1、资格、资质证明文件一、报价函无棣县委、县政府机关行政事务管理局：按照中华人民共和国政府采购法，我们根据编号为 WDFW-08.01 竞争性谈判采购文件的要求，对无棣县政务中心物业管理竞争性谈判项目进行报价。由供应商威海市祥云物业服务有限公司正式委托全权代表吴庆华总经理提交报价文件正本一份，副本陆份。2在此文件中，供应商全权代表声明并同意：（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行谈判采购文件中规定的每一项要求，并按我们报价文件中的承诺按期、保 质完成该项目的物业管理工作。我方有责任和义务完成合同与谈判采购文件中的条款。（2）我方承诺报价文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。
2、（3）我方已详细检查所有报价文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我方自负。（4）报价文件在公开报价后 90 天内有效。如果我方在规定公开报价后的有效期内撤回递交报价文件，无棣县委、县政府机关行政事务管理局将没收我方保证金。（5）我方同意应无棣县委、县政府机关行政事务管理局的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资料。（6）我方愿按中华人民共和国合同法履行自己的全部责任。（7）我们理解，最低报价不是成交的唯一条件，你 们有选择成交供应商的权利。（8）我方金额为人民币 50000.00 元的保证金与报价文件同时递交。保证金有效期为 90 天。（9）我方若未成为成交供应商
3、，无棣县委、 县政府机关行政事务管理局有权不做任何解释。（10）我方将遵照物业管理条例的要求。（11）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行：地址：威海市统一路 435 号 邮政编码： 电话：0631- 传真：0631- 电子信箱：供应商全称(盖章) ：威海市祥云物业服务有限公司 法人代表签字： 开户银行名称：威海市商业银行顺通支行 银行帐号： 3824 开户行地址：威海市庙耩路 11 号2008 年 06 月 10 日营业执照副本复印件二、法定代表人授权委托书本授权委托书声明：我冯鲁威系威海市祥云物业服务有限公司的法定代表人，现授权委托威海市祥云物业服务有限公司的吴庆华总经理为我公司全
4、权代表，以本公司的名义参加无棣县委、县政府机关行政事务管理局组织的无棣县政务中心物业管理竞争性谈判采购项目。全权代表在报价文件、谈判过程中的书面承诺、合同 谈判 过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承 认。全权代表无权转委权。特此委托。4（附授权代理人身份证明复印件）全权代表姓名：吴庆华 性别：男 年龄：56 岁单位：威海市祥云物业服务有限公司 职务：总经理供应商：（盖章）威海市祥云物业服务有限公司法定代表人：（签字、盖章）日期： 2008 年 06 月 10 日资质证书复印件建设部颁发的物业管理经理、部门经理岗位证书复印件6获奖项目证书复印件ISO9001 国际质量管理体
5、系认证复印件8获奖项目、最大物 业管理项目、最复 杂物业管理项目和承担过的综合性大楼的物业管理合同复印件报 价 文 件一、报价一览表供应商全称 威海市祥云物业服务有限公司10总报价（元）小写：.60大写：贰佰壹拾叁万贰仟贰佰柒拾壹元陆角整资质、资格 国家二级物业管理资质、独立法人资格物业管理经理、部门主管1 物管处经理：吴鹏，威海市祥云物业服务有限公司2、物管处副经理：王海卫，威海市祥云物业服务有限公司3、公共事务服务中心主管：张晓燕，威海市祥云物 业服务有限公司4、机电运行管理部主管：孙辉，威海市祥云物 业服务有限公司5、保洁部主管：武艳秋，威海市祥云物业服务有限公司6、公共秩序管理部主管：
6、孙玉泉，威海市祥云物 业服务有限公司7、绿化部主管：尚存良，威海市祥云物 业服务有限公司8、质量品质部主管：丛川平，威海市祥云物业服务有限公司接管时间 2008 年 7 月 15 日省级以上同类获奖项目 威海市高技区火炬大厦省优物业管理示范大厦最大、最复杂物业管理项目 威海市环翠区花园小区，综合类住宅物业，面 积：42.71万平方米。目前在管的或承担过的公共场所项目威海市高技区火炬大厦威海市府佑商厦威海市旅游开发大厦近三年管过的同类项目（限两个）1、威海火炬大厦，合同金额：年 163.69 万元，物 业面 积：36126 平方米，地点：威海市高技区文化西路 288 号，接管时间：2005 年
7、12 月 28 日至 2008 年 12 月 27 日。合同一年一签。2、威海市旅游开发大厦，合同金额：年 84.36 万元，物业面积：26800 平方米，地点：威海市高技区文化西路 179-1 号，接管时间：2007 年 10 月 16 日。备注注：1.总报价包括承揽、承包本项目所需的所有费用。2.以上内容由采购机构在报价仪式上统一唱价。供应商：威海市祥云物业服务有限公司（盖章） 供应商全权代表：（签字）二、物业管理费用测算依据及详细的费用投入计算及成本测算（一）、物业管理费用测算方法本次物业管理费用采用成本法测算，并和无棣县周边同档次办公大楼物业管理服务收费价格比较调整后获得。（二）、物业
8、管理费用测算依据1、国家发改委、建设部物业服务收费管理办法发改价格20031864 号2、山东省物业服务收费管理实施办法。3、无棣县关于物业管理服务收费的相关规定。4、我公司根据无棣县市场调查确定的维修保养和人工费用标准。5、无棣县劳动力市场价格。（三）、物业管理费用构成1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、办公费用；6、物业管理企业固定资产折旧；7、低值易耗品的摊销；8、不可预见性费用支出；9、物业管理企业利润；10、法定税费。（四）、费用投入计算1、办公费用投
9、入计费单位：人民币元费用项目 子项目 测算依据 费用合计服装费 管理人员 9 人夏装 2 套：260 元套冬装 2 套：340 元套（260340）9 人2 套10800.0012公共秩序管理员 24人夏装 2 套：260 元套冬装 2 套：340 元套（260280）24 人2 套棉大衣 1 件：每件 360 元单皮鞋 1 双：每双 80 元棉皮鞋 1 双：每双 120 元（360+80+120）2442240.00其他员工47 人夏装 2 套：160 元套冬装 2 套：240 元套（160240）47 人2 套37600.00办公用品 低值易耗品按照日常办公需要购置按公司类似物业接待、办
10、公测算约需 3000 元 3000.00合 计 93640.002、固定资产和物业管理服务设施设备、工具投入 货币单位：人民币元费用项目 子项目 数量 单价 费用小计 备注电脑 1 台 6000.00 6000.00打印机 1 台 2000.00 2000.00传真机 1 台 1500.00 1500.00电话机 6 部 150.00 900.00手机 9 部 800.00 7200.00对讲机 10 部 1000.00 10000.00文件柜 2 组 1000.00 2000.00办公设备饮水机 5 台 150.00 750.00钻床 1 台 2600.00 2600.00管道疏通机 2 台
11、 800.00 1600.00电焊机 1 台 2000.00 2000.00冲击钻 2 台 600.00 1200.00角磨机 2 台 300.00 600.00电锤 1 台 2000.00 2000.00宣传橱窗 1 台 2000.00 2000.00手推车 2 个 300.00 600.00推水车 2 个 480.00 960.00数字万用表 2 个 200.00 400.00钳型电流表 2 个 300.00 600.00兆欧表 2 个 800.00 1600.00自行剪草机 1 台 4100.00 4100.00修边机 1 台 2800.00 2800.00双刃绿篱机 1 台 3200.
12、00 3200.00工具设备高压水枪 1 个 2000.00 2000.00滚筒洗衣机 1 台 1500.00 1500.00多功能抛光机 1 台 6000.00 6000.00干风机 1 台 1500.00 1500.00空调清洗机 1 台 10000.00 10000.00保洁车 27 台 480.00 12960.00磁力尘推 27 把 125.00 3375.00尘推地巾 400 条 25.00 10000.00榨水车 4 台 280.00 1120.00多功能洗衣机 1 台 6000.00 6000.00保洁箱 30 个 120.00 3600.00保洁工具其他保洁工具 1 批 30
13、00.00 3000.00保安用具 警用器械等 1 批 3600.00 3600.00维修工具 维修工具 1 批 4000.00 4000.00清洁工具 清洁工具 1 批 3000.00 3000.00合计 .003、费用投入合计：1+2=.00 元（五）、物业管理成本测算1、人员工资、保险、福利 费用计费单元：人民币元岗位 人数 工资标准（元/月） 月工资（元/ 月） 备注经理 1 1800 1800副经理 1 1500 1500公共事务主管 1 1300 1300会计员 1 1200 1200劳资员 1 1100 1100接待员 3 1000 3000资料员（文员） 1 1100 1100
14、机电工程维修主管 1 1600 1600运行值班 6 1100 6600强 、弱电工 2 1200 2400维修工 2 1000 2000公共秩序部主管 1 1300 1300公共秩序部班长 3 1100 3300公共秩序管理员 20 1000 20000卫生保洁部主管 1 1300 1300重要部位保洁员 4 900 3600内保洁 21 800 16800外保洁 3 700 2100绿化主管（园艺师） 1 1500 1500绿化员 4 800 3200质量品质部主管 1 1300 1300质检员 1 1100 1100小计 80 25700 79100福利费 按工 资额的 14%提取 11
15、074员工保险 按威海市现行 标准，医疗、养老等保险 42%，个人 12%单位 30% 2373014月费用合计 .00年费用合计 .002、办公费用明细表 计费单位：人民币元费用项目 子项目 测算依据 月费用合计年费用合计电话费 6 部，每部 150 元月 900.00 10800.00通讯费手机费 9 部每部 150 元月 1350.00 16200.00管理人员9 人夏装 2 套：260 元套冬装 2 套：340 元套按两年折旧（260340）9 人2 套24 个月450.00 5400.00公共秩序管理员 24人夏装 2 套：260 元套冬装 2 套：340 元套两年折旧（260340
16、）24 人2 套24 个月棉大衣 1 件：每件 360 元单皮鞋 1 双：每双 80 元棉皮鞋 1 双：每双 120 元（360+80+120）2424个月1760.00 21120.00服装费其他员工47 人夏装 2 套：160 元套冬装 2 套：240 元套两年折旧（160240）47 人2 套24 个月1566.67 18800.00办公用品 包括公共办公费用办公室及班组长以上人员 24 人，按每人每月平均 15 元测算，15 元24人360.00 4320.00低值易耗品 办公用 纸、笔等 估算每月 200.00 元 200.00 2400.00水电费 水电费 估算每月 360.00
17、元 360.00 4320.00合 计 694667 83360.003、清洁卫生费 计费单位：人民币元费用项目 测算依据 月费用小计 年费用小计卫生消杀 每月消杀 1 次，每次 200 元（包括灭鼠费用） 200.00 2400.00楼层垃圾用品 按每层 2 个垃圾桶,每天 68 个 3257.00 39084.00垃圾袋,每个垃圾袋 0.60 元,每月 30 天计算,680.6030;按每卫生间每个蹲位一个垃圾袋，每天 190 个垃圾袋，每袋 0.03元，每月 30 天计算,1900.0330;小便池每周一个卫生球,每周 114 个卫生球,每球 1.00 元计算;按每个卫 生间每天一卷卫生
18、纸,每天 38 卷卫生纸,每卷卫生纸 1.2 元计算清洁材料 清洁剂 、保养剂、牵尘剂、空气清新剂，洗手液等 50000 6000.00大理石地面保养按每季抛光上蜡 1 次，每年四次，5122.86 平方米，每平方米5 元计算8538.10 .20清理化粪池 每年清洁二次，每次 3000 元 500.00 6000.00垃圾外运按环卫局标准，每天每立方 21元，设 8 个垃圾桶每桶 0.25 立方计算127750 15330.00清洁费合计 14272.60 .204、固定资产折旧费计费单位：人民币元 费用项目 子项目 数量 单价 费用小计 备注电脑 1 台 6000.00 6000.00打印
19、机 1 台 2000.00 2000.00传真机 1 台 1500.00 1500.00电话机 6 部 150.00 900.00手机 9 部 800.00 7200.00对讲机 10 部 1000.00 10000.00文件柜 2 组 1000.00 2000.00办公设备饮水机 5 台 150.00 750.00钻床 1 台 2600.00 2600.00管道疏通机 2 台 800.00 1600.00电焊机 1 台 2000.00 2000.00冲击钻 2 台 600.00 1200.00角磨机 2 台 300.00 600.00电锤 1 台 2000.00 2000.00宣传橱窗 1
20、台 2000.00 2000.00手推车 2 个 300.00 600.00推水车 2 个 480.00 960.00数字万用表 2 个 200.00 400.00钳型电流表 2 个 300.00 600.00兆欧表 2 个 800.00 1600.00自行剪草机 1 台 4100.00 4100.00工具设备修边机 1 台 2800.00 2800.0016双刃绿篱机 1 台 3200.00 3200.00高压水枪 1 个 2000.00 2000.00滚筒洗衣机 1 台 1500.00 1500.00多功能抛光机 1 台 6000.00 6000.00干风机 1 台 1500.00 150
21、0.00空调清洗机 1 台 10000.00 10000.00保洁车 27 台 480.00 12960.00磁力尘推 27 把 125.00 3375.00尘推地巾 400 条 25.00 10000.00榨水车 4 台 280.00 1120.00多功能洗衣机 1 台 6000.00 6000.00保洁箱 30 个 120.00 3600.00保洁工具其他保洁工具 1 批 3000.00 3000.00合计 .00固定资产折旧费（年）21179.70 元 按 5 年折旧，折旧后残值为 10%计算（月折旧费：1764.98 元）5、设施设备维修养护费用 货币单位：人民币元费用项目 子项目 测
22、算依据 月费用小计 年费用小计维保费按每部电梯每年6000 元标准计算60006 部3000.00 36000.00电梯年检费 1360 元/部/年 6 部 680.00 8160.00照明系统 维修养护 由维保单位和甲方负责 不计 不计监控系统 维修养护费 由维保单位和甲方负责 不计 不计给排水系统 维修养护费用 由维保单位和甲方负责 不计 不计维修养护费用 由维保单位和甲方负责 不计 不计消防系统年检费 按当地标准 300.00 3600.00维修养护费用 由维保单位和甲方负责 不计 不计变配电系统年检费 按当地标准 250.00 3000.00空调系统 维修养护费用 由维保单位和甲方负责
23、 不计 不计弱电系统 维修养护费用 由维保单位和甲方负责 不计 不计门禁系统 维修养护费用 由维保单位和甲方负责 不计 不计合 计 4230.00 50760.006、低值易耗品摊销 计算单位：人民币元费用名称 数 量 原 值 月费用小计 年费用小计 备 注清洁工具 1 批 3000 125.00 1500.00维修工具 1 批 4000 166.67 2000.00保安工具 1 批 3600 150.00 1800.00办公文具 1 批 5000 208.33 2500.00合计摊销费用 650.00 7800.00按两年摊销7、8、9、10 绿化养护费、不可 预见费用支出、法定税费、企业利
24、润费用项目 测算依据 月费用小计 年费用小计绿化养护费 按 0.25 元/ 月，41700计算 10425.00 .00不可预见费用支出 按每年 10000.00 元计算 833.33 10000.00企业利润按上述七项之和的10%提取管理者佣金15302.66 .89法定税费 按上述八项之和 的 5.6%计算 9426.44 .24（六）、管理成本构成及测算结果一览表单位:人民币元费用项目 月支出额 年支出额 所占比重 单位面积成本（元） 备注1、人工费、社会保险、福利费 .00 .00 64.1% 2.342、办公费 6946.67 83360.00 3.8% 0.143、卫生保洁费 14
25、272.60 .20 8% 0.2934、固定资产折旧费 1764.98 21179.70 1% 0.0365、设 施设备维修养护费 4230.00 50760.00 2.4% 0.0876、低值易耗品摊销 650.00 7800.00 0.4% 0.0137、绿化养护费 10425.00 .00 5.91% 0.2148、不可预见性费用支出 833.33 10000.00 0.47% 0.0179、企业利润 15302.66 .89 8.6% 0.31410、法定税费 9426.44 .24 5.32% 0.194合计 .68 .00 100% 3.65供应商：威海市祥云物业服务有限公司（盖
26、章） 供应商全权代表：（签字）三、优惠条款（一）、免费为县级领导办公室、休息室、接待室，会议中心提供室内开荒保洁服务（人民币 30000.00 元）；（二）、提供重大室外会议、集会安保服务；（三）、根据业主要求，免费提供有关物业管理的相关论证、管理措施、 项目报价、资产评估等服务。18无棣县政务中心物业管理服务方案一、物业管理服务的目标定位和总体构想针对无棣县政务中心的自然条件，规划布局，建筑 风格，智能化硬件 设施配置以及物业和服务对像的构成特点，按照建 设“人文”、 “绿色”、 “健康 ”、“智能” 办公区的设想，本着“以人为本，亲情服务”的服 务理念，以保证两年内将无棣县政务 中心办公大
27、楼创建成省级优秀物业管理项目为目标，用公司在物管界享有盛誉的“亲情服务”的管理模式和无棣县精神的有机结合及ISO9001 国际质量管理体系， 对政务中心物业项目实行程序化，规范化，全天候，全方位的 优质高效服务，用物业管理的品牌和示范效应提升县委、县政府机关的社会形像，促 进“祥云物管”品牌的发 展。尤其在政务中心物业管理项目的服 务过程中，我们要充分利用公司管理类似物业的成功经验和人才、技 术、品牌的 优势，把政务 中心物业项目率先作成无棣县的品牌和形象工程，在为县委、县政府机关工作人员提供优质高效的物业管理服务的同时，提升无棣 县的人居城市形象。二、经营服务理念针对政务中心优越的地理位置和
28、自然环境及硬件配套设施和服务对像构成的特点，我公司在对政务中心的物业服务中，不仅要充分展示公司“ 敬业、创新、诚信、求效” 的企业精神”和“以人为本、亲情服务”经营服务理念，更应通过酒店式的礼仪服务，充分体现政务中心的“ 尊贵、优雅 ”特质，通过建设 “人文”、 “绿色”、 “健康”、 “智能 ” 办公社区设想的实施和服务软件的设计及优质高效的服务，为政 务中心工作人员创建一个温馨、舒适、安全、便捷、洁净的人文办公环境， 让工作人员“安心 ”、“舒心”、 “放心”和“温馨 ”。 人文：用本公司在物管界享有盛誉的“以人为本，亲 情服务”的服务理念和成功经验，秉承“满意是起点，服务无终点”的服务宗
29、旨，本着“将小事做成精品，将细节做到极致，将服务需求做成惊喜”的原 则，为政务中心物业项目提供全天候、全方位、全过程的封闭式、人性化的亲情服务。通过服务中心的星级酒店一站式服务方法和具有丰富物业管理经验的公共事务主管的配备，人性化服务标识的完善，门岗服务“驿站” 、固定和移动便民服务箱的设立，将政 务中心办公大楼建设成为一个高雅、温馨的“大家庭”。让政务中心工作人员在充分享受人性化、贴近式的超值服务的同时，充分感受到物业服务人员的“ 人文”关怀。绿色：在物业管理服务过程中充分体现“尊重自然、生态环保”的管理理念，给服务对像营造一个绿色环保的高尚办公社区。按照 ISO14001 管理体系，全面管
30、理政务中心办公楼的生活环境，将 环境服务延伸扩大到噪音、粉尘、汽车尾气控制、垃圾分 捡回收等诸多方面，利用政务中心独特的地理条件，创 造与自然和谐的生态办公社区，使机关工作人员的办公环境更加绿色环保。健康：利用政务中心业主构成的特点，通过组织棋牌、健身操、广播体操比 赛等多种形式，倡导全民健身，弘扬正气， 营造健康的办公生活氛围 。智能：利用现代化的管理手段，结合政务中心智能化配套设施将政务中心建设成为智能化办公社区。通过公司智能物 业管理软件和政务中心智能化硬件 设施的结合，实现智能化系统的“可靠性”、 “开放性”和“ 可持续发展性”。尊贵：用“以人 为尊” 、“以人 为本” 、的服 务理念
31、，通过“亲情服务” 、“形象服务” 和“礼仪服务”，体现业主在高尚办公社区中的尊贵和高雅，满足服务对像“ 受人尊重的服务需求”。优雅：高尚的办公楼离不开优雅的环境，公司将充分发挥公司的物业管理优势，将全新的服务理念融入到为服务对像实现“社交” 和“自我价值实现”的需求， 让服务对像在优雅的办公环境中享受物业公司的优质服务。安心：利用现代化的科学手段，通过公司安全智能软件的实施，实现政务中心智能化监控系统的人防、物防与技防的有机结合，充分 发挥技防、物防和人防的综合作用，通过全封闭式管理、人员物品出入管理、车辆 管理、治安消防管理、重点部位的安全防范和各种突发事件的预防，营 造安全的办公环境。舒
32、心：通过物业管理贴近式服务的延伸，提供全方位、多层次、个性化的特色服 务，满足办公人员的服务需求，解决 办公人员的后顾之忧，使办公人员在健康、安全、宁静的办公环境中享受身心的静谧。放心：利用公司的成功管理经验和人才、技术优势，强化物业设施设备的管理和维护，在让机关工作人员享受优质物业服务的同时，实现物业的保值和增值，让无棣县县委、 县政府的领导“放心”。温馨：关注机关工作人员的精神需求，通过无棣县精神和物业公司品牌内涵的延伸，营造健康活泼、个性 鲜明、美好、和 谐的社区文化氛围， 创建温馨、和谐、高品位的人文环境。三、祥云物业公司的管理优势威海市祥云物业服务有限公司是注册资金 500 万元，率
33、先通过国家二级物业管理资质审核的山东省物业管理行业中规模最大，综合实力强，专业从事物业管理的现代化物业管理企业。2002 年首批通过 ISO9001 国际质量管理体系认证，现为中国物业管理协会会员单位。目前拥有各类型物业项目 28 个，管理物业面积达 360 多万平方米。管理的中心、古陌、花园、王府家园等多个住宅物业项目荣获威海市优秀物业管理项目称号，东北村小区被评为省级优秀物业管理小区、山东省社区建 设示范社区和全国创建文明城市示范点，芙蓉花园小区被子评为山东省优秀物业管理小区和全国优秀示范住宅小区。公司被威海市消费者协会授予“2005-2006 年度消费者信得过单位”称号，公司 连续 5
34、年被子 评为“威海市优秀物业管理企业”，2005年公司被评为“ 山东省家庭服 务业诚信服务先进单 位” 。2006 年元月，公司被子评为“山东省社区服务金牌管家” ，2006 年 4 月，公司被山东省建设厅授予“省级优秀物业管理企业”。公司 总经理吴庆华同志被推选为“全国百佳物业经理人” 。2006 年 9 月公司被威海市精神文明建设委20员会、威海市工商局授予“2005-2006 文明诚信企业 ”称号。多年来，公司通过对 360 多万平方米各类型物业的管理，特别是对办公写字楼物业的管理，积累了大量物业管理的成功经验，公司首 创的“人性化亲情服务”管理模式，在国内物业管理行业被广泛推广，以“人
35、性化的亲情服务”为主要内容的“祥云物管” 品牌在山东，乃至全国都有着较高的社会知名度。公司资金雄厚，专业人才齐备，培养和建立了一支由物业管理、工民建、机 电设备管理、机械工程、计算机等诸多专业 人才组成的现代化物业管理队伍，具备了承接各类型物业的资格和能力。如果由我公司承接无棣县政务中心办公楼物业项目的物业管理，我们将依据ISO9001 国际质量管理体系，采用科学、规范的星级 酒店式的全天候、全方位、立体化的 优质服务，在两年内率先把无棣 县政务中心办公楼项目做成省优物业管理项目，以此来带动“ 祥云物管”品牌的 发展，提升无棣县县委、 县政府机关的整体形象和社会知名度四、政务中心办公楼重、难点
36、分析与措施无棣县政务中心办公楼配套设施设备有：高低压变配电室，空调系统、给水设施、消防 监控室、安全保卫监控系统等。就建筑设计角度来看，其建筑风格考究，庄重典雅， 办公楼项目的落成必将成为无棣县城市建设的又一亮点；就办公楼设施设备的配置来讲，办公楼设施完善，设备 精良，属智能化办公楼。对物业管理的要求之高不言而 喻。经过我公司物业管理专家和投标小组多次实地考察和分析论证，现就中国人民银行威海市中心支行办公楼物业管理中的重、难 点问题以及解决方案和采取的相应措施列举如下：1、消防管理针对无棣县政务中心办公楼智能化消防管理的实际情况，结合公司过去对智能化物业项目消防管理的成功经验，利用公司消防管理
37、的成功经验，对做好政务中心办公楼的消防工作我们将采取以下措施：(1)、严格按照有关消防法规的要求，协助做好竣工验收和组织实施接管验收。(2)、建立健全安全防火规章制度，签定消防责任书，落实消防责任，分兵把口， 责任到人，并制定和实施必要的奖惩 措施。(3)、在消防部门的指导和配合下，建立一支由物业管理处全体员工和部分政务中心工作人员共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系，制定火灾 应急预案和消防工作计划并组织实施。(4)、指定专职消防员每天进行巡逻防火检查，及时发现并消除各种火险隐患。(5)、聘请专业消防人员对物管处的全体员工进行消防业务培训，使物管处的所有人员都能熟悉和掌握办公
38、楼消防设施设备的使用方法，并能及时发现并消除各种火险隐患，处理各种火灾事故。(6)、实行责任人制度，定期检测消防设施、器材的安全系数，做好 检查保养记录，确保消防设施设备时刻处于良好状态。(7)、加强消防监控中心的管理工作，全天候 24 小时监控消防系统的运行状态，确保办公楼的消防安全。2、机电设备管理办公楼机电设备包括高低压变配电房、空调主机房，治安消防监控系统、 电梯系统等。这些机电设备的良好运行是保证办公楼业主正常办公的最根本条件。事实证明，一支高素质的专业保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能 够 延长设备的使用寿命，控制和有效地降低运行成本。祥云物业服务有限公司在对类似物业的管理过
39、程中，逐步积累和探索出一套机电设备管理模式，我们将在移植这些先 进的管理模式的基础上，针对办公楼机电设备的实际情况，在确保办公楼机电设备安全运行的前提下，采用更加科学规范的管理模式，达到设备保值，延 长寿命，节能降耗的目的。为此，我们承诺在达到和超过 招标方关于机电设施设备综合要求指标的基础上，拟采取在物管界广泛推行的如下管理机制：(1)、定人定机制：通过内部竞争上岗的方式将重要机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，将设备保养和运行状 态与员工的奖金、工 资 挂钩，提高 员工的使命感和责任感，以保证设备的运行状态。(2)、时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到及时准确，优质高效，以
40、确保办公楼所有机电设备的正常运行。(3)、不均衡管理：针对办公楼的作息时间合理安排设备的维修养护时间，尽可能做到不影响办公楼的正常办公，实现 “零干扰服务”。3、安全管理安全管理是无棣县政务中心办公楼物业管理中最敏感、最重要、最为各级领导和人们所关注的一项重要工作，必须 做到万无一失。 针对办公楼的物业特点，在加 强公司自身员工管理的基础上， 对办公楼实行全封 闭式管理。即在人 员管理上将进出的人员区分为贵宾、 办公人员（企业员工）、访客、闲杂人员等，严格采取“来访登记” ，电话核实来访人员身份等管理控制手段，确保无危险人员进出办 公大楼；在交通、物品出入管理上，采用 “记忆+规范”管理法，严
41、格物品出入检查登记制度，以确保车辆和物品的出入安全；针对办公楼所属重点部位的特殊性，公司指定专人负责重点部位周边的巡逻检查，严禁无关人员进出和靠近重点部位，将各种不安全隐患消失在萌芽状态；公司将运作成熟的“安全 预警制” 、“巡楼制” 、“不均衡管理法” 全面应用于办公楼的安全管理；同时，公司将加强同驻地公安机关和县委、县政府安全保卫部门的沟通协作，互通信息，并接受公安机关和保卫部门的业务 指导，消除安全盲点，以确保 办公楼在安全管理上的万无一失。根据办公楼的特点，我们将对会客室、 县级领导办公室、接待室等重点部位选派高素质的工作人员实行人性化的管理和亲情服务，在充分展示物业工作人员良好形象的
42、同时，确保为办公楼的工作人员和来访的贵宾有一个安全舒适的办公和工作环境。4、环境服务管理环境服务是形象工程。针对政务中心环境管理服务的特点，我公司准备采取如下管理方式：(1)、定额档案制。首先将物业的卫生保洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准，然后依据我公司多年来积累的劳动定额标准，通过竞争上岗，配置清洁工、花木工，从而确保环境服务质量。(2)、按照 ISO9001 国际质量管理体系的要求，全面管理政务中心的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁、绿化、公共场地、非市政道路加以管理，而且将环境服务延伸扩大到噪音、粉尘、汽 车尾气、垃圾分检处理等方面，我 们将与机关事 务管理局共同协商配置人性
43、化的卫生设施，确保给政务中心的办 公人员一个宁静、温馨、 优雅、洁净的办公环境。(3)、员工统一着装，佩带标识， 举止大方得体，礼 仪 迎宾，微笑服务，要使员工服务行为成为形象工程的文明窗口。5、节能降耗建办公楼容易，管办公楼难，能耗开支已成 为办公楼业主普遍关注的焦点。 针对无棣县政务中心智能化办公楼运行成本高的实际情况，我公司将节能降耗做为公司物业管理工作中的一项重要工作。我们将根据公司物业管理实践中积累的节能降耗的经验，在保证办公楼高标准的物业服务和正常使用功能的前提下，通过有效的节能降耗措施，最大限度地降低运行成本，为业 主节约资金。（1）、电梯的节能管理：A、电梯宜取消返基站功能B、
44、多梯应采用群控方式，减少不必要的 电梯无效空 车运行。22C、根据人流量和实际使用情况合理制定 电梯开停时间 ，保证电梯有较高利用率。D、加强电 梯管理，防止 电梯无人空载运行。E、采用变频变压调 速系统 ，达到 节能高效的目的。F、机房 应尽可能利用自然通风，不满足电梯控制运行条件的机房，可采用空调降温，应设温控器控制空笛运行。（2）供配电系统的经济性运行A、变压 器的合理切 换在保证变压器不过载的情况下，应尽可能的减少投入台数，注意合理切换变压器节约电能损耗所产生的巨大经济效益。在必要的情况下可对低压配电部分做技术改造，使各段低压母线客方便联络，计量不受影响。B、空调机组的经济型运行空调机
45、组投入使用前，必须进行费用测算，以决定是否启用。制冷机投入的台数原 则上为一台可全负荷工作，决不投入第二台。未使用区域的冷 冻水分支管应关闭，不同主回路上的用户，当使用一台制冷机时，宜通过适当的改造，将其连接，并可通过闸阀切断关联。负责巡查的人员，应定时测量各区域温度，及 时将情况反馈给开机人员，以便 调整。室内温度一般控制在 26 度左右， 严禁超标供冷。 办公楼等 处的大门若不能关闭， 应加装风幕，阴挡冷风外流。 办公楼下班时间应 关闭风机盘管、新 风机、 风柜等。空调机组季节性停机时，应及时报停空调用变压器可节约大笔费用。应尽可能少的启用变压器，在不超载的情况下，通过低压柜联络使用。空调
46、系统是耗能极高的设备，稍有疏忽，就会造成金钱流失。使用的原 则应为：在保证服务达标的情况下，尽可能的 节能降耗。 这就要求空调 管理人员应定期对运行数据进行分析，摸索规律，正确制定出机组的运行计划。（三）供水系统的经济型运行与节水管理A、须按下达的用水指标对 公共用水进行严格控制，完善各级计量。B、有条件的地方，低区给水应充分利用市政管网压 力直接供水。 扬程、流量冗余较大的水泵，可 对其进行改造。定期通过水量平衡测试检查 地下管网是否有渗漏， 发现漏点及时进行维修。C、供水设备各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。水池的水位控制器、浮球阀工作正常，避免水位 过高而溢水。D、水池清洗水池每年至
47、少清洗二次，为尽量减少水的浪费，清洗水池前， 应关闭水池的进水阀，使用水池的蓄水至到最低水位线，剩余水用水泵抽到需用水的地方。E、节约用水教育宣 传由相关部门组织员工进行节约用水的培训，使每个员工养成节约用水的良好习惯。清洁绿化人员应掌握正确的清洗、浇水方法，并不断提高技术技能， 节约用水。F、按照政府节 能减排的要求，制定节能减排措施，并监督实行。五、日常物业管理服务的分项管理为了做好政务中心的日常物业管理服务工作，我公司将在政务中心设政务中心办公楼物业管理服务处。根据物业管理服务需要，在物管 处下设公共事务服务中心、机 电运行管理部、保洁部、绿化部、公共秩序管理部、 质量品质部，按照各部门
48、的职责分工，做好政务中心的日常物业管理服务工作。（一）、机电设施设备管理1、机电运行管理部的职责范围和工作职能机电运行管理部是负责政务中心办公楼机电设施设备运行管理、维修养护、更新改造的主要职能部门。它的主要任务是保证办公楼所需供电、供水、空 调、通讯办公、智能化控制等设备的正常运行，并做好日常维修保养工作，同 时还要做好为满足办公和节能降耗的需要而开展的一系列技改施工。具体的业务管辖范围和职能如下：(1)、负责办公楼供电系统高低压配电的运行和维护检修工作，并负责检测供电系统的运行质量和用电计量。(2)、负责办公楼生活、办公用汽、热水的供水工作，保证办公楼消防用水的供应，负责全部供水设备的维护
49、运行和管理。(3)、负责办公楼所有污水，雨水的排放工作，保证排水系统的畅通， 负责维护排水设施设备的检查和维修工作。(4)、负责办公楼空调系统设备的运行管理和维护保养工作，保证制冷站设备、各区域送、排风设备的良好运行。(5)、负责办公楼内及周边的灯饰及公共照明，办公照明、室外照明的维修养护工作。(6)、负责办公楼消防系统设施设备的维修工作。(7)、负责办公楼弱电系统、综合布线系统、楼宇 设备自控系统、 监控系统、消防系统、门禁系统的运行维护等管理工作。(8)、负责办公楼动力设备、机电设备、弱 电设备的更新和系统改造工作， 负责旨在于节能降耗，降低维护成本而开展的技术革新和技术改造工作。(9)、负责各部门设备管理的督察工作，负责设备使用人员的操作培训工作。(10)、负责协调处理全部与工程设备相关的内部和外部关系。(11)、负责做
