共 VIP空调 电梯厅 3897.3240694 / / / / /7公共照明电费走廊、绿墙 7633.74833222 / / 0.151164 0.151164 0.1511648大堂空调费用 大堂空调 19569.231 / 0.3875110 / / /9 网络机房网络机房
10、、访客室 2570.07568161 / / 0.050893 0.050893 /10用户新风费用用户新风电费 15529.5 0.307516 / / / 0.30751611 合计 / 326453.3841 1.8018545 4.0797783 3.9062412 3.9285403 4.2088335备注：以上第 4 项为大厦所支出的物业服务费、房地产税费、营业税等月度综合运营支出费用的总和。五、公共设施公摊费的收费标准副楼 主楼 主楼 主楼 主楼区域 地下一层 1-4 层 5-6 层 7-16 层 17-20 层备注情况1.8018545 4.0797783 3.9062412
11、3.9285403 4.2088335 按设施运行率的 100%公共水电空调公摊单价（元/m）0.7207418 1.63191132 1.56249648 1.57141612 1.6835334 按设施运行率的 40% 说明：现阶段大厦租户进驻率为 50%左右，按公共设施运行率的 40%来计算收费单价，后续随着进驻的提升，结合实际的发生费用，再根据此原则每 3 个月调整一次收费单价，直到租户进驻率达 100%。六、周边大厦公摊费对比白云电气科技大厦为白云区太和镇地标建筑，属甲级写字楼，配套设施齐全，设备选型先进，比一般写字楼较为高端，由于大厦地理位置是太和镇唯一的甲级写字楼，在附近没有可比
12、较的项目，在广州、深圳市中心写字楼除了业户自用的水电费外，一般采用在物业管理费中包含公共分摊电费、水费及空调费用的一切费制做法，为此，将白云电气科技大厦的费用转换成一费制进行对比。71、按费用最高的主楼测算，白云电气科技大厦一费制费用表（含空调、公共水电分摊）：项目 管理费 公共水电费分摊（最高） 大堂平均空调单价（元 /m） 合计（元）主楼 6.00 4.2088335 2.230 12.4388335 2、甲级写字楼“一费制”管理费情况对比一览表（大厦附近与市中心大厦）：序号 大厦名称 具体地址 写字楼 性质 建筑总面积 楼高 物业管理费1 白云电气科技大厦 太和镇北太路 1633 号 甲
13、级写字楼 5.5 万 m 76.1m12.4392 火炬大厦 民科园 863 产业中心 甲级写字楼 7.53 万 m 68m 11.53 绿地中心大厦（在建） 白云区太和镇大荔村 甲级写字楼 8.2 万 m 85.5m 174 天河城大厦 广州市天河路 208 号 甲级写字楼 10 万 m 200m 295 万菱汇 天河区天河路 230 号 甲级写字楼 23 万 m 221m 306 高德置地广场 天河区花城大道 87 号 甲级写字楼 92 万 m 282m 307 中信广场 天河北路 233 号 甲级写字楼 32 万 m 420m 35七、大厦租户公摊费测算明细表目前大厦租户进驻率约为 50
14、%，按公共设施运行 40%进行预测各租户需要承担的公摊费如下：截止至 2015 年 3 月（单位：元/月）：序号 单元编号 单元名称 面积（m）分摊单价（元/ m）分摊总额（元/月）备注1 101-102 江苏新科电器 228372.1 2 104 中国银行 563 918.8163 106A 广州一鸣财务 61.51.63191132 100.3684 702 广东特斯拉机器人 283 444.7115 703 广州晟众全粤 154 241.9986 705-707 广州银筑铝业 825 1296.41887 8 楼 广州卡伦饰品 2422 3805.978 902 广州盈碳机械设备 283
15、 444.7119 903 广州羿力照明 156 245.141110 906 广州宫之秘化妆品 283 444.71111 907 广州芯芯佰汇化妆品 156 245.141112 1003 广州陵锐建筑 156 245.141113 1006 广州绿蒎生物科技 283 444.71114 1007 广州威希化工 156 245.141115 1010 广州逸朗生物 325 510.7116 1103 广州文威房地产 156 245.141117 1106 广州新财潮商贸 283 444.71118 1107 广州帝妆殿堂 156 245.141119 1108 广州柳曼化妆品 386 60
16、6.5720 1301-1304 广州秃鹰装饰 1211 1902.9821 1306-1307 张德彬 439 689.8522 14 楼 大健康 2422 3805.9723 1102 广东歌维思 283 444.71124 1002 广州十里八乡 2831.57141612444.711总计 11953.5 18835.5736备注：以上各租户单元以合同签订面积为基准点，按现阶段 1-4 层、5-6 层、7-16 层及 17-19 层区分分摊为原则，最高未超过公摊执行单价的 40%计提。八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表序号名称出租面积（m）出租率（%）阶梯费率（%）预估分摊费总额（元
17、）备注情况1 11953.5 50% 40% 18835.57362 13148.85 55% 50% 23544.4673 14344.2 60% 60% 18253.36044阶梯分摊额16734.9 70% 70% 32962.25381.阶梯费率应随出租率及租户承受能力做相应调整；2.该阶梯分摊费总额只是充当当月支出总额的一部分或是盈利部分，不能完全将分摊总额高于当月支出总额费用，否则租户难以承受及与实际设备运行效率不符。3.大厦水电支出总额=分摊费总95 19125.6 80% 80% 37671.14726 21516.3 90% 90% 42380.04067 23907.0 1
18、00% 100% 47088.934额+租户水电自用总额+业主单位水电自用总额。九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表（2014 年 10-12 月份）费用明细项目（单位：元） 费用所占比率（%）序号月份水费电费水电合计公摊费用租户水电总额差值水费占比电费占比公摊费占公摊率（%）备注11 10 355.49567932.1468287.63518835.573613197.6036254.46140.52% 99.48% 27.59%2 11 268.2347867.2348135.46 18835.573610386.0018913.88640.56% 99.44% 39.13%
19、3 12 362.5141237.5941600.1 18835.573615949.206815.32640.87% 99.13% 45.3%40%此数据抽样采集截止至2014年 12月 31日备注情况：1因考虑目前进驻率及装修施工较多，其水电运行数据具有一定的偏差，且不够稳定，针对此类情况，尽量避开 2015 年 1 月-2015 年 5 月份装修施工阶段水电运行数据。2.上述空调费用专属一楼大堂运行读数测算，且包含在月度周期内的用电读数。3.上述公摊费用按设施运行率的 40%计提，因面积是固定的，只随分摊单价的变化而变化。4.上述费用所占比率反应大厦在以月度周期结算水电费时，各明细费用项
20、目在总水电费用所表占比率，其公摊费比率反应收支差额的对比值，也会随出租率的增加而相应增加。十、大厦公摊费用思路组合演示图总体分摊费用=物业服务费+房地产营业税+其他向政府支出费用+大厦运营均摊水电费+低值易耗品费+其他10房 地 产 营业 税物 业 服 务费总 体 分 摊费 用其 他 向 政府 支 出 费用大 厦 运 营均 摊 水 电费低 值 易 耗品 费其 他综合上述方案，已将大厦整体运营的月度输出平均成本分摊至租户面积，包含月度房地产经营税费、物业管理服务费、业主单位水电费、零星低值易耗品、公共水电费等总体运作费用，至于停车场公摊费用应在用户享受的同时，包含在停车管理费一费制当中。从而在保障公司利益最大化的前提下降低运营成本为目的，最主要在公摊费用均摊时控制利润点，让租户心里上接受。避免之前单纯的水电公摊项目，由片面的单一运营向综合整体运作的操作思路迈进，降低公司整体运营成本，实现商业地产运营总体把控。上述方案妥否，敬请领导批示！总经理审核： 副总审核： 审核小组： 编制部门：
