1、12章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告章丘市国土资源局2007 年 6 月0目录第一部分 概述1.1 城市概况 .11.2 章丘市土地市场状况 .51.3 本次基准地价更新的背景 .61.4 总体要求 .61.5 主要依据 .71.6 工作内容 .71.7 更新的基本原则 .81.8 技术路线 .91.9 提交成果 .101.10 工作程序 .101.11 技术方法 .11第二部分 城区土地级别与基准地价更新2.1 土地级别更新 .132.2 城区基准地价更新 .282.3 城区基准地价修正系数体系更新 .43第三部分 乡镇土地级别与基准地价更新3.1 土地级别更新 583.1.1 圣井
2、办事处驻地土地级别更新 .583.1.1.1 定级因素及权重 583.1.1.2 定级因素分值计算 583.1.1.3 土地级别划分 633.1.2 其他乡镇土地级别更新 .633.2 基准地价的评估 .643.3 基准地价修正体系 .65第四部分 土地级别与基准地价更新成果的应用4.1 土地级别与基准地价更新成果的应用 .734.2 应用基准地价应注意的问题 .731第一部分 概述1.1 城市概况1.1.1 地理位置章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积 1855 平方公里。地势南高北低，海拔高度 5
3、0500 米，处中纬度，东经 117111735，北纬 36253709。至 2006 年底，全市共辖 14 个乡镇，6 个街道办事处，1035 个自然村，人口 99.94 万人，其中非农业人口 15.98 万人。1.1.2 历史沿革商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前 153 年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556 年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596
4、年)改为章丘县。唐贞观元年(627 年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914 年改属济南府。1945 年 8 月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950 年 4 月两县划归淄博专区。1953 年 9 月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958 年 8 月县治迁明水，11 月属济南市。1961 年 5 月归泰安专区。1979 年 1 月复属济南市。1992 年 8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。1.1.3 自然条件1.1.3.1 地势、地貌章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北
5、为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8、25.9、43.3。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西 60，倾向北东 30，倾角 713。1.1.3.2 气候、水文市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照 2647.6 小时，平均气温为 12.8。降雨量多年平均为 600.8 毫米，平均无霜期为 192 天。河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流 7 条，其中外流河 2 条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度
6、 27.08 公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度 18.8 公里，流域面积 1651.6 平方公里，年均径流量 7.77 亿立方米。内陆河 4 条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长 32.8 公里，流域面积 667.9 平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8 公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长 34.4 公里；漯河，境内长 28 公里。湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积 17.4 平方公里，水面积 7.5 平方公里，水深 13 米。芽庄湖，总面积 5.38 平方公里，水面积 2.17 平方公里，水深 1.9 米，最深处 2.4
7、米。1.1.4 社会经济2006 年，全市国内生产总值达到 266.8 亿元，比上年增长 22.4。其中：第一产业增加值 35.8 亿元，增长 19.3；第二产业增加值 141.9 亿元，增长 24.5；第三产业增加值 89.1 亿元，增长20.4。三次产业结构为 13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值 26769 元，增长 21.9。2006 年完成税收 15.18 亿元比上年增长 25.3。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入 5002万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税 43.2 亿元，比上年增长 24.6，其中实现利润 24.8亿元，比上年增长 26.6。2006
8、 年，全市在岗职工人数 9.67 万人，比上年末增长 27.56。其中国有经济单位 4.28 万人，集体单位 1.11 万人，其他单位 4.28 万人。城镇登记失业率控制在 3.4%以内。1.1.4.1 工业2006 年，规模以上工业企业发展到 371 家，实现产品销售收入 332.8 亿元，增长 23.7%。工业增加值完成 141.9 亿元，比上年增长 24.5；其中：规模以上工业增加值 107.3 亿元，增长 27.4。在规模以上工业企业中，国有企业增加值 9.24 亿元，增长 34.18%；集体企业增加值 12.24 亿元，增长16.51%；股份合作企业增加值 0.84 亿元，增长 22
9、.58%；股份制企业增加值 55.21 亿元，增长 30.21；外商及港澳台商投资企业增加值 9.90 亿元，增长 29.92；其他经济类型企业增加值 19.92 亿元，增长23.43%。轻工业增加值 11.76 亿元，增长 28.81；重工业增加值 95.58 亿元，增长 27.25；轻重工业比例为 11.0:89.0；工业用电量达到 15.09 亿千瓦时，增长 27.37%。2006 年，重汽、萨博汽车、济钢机械、电厂二期工程、中集车辆、圣吉铸造、中氟化工、圣邦绿野等一大批引办项目投产达效，新增规模以上工业企业 58 家，总数达到 371 家，新增企业个数居济南十县市区之首。全市销售收入过
10、亿元企业达到 75 家，其中闽源钢铁、圣泉集团、明水化工、海尔电机四家企业过 10 亿元，利税过 5000 万元的企业 14 家，其中圣泉集团、章丘发电、明水化工三家企业实现利税过亿元。共实施工业投资项目 287 项，其中转续项目 98 项，新开工项目 189 项。项目计划总投资 362.8 亿元，累计完成投入 128.9 亿元，同比增长 21.1%，占全社会固定资产投资的 59.6%。全市新签约项目 94个，总投资 212.43 亿元。在签约项目中外资项目 7 个，过亿元项目 49 个，总投资 189.1 亿元。新建项目 89 个，总投资 69.62 亿元，完成投资 34.4 亿元。新建项目
11、中过亿元项目 11 个。续建项目 225 个，总投资 327.8 亿元，完成投资 87.7 亿元。引进资金 2.05 亿元。2006 年，全市已建成圣泉集团、汇丰集团、华塑建材有限公司、明水汽配 4 家省级技术中心，康泰集团、明化集团、等 13 家济南市级技术中心，琅沟电厂、缸套厂、怡通电子等 29 家章丘市级技术中心。高新技术产业企业累计完成产值 137.93 亿元，同比增长 45.66%，占规模以上工业总产值的比重为 37.14%，比年初提高 10.82 个百分点。1.1.4.2 固定资产投资和建筑业2006 年，全市完成全社会固定资产投资 216.3 亿元，同比增长 34.4%，首次突破
12、 200 亿元大关，达历史最高水平，其中，规模以上城镇固定资产投资完成 164.6 亿元，同比增长 43.5%，农村固定资产投资完成 37.2 亿元，同比增长 1.9%，房地产开发完成投资 14.5 亿元，同比增长 49.1%。投资结构趋优，一、二、三产比重之比由 2005 年的 3.4:67.3:29.3 调整为 2.6：61.5：35.9，投资结构进一步优化。第三产业投资增长 65.5%，高新技术产业投资增长 43.8%，工业投资完成 128.88，增长 21.13%。在工业投资中主要集中于制造业和电力生产业：其中化学原料及化学制品制造业完成投资 10.5 亿元，通用设备制造业完成投资 3
13、0.4 亿元，交通运输设备制造业完成投资 25.2 亿元，电力生产业完成投资 16.4 亿元。房地产开发投资呈快速增长的发展势头，房地产开发累计完成投资 14.5 亿元，增长 49.1%；房屋施工面积达 120 万平方米，商业营业用房面积 27.1 万平方米，同比分别增长 45.3%和 38.5%；商品房销售面积 33 万平方米，销售额 8.5 亿元，同比分别增长 47.7%、42.5%。2006 年，投资效益进一步提高。全市全年新增固定资产 103.3 亿元，增长 9.6%，固定资产交付使用率 47.8%。1.1.4.3 运输邮电业2006 年，全市全年共完成农村公路改造项目 34 个 59
14、.6 公里，总投资 2078 万元；全市通车里程达2017.1 公里。新农村建设首批 48 个项目已全部完工，总投资 2394.6 万元。全年客运量 420 万人，比上年增长 2.02；货运量 1472 万吨，比上年增长 6.82%。客运周转量 18568 万人公里，比上年增长34.13%；货运周转量 68122 万吨公里，比上年增长 7.67%。2006 年，全市完成邮电业务总收入 18713 万元，比上年增长 11.3。年末电话交换机装机容量29.78 万门；全市固定电话用户数 24.39 万部。1.1.4.4 国内外贸易与市场物价2006 年，消费市场繁荣活跃百佳购物、奥德隆商厦等多家大
15、型商业企业相继落户，全年新增限额以上贸易餐饮企业 13 家全年全市实现社会消费品零售总额 95.8 亿元，同比增长 17.4%。其中，批发零售贸易业实现零售额 79.3 亿元，同比增长 16.8%；住宿餐饮业实现零售额 12.3 亿元，增长 27.9%；其他 4.2亿元，增长 7.4%。按经济类型分，在消费品零售中公有制经济完成零售额 16.5 亿元，增长 16.9；非公有制经济完成零售额 79.3 亿元，增长 17.5。1.1.4.5 对外经济贸易与合作2006 年，全市外贸出口达到 12261 万美元，同比增长 35.1，有外贸出口实绩企业达到 74 家，比上年增加 12 家，出口累计超过
16、 300 万美元的企业有 11 家。全市新批利用外资项目 18 个，合同利用外资6949.3 万美元。实际外商直接投资 5009 万美元，同比增长 24.7。1.1.4.6 财政金融2006 年，全市地域财政收入完成 23.34 亿元，同比增长 22.45%；地方财政收入首破 15 亿元大关，达 15.18 亿元，比上年增收 3.1 亿元，增长 25.3%。国地税收完成 16.16 亿元，同比增长 22.57%，当年净增 3.0 亿元。其中国税完成 9.34 亿元，增长 24.5%；地税完成 6.82 亿元，增长 20.0%。各项税收中工业税收 11.5 亿元，占全市税收 71%；第三产业实现
17、税收 3.2 亿元，增长 24.5%，占全市税收 19.9%；房地产业实现税收 1.0 亿元，增长 65.7%，成为增长最快的行业。信息传输、计算机服务、软件业和金融业等现代服务业分别增长 28.5%和 21.2%。2006 年，全市金融机构各项存款余额 125.65 亿元，比年初增加 19.41 亿元，增长 18.3%。其中，储蓄存款余额 91.63 亿元，比年初增加 11.40 亿元，增长 14.2%。金融机构贷款余额 63.19 亿元，比年初增加 11.43 亿元，增长 22.1%。信贷资产结构得到进一步优化，金融机构不良贷款比年初降低 1.76 个百分点，保险业快速发展。保险业务收入
18、22348 万元，增长 27.83；保险业务支出 7243 万元，增长62.07。1.1.4.7 教育、科技、文化 、卫生、体育2006 年，各类学校在校学生 13.75 万人。其中普通中学在校生 5.32 万人，小学在校生 7.87 万人。学龄儿童入学率 100，小学毕业生升学率 99.6。专任教师 7669 人。2006 年，组织实施科研项目 70 项，其中国家级项目 8 项，省级项目 3 项，济南市各类项目 53 项。完成科技成果 33 项。申请专利 357 件。规模以上高新技术产业企业发展到 129 家，累计实现高新技术产业产值 137.93 亿元，同比增长 45.66%，占规模以上工
19、业总产值比重 37.14%，比年初提高 10.82 个百分点。2006 年，拥有文化馆（站）21 个，博物馆 2 个，公共图书馆 1 个。新增有线电视入户 9122 户，累计达到 18.1 万户，新增家庭专线上网 3107 户，累计达到 8963 户；新增数字电视 2083 户。2006 年，新建卫生所 111 处，整修卫生所 118 处;新型农村合作医疗参合农民达 77.53 万人，参合率 95%。医院床位数 2360 张。各类卫生技术人员 3695 人。每千人拥有病床 2.4 张，每千人拥有卫生技术人员 3.7 人。1.1.4.8 居民生活2006 年，全市在岗职工工资总额 17.03 亿
20、元，比上年增长 35.35；在岗职工平均工资 17326 元，增长 8.86。其中：企业 15201 元，增长 11.88；事业 23153 元，增长 7.23%；机关 27954 元，增长15.90%。2006 年，城镇居民人均可支配收入 10365 元，增长 10.08%；人均消费性支出 7196 元，增长8.68%。农民人均纯收入 6240 元，增长 14.0；人均生活费支出 3867 元，增长 8.6。农村恩格尔系数434.6%，城市居民人均住宅使用面积 30.68 平方米，比上年增长 21.55%；农村居民人均生活用房面积38.2 平方米，比上年增长 1.6%。每百户农民家庭主要耐用
21、消费品拥有量：电冰箱 74 台，空调 19 台，洗衣机 60 台，彩电 110 台影碟机 61 台，摩托车 120，移动电话 87 部，住宅电话 97 部。1.1.5 城市建设与规划章丘市是济南重要的地级市，由于泉水明净，素有“小泉城”之称。中心城区即“一城一区” ，包括章丘主城区与龙山，枣园、圣井、埠村四个办事处范围内的城市建设连绵区域。 “一城”是以明水、双山办事处为依托的主城区， “一区”是由龙山枣园联合片区、圣井高新产业园区、圣井传统工业园区构成的西部城区。1.1.5.1 城市规划 城市规划区范围东起明水办事处与普集边界，西至章丘与济南边界，北至明水、龙山北部边界，南至圣井、双山南部边
22、界，总面积约 185 平方公里。 城市布局城市发展方向：中心城区主要向西和向南发展，尤其是大力向西发展。城市用地规划布局：建设用地总面积 5589.22 万平方米，其中，老城区用地面积 1175.1 万平方米；新城区用地面积 1121.9 万平方米；大学教育区用地面积 1171.32 万平方米；产业片区用地面积 2120.9万平方米。人均建设用地面积 139.7 平方米。专项用地规划居住用地现状居住用地面积 3.32 平方公里，除近几年新建的居住小区和单位自建住宅楼居住条件较好外，其余多为平房，占地大，缺少配套设施，居住环境较差。住宅建设按照新区开发与旧城改造并重的原则，综合开发，配套建设，改
23、善居住环境，提高居住水平，满足人民群众日益增长的居住需要。2020 年居住用地达到 23.55 平方公里，人均居住用地达 31.4平方米。根据城市的空间结构，结合功能分区，构建多元居住模式。形成十八个居住社区。每一个社区一般人口规模 3-6 万人左右，明水产业片区和教育片区内由于居住用地较为分散 ，分别合为一个居住社区，因此人口规模在 10-15 万人左右。公共设施用地规划公共设施用地主要集中在车站街、汇泉路、城建街和镇东大街两侧，胶济铁路以南公共设施较少。公共设施用地主要采用“三轴五心”的规划结构，其中“三轴”分别是指双山大街市级公建发展主轴、“章丘大道” 、 “双山大街”市级商务发展主轴和
24、“汇泉-绣水”市民生活服务主轴；“五心”是指明水大街附近的老城商业发展核心，章丘大道和双山大街交汇处的新城商务发展核心区，经十东路与双山大街交汇处的新城行政府核心区，经十东路经十东路以南教育片区的大学城文化产业核心区以及西部城区枣园-龙山片区东部的行政科研发展核心区。1）行政办公用地章丘市政府办公地点主要位于汇泉路、 百脉泉街、车站街。市政级行政办公办公用地在新城中心区集中分布，其他行政区办公用地在原地的基础上完善提高。规划期末，在西部城区，集中布置主要管理西部产业园区的行政机构单位。2）商业金融用地立足章丘，依托济南，辐射周边城市，完整打造章丘 50 公里经济圈，构筑现代化区域性商贸服务中心
25、。建立市级、片区级、社区级商业中心体系，构 筑完整的城市商业体系。53）文化娱乐用地规划形成市级、片区级、社区级三级文化设施体系，总用地 43.18 公顷。4）体育用地完善现有体育场地。规划在双山路西侧，唐王山路北侧建设综合体育中心，配置标准体育场、体育馆、游泳馆、训练馆等设施，并作为全市集会、大型体育活动、民间文化活动的重要场所。5）医疗卫生用地完善现有卫生医疗体系，形成以现代化大型综合医院为核心的市级医疗核心和片区级、社区级医疗卫生设施系统。加快专科医院和特色专科的建设，将明水延科、口腔医院、双山骨科医院建成全省著名地方专科。搬迁枣园办事处卫生院，扩大、完善龙山办事处卫生院、圣井办事处卫生
26、院，另在济青路北侧新建一个配套齐全的医疗中心。6）教育科研用地大力发展现代教育片区，以高等院校为依托。完善现有重点高中，在西部城区设置相配套的中小学和幼儿园等教育设施，在圣井西部及背部规划三处教育机构用地，用于布置教育设施。工业用地2005 年根据济南大城市发展战屡确定的章丘市对接济南，使得所确定的枣园龙山、圣井开发片区和1992 年确定的明水产业片区均超出了 1996 年的城市总体规划的预测。在西部城区，现有圣井传统工业园区、圣井高新产业园区、枣园-龙山高新产业园区三大园区；中心城区规划空间结构是“一区两组团” ，包括明水产业片区、西部城区的圣井工业组团和枣园-龙山工业组团，与章丘市的三条产
27、业发展快速通道（胶济铁路，济青路，经十东路）相联系，积极促进工业发展。仓储用地仓储用地现状面积约为 2.53 平方公里，主要分布在西环路以西明水产业片区以及西部城区。在主城区，以新建铁路、公路交通枢纽为中心，形成主城区的仓储、物流综合服务中心；西部成业园区，根据产业需要合理布置，灵活集中设置仓储货物。绿化用地在中心城区形成点、线、面相结合的绿化网络系统，构建“绿楔入城，绿网渗透、绿点呈景”的城市绿化系统。到 2020 年人均绿地达到 18.87 平方米，其中人均城市公共绿地不小于 13.22 平方米，绿地率不小于 42%。建立“两片、一库、市中环、七条纽带外加环”的结构。市区范围内的绿化环境在
28、三种绿化模式的基础上，依托其依山临水的环境。构筑“城外绿楔、城内绿园、两轴多心、三纵六横”的城区绿化格局。1.2 章丘市土地市场状况1.2.1 土地供应量2004 年至 2007 年，章丘市土地供应量为 563.52 公顷，年均土地供应量为 140.88 公顷，但是各年份供地量很不平衡。1.2.2 土地供应结构2004 年至 2007 年，土地供应结构中商业用地供应量为 27.02 公顷，住宅用地供应量为 192.74 公顷，工业用地供应量为 143.62 公顷，其他用地供应量为 142.46 公顷，分别占土地供应总量的5.34%、38.10%、28.39%、28.16%。65.34%38.1
29、0%28.39%28.16% 商 业 用 地住 宅 用 地工 业 用 地其 他 用 地图 11 2004-2007 年章丘市土地供应结构分析图1.2.3 土地供应方式2004 年至 2007 年，土地供应方式全部为有偿供应，供应土地面积为 563.52 公顷。其中，招拍挂土地 400.44 公顷，占土地供应量的 71.06%，协议出让 163.08 公顷，占土地供应量的 28.94%。1.3 本次基准地价更新的背景1.3.1 政府工作要求城镇基准地价是地价体系的重要组成部分，也是政府调控土地市场的重要手段。定期调整更新并公布城镇基准地价是政府的一项重要职责。省政府关于实施协议出让国有土地使用权
30、最低限价标准的通知 （鲁政发20065 号）要求：城镇建设规划区范围的土地级别和基准地价原则上每 3 年应调整更新一次。山东省国土资源厅关于开展城镇基准地价更新工作的通知 （鲁国土资发【2006】37 号） ，要求凡3 年以上未进行城镇基准地价更新调整的市、县（市）都必须进行更新调整，且确保按时高质量地完成新一轮基准地价更新工作任务，时间要求在 2006 年底以前完成。国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006 307 号） ，要求全国工业用地出让最低价标准发布实施后，各省（区、市）要依据国家标准 ，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。1.3.2 地方
31、土地管理需要近年来章丘市城市规模进一步扩展，城市用地布局、土地质量分布发生明显变化，土地市场逐步发育，地价诸多构成因素如商服、交通、环境、基础设施、规划因素等发生了较大变化，土地条件和土地收益也有较大变化，我市目前使用的城镇基准地价成果为 2002 年成果，已沿用了 5 年，目前原有基准地价成果在指导和审核地产市场交易时显得不太适应。1.3.3 社会经济发展的需要2006 年章丘市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要出台，2007 年章丘市新一轮城市规划修编完成，保持基准地价的时效性，对章丘市国民经济的持续、稳定、协调发展具有重要作用。基于上述原因，亟需开展新一轮基准地价研究。1.4 总体要
32、求在全面总结 2002 年章丘市城镇基准地价更新工作的基础上，本着高起点、超前性、科学性、创新性、自动化的原则，以市场交易资料为依据，严格遵循城镇土地分等定级规程 、 城镇土地估价规程 ，应用先进的计算机技术和 GIS 技术，全面完成章丘市城镇基准地价更新各项任务。71.5 主要依据1.5.1 理论基础（1）马克思地租理论和土地价值论（2）土地区位理论（3）城市土地生态经济理论1.5.2 主要技术依据（1） 中华人民共和国土地管理法 ；（2） 中华人民共和国城市房地产管理法 ；（3） 中华人民共和国城市规划法 ；（4） 城镇土地分等定级规程 ；(5)城镇土地估价规程 ；（6）国土资源部关于发布
33、实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006 307 号） 。1.5.3 主要工作依据（1）章丘市土地利用总体规划； （2）章丘市城市总体规划；（3） 章丘统计年鉴 （2003 年2006 年） ；（4）章丘市土地交易资料（2003 年2006 年） ；（5） 章丘市城区土地级别与基准地价更新技术报告 （2002 年） ；（6）章丘市城区土地级别与基准地价更新图件资料（2002 年） ；（7）章丘市乡镇土地定级估价图件资料（2002 年） 。1.6 工作内容1.6.1 评价范围1.6.1.1 城区评价范围本次城区土地级别与基准地价更新范围参照章丘市土地利用总体规划和城市总体规划确定，
34、具体范围为：西至埠村路，东至三涧溪村东侧，北至岗子村、济钢耐火材料厂一线，南至大学园区。土地面积为 82.96 平方公里。1.6.1.2 乡镇评价范围乡镇土地级别与基准地价更新对象包括 4 个办事处及 14 个乡镇（包括圣井办事处、枣园办事处、龙山办事处、埠村办事处、刁镇、普集镇、相公庄镇、官庄乡、绣惠镇、文祖镇、水寨镇、宁家埠镇、高官寨镇、黄河乡、垛庄镇、曹范镇、辛寨乡、白云湖镇） ，评价范围参照各乡镇政府驻地城镇总体规划和土地利用总体规划确定。8图 12 2007 年章丘市城区土地级别与基准地价更新范围1.6.2 主要目标与任务以 2002 年章丘市城镇土地级别与基准地价更新成果为基础，进
35、行补充调查，调查分析影响城镇土地级别的相关因素，确定影响主要用地类型的因素及影响程度；调查土地的主要交易形式及其相应的价格水平；各类土地的价格形成因素及影响程度；土地价格之间及土地价格与各形成因素之间的经济关系。采用计算机系统为辅助手段，全面完成城镇土地级别基准地价更新工作，建立基准地价动态更新系统。1）完成上述范围内土地级别更新工作。2）在定级的基础上进行地价测算，拟定上述工作区内级别基准地价、基准地价因素修正系数表及其因素指标说明表；3）编制城区土地级别与基准地价图；4）编制乡镇土地级别基准地价图；5）撰写城镇土地级别与基准地价更新技术报告、工作报告；6）建立土地定级因素、因子空间数据库和
36、相应的关系数据库。1.7 更新的基本原则1.7.1 因地制宜综合分析原则 土地质量受土地自然属性及社会经济条件等多种因素的影响，不同城镇的土地各有其特点。因此，在本次城区土地级别、基准地价更新工作中，定级估价因素的选择、定级估价方法的应用等都要充分考虑到当地的实际情况，对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析， 按综合差异划分土地级别，更新基准地价。1.7.2 主导因素区域差异分析原则在影响土地质量的众多因素中，往往是几个因素、因子起主导作用。由于受城市规划的限制以及其它因素的影响，其中的一个或几个主导因素发生了变化，从而导致了城区土地的质量和价值的变化。因此，本次城镇土地级别
37、、基准地价更新应重点分析9对土地级别、地价具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。只有把握分析这些变化了的主导因素、因子，才能使工作具有简捷性、科学性。1.7.3 定性与定量相结合的原则定性和定量是两个互补的研究方法。在城镇土地级别与基准地价更新工作中，除对某些难以定量的因素、因子采用定性分析外，应尽量把定性的经验性分析进行定量化，在确定城镇土地级别、基准地价的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别、基准地价的调整和最终定案依靠定性分析。这样不仅便于对各方面进行综合、归纳，也便于中间与最终成果的处理分析，并能有效地克服人的主观随意性，提高工作的精度。1.7.4 土地收益差异原则城镇土地级别与基
38、准地价更新结果应符合城镇内部土地收益分布规律。1.7.5 市场导向原则基准地价更新必须以市场为导向，价格是在商品交换过程中实现的，它是基准地价更新的客观依据。随着我国土地有偿使用制度的实行和地产市场的发育，地价逐步接近市场价格。 城镇土地估价规程中明确要求，基准地价的确定在地产市场发育的情况下以市场交易资料测算结果为主，以级差收益测算结果为辅，这一原则适用于基准地价更新。因此，运用市场经济的观点、理论和方法认识土地市场的供求关系和运行特点，弄清市场地价的形成机制和配置规律，是科学调整基准地价的必然要求。1.7.6 区位替代原则城市土地具有位置固定、数量有限、级差收益明显，以及适宜性突出等特点，
39、致使土地供给与需求方面的竞争局限于具体地段，土地价格具有较强垄断性。但是在地价调整过程中具有类似质量和区位条件的土地在功能上具有相互替代的可能性，特别是同一均质地域上的土地替代性更大。因此，要以土地替代性原理为指导，对各级各类土地市场资料进行整理分析，分别将各级各类用地基准地价更新到相应水平。1.7.7 比较原则遵循比较原则，是指土地定级估价应以多种方法进行土地级别评定和土地价格评估，相互比较，取得客观合理的估价结果。地产市场是一个复杂的系统，从纵向看，不同时期地产市场状况不同，地价影响因素的变化特征不一样，地价水平也不同；从横向看，即使在相同时期的不同地域因土地条件、用途的差别，土地的价格水
40、平也有较大区别。因此，比较分析是调整基准地价的重要手段，通过地产市场状况的多角度全面比较，便于我们把握地价变化的普遍性和特殊性，评估客观合理的基准地价。1.7.8 充分应用高新技术手段原则城镇土地级别与基准地价更新工作需要进行大量数据处理和图件编制，采用常规技术手段处理速度慢、精度低、适应性差、更新困难。本次城镇土地级别与基准地价更新应高起点，充分利用先进的计算机技术和地理信息系统技术，实现数据处理和图件编制的自动化，以加快工作速度，提高成果质量，以利于成果的应用和适时更新。1.8 技术路线为了客观、准确地反映各级各类土地的地价平均水平，我们遵循上述原则，结合章丘市城镇实际，编制了章丘市城镇土
41、地级别与基准地价更新的技术路线，其基本思路是：按照国土资源部和山东省国土资源厅统一工作部署和技术要求，以城镇土地分等定级规程 、 城镇土地估价规程为主要技术依据，借鉴国内已有的城镇基准地价更新的经验，从本市实际情况出发，10充分利用已有的土地定级估价成果、城市规划成果和土地市场交易资料，采用先进的理论、方法，借助先进的计算机技术，全面调查分析影响土地级别及价格的相关因素、土地价格交易形式及相应价格水平，以及土地价格与影响因素之间相关关系，利用 Mapinfo 软件平台、组件 MapX(V6.0) GIS 开发平台、Vc和 Client/Server 体系进行二次开发的应用模块，实现土地级别与基
42、准地价的全局更新。1.9 提交成果1.9.1 综合研究报告（1）章丘市城镇土地级别与基准地价更新工作报告（2）章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告1.9.2 成果图件（1）章丘市城区土地级别基准地价图（2）章丘市乡镇土地级别基准地价图1.9.3 成果光盘包括本项工作的所有文字成果、数据成果、图形图像成果。1.10 工作程序1.10.1 准备工作 本次章丘市城镇土地级别与基准地价更新的准备工作主要有编写任务书、制定调查表和工作表、准备工作底图等。主要准备工作有：进行调查人员培训、部门协调、印刷各种调查表格、绘制工作草图等。本次城镇基准地价更新工作底图采用 2002 年城镇基准地价工作底图，经
43、过补绘编制而成。为了搞好这次基准地价更新工作，章丘市国土资源局进行了充分的准备：（1）编写了基准地价更新的工作方案和技术方案；（2）组织了专门的工作队伍。抽调了有关科室的技术骨干，以估价所为主，组成专业队伍；（3）进行了必要的物质、经费准备。印制了有关调查表格、工作底图。1.10.2 资料调查与整理1.10.2.1 资料调查的内容主要收集商服状况、交通条件、基础设施状况、环境条件、人口状况、城市规划等有关定级因素、因子的资料以及有关地价评估的估价资料，包括文字说明及相应图件。具体包括下列几个方面：（1）土地定级估价成果资料：包括土地级别图、基准地价图、土地定级估价工作和技术报告、其它能用于土地
44、估价的定级成果及资料；（2）地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；（3）影响土地级别、地价的因素资料：包括对土地级别、价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地区的土地级别、地价有影响的资料；确定土地估价参数的相关资料；反映估价对象权属及状况的资料。 （4）其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、城市规划等有关资料。1.10.2.2 资料调查的初步成果本次外业调查工作，借
45、鉴了其他城市基准地价更新的工作经验，设计了外业调查的有关表格。走访11调查了拆迁办、规划局、房管局、城建局、统计局、建委、供电局、自来水公司、房地产开发公司等有关单位，外业进行土地市场交易资料调查。此次调查共搜集样点地价资料 1141 个，从而满足了内业分析计算的要求。1.10.2.3 外业资料的初步整理初步整理分析外业资料，补充调查欠缺的资料。1.10.3 内业分析整理工作阶段（1）整理分析外业调查资料。将外业调查收集的资料进行归类整理，从中剔除异常数据和重要项目填写不全的样点，并进行编号，将样点位置及编号标注在工作底图上。对点状、线状的定级因素、因子进行标准化处理，并求出中心作用分值及影响
46、半径。对面状因素作标准化处理，并确定各典型区域的作用分值。（2）建立土地级别调整属性数据库。在整理分析外业调查资料的基础上，把有关定级因素、因子的数据输入计算机，建立定级因素因子权重、作用分值、影响半径等数据资料的属性数据库。将样点地价资料输入微机，建立数据库。（3）建立定级空间数据库。利用相关计算机软件将底图、外业调查图件等资料数字化。（4）计算定级单元分值，分别计算各定级单元中各定级因素分值及单元总分值。（5）初步划分土地级别。根据单元总分值，运用频率直方图，初步划分土地级别，并输出土地级别图，根据土地收益值对土地级别进行检验、校核。（6）实地落实土地级别界线。根据土地级别界线落实的原则和
47、章丘市城区实地情况把土地级别理论界线落实到实地，并绘出土地级别界线图。（7）分析计算。采用租金剥离法、成本逼近法、收益还原法、剩余法等多种地价评估的方法用微机处理手段，计算出各样点的地价值。分析地价的变化规律。（8）确定各级别调整后的基准地价。依据计算出的地价结果，采用算术平均值法，综合确定地价的调整幅度，从而确定调整后的各级别基准地价，并与 2002 年基准地价成果进行对比分析。1.10.4 成果整理阶段撰写基准地价更新工作报告、技术报告，绘制各类成果图件，依法进行了听证。1.11 技术方法1.11.1 土地价格基础调查分析采用普查与典型调查相结合的方法调查影响城市土地级别的相关因素，调查土
48、地的主要交易形式及其相应的价格水平。(1)影响土地级别及价格相关因素调查分析按照城镇土地分等定级规程 、 城镇土地估价规程 ，对所有影响因素因子进行调查，补充和完善以往该项工作中的不足，建立一套完整的集社会经济、自然条件、生态环境等在内的城镇土地定级估价影响因素、因子体系。(2)土地价格交易形式及相应价格水平调查分析要使土地估价工作成果客观真实，必须是在公平和统一标准的前提下进行的土地交易。通过土地价格交易形式的调查，找出不同交易形式对相应价格水平的影响情况，为基准地价的更新提供坚实的基础。1.11.2 土地级别更新土地级别更新按照城镇土地分等定级规程的要求进行。充分利用章丘市已有的成果，对城
49、镇土地进行综合定级。因素因子权重采用特尔斐法进行。因素因子作用分值均以 100 计算，综合定级时的商12服中心、道路通达采用指数扩散模式求取在影响半径内的单元分值，其他因素采用直线扩散或区域赋值方式求取单元分值。评价单元采用网格法。采用多因素加权求和法计算单元总分值。计算公式为： jmjiWPf1式中：fi 为第 i 个单元的综合作用分值；Pj 为第 j 个评价因子在第 i 个评价单元的作用分值；Wj为第 j 个评价因子的权重。采用直方图法进行土地级别划分。经实地落实和征求相关专家意见后，确定最后的级别调整结果。1.11.3 基准地价更新基准地价更新以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。13第二部分 城区土地级别与基准地价更新2.1 土地级别更新2.1.1 综合定级的概念综合定级法是指选择对各种不同类型用地有影响的土地定级因素，计算定级因素作用分值，在整个定级范围区内，划分土地定级单元，计算定级因素对定级单元的影响分值，根据定级单元总分值，初步划分土地级别，验证土地级别，确定土地级别。2.1.2 综合定
