1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，
2、月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录第一章 摘 要 1第二章 基本情况 .1一、项目区域位置 1二、土地利用现状情况 2三、地上物现状情况 2四、项目规划指标说明 2第三章 征地工作方案 .3一、征地情况概要 3二、征地政策依据 3三、征地费用构成及补偿标准 4四、征地补偿费用 5第四章 拆迁工作方案 .5一、拆迁情况概要 5二、拆迁政策依据 6三、拆迁补偿方式 6四、拆迁费用构成及成本核算 7第五章 市政基础设施规划实施方案 .1一、市政供水方案： 1二、市政雨水方案 2三、市政污水方案 2四、市政供暖方案 2五、市政中水方案 2六、市政
3、电信方案 3七、市政有线电视方案 3八、市政供电方案 3九、市政道路方案 3十、市政建设费用估算 3第六章 土地供应方案 .1一、供地计划 1二、开发进度 5第七章 投资方案 .1一、项目总投资估算 1二、项目预期收入估算 3三、项目预期收益 4四、项目现金流量分析 4附 件 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一章
4、 摘 要1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。 2.本项目总用地面积为平方米，其中建设用地面积为.4 平方米，代征道路用地用地为.9 平方米，代征绿化用地面积为.7 平方米；规划地上建筑面积：平方米。 本项目用地范围内涉及国有土地 0.3431 公顷，其余全部集体土地，共 53.4869 公顷，其中农用地 5 公顷，建设用地 48.4869 公顷。需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩 40 万元。由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，征地费用以实际发生的为准。3.
5、本项目征用北花园村和三间房村集体土地共 53.4869 公顷，涉及住宅拆迁 953 户，拆迁建筑面积.25 平方米，集体企业 60 家，拆迁建筑面积共 8.59 万平方米。国有土地涉及北花园小学拆迁，拆迁建筑面积 1590.23 平方米，占地面积 3431 平方米。需要注意的是，该项目拆迁基础数据采用的是高碑店乡 2002年 5 月调查的数据，该数据可能与项目实施过程中实际发生的数据有误差，最终数据以实际发生为准。4.本项目土地一级开发成本主要包括征地、拆迁、市政基础设2施建设（达到“九通一平” ，即场地平整、通上水、通下水、通中水、通电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路） 、前期费用
6、等直接成本和间接成本。经测算，本项目土地一级开发总成本为.73万元，分摊至项目总用地地面一级开发成本为 3396 元/平方米，项目建设用地地面一级开发成本为 7354 元/平方米。5. 本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为 18 个月，预计供地时间为 2009 年 2 月, 预计土地出让金总额为 27152 万元，则可实现土地收益 14512.98 万元，成本收益率为 6.9%。重要提示：以上内容摘自本项目土地一级开发实施方案，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读实 施方案全文。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度
7、的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1第二章 基本情况一、项目区域位置1.项目位置本项目位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。本项目总用地面积为平方米，其中建设用地面积为.4 平方米，代征道路用地用地为.9 平方米，代征绿化用地面积为.7 平方米。本项目位置示意图 图 2-12本项目航拍图 图 2-22.区域自然环境描述和分析本项目位于北京市朝阳区高碑店北花园村，紧邻通惠河，适宜居住。但是与之相对应的现状是建筑物大部分较为陈旧，多为平房，村内环境、基础设施条件较差，亟需改造。二、土地利用现状情况本项目用地范围
8、内涉及国有土地 0.3431 公顷，为北花园小学；其余为集体土地，共 53.4869 公顷，其中农用地 5 公顷，建设用地48.4869 公顷。三、地上物现状情况从地形图上看，该项目范围内有居民点、企业以及村内的电线杆、道路等公共设施。四、项目规划指标说明根据北京市规划委员会规划意见书（2007 规意选字 0054号），高碑店北花园居住小区项目的主要经济技术指标如下： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3总用地面积：平方米其中：建设用地面积：.4 平方米代征道路用地用地：.
9、9 平方米代征绿化用地面积：.7 平方米规划地上建筑面积：平方米容积率：2.6规划土地利用性质为住宅、公共服务设施、市政基础设施及公共安全设施。第三章 征地工作方案一、征地情况概要根据朝阳区高碑店乡提供的资料，本项目征用北花园村和三间房村集体土地 53.4869 公顷（合 802.3 亩） ，涉及 953 户。 征地情况一览表 表 3-1序号 类型 数量（亩） 备注耕地 30其它农用地 451 农用地小计 75宅基地集体企业用地公建设施占地2 集体建设用地小计 727.3035合计 802.30二、征地政策依据 1.北京市建设征地补偿安置办法 （148 号令） ；42.关于实施的通知 （京国土
10、征（2004）227 号） ；3.北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定 （市政府（1994）21 号令） ；4.北京市土地储备和一级开发暂行办法 （京国土市2005540 号） ；5.北京市实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例的办法（京政198793 号） ； 6.北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知 （京政发200251 号） 。三、征地费用构成及补偿标准1.土地补偿费：依据北京市人民政府 148 号令及京国土征（2004）227 号文件，由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩 40 万元（该费用包括土地
11、补偿费和安置补助费） 。 2.防洪费：依据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定 （市政府1994）21 号令） ，项目总用地面积 20 元/。3.耕地开垦费：依据北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知 （京政发200251 号） ，一般耕地每公顷 30 万元。4.耕地占用税：依据北京市实施（中华人民共和国耕地占用税暂行条例）的办法 （京政发198793 号） ，朝阳的耕地占用税为 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。59 元/m 2，在测算中
12、，我们按照 9 元/m 2计算。四、征地补偿费用1.征地补偿费用802.3 亩40 万元亩=32092 万元2.征地相关税费防洪费：802.3 亩20 元/平方米666.67= 1076.66 万元耕地开垦费：30 万元/公顷2 公顷=60 万元耕地占用税：27 元/平方米2 公顷=54 万元3.征地总费用本项目征地总费用如下表：项目 收费标准 数量（亩） 金额（万元）土地补偿费 40 万元 /亩 802.3 32092防洪费 20 元 /平方米 802.3 1069.74耕地开垦费 30 万元公顷 30 60耕地占用税 9 元平方米 30 18.00合计 33239.74第四章 拆迁工作方案
13、一、拆迁情况概要高碑店乡 2002 年 5 月对北花园村进行了摸底调查，本项目拆迁涉及住宅共计 953 户，涉及拆迁建筑面积.25 平方米。个体经营户营业面积共计 20358.79 平方米。非住宅拆迁涉及村集体企业共 60 家，拆迁建筑面积 85900 平方米；涉及国有土地拆迁 1 家，为北花园小学，占地面积 3431 平方米，因未提供建筑面积，从地形图上量得建筑面积 1590.23 平方米 。拆迁基础数据表 表 4-16序号 项目 拆迁户数 拆迁总 人口 占地面积（平方米）建筑面积（平方米）营业建筑面积（平方米）1 居（农）民 953 .25 20358.792 集体企业 859003 国有
14、企业 3431 1590.23二、拆迁政策依据1.北京市城市房屋拆迁管理办法 （市政府 87 号令） ；2.关于修改并重新印发的通知 （京国土房管拆2007777 号） ；3.关于印发的通知 （京国土房管拆字20011234 号） ；4 关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复 （京政函2001109 号） ；5.关于发布的通知（京房管拆字2003808 号） ；6.关于印发的通知（京房地评字（1999）656 号） ；7.关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第398 号)；8.关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函（京价(收)字(1993)第 238 号、京财综(19
15、93)1465 号） 。三、拆迁补偿方式本次拆迁补偿实行货币补偿方式。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7四、拆迁费用构成及成本核算1.拆迁费用构成（1）拆迁补偿及奖励费：根据市政府 87 号令、京政函2001109 号、京房管拆字2003808 号、京房地评字（1999）656 号等据实际情况确定。 （2）拆迁评估费根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知(京价（房）1997第 398 号) ，按照拆迁补偿费用的 0.8计取。（3）拆迁服务费根
16、据北京市物价局、财政局关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函 京价(收)字(1993)第 238 号、京财综(1993)1465 号 ，按照拆迁补偿费用的 1计取。（4）拆除费根据全市拆迁市场的平均水平，并结合当地情况，取 20 元/平方米 。2.成本核算（1）农、居民拆迁补偿及奖励费拆迁补偿及奖励费标准：（按市政府第 87 号令规定） 。A.基准地价按 1600 元/计算（据市国土房管局关于印发北京市房屋拆迁评估规则(暂行)的通知京国土房管拆字20011234 号文件，该地块属于五类地区确定） 。B.基准房价按 600 元/计算（据市国土房管局关于印发北8京市房屋拆迁评估规则(暂行
17、)的通知京国土房管拆字20011234 号文件，该地块属于五类地区确定） 。房屋重置成新价：800 元/ （根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知京房管拆字2003808 号进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等） 。C.分体式空调拆装费：每台一次性补助 400 元。D.电话移机费：每部一次性补助 235 元。E.有线电视拆移费：每户一次性补助 350 元。F.热水器改移费：每户一次性补助 300 元。G.危电改造费：每户一次性补助 150 元。H.临时过渡补助费：每户一次性补助 5000 元。I.提前搬家奖：每户
18、 2000 元。J.工程配合奖：每户 40000 元。K.一次性停产停业综合补助费：根据合法的营业面积，按照1100 元/的标准给予补助。L.搬家补助费:按宅内房屋建筑面积 20 元/计算。M.购房补贴费用 1500 元/平方米（被拆建面）拆迁补偿及奖励费：农、居民拆迁费用统计表 表 42项目 补偿及奖励标准 数量 金额（万元）区位补偿费 1600 元/平方米 .25 36374.37重置成新价 800 元/平方米 .25 10858.02住宅拆迁及奖励费搬家补助费 20 元/平方米 .25 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大
19、程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9空调移机费 400 元/户 953 38.12电话移机费 235 元/户 953 22.40有线电视拆移费 350 元/户 953 33.36热水器改移费 300 元/户 953 28.59危电改造费 150 元/户 953 14.30临时过渡补助费 5000 元/户 953 476.50提前搬家奖 5000 元/户 953 476.50工程配合奖 40000 元/户 953 3812.00停产停业损失补助费 1100 元/平方米 20358.79 2239.47购房补贴费 1500 元/平方米 .25 20358.79合计 75003
20、.87（2）国有土地上企业拆迁补偿费拆迁补偿及奖励费标准：A.拆迁补偿价：根据京房地字（1999）656 号文确定非住宅房屋拆迁价格=区位价格K 1K2K3建筑面积+地上物补偿价 其中：K 1为容积率调整系数 K2为房屋原用途调整系数 K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取 0.7，其他情况取 1.0。 B.房屋重置成新价 1200 元/ 。根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布的通知 （京房管拆字2003808 号）进行测算确定。C.停产停业综合补助费：关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复 （京政函2001109 号） 。D.搬迁补助费
21、:按拆迁建筑面积 25 元/计算。10拆迁补偿及奖励费：国有企业拆迁费用统计表 表 4-3项目 补偿及奖励标准 数量 金额（万元）区位补偿(地价) 4000 元/平方米 1590.23 956.68 重置成新价 1200 元/平方米 1590.23 190.83搬迁补助费 25 元/平方米 1590.23 3.98一次性停产停业综合补助 1100 元/平方米 1590.23 174.93国有企业拆迁补偿费合计 1326.42 （3）集体土地上企事业单位拆迁补偿拆迁补偿及奖励费标准A.房屋重置成新价：1225 元/根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标
22、准的通知 （京房管拆字2003808 号）进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等。C.停产停业综合补助费：关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复 （京政函2001109 号） 。D.搬迁补助费:按拆迁建筑面积 25 元/计算。拆迁补偿及奖励费村集体企事业拆迁费用统计表 表 4-4项目 补偿及奖励标准 数量 金额（万元）重置成新价 1225 元/平方米 85900 10522.75搬迁补助费 25 元/平方米 85900 214.75一次性停产停业综合补助费 1100 元/平方米 85900 9449村集体企业拆迁补偿费合计 20186.50 以上合计：96516
23、.79 万元拆迁总成本详见下表： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11项目 补偿及奖励标准 数量 金额（万元）区位补偿费 1600 元/平方米 .25 36374.37重置成新价 800 元/平方米 .25 10858.02搬家补助费 20 元/平方米 .25 271.45空调移机费 400 元/户 953 38.12电话移机费 235 元/户 953 22.40有线电视拆移费 350 元/户 953 33.36热水器改移费 300 元/户 953 28.59危电改造费
24、150 元/户 953 14.30临时过渡补助费 5000 元/户 953 476.50提前搬家奖 5000 元/户 953 476.50工程配合奖 40000 元/户 953 3812.00停产停业损失补助费 1100 元/平方米 20358.79 2239.47购房补贴费 1500 元/平方米 .25 20358.79住宅拆迁及奖励费合计 75003.87区位补偿(地价) 4000 元/平方米 1590.23 956.68重置成新价 1200 元/平方米 1590.23 190.83搬迁补助费 25 元/平方米 1590.23 3.98一次性停产停业综合补助 1100 元/平方米 1590
25、.23 174.93国有企业拆迁补偿费合计 1326.42重置成新价 1225 元/平方米 85900 10522.75搬迁补助费 25 元/平方米 85900 214.75一次性停产停业综合补助费 1100 元/平方米 85900 9449村集体企业拆迁补偿费合计 20186.50以 上 合 计 96516.79拆迁评估费 772.13拆迁服务费 965.17拆除费 20 元/平方米 .48 446.43总 计 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1第五章 市政基础设施规
26、划实施方案朝阳区高碑店乡北花园居住小区土地一级开发项目位于朝阳区高碑店三间房，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。通过本项目的实施，完成项目用地的地上物拆迁、大市政基础设施建设，使项目用地达到“九通一平” （即宗地外通上水、通下水、通中水、通电、通路、通讯、通暖、通燃气、通有线电视，宗地内土地平整） 。一、市政供水方案：1.现状目前在用地红线外无市政给水管网，经咨询自来水公司，本项目用水拟采用建设四口自备水源井，满足本项目用水需要。2.用水量预测由于目前建筑规划指标不够详细,所以用水量只能估测.按控规指标总建筑面积约为 65 万平方米,其中居住面积暂按 6
27、1 万平方米计算.用水量指标为每天每建筑平方米 6 升,最高日用水量为 3660立方米,配套建筑面积为 4 万平方米, 用水量指标为每天每建筑平方米 9 升,最高日用水量为 360 立方米.3.供水建设方案拟在新建的道路上铺设给水管道与水源井接通， DN300 给水球墨铸铁管 870 米,2二、市政雨水方案1.现状北花园项目需改造现状灌渠。2.建设方案本项目采用雨污水分流制，每条道路上均设置雨水管道，负担道路及两侧地块雨水排放，最终汇集到改造灌渠。建设雨水管道d500-d1000 雨水管 1218 米，改造现状灌渠。三、市政污水方案1.现状目前北京市排水公司正在通惠河南侧建设市政污水干管。本项
28、目可接入该干管。2.建设方案本项目采用雨污水分流制，每条道路上均设置污水管道，负担道路两侧地块污水排放，并分别排入通惠河南侧市政污水干管管道。本项目新建 D400-D800 污水管 910 米。四、市政供暖方案本项目拟建热交换站 3 座，D300 供热管 1457 米。五、市政燃气方案本项目拟建 D200-D300 燃气管 2187 米。五、市政中水方案为节约用水，本项目绿化用水拟采用经高碑店污水处理厂处理后可供利用水源。拟建设 D100-D300 中水管 1728 米。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内
29、顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3六、市政电信方案具体投资建设由网通公司负责。七、市政有线电视方案拟建设 2 孔有线电视电缆管孔 2870 米。八、市政供电方案为保证本项目用电需要，拟建设开闭站 2 座，新建10150+2100 电力干线 1214 米九、市政道路方案为保证本项目居民出行需要，拟建设道路 27890 平方米。十、市政建设费用估算市政方案投资估算表 表 5.1序号 项目 单位 工程量 综合单价 合价（万元）一 道路工程 2,501.051 土方工程 31.49道路土方 立方米 15746.74 20 31.492 路基路面工程 1,123.33机动车道路面 平方米 27890
30、195 543.86机动车道路基 平方米 21651.773 80 173.21非机动车道路面 平方米 12873.37 175 225.28非机动车道路基 平方米 14160.707 70 99.12路缘石 米 12592 65 81.853 附属设施工程 484.56人行步道砖 平方米 33574.67 85 285.38盲道砖 平方米 629.87 100 6.30人行道基层 平方米 37624.994 45 169.31雨水篦 个 725 325 23.56树池 座 195 -4 绿化工程 689.62绿篱/花草 平方米 79605.51 86.63 689.624树木 棵 170 -
31、5 交通工程 米 1752 982 172.05红线道路面积二 雨污水工程 3,324.181 雨水工程 3,190.361.1 管道土方 -D1000 管道 米 1218 1125.67 137.111.2 管道铺设 -D1000 管道 米 1218 2165.23 263.731.3 灌渠改造 2,789.53雨水附属构筑物 -零星工作 项 -2 污水工程 133.822.1 管道土方 55.04D800 管道 米 910 604.8 55.042.2 管道铺设 78.79D800 管道 米 910 651.08 59.258附属构筑物 910 198.72 18.08管件 项 910 1
32、5.74 1.43零星工作 项 0.02三 供水工程 371.14管道土方 米 1870 214.67 40.14供水管道 DN300 米 1870 1177.17 220.13附属构筑物 1870 58.13 10.87自备井 座 4 100.00管件 项零星工作 项四 中水工程 246.54管道土方 米 1728 214.67 37.09中水管道 DN100 米 552.75 -中水管道 DN200 米 850.39 -中水管道 DN300 米 1728 1177.17 203.41阀门井/闸井/检查井 座 1728 34.88 6.03管件 项 -零星工作 项 -五 24 孔电信管道 公
33、里 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5六 有线电视工程 300.00电信管道 孔公里 12.5 300.00七 供热工程 1,587.74管道土方 米 1457 1545.52 225.18供热管 米 1457 4204.21 612.55热交换站 座 3 750.00八 燃气工程 352.83管道土方 米 2187 317.94 69.53中压管道 DN300 米 2187 1004.55 219.70附属构筑物 米 2187 290.81 63.60管件 项 -零星
34、工作 项 -九 电力工程 1,236.72管道土方 米 1214 415.67 50.4610150+2100 电力管道 米 1214 2357.98 286.26开闭站 座 2 900.00零星工作 项 -合计 9, 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1第六章 土地供应方案一、供地计划1.开发计划本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为 18 个月，预计供地时间为 2009 年 2 月。本项目供应土地平方米，其中建设用地面积为.4 平方米，代征道路用地用地为.9 平方
35、米，代征绿化用地面积为.7 平方米。2.销售收入预测为了确定本项目开发完毕后土地在二级市场中能实现的熟地价价格，我们对项目所在区域周边的商品住宅开发项目的销售情况及二手房的成交价格进行了分析，并在对北京市商品房售价变化趋势进行分析的基础上，采用房地产评估中常用的假设开发法对本项目开发完毕后的土地市场售价进行了测算和评估。假设开发法适用于现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。其公式为：宗地价格开发价值成本费用销售费用开发商利润（1）测算开发价值开发价值指房屋的市场价值。委估宗地为住宅用地，通过对委估宗地同类住宅用房市场的调查。本项目是朝阳区双限商品房储备
36、用地，由于政策限制双限商品房销售价格要比周边普通商品房价格低 10%左右。根据我们对项目周边的住宅项目的售价调查，本项目周边住宅2项目的售价一般在 7500 元/平方米左右。通过对朝阳区商品房销售价格变化趋势分析，本项目二级开发成功后，周边普通住宅均价预计为 8000 元/平方米，我们确定本项目二级开发成功后住宅部分售价为 7000 元，根据对类似项目商业配套用房部分的市场租金及售价的调查，我们确定商业部分的市场售价为 10000 元/平方米。选取的案例如下表： 表6-1售价记录时间 项目名称 位置 售价（元/平方米）2006.12 水郡长安朝阳京通快速路双桥出口，通惠河南路向西 400 米
37、75002006.3 朝阳旺角 朝阳双桥城铁站南出口东行 700 米 72002007.1 珠江绿洲朝阳建国路 18 号京通高速路高碑店出口向东 1800 米路南 78002005.6合生绿里 （珠江绿洲三期）朝阳建国路 18 号京通高速路高碑店出口向东 1800 米路南 7000（2）成本费用A.建造成本根据我们掌握的房地产市场资料和委估宗地建筑物的实际状况，确定住宅的建筑安装费取 1500 元/平方米，商业部分建筑安装费取2500 元/平方米，开发期为两年。红线内市政费用按建安费用的10计，其它费用按 5计。建造成本为以上三项之和。B.不可预见费取值范围为建安费用的 510，根据物业情况，
38、按建安费用的 5计算。C.专业人士费 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3取值范围为建造成本的 510，根据实际情况，按建造成本的 5计算。D.贷款利息取以上三项合计款为基数，贷款利率取中国人民银行 2007 年 5月公布的一至三年期贷款利率 6.75，资金考虑在开发期内均匀投入，假设开发期为二年，以复利计算。（3）销售费用A.营业税、城市维护建设税及教育费附加取开发价值的 5.5B.买卖手续费、代理及广告宣传费取开发价值 1.5。（4）利润根据北京市目前房地产市场的实际情
39、况，及我们掌握的目前房地产市场的有关资料，我们选定开发周期二年的项目投资回报率15，取费基数为建造成本、专业人士费和不可预见费三项成本费用合计；由于商业部分为住宅的配套商业建筑，因此，取住宅项目的回报率作为商业用途部分的回报率。（5）求取熟地价A.开发余值开发余值开发价值成本费用销售费用利润B.开发余值为开发完毕的土地使用权价格，包括了土地开发的利息和利润，应予以扣除，则熟地价格为：熟地总价=开发余值1+（1+6.75%） 2-1+6.75%居住用途假设开发法计算过程 表 6-2项目 取值标准 金额4销售单价 7000单方造价 1500红线内基础设施开发费 10% 150其他费用 5% 75建
40、造成本 234 1725不可预见费 5.0% 75专业人士费 5.0% 86.25三项合计 7=8=9 1886.25贷款利息 6.75% 128.40成本费用合计 6+7+8+9 2014.65营业税及附加 5.50% 385房地产买卖手续费 1.00% 70代理及广告宣传费 0.50% 35销售费用 11+12+13 490开发商利润 15% 282.9375开发余值 4212.41楼面熟地单价 3267商业用途假设开发法计算过程 表 6-3项目 取值标准 金额销售单价 11000单方造价 2200红线内基础设施开发费 10% 220其他费用 5% 110建造成本 234 2530不可预见
41、费 5.0% 110专业人士费 5.0% 126.5三项合计 7=8=9 2766.5贷款利息 6.75% 188.31成本费用合计 6+7+8+9 2954.81营业税及附加 5.50% 605房地产买卖手续费 1.00% 110代理及广告宣传费 0.50% 55销售费用 11+12+13 770开发商利润 15% 414.975开发余值 6860.22楼面熟地单价 5320（6）综合确定项目开发完毕后的可实现的熟地价格经过上述测算，我们评估出该项目开发完毕后居住用途部分可 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家
42、国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5实现的楼面熟地单价为 3267 元/平方米；商业配套部分可实现的楼面熟地单价为 5320 元/平方米。（7）销售收入预测项目规划用地性质为居住及公共设施，按照 90%的居住用地、10%的商业用地进行计算，该地块土地一级开发后熟地出让收入预计为.71 万元。项目收入预测表 表 6-4规划用途 规划建筑面积（ha） 楼面熟地价（元 /m2） 熟地总价（万元）居住 58.13 3267 .71商业配套 6.5 5320 34580合计 64.63 .713.供应土地开发状态一级开发完成后，该项目供应的土地状态为“九通一平” ，即场地平整、通上、通下水、通中水、通电力、通讯、通有线电视、通暖、通燃气、通路。该部分开发成本由将来通过招标确定的一级开发主体支付完成。二、开发进度预期 2007 年 8 月可完成土地一级开发主体的授权工作，签订一级开发委托合同。第一阶段：2007 年 8 月至 2008 年 5 月完成项目的开发立项、规划审批、征地手续、拆迁手续。第二阶段：2008 年 2 月至 2009 年 1 月在评估的基础上，与村民及企业签订补偿协议，完成地上物的拆除。第三阶段：2008 年 2 月至 2009 年 1 月完成市政设施建设6第四阶段：2009 年 1 月至 2009 年 2 月验收交地并组织入市交易。
