1、32、市房地局关于印发上海市物业公共区域及设施设备预防性消毒工作标准的通知关于印发上海市物业公共区域及设施设备预防性消毒工作标准的通知各区县房地局、卫生局，各物业管理企业：根据市政府关于发布上海市公共区域及设施设备预防性消毒管理若干规定的通知 （沪府发200330 号）精神，为加强对物业公共区域及设施设备预防性消毒工作的管理，现制定了上海市物业公共区域及设施设备预防性消毒标准 ，印发给你们，请遵照执行。各物业管理企业必须将物业公共区域及设施设备预防性消毒工作，作为物业管理保洁服务的组成部分，配备必要人员予以落实，也可委托所在街道（镇）的“社会公益卫生保洁服务社“实施。所需费用按照关于在物业管理
2、中加强预防“非典“工作的补充通知 （沪房地资物2003153 号）的相关规定执行。特此通知！上海市房屋土地资源管理局二三年五月十五日3上海市物业公共区域及设施设备预防性消毒标准一、公共区域消毒标准 （一）消毒范围共用部位：房屋底层总门、门卫室、门厅、楼道、楼梯间、电梯轿厢、防火门厅等。 公共设施设备：会所、活动室、阅览室、棋牌室、健身房、游泳池、水箱水池、公共厕所、停车库（棚） 、垃圾房（箱）及管道等。 其他场所：如卖品部、食堂餐厅、邮局、银行和其他楼内设置的经营和非经营部位等。 （二）消毒时间 要求公共区域的消毒由物业管理企业安排专人进行定时、定点消毒和检查。对进出人员使用频繁的部位，包括电
3、梯轿厢按钮、楼梯扶手、门把手、共用厕所洁具等经常进行擦洗和消毒，居住物业应做到每天一次以上，节假日两次以上，非居住物业应做到每天三次以上。 （三）通风要求 对房屋公共部位、公共场所应当经常开窗通风或增加通风设备，保证公共区域空气流通，并做好安全防范措施。 对必须使用中央空调系统的房屋，在空调通风系统运行前，必须对重点部位包括初效、中效过滤器、存水部位、热交换器表面及室内送、回风口和过滤网进行全面清洗和消毒。必须确保空调通风系统的进风采气口吸入新鲜清洁的室外空气。空调机房必须保持清洁干燥，严禁堆放杂物。 （四）消毒方法 门卫室、门厅、楼梯、楼道、停车库（棚） 、设备用房、会所、活动室、阅览室、棋
4、牌室、健身房、卖品部、邮局、银行等消毒：对地面、墙壁以及经常触摸的物体如门窗、门把手、开关、栏杆、窗台、柜台、桌4椅、水龙头、话筒等表面每天湿性清洁，必要时可用 0.050.1过氧乙酸溶液或含有效氯或有效溴 250mg/L500mg/L 的消毒溶液喷洒、喷雾或擦拭，作用时间不少于 60 分钟，然后用清水与干净的抹布擦去残留的消毒剂。 电梯轿厢：属于居住物业电梯的地面与表面每天湿性清洁至少两次，属于非居住物业电梯的地面与表面每天湿性清洁至少三次，必要时用0.050.1过氧乙酸溶液或含有效氯或有效溴 250mg/L500mg/L 的消毒溶液喷洒、喷雾或擦拭，作用时间不少于 60 分钟，然后用清水与
5、干净的抹布擦去残留的消毒剂。 中央空调系统的消毒：整个供风设备和送风管路可定期用含有效氯或有效溴为 250mg/L500mg/L 的消毒溶液擦拭消毒。空调过滤器与滤网应每周清洁与消毒一次，可将过滤器与过滤网浸入含有效氯或有效溴 250mg/L500mg/L 的消毒溶液中 30 分钟，消毒后用水清洗和晾干。 水箱、水池等的消毒：水箱（水池）应清洗后消毒，用浓度为 250mg/L 的二氧化氯喷雾揩擦保持 30 分钟或用含有效氯 500mg/L 的消毒溶液揩擦保持 30分钟。从事水箱（水池）清洗消毒的单位必须经当地卫生部门备案同意。清洗消毒后水质应符合国家生活饮用水卫生标准。 食堂餐厅等的消毒：茶具
6、、餐具、餐巾每客一换，清洗后消毒。茶具、餐具首选物理消毒方法，流通蒸汽 100作用 20 分钟30 分钟，或煮沸消毒作用15 分钟30 分钟，或远红外线消毒碗柜 125作用 15 分钟以上。化学消毒法，可用 0.10.2过氧乙酸溶液或含有效氯或有效溴 250mg/L500mg/L 的消毒液浸泡 30 分钟60 分钟，清洗后备用。餐桌每客一消毒，可用0.050.1过氧乙酸溶液或含有效氯或有效溴 250mg/L500mg/L 的消毒溶5液喷洒、喷雾或擦拭，作用时间不少于 60 分钟，然后用清水与干净的抹布擦去残留的消毒剂。 公共厕所（洗手池、卫生间）等消毒：卫生洁具每天用含有效氯 500mg/L的
7、消毒剂浸泡、擦拭 30 分钟。 垃圾房（箱）与管道的消毒：垃圾要及时清运，未清运的垃圾要设有垃圾盖，每天不少于两次用 1000mg/L 含氯消毒剂溶液喷洒、喷雾或冲洗垃圾箱（管道） 。 对废弃物的消毒：应当加强对楼内废弃物的定时收集，必要时用含有效氯1000mg/L2000mg/L 的消毒溶液喷洒消毒，废弃物集中堆放及时清运。 二、消毒人员要求1.物业管理企业应当安排专人对消毒人员测量体温和卫生检查，佩戴标志上岗。 2.消毒剂溶液配制应在通风良好的场所进行，配制时应穿戴工作服、口罩、橡胶手套等防护用品，防止消毒液直接与皮肤、黏膜接触，一旦接触应立即用大量清水冲洗。 3.消毒工作完毕后，应用肥皂
8、和流动水清洗双手，必要时用含有效碘3000mg/L5000mg/L 的碘伏或 75乙醇溶液擦拭消毒手部 1 分钟3 分钟。 4.物业管理企业要有专人妥善保管消毒药剂，归类存放，要有领退料手续，按使用说明配制消毒液，并做好用料记录，避免中毒事故发生。 三、消毒标识 要求物业管理企业在房屋底层总门、楼梯和电梯内的明显部位张贴消毒标识，对消毒次数、消毒时间、责任人、检查人及监督电话进行公示。 6四、消毒记录 1.消毒工作由物业管理企业实施的，小区经理（负责人）每天要布置具体消毒工作安排，加强自检，做到消毒记录明确，责任到人，不遗漏，对查出的问题及时整改。 2.消毒工作由专业单位实施的，消毒单位应建立
9、消毒档案，包括清洗时间、地址、操作消毒人员姓名、使用消毒剂名称及配制方法，做好自检记录。物业管理企业应按本标准第一条和第二条要求给予配合，并协同做好检查记录工作，对消毒管理中的薄弱环节，应及时向消毒单位提出整改意见。 五、检查要求 1.各区县房地局及所属房地办事处应对所辖区域内物业小区公共区域预防性消毒工作，加强指导、检查，并将检查情况作为考核物业管理企业的依据。 2.各区县相关卫生部门应对所辖区域内物业小区公共区域预防性消毒工作和街道、居委会在物业小区开展的卫生工作加强指导。 33、上海市住宅物业管理服务规范上海市住宅物业管理服务规范（市房地局正在征求修改意见，暂以下文替代）一 级项 目 内
10、 容 与 标 准（一）基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、按有关
11、规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80%以上。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰
12、装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门） 、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三） 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外） 。8共用设
13、施设备维修养护2、建立共用设施设备档案（设备台帐） ，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯 24 小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、
14、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于 95%。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口 24 小时站岗值勤。2、对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、高层按层、多层按幢设
15、置垃圾桶，每日清运 2 次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2 次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2 次；电梯厅、楼道每日清扫 2 次，每周拖洗 1 次；一层共用大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。及时清除道路积水、积雪。4、共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（
16、六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。34、居住物业政府相关文件摘要1、关于维修基金的标准：缴费基数： 1295 元/每平方。其中：配电梯住宅：房产商按 4%缴纳、个人按 3%缴纳；不配电梯住宅：房产商按 3%缴纳、个人按 2%缴纳。2、关于商品住宅的空关费：已实现销售的商品住宅，自发出入住通知书之日起的次月开始，无论空关或使用，均需缴纳物业管理服务的各项收费；已竣工但尚未出售或者尚未交
17、给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、关于建筑垃圾清运费：最高 400 元/户。4、关于装修施工人员办理小区出入证件的费用：不超过每人 10 元。5、关于屋顶水箱水质检测的费用：每次 60 元。6、关于电梯、水泵运行的费用：每月每平方米建筑面积 0.55 元。7、关于水箱清洁的费用（在维修资金中支出）：水箱（水池）吨位 只/次 清洗费用（元）5 吨以下（包括 5 吨，下同）1 945 吨以上 10 吨以下 1 13210 吨以上 15 吨以下 1 17815 吨以上 20 吨以下 1 2241020 吨以上 25 吨以下 1 30125 吨以上 30 吨以下 1 337注：30
18、吨以上的水箱（水池）：每增加 5 吨，增收 46 元；每增加 10 吨，增收 92 元，以此类推。8、关于绿地养护的收费标准（在维修基金中支出）：一级绿地： 2.00 元/平方米年二级绿地： 1.40 元/平方米年三级绿地： 1.00 元/平方米年四级绿地： 0.70 元/平方米年9、关于新建商品住宅交付使用后的质量保修和年限的规定：（1）住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为 5 年；（3）门、窗安装密闭，不出现翘裂，为 2 年；（4）墙面、顶棚抹灰层不脱落，为 2 年；（5）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程
19、，2 年；10、关于室内装饰装修工程质量保修的规定：在正常使用条件下，住宅内装饰装修工程的最低保修期限为 2 年；有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为 5 年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。11、关于新建商品房项目附属地下车库（位）购买或者租用的规定：仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或房地产权利人和承租人租用。1112、关于购买的新建商品房交付时，房地产开发企业应提供的文件：新建商品房交付时，房地产开发企业应提供住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 。出示住宅交付使用许可证 、 房屋建筑面积测算表 ，其中房屋公共部位建筑面积说明中必须将分摊的共有部位全部列明，并
20、能与建筑平面布置图对照查核。13、住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应予配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。物业使用中禁止占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备。业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的相关业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。14、小区内的场地、地上车库、地下车库的停车费中准价及其浮动幅度，由各区县物价部门分别制定。业主大会应根据收费中准价和标准规定本小区的停车收费标准。若需突破浮动幅度的，应经物价部门审核。车辆被盗或损坏责任的承担应依据物业管理企业
21、与业主的约定处理。15、居住小区门幢的电子防盗门作为物业共用设备，其日常保养费用应在物业服务费中列支，该设备的维修费用可以在维修基金中列支。16、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。17、电梯日常维护保养：电梯日常维护保养单位在发生关人故障时，在接12报后 30 分钟内未赶到现场完成排险救援的，将受到最高 2 万元的罚款。如有违反上海市电梯安全监察办法中的相关规定，市民可拨打市质检局电话投诉；遇到电梯突发性故障，请拨打求助电话。电梯使用单位职责：在电梯桥厢显著位置标明有效的安全检验合格标志；有电梯安全
22、使用的警示说明或者警示标志；配备电梯专职安全管理员；根据电梯特点和公共场所安全需要，配备电梯驾驶员；制订电梯安全使用管理制度；对存在严重故障、继续使用有可能发生事故的电梯，立即停止使用，并及时组织整改。电梯保养单位职责：至少每 15 天对电梯及安全设施进行一次预防性保养；每月不少于一次对安全装置、钢丝绳、制动器、接触器和其他运转部件的外观和运转情况进行检查；每半年对安全装置、限速器、缓冲器进行 1 次安全试验；每年进行 1 次机械制动能力试验；每年不少于 1 次对电梯运行情况进行全面检查在接到电梯关人故障报告后的 30 分钟赶到现场完成排险救援。乘客乘坐电梯规范：不得违反电梯安全使用警示操作电
23、梯；不得乘坐明示处于非安全状态下的电梯；13不得采用非安全手段开启电梯层门；不得拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安全部件；不得运载超重货物乘坐电梯；不得有其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。35、上海东湖物业管理公司管理公约管理公约一、总 则第一条 为维护“_”全体房屋产权人的合法权益，营造小区舒适、安全、清洁、有序的居住环境，确保建筑设备设施的完好和正常运行，保障物业的安全与合理使用，根据国家和上海市有关物业的法律法规政策，就“_”物业的使用、维修、管理等事项制订本公约，以便签约各方共同遵守。第二条 签约各方在使用、经营、转让、出售、租借、管理物业时，同意
24、遵守上海市居住物业管理条例 、 关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用解释及相关法律、法规、政策和本公约。第三条 上海东湖物业管理公司受发展商委托实施“_”的物业管理。待物业条件符合国家和上海市有关规定后，按照法定程序，成立“_”业主委员会，并由物业公司实施物业管理。二、甲方的权利和义务第四条 上海东湖物业管理公司根据_物业管理合同的约定，成立“_管理处” ，配备必要的管理和服务人员，具体实施合同委托的以下各项工作：（1） 接受发展商委托，全权负责“_”的物业管理。15（2） 按国家和上海市物业法律法规政策，制定、修正“_”各项管理制度，并作为本公约的组成部分及时公布。同时对各方提出的意见或
25、投诉有义务及时答复或纠正。（3） 作为国家物业管理资质一级企业，以公司“业主利益第一，用户满意第一，公司品质第一”的质量方针，热情、主动、耐心、细致、周到地服务于“_”的全体业主。（4） 负责小区的门卫值勤，公共部位的保安和公共设施的安全检查，配合警署、居委会做好小区内治安防范和社会救助等工作。（5） 保持小区内公共部位的清洁，清除障碍物，每天定时清理生活垃圾、清扫公共场所，保证垃圾收集设施处于良好状态。（6） 实施对小区内公共部位的使用管理和绿花的养护管理。（7） 维护、更换小区公共地方中破损的玻璃、门、窗以及其他共用设备设施的零件或附件。（8） 保持小区道路及所有公共地方良好的照明状态。（
26、9） 保持小区所有供水管道、排水管道、落水管或其他公共管道的畅通无阻。（10） 维护小区的消防、安全设施，发现问题及时采取整改措施，确保安全防范设施正常运行。（11） 向物业所有人、使用人收取物业管理费和各项有偿服务费用，对拖欠费用者可收取滞纳金，对拒付管理费用者可依法提起法律诉讼。（12） 对违章行为进行劝阻和制止。其方式有：要求停止违章行为、恢复原状、批评教育等，对拒不改正的可报有关行政管理部门依法处理。16（13） 如物业发生紧急情况需要及时处理时，可在第一时间内采取相应措施，以尽可能减少或避免损失。（14） 实行依法、文明、民主、高效管理，定期征求客户意见，为客户排忧解难。（15） 每
27、半年一次，张榜公布物业管理费的收支报表。（16）每月提取约定的物业管理费作为物业公司的管理酬金。（17）在“_”的物业管理中，管理服务质量达到上海市物业管理行业规范的标准。三、乙方（使用人）的权利和义务第五条 遵守国家和上海市物业法律法规政策以及据此制定、修正的“_”各项管理制度、规章。第六条 按照上海市人民政府令 2000 年 10 月 12 日第 91 号上海市商品住宅维修基金管理办法的规定缴纳维修基金。第七条 享有公共物业使用权以及就小区的建设和改善提出建议或意见。第八条 对物业管理提出建议、意见、批评和投诉。第九条 在使用、经营、转让、租借所拥有的物业时，承诺遵守本公约和物业管理的相关
28、规定，及时到“物业管理处”办理有关手续，并告知物业使用人遵守本公约和“物业管理处”制定的各项管理制度、规章，负责物业（单元）内部的安全、防火工作。第十条 每季度第一个月 10 日之前，缴纳本季度的物业管理费，逾期每天按 0.3%支付滞纳金。物业管理费标准为每月每平方米（建筑面积）人民币：多17层元，高层元，商业用房（餐厅、商场等）元，分别均含电梯、水泵运行费。第十一条 对房屋内部装修前，遵守沪房地物2001488 号关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知和住宅装修须知 ，事先向“物业管理处”申报，办理装修申请等手续，经批准后动工。第十二条 一旦出现违章使用、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业
29、的现象，责任人保证及时纠正，并且承担由此造成他人损失的赔偿责任。如拒不改正的， “物业管理处”可采取相应的措施制止其行为，或报送有关行政管理部门依法处理。第十三条 对小区内的异产毗邻房屋、共用设施设备的维修，保证积极支持和配合。因阻扰或不配合维修，造成异产毗邻的房屋及他人人身伤害损失的，愿意承担赔偿责任。第十四条 委托“物业管理处”对其自用部位、自用设备和使用不当造成毗连部位设备设施的损坏部分进行维修养护的，同意支付相应的费用。第十五条 物业已经损坏或可能妨碍、危害毗邻房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由乙方单独或联合维修养护的，保证及时进行维修养护，或委托“物业管理处
30、”进行维修养护，但费用由乙方支付或按规定由当事人业主分摊。18四、禁止行为第十六条 在“_”的物业管理范围内，禁止下列行为：擅自改变房屋建筑结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格） 、设计用途、功能和布局，包括将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房间；在外墙上开门、窗，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除混凝土墙体和玻璃围栏；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；挖地三尺以至更多等；（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）随意在房屋外墙上打洞或在非指定地方安装空调室外机；（4）采用任何材料安装凸出墙面的悬挂式或收缩式晒衣架、遮阳蓬或遮雨蓬；安装凸出墙面
31、的花架等；（5）在屋顶以及公共场地搭建违章建筑，或擅自安装卫星接收天线；（6）占用、损坏房屋共用部位、共用设备、公共设施或移装共用设备设施；（7）损坏、拆除或改变供电、供水、供气、电梯、防盗系统、通讯、有线电视、排水、排污、消防等设施；（8）在公共部位随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物等不文明行为；（9）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；（10）乱设摊、乱设集贸市场；（11）践踏、占用绿化，损坏公共部位的所有建筑物、构筑物等；（12）影响市容和大厦观瞻的乱搭建、乱张贴、乱悬挂、乱涂写、乱刻画、设立广告牌等；19（13）随意停放车辆（包括机动车和非机动车） ，
32、随意鸣喇叭等；（14）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；（15）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（16）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。五、其 他第十七条 在本物业管理区域内，属于有偿使用的文化娱乐体育设施、各类停车场等公共设施场地，使用人应按规定交纳费用。第十八条 加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助互爱，和睦相处，共同营造舒适、安全、清洁、有序的办公居住环境。六、违约责任第十九条 凡属人为造成共用设备设施或其他业主设备设施损坏，由造成损坏的责任人负责修复或赔偿经济损失。第二十条 凡违反本公约或有关法律法规的行为，违约方应立即停止违章、违约行为，排除危害，恢复原状
33、或采取修复、赔偿损失、消除影响或采取恢复名誉、赔礼道歉、经济补偿等方式承担责任。第二十一条 甲方、乙方承诺自觉遵守本公约的各项规定，如有违约，守约方可以向违约方提出整改要求、投诉物业行政管理部门、直至向人民法院提出诉讼，追究违约方的民事和经济责任。20七、附 则第二十二条 业主委员会成立，并经业主大会或者业主代表大会通过的“业主公约”生效后，本公约自然终止。第二十三条 本公约可依据国家和上海市有关规定修正或补充，并及时公布。第二十四条 本公约一式二份，甲方、乙方各执一份。第二十五条 本公约经甲方、乙方签字盖章后生效并具有法律规定的效力。八、管理费用项目 单价 备注管理费 元/M2保安费 元/M
34、2保洁费 元/M2运行费 元/M2维修费 元/M221建筑垃圾清运费 按房型大小确定 二次装修前一次性代收代付甲方：上海东湖物业管理公司 乙方: 公司（盖章） 管理处（盖章） 代表（签字）：代表（签字）：时间： 年 月 日 时间： 年 月 日36、上海东湖物业管理公司用户手册用 户 手 册（住宅小区示范文本）前言开发商与上海东湖物业管理公司简介第一部分 小区概况一建设机构1开发商：2设计单位3施工单位：4环境绿化：5监理单位：二 管理机构上海东湖物业管理公司-管理处三小区工程概况1座落地址：2占地面积：233总建筑面积：4绿化面积：5容积率：6幢数及层高：7建筑风格：8住宅总户数：9车位数（包
35、括地下车库车位数和地面停放车位数）：第二部分 住宅设备、建材配置及注意事项名 称 材 料 及 设 备 注 意 事 项建筑结构 钢筋砼配填充墙 不得变更窗 墨绿铝合金配钢花玻璃 不得变更分户门 钢木结构防盗门 不得变更楼板 C25 钢筋砼浇捣，C20 抹平 负荷150KG/M2内墙 厨房采用水泥沙浆基层；厅、卧室为混合沙浆基层，腻子批嵌，立邦内墙涂料外墙 立邦防水型涂料 不得改变或任意打洞上水 垂直供水管为铜质，至水表后为PP-R 水管水表前水管不得改变下水 污、废水分流，UPVC 硬质聚氯乙烯管不得改变立管供电 每户安装分时电表，8KW/户 不得超负荷燃气 明管入户 付费申请后安装表具电话 不
36、少于两只端口/户 付费申请后开通电视 不少于两只端口/户 付费申请后开通宽带 一只端口/户 付费申请后统一开通电梯 OTIS E311 型 统一管理围墙、门卫、电表房 统一管理绿地 统一管理，不得占用24以上资料由发展商提供。 （请结合小区物业实际情况予以修改。 ）第三部分 住宅装修管理规定根据政府有关法律法规和小区管理公约 ，为保障小区建筑物及相关设备设施的完好，保持小区的美观和整洁，维护全体业主（用户）的合法权益而制定。一报批程序1业主（用户）应提前 3 天向小区管理处申报装修事宜。2业主（用户）应详细、如实填写业主装修申请表 ，并附装修施工图、装修施工说明；管理处着重对公共安全、结构安全
37、等施工图设计进行审核，并提出审核意见；批准后备案。3装修施工队应携带营业执照副本、资质证明、装修人员名单和身份证原件及复印件，工程负责人证明、有效的业主委托书（装修合同）至小区管理处；经审核后，管理处与装修施工队签订装修管理协议 ，同时办理装修人员临时出入证，交纳每人 10 元制证工本费。4装修施工队须接受安全指导，服从施工管理。施工期间，施工人员须将证件佩带在前胸，并在所承建装修户的区域内作业，不得在非工作区域内逗留、喧哗。5装修施工须严格按审核意见进行，如有变更，须提前 3 天报请管理处再行审核同意后，方可实施。装修过程中发生危及结构安全的施工或影响他人正常生活的情况，业主（用户）与装修施
38、工队均为第一责任人，必须承担相应的责任。6业主（用户）自行装修，应由业主（用户）亲自与管理处签订装修管25理协议 ，并办理相关手续。二 装修范围业主（住户）必须以维护楼宇的安全性、整体性为原则；装修施工应服从管理处检查、督导；装修完毕后，管理处按照经审核同意的工程施工图、工程施工说明进行检查。（一）室内部分1业主（住户）和装修队不得拆改房屋的承重结构等主体结构部分。2地面、天花装修不得损坏钢筋结构及楼板内的预埋电气管线。3装饰材料必须符合原设计负载要求。4不得改变交房时的排水管、煤气管、污水管位置走向，不能打凿立管周围的防水封堵及楼地面、抹灰层、厕所地面、防水层，严禁将污水管、废水管、雨水管混
39、接。5不得改变对外门、外窗和分户门的规格与位置。6不得封堵、缩小室内检修孔。7使用易燃易爆、放射性装饰材料应符合消防部门规定。（二）室外部分1禁止在外墙上或户外任何地方进行任何形式的装饰或悬挂任何形式的广告标识， 不得改变建筑外观；不得在走廊及外门上布置非住宅用的任何标志。2禁止加设任何形式的雨蓬，不得在阳台外侧及窗户外安装花架、伸出式晾衣架、广告标志及其他构筑物。3不得改、拆阳台及外门窗，不得封闭阳台或加砌围墙，不得在阳台搭建任何建筑。264复式房用户，不得在露台、屋顶搭建任何建筑物、构筑物，不得安装任何设施、设备。三 装修时间1装修施工应安排在每日 7：0022：00 时（冬季 8：002
40、0：00） 。2有超标噪音（敲、凿、锯、钻） 、排放影响相邻的化学气味、粉尘的装修施工不得在晚间 18：00 时至次日上午 8：00 时以及双休日、节假日进行。3为保障小区安全和业主（用户）的休息，施工送料应安排在每日8：0020：00，其余时间不得送料。四 垃圾清运1装修垃圾必须全部实行袋装化，袋口扎紧，在指定时间堆放到指定地点。2严禁向窗外、阳台外以及在楼梯、过道、天台等公共场所堆放、抛散建筑垃圾。3严禁施工中排放易造成堵塞下水道污物的行为，严禁将垃圾倒入下水道或将生活污水由雨水管道排出。五 管理处职责1管理处检查督导人员有权进入正在装修的户室，督导装修工程，对违规违章行为给予现场纠错和处
41、理。2装修施工队违反本规定，且不听从管理处督导人员的劝阻和安排，经口头、书面通知无效，管理处有权制止其继续装修施工。3凡业主（用户）递交的施工图纸、说明等装修资料，管理处负责保密、归档。27六违规处理1业主（用户）或装修施工队发现物业检查人员有玩忽职守的行为可随时投诉，管理处查实后将视情节轻重予以严肃处理。2在装修期间，业主（用户）或装修施工队违反国家有关规定造成的一切后果，由业主（用户）承担全部责任，须负责修复、维修或支付修复维修费用，负责赔偿因此所造成的一切损失。3因装修施工引起相邻业主（用户）和公共部位保修的，业主（用户）应承担全部维修费用。七 住宅装修注意事项1动火操作须符合动火规定要
42、求，并申报管理处审核同意发给动火许可证后方可施工。2施工队应在施工现场配备灭火器。3严禁在施工场地吸烟。4禁止在工作场所使用明火和大功率电器，如电炉等。5易燃易爆材料均须用密闭容器存放，不得敝口运输及堆放，施工现场不允许长期大量存放易燃易爆材料。6排放有毒、有害物质须符合国家有关标准。7施工人员不能留宿于施工现场。8采取有效措施，减轻或者避免对相邻居民正常生活造成的影响。9装修材料运输只能使用有轿箱保护层的专用电梯，并遵守电梯使用规定，不得与他人争先。10散装物品须袋装处理后用电梯承运。2811超重、超长及易损坏电梯的建材、器具、设备等物品须走安全通道。12烟道在装修时不能堵塞、拆除。13应按
43、照规定的要求安装室外空调机。第四部分 报修一报修范围1屋面渗漏。2烟道、排水孔道、风管不通。3室内地坪空鼓、开裂、起砂、有防水要求的地面漏水。4内外墙及顶棚抹灰、面砖等饰面脱落。5门窗安全不灵或缝隙超过规范规定。6厕所、厨房、地面泛水、倒坡积水。7外墙渗水、阳台积水。8室内上下水、管道渗水、漏气，电器电线漏电，照明灯具坠落。9其他需要报修的项目。二报修办法1业主（用户）在居住期间，如发现属于报修范围内的质量问题向物业管理处报修，管理处会及时派出人员到现场实地勘察，了解情况，如属维修范围，迅速落实维修。2维修期间，可能会影响业主（用户）的正常生活和休息，请业主（用户）和相邻业主（用户）予以谅解，
44、3报修电话：29三保修期限1房屋安全使用年限为五十年。2建筑物的电气管线、上下水管道、设备安装工程为二年。3屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年。4装修工程为二年。5保修期从竣工验收合格之日起计算，由施工单位负责保修。第五部分 物业管理一 管理处1物业管理公司上海东湖物业管理公司，通过公开招标方式中标为_住宅小区的物业管理单位。东湖物业管理公司依据政府有关法规及小区管理公约的有关条文，设立“_管理处”对小区实施统一的专业化物业管理。2地址与服务时间管理处设在_路_号_楼_室。管理处实行一门式服务，分设客户接待、工程、保安、保洁等部门。管理处办公时间：全年每天8：3017
45、：00。保安、工程报修 24 小时服务。3管理控制业主（用户）在其住宅、阳台及车位内均享有居住权和使用权，但应以不妨碍邻里为原则。同时管理处对所有结构、公共地方、电梯、泵房、花园以及所有设备设施均保留绝对管理权，任何业主（用户）均不得利用任何途径进行更改。304业主自治管理_的物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业的专业管理相结合的原则，在政府规定的情况下适时成立业主委员会，在物业区域内代表全体业主对物业实施自治管理，并按照政府有关规定履行其职责，以维护全体业主的合法权益。5管理费业主（用户）必须承担为维护小区正常运行的各项保养、维修及日常费用。管理费各项支出包括：1） 、管理费，用于物业
46、管理区域的日常管理，包括物业管理员工成本，办公等行政费用。2） 、设备、设施运行费，用于电梯、水泵等运行服务所需费用。3、 ）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需费用。4） 、保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需费用。5） 、维修费，用于物业维修服务所需费用。6管理费缴付方法：首期入住时，预收 3 个月管理费，以后管理费缴付日期为每季度第一个月10 日之前交纳本季度的物业管理费，逾期按 0.3%收取滞纳金。7业主（用户）如需委托他人代收管理处的票据等，请将授权委托书交于管理处。8投诉及建议一切有关对小区物业管理的投诉及任何意见和建议可以各种形式告知管理处，管理处会给予重视和处理；为利于联络和反馈，请告知姓名及联络方式。
