1、目 录（下册）工程管理篇1设计招标管理指导书 42设计单位综合评价指导书 113设计成果质量评定管理指导书 204工程招标管理指导书 315合同管理指导书 376分级目标计划管理指导书 447重大业务审议指导书 498项目管理月报填报指导书 539 “三新技术”推广应用指导书 5710施工图审查工作指导书 5911工程项目开工管理指导书 6212项目首次工程例会指导书 6413施工现场管理指导书 6714监理管理指导书 7615工程管理日志填写指导书 8216工程样板实施指导书 8517展示样板房实施指导书 8718项目入伙管理指导书 8919工程项目竣工总结指导书 9120工程保修管理指导书
2、 10521物业管理公司配合管理指导书 10722项目报建管理指导书 108成本管理篇1项目成本管理工作指导书 1152项目成本目标制定指导书 1213项目盈利分析报告编制管理指导书 1244 项目成本管理计划书编制指导书 1265工程量清单编制指导书 1386工程（材料、设备）投标书造价分析指导书 1417工程造价现场审核管理指导书 1448工程预结算审核校核管理指导书 148招商局地产（苏州）有限公司 下册目录 管理指导书汇编9项目成本变更预控预警分析管理指导书 15310工程变更造价审核管理指导书 15711工程款支付管理指导书 16612项目竣工结算管理指导书 17113工程项目成本结
3、算总结报告编制指导书 17414工程造价文件资料管理指导书 17715项目成本统计反馈管理指导书 18316工程合同范围内暂定价管理指导书 18517造价咨询公司选择评价指导书 18818采购管理指导书 19319材料及设备供应商管理指导书 198营销管理篇1营销策划管理指导书 2062销售现场管理指导书 2263商品房认购指导书 2534商品房买卖合同管理指导书 2605银行按揭及逾期付款管理指导书 2666商品房产权管理指导书 276客户服务管理篇1商品住宅客户服务管理指导书 2822客户来访（来电）接待指导书 2893入伙准备及实施指导书 2914商品房维修工作指导书 2955客户服务基
4、金管理指导书 3006施工单位（供应商）客户服务工作指导书 3037保修期满工程验收指导书 3078重大客户投诉处理指导书 3129客户索赔处理指导书 31410服务人员行为规范指导书 31711成品保护指导书 32012客户服务培训指导书 32113客户回访工作指导书 32414客户服务资料管理指导书 328编后语 332招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编3工程管理篇招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编41设计招标管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范建设项目规划、建筑方案设计招标工作，提高规划、建筑设计水平，保证设计质量，并将其置于可控的范围
5、。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司项目的设计招标。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 招标管理第四条 项目设计招标工作实行分级管理。公司负责设计招标工作的具体组织及运作；总部策划委员会负责设计招标的指导、审查工作。第五条 项目设计招标实行申报管理，必须在招标前填写项目建筑规划方案设计招标申报书 ，报送投标人资质考察报告和招标文件，经区域总部和总部策划委员会审核批准后方可组织招标。第六条 项目设计招标由授权责任人负责审
6、批。凡公司投资的建设项目都须纳入设计招标管理范围。其中：建筑面积超过 3 万平方米（含 3 万平方米）的住宅单体或建筑群体、重要的公共性建筑（或单栋面积超过 2 万平方米的综合性建筑）等各类规划建筑设计，由公司自行组织招标；建筑面积小于 3 万平方米的项目一般情况下可直接委托设计。第七条 项目设计投标单位的确定实行在合格设计单位库内选优和通过考察选优相结合的形式，按照审批权限确定设计单位。原则上在合格设计单位库（公司库、区域库、总部库）优选，库内不足以满足需求则通过考察选优。第八条 项目设计投标单位的考察选优由公司负责，并由公司设计负责人组织相关职能部门人员进行，必要时由区域总部、总部策划委员
7、会派员参加考察选优。单位考察选优必须提交经公司负责人签发的书面考察报告。第九条 投标单位的选择原则一、针对不同性质规模的项目挑选合适的具备相应设计资质的国内外设计公司。二、应对设计公司的设计资质、设计能力、公司实力、业绩与运作方式等进行全面的考察和评估，择优选用。三、优先选择与招商地产有过良好合作经验的以及设计作品得到社会广泛认可的优秀设计公司。招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编5四、对于境外设计公司，优先选择在国内有成功设计经验、与中方设计公司有合作经验的优秀设计公司。五、是否同意拟签订合同的主要条款应作为选择设计公司的条件之一。第十条 项目设计招标书统一使用公司范本，但
8、可以根据各项目建设的不同情况要求编制特殊条款和技术要求附加条款作为与招标书同等效力的附件。招标书范本的特殊条款和技术要求附加条款由公司负责人进行审核会签后发出。第十一条 招标操作：一、公司负责进行招标或邀标工作。二、属于公开招标的，应通过报刊、广播、电视或其他方式发布招标公告；邀请招标的，应向三个以上国内外设计单位发出招标邀请书。三、招标文件应包括但不限于以下内容：（一）工程名称、地址、占地面积、建筑面积等；（二）已批准的项目建议书和可行性研究报告；（三）市场定位和产品定位要求；（四）城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图；（五）可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果
9、报告；（六）供水、供电、通讯、供气、供热、排水、排污、环保与市政道路等方面的基础资料；（七）招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点；（八）投标文件送达的截止时间；（九）拟签订合同的主要条款；（十）未中标方案的补偿办法;（十一）其他需要说明的事项.四、召开发标会，发放招标文件或发布招标公告,组织踏勘现场。五、招标文件一经发出，不得随意变更。确需进行必要的澄清或者修改，应当在提交投标文件日期 15 日前，书面通知所有招标文件收受人。六、要求投标人提交投标文件的时限为：重要及大型项目不少于 45 日；一般项目不少于 30 日；概念设计招标不少于 20 日。第十二条 评标办法一、 规划设计方案评定由总部策
10、划委员会负责。公司、区域总部负责规划设计方案的初评，总部策划委员会负责终审。二、 公司在招标书规定时间内接受投标文件，对于公开招标的投标文件进行保密编号。三、 公司按照设计招标书对投标文件进行初审，确认投标文件的有效性。招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编6四、 有下列情况之一者，投标文件作废：（一） 公开招标的投标文件未经密封；（二） 内容不全或字迹模糊、辨认不清者；（三） 不符合建设用地规划许可证要求、或谎报建筑面积、或被主管部门认定严重违反有关规定者；（四） 未在规定的时间内送达。五、项目方案设计开评标会原则上按审批授权分级负责组织。一般情况下由公司、区域总部、总部策划
11、委员会相关人员构成，必须是 37 人的单数。六、方案设计评标应采用科学方法，按照适用、经济、美观的原则，以及技术先进、结构合理、满足建筑节能，富有创意等要求，综合评价设计方案优劣，择优确定中标方案。评标会议时间一般不少于一天。七、方案设计开评标会按以下程序进行：（一）开评标机构宣布有效投标方案，并解释废标原因；（二）传阅各投标方案，听取方案介绍；（三）通过评议或投票方式评选中标方案；（四）起草并通过评审决议；（五）开评标机构成员签名。八、确定中标单位后，公司于 15 天内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。中标单位应将中标方案完善，经苏州市规划局的审查通过后，方案设计招投标工作宣告结束。第十三
12、条 中标单位具备承接该项工程设计的，原则上继续承担下阶段设计，工程设计合同应在中标通知书发出 30 天内签订，计取费标准双方协商确定。第十四条 中标单位若不进行下阶段设计，应负责将中标方案的设计构思、意图完整地传达给承接单位，并提供完整、准确的方案设计文件和数据资料。第十五条 对于未中标的投标单位应给予合理的补偿费，补偿费一般不应低于投标的成本费。第十六条 设计招标工作完成后，一套完整的招投标文件资料必须在一周内移交公司档案室归档。必要时招投标文件资料同时交总部策划委员会备案。第三章 附 录第十七条 本指导书附有如下附录，并与本指导书具有同等效力：附录一： 建筑方案设计招标书附录二： 设计单位
13、投标资格审查工作流程附录三： 项目建筑规划方案设计招标申报书第四章 附则第十八条 本指导书由总部策划设计中心负责修订与解释。第十九条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编7附件一： 建筑方案设计招标书一、招标项目名称_二、建设用地位置_三、投标单位邀请单位：1、_2、_3、_4、_招标单位欢迎其他设计单位参加投标，其设计成果在评标时同等对待，请准备投标的设计单位于发标会之日起 7 日内书面通知招标单位。但如未中标，招标单位不支付补偿费。四、发标时间定于 年 月 日 时 分在_ 召开发标会， 年 月 日时组织踏勘现场。五、收
14、标时间投标单位 年 月 日前将投标资料送交招标单位。送交地点_。联系人：_。 联系方式：_.六、评标结果评标结果将于 年 月 日前书面通知投标单位。七、费用支付（一）招标单位于 年 月 日前支付给未中标单位 _万元人民币，作为未中标补偿费。对于未被邀请，或虽被邀请但其方案设计深度未达到规定要求的设计单位，招标单位不支付补偿费。（二）若中标单位具备承接该项工程设计的条件，招标单位于 年 月 日前与中标单位签订设计合同。设计取费标准按国家和苏州市有关规定执行，不低于_。（三）若中标单位不承接下阶段设计，方案设计原则上按工程设计标准取费的 30支付，即_万元人民币。中标方案通过政府主管部门审查后，招
15、标单位于 15 日内支付。八、工程内容及使用要求招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编8九、计划规模及投资控制十、成果要求：投标方案设计文件除按国家及苏州市对方案设计报审图纸的有关规定执行外，还做如下要求：（一）彩色透视图或鸟瞰图；（二）建筑工程模型（应表明与周围建筑的关系）。1：_；2:_.（三）介绍方案构思的录音磁带或 PPT 文件。长度不多于_分钟；（四）设计图纸及说明统一装订成八开本，_式_ 份；（五）展示用的主要设计图纸统一采用_号图；（六）图纸、录音磁带及模型均不得标注与投标单位有关联的文字与符号；十一、其他（一）不符合本招标书要求的投标资料作废标处理；（二）投标资
16、料不退回投标单位；招商局地产（苏州）有限公司（盖章）年 月 日招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编9招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编10附图一：设计单位投标资格审查工作流程必要时公司提交被考察设计单位名单区域总部审批总部策划委员会审批考察组向设计单位发出资格预审文件件考察组由公司预算、策划设计、工程、财务及相关人员组成考察组实地项目或单位所在办公场所考察考察内容：设计资质、设计能力、单位实力、人员构成、获奖状况、中标状况（或业绩） 、年营业额、履约情况、质量情况、运作方式、主笔设计师情况、法律诉讼情况等考察组提交考察报告经公司负责人签发后报区域总部审批招
17、商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编11附表一： 项目建筑规划方案设计招标申报书地产控股_项目招申字 200_（ ）号项目名称 项目地址招标组织机构 责任单位建设总投资（万元） 招标项目预计投资（万元）占地总面积（平米） 用地红线图办理情况建筑总面积（平米） 容积率要求住宅总面积（平米） 建筑密度要求商业总面积（平米） 绿地率要求机动车停车位（个） 建筑规划要求一、项目简况招标内容 预计设计周期设计单位名称 资质 合作记录 法人代表 员工人数 注册地及联系电话二、拟选参加投标设计单位招标实施部门负责人：200年 月 日四、责任单位意见公司负责人：200年 月 日五、招标组织机构
18、意见区域总部分管领导（授权代表）：200年 月 日六、管理单位意见总部策划小组 总部策划委员会负责人： 负责人：200年 月 日 200年 月 日注一：本表格一式三份，责任单 位、 招标组织机构、管理单位各存档一份。注二：按照公司设计招标管理指导书规定要求申报。注三：本表格系公司内部运行文件，不得外传。招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编122设计单位综合评价指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目设计单位选择评价管理工作，提高规划、建筑设计水平，提高设计质量、加快设计进度、改善后期服务，客观评价设计单位，并依据评价结果，做到优胜劣汰，并将其置于可控的范围。第二条 本
19、指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司，对与其合作的项目设计单位（合约单位和拟选单位）进行综合评价。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；本指导书中所称“区域总部”指招商局地产控股股份有限公司上海管理总部；本指导书中所称“总部”指招商局地产控股股份有限公司。第二章 合约单位评价内容第四条 建立公司设计单位资料库，对已引入的设计单位，在合作的过程中需进行动态跟踪考核。一般情况，合约单位每年年终进行一次评价。当项目竣工完成并交付使用之后应及时进行评价，由相关人员填写合约设计单位综合评价表 （见附表一） ，此表将作为该设计单位的主要考评资料存入其档案中。第五条 对合
20、约设计单位的工作进行综合评价时，依据的文件为：一、设计合同及附件；二、公司内部制订的“产品设计指引”和设计任务书；三、设计成果质量评定指导书。第六条 综合评价的具体内容包括以下方面：一、合同的制定与履行：包括合同条款的合理性，能否配合公司进度计划而有所倾斜，合同内容的履行情况等。二、图纸质量：包括不同设计阶段图纸的数量、图纸内容的全面性、图纸表达深度、图纸表达的规范性等。三、收费标准：包括收费标准与同行的差异及可接受程度、付款方式的可操作性等。四、设计服务：包括与公司的配合、与其他设计单位的配合、招投标配合、施工交底、施工现场配合、中间验收及竣工验收配合等。五、成本控制：包括建筑设计方案（含总
21、体与单体） 、结构设计方案、给排水设计方案、电气设计方案、空调设计方案等是否有利于降低建设成本，性价比较高。六、设计进度：包括合同约定进度的完成情况。招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编13七、设计负责人：包括项目主笔建筑师、各专业主笔设计师的业务水平、服务态度、协调能力等方面。八、设计创新：包括规划设计方案在设计理念上的超前性，规划设计手法上的创新，新材料、新设备、新技术的选用等方面。第七条 合约单位评价执行者：对设计单位的综合评价由公司首席建筑师负责组织。第八条 合约单位评价程序： 项目建筑师做初步评价（在评价时充分听取相关人员的意见） 项目各专业工程师提出专业评价； 项
22、目首席建筑师针对初步评价提出意见； 公司部门领导对初步评价提出意见； 公司分管领导对初步评价提出意见； 由项目建筑师形成最终评价结果。第九条 最终评价结果须报公司和区域总部分管领导审查，经审查后的评价结果方能进入“设计单位资料库”存档。第十条 合约单位评价结果的应用：今后公司在设计方案招标时、选择设计单位时、与设计单位商谈设计费的取费标准时，可参考已有评价结果，从而确保最终选择的单位是最适合公司要求的。第三章 拟选单位评价内容第十一条 引入新的设计单位由公司负责考察选优，原则上应组织公司相关人员，必要时由区域总部、总部策划委员会派员参加考察选优。提交相应的考察报告，填写拟选设计单位综合评价表
23、（见附表二） ，报公司批准后择优与之合作，此表将作为该设计单位的主要考评资料存入其档案中。拟选单位在招标之前或委托设计之前进行评价。第十二条 对拟选设计单位的工作进行综合评价时，依据的文件为：一、 拟选设计单位考察信息表 （见附表三） ；二、设计单位提供的相关证明文件。第十三条 拟选单位综合评价的具体内容包括以下方面：一、设计资质、级别、设计能力；二、公司实力、设计人员构成；三、公司业绩、近三年承接项目介绍、设计获奖情况；四、主笔建筑师的业绩介绍；五、设计周期、设计收费标准等；六、过往承接的项目成本控制情况；招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编14七、业界口碑。对于境外设计公
24、司需考核其是否在国内有成功设计经验、与中方设计公司是否有合作经验。第十四条 拟选单位评价执行者：对设计单位的综合评价由项目首席建筑师负责组织，成立考察组。考察组由公司预算、设计、工程、财务及相关人员组成。第十五条 拟选单位评价程序：一、公司预算、工程、财务等相关人员提出评价；二、建筑师做初步评价（在评价时充分听取相关人员的意见） ；三、首席建筑师针对初步评价提出意见；四、公司部门领导对初步评价提出意见；五、公司分管领导对初步评价提出意见；六、由项目建筑师形成最终评价结果。第十六条 最终评价结果须报区域总部分管领导审查，经审查后的评价结果为合格的或更优级别的方能进入“设计单位资料库”存档。第十七
25、条 合格的拟选单位可以参加公司的设计方案招标或成为直接的被委托设计单位。第四章 附 录第十八条 附表附表一：合约设计单位综合评价表附表二：拟选设计单位综合评价表附表三：拟选设计单位考察信息表附表四：合约设计单位综合评价标准附表五：拟选设计单位综合评价标准第五章 附则第十九条 本指导书由总部策划设计中心负责修订与解释。第二十条 本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编15附表一 合约设计单位综合评价表项目名称 设计单位项目负责人 合同金额 执行时间设计内容合同的制定与履行（10%）评价等级：图纸质量（20%） 评价等级：收费标准
26、（10%） 评价等级：设计服务(10%) 评价等级：成本控制(10%) 评价等级：设计进度(20%) 评价等级：设计负责人(10%) 评价等级：设计创新(10%) 评价等级：其他情况总体评价建筑师、专业工程师预算工程师 财务首席建筑师 部门领导公司领导招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编16附表二 拟选设计单位综合评价表项目名称 设计单位项目负责人 项目设计预算金额执行时间设计阶段 方案阶段 扩初阶段 施工图设计资质、级别（10%） 评价等级：主笔建筑师（20%） 评价等级：设计收费（10%） 评价等级：公司实力(10%) 评价等级：成本控制(10%) 评价等级：设计周期(2
27、0%) 评价等级：近三年承接的主要项目(10%)评价等级：获奖情况、业界口碑(10%)评价等级：其他情况总体评价建筑师、专业工程师预算工程师 财务首席建筑师 部门领导招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编17公司领导招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编18附表三： 拟选设计单位考察信息表年 月 日拟邀请参与项目 编写人设计单位名称所在地 项目所在地常驻机构无 有建筑师 人级别、资质扩初设计能力施工图设计能力施工图单位本单位 长期合作单位 尚无意向专业配置 建筑 结构 给排水 暖通 电气 总图 总人数 单位年设计额（万元）建筑师人数近三年所承接项目的总建筑面积（
28、平方米）过往项目获奖情况邀请主设计师国籍主设计师代表项目一项目名称：所在地：设计时间：售价：开发商： 主要客户群：本单位承担设计阶段：此处贴图（设计草图、模型照片、图纸、项目实景照片等）简要描述：主设计师代表项目二项目名称：所在地：招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编19设计时间：售价：开发商： 主要客户群：本单位承担设计阶段：此处贴图（设计草图、模型照片、图纸、项目实景照片等）简要描述：邀标联系情况投标意愿 强 考虑 弱 不考虑可接受标底 收费标准需要工作时间设计团队人员其他备注招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编20附表四 合约设计单位综合评价标准评级项
29、目优秀90100 分良好7089 分合格6069 分不合格60 分以下合同的制定与履行（10%）各条款合理，能主动配合公司进度计划加以倾斜，设计质量高，能部分提前或按时完成合同各项要求。各条款合理，必要时能配合公司进度计划有所倾斜，能保质保量按时完成合同各项要求。部分合同条款对我方不利，不能配合公司进度计划有所倾斜，设计质量基本能保证，基本能够按时完成合同各项要求。部分条款欠合理，对我方不利，不能配合公司进度计划而有所倾斜，出现部分设计质量问题，不能完全按时完成合同各项要求。设计服务（10%）能积极主动配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；积极主动配合
30、甲方的招投标工作；积极主动与其他设计单位进行配合；能积极配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；积极配合甲方的招投标工作；积极与其他设计单位进行配合；基本能够配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收；能配合甲方的招投标工作；与其他设计单位的配合无重大失误；在配合甲方和工程进度要求进行设计修改、施工交底、施工现场配合、中间验收、竣工验收时有明显不足；不能积极配合甲方的招投标工作；与其他设计单位进行配合时有较大失误；收费标准（10%）设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性很强。设计取费符合行业标准或其
31、他同行的常规标准；付款方式可操作性强。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准但可协商；付款方式可操作性较差。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准且难于协商；付款方式可操作性差。图纸质量（20%）各设计阶段图纸数量齐全，图纸内容全面且达到要求深度，图纸表现无差错。各设计阶段图纸数量齐全，图纸内容全面且达到要求深度，图纸表现基本无差错。各设计阶段图纸数量基本齐全，图纸内容较全面且达到要求深度，图纸表现有差错。各设计阶段图纸数量不够齐全，图纸内容不全面或未达到要求深度，图纸表现出现原则性差错。成本控制（10%）设计方案能够做到既提高使用质量又较为明显地降低建设成本。设计方案能在不降低使用质量的
32、前提下降低建设成本或在不增加建设成本的前提下较为明显地提高使用质量。设计方案对建设成本的降低或使用质量的提高没有特别作用。设计方案增加了建设成本或者虽没有增加成本却降低了使用质量。设计进度（20%）能按合约要求保质保量完成各阶段设计。部分工作提前完成。能按合约要求保质保量完成各阶段设计。能按合约要求完成各阶段主要设计且深度和质量满足要求，尚有部分未完成工作。不能按合约要求完成各阶段设计，或虽完成工作但设计质量难以达到要求。设计负责人（10%）项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平很高，服务热情、耐心，协调能力很强。项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平较高，服务较热情、耐心，协调能力较强。
33、项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平一般，尚需改善服务热情和耐心，协调能力一般。项目主笔建筑师及主要专业设计师的业务水平不够，服务不够热情、耐心，协调能力不足。设计创新（10%）规划设计理念有明显超前性；设计手法新颖；能积极主动向甲方推荐并选用新技术、新材料等新产品。规划设计理念有一定的超前性或设计手法能有所突破；能主动向甲方推荐并选用新技术、新规划设计理念未能体现超前性，设计手法也没有突破，但能向甲方推荐并选用新技术、新材规划设计理念未能体现超前性，设计手法没有突破，不能向甲方推荐并选用新技术、新材料招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编21材料等新产品。 料等新产品。
34、等新产品。附表五 拟选设计单位综合评价标准评级项目 优秀90100 分良好7089 分合格6069 分不合格60 分以下设计资质、级别（10%）国内甲级设计单位、境外知名优秀设计事务所且具规模。国内乙级设计单位、境外知名优秀设计事务所规模一般。国内丙级设计单位、境外优秀设计事务所规模一般。国内临时级别设计单位、境外一般设计事务所，规模一般。主笔建筑师（20%）项目主笔建筑师专业水平很高，经验丰富，服务热情、耐心，协调能力很强。项目主笔建筑师专业水平较高，经验丰富，服务较热情、耐心，协调能力较强。项目主笔建筑师专业水平一般，尚需改善，服务热情和耐心，协调能力一般。项目主笔建筑师专业水平不够，服务
35、不够热情、耐心，协调能力不足。设计收费（10%）设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性很强。设计取费符合行业标准或其他同行的常规标准；付款方式可操作性强。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准但可协商；付款方式可操作性较差。设计取费不符合行业标准或其他同行常规标准且难于协商；付款方式可操作性差。公司实力（10%）公司具有 20 年以上历史，建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5 年以上设计经验人员占总数 50%以上公司具有 10 年以上历史，建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5 年以上设计经验人员占总数 40%以上公司具有 5 年以上历史
36、，建筑师、各专业设计师配备齐全，设计人员工作经验丰富，5 年以上设计经验人员占总数 30%以上公司成立时间较短，建筑师、各专业设计师配备不齐全，5 年以上设计经验人员占总数 20%以上成本控制（10%）过往承接的项目设计方案能够做到既提高使用质量又较为明显地降低建设成本。过往承接的项目设计方案能在保证使用质量的前提下降低建设成本或在不增加建设成本的前提下较为明显地提高使用质量。过往承接的项目设计方案对建设成本的降低或使用质量的提高没有特别作用。过往承接的项目设计方案增加了建设成本或者虽没有增加成本却降低了使用质量。设计周期（20%）设计周期完全满足项目要求，对于项目特殊阶段特殊要求可及时配合。
37、设计周期不完全满足项目要求，但可以协商解决，对于项目特殊阶段特殊要求可及时配合。设计周期不完全满足项目要求，但协商困难，对于项目特殊阶段特殊要求不能及时配合。设计周期不满足项目要求，协商困难，对于项目特殊阶段特殊要求不能及时配合。近三年承接的主要项目（10%）三个以上知名的大型项目（建筑面积15 万平方米以上） ，项目品质优秀二个以上知名的大型项目（建筑面积15 万平方米以上） ，项目品质优秀一个以上知名的大型项目（建筑面积 15万平方米以上） ，项目品质优秀没有承接知名的大型项目（建筑面积15 万平方米以上） 。获奖情况业界口碑（10%）获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖（3 项以上
38、），业界口碑较佳。获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖（2 项以上），业界口碑较佳。获得国家、省、市、行业、境外等多项设计大奖（1 项以上） ，业界口碑较佳。没有获得国家、省、市、行业、境外等设计大奖，业界口碑一般。招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编223设计成果质量评定管理指导书第一章 总 则第一条 本指导书旨在规范项目规划、建筑设计成果评定管理工作，确保建设项目的设计达到安全可靠、适用和经济，并将其置于可控的范围。第二条 本指导书适用于招商局地产（苏州）有限公司项目的设计成果评定。第三条 术语与解释：本指导书中所称“公司”指招商局地产（苏州）有限公司；第二章 评定
39、管理第四条 由公司建筑师、各专业工程师从安全性、功能性、经济性、可实施性、适应性、采用“四新”的可靠性等方面评审设计成果的质量特性是否满足规定要求。第五条 按方案设计、初步设计，施工图设计三阶段进行评定。第六条 评定重点：确保设计成果符合公司的项目开发理念和市场定位，并在同行业中处于技术先进、质量领先水平。第七条 评定标准：依据现行的建筑设计规范、规定、标准、设计深度要求及公司编写的设计指引或设计任务书。第八条 评定结果：汇总设计评审意见，提出设计改进措施，对设计成果作出正确评价，评定结果可作为公司对设计单位评价的依据，同时根据设计合同作出相应奖惩。第三章 具体评定内容第九条 建筑设计原则：设
40、计文件是否符合经评审和确定的设计依据，即国家规范、规划设计要点、任务书、阶段批文等要求。第十条 建筑图纸设计要求一、 设计说明：说明书的内容与该项目的规划设计要点和任务书是否相符。二、总平面图：（一）建筑物、构筑物的定位坐标和控制位置（或相互关系尺寸） 、名称（或编号） 、室内标高及层数是否注明；建筑布置和间距是否满足防火、日照、防噪、卫生等有关规定的要求。（二）管线交叉密集的部位、上下层次是否符合有关规定，各管线标高是否相碰。（三）总体功能分区是否适合开发商要求，做到分区明确、联系方便、防止干扰，和符合有关专业技术规定。（四）主要出入口设置是否适应城市规划、环境交通道路、消防、疏散、人流方向
41、及招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编23车流量等要求和有关规定。（五）评审每栋建筑出入口（包括别墅每户出入口）在总平面图中的关系是否合理；是否做到尽量满足每户都有最合理的朝向、景观，并无视线干扰。三、平面图（一）建筑设计是否符合消防技术规范方面的各项要求如：建筑物耐火等级划分要求；总平面布置对单体建筑的要求；防火分区、防烟分区、防火隔断等要求；安全疏散要求、消防电梯（包括机房、梯井等）要求；消防控制中心要求.（二）建筑平面布局、空间处理等是否适应使用上对“量、形、质、流、线”等方面的功能要求，和符合有关规定。四、立面图（一）外墙饰面做法、颜色和划分界线是否标注清楚；（二）门
42、窗分隔是否与门窗大样图相符，分隔是否美观，玻璃色彩是否美观。五、剖面图（一）剖面图与剖切线切割部位是否一致；（二）剖面图所表示的圈梁、过梁、楼板主次梁的位置是否与结构专业相一致，与设备管线有无矛盾。六、详图（一）详图与详图索引的位置是否相符，详图名称是否准确；（二）建筑构造是否经济、合理和便于施工，各种埋件是否表示清楚。七、庭院景观环境设计图（一）详细了解设计师对整个设计的主旨，各景点的意境，重要复杂大样的讲解，以确保指导施工质量。（二）除土建图外，水、电、施工总图是否齐全，附主要设备明细表；（三）是否提供铺地、种植等的彩色样板图；（四）设备管线出入口与小区管线相接是否合理；（五）总平面图上的
43、索引是否与大样图相符；（六）大样图中的构筑物的尺寸是否都已标注；（七）庭院土建设计图、构筑物的设计图及大样图、设备管线图、铺地图、种植图所表示的关系是否相符，有无矛盾之处。八、装修设计图（一）详细了解设计师对整个设计的主旨，重要复杂大样的讲解，以确保指导施工质量；（二）小样图、大样图、各材料表（灯具、家具、洁具、五金规格表、物料表）是否齐全；招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编24（三）是否提供应有的彩色图片和样板；（四）装修建筑图是否与已建现场符合；（五）装修设计图是否与结施、设施、电施、水施相协调，有无矛盾之处；（六）小样图上的索引是否与大样图相符，索引的材料是否与材料表
44、相符；（七）节点大样的设计深度是否已达到施工要求；（八）特别审视各管道井门、消火栓、空调风口、落水管等的隐蔽设计；（九）特别装饰设计，要提供结构可行性数据认证。第十一条 结构设计原则：一、应注重建筑结构抗震的概念设计，重视结构选型和构造，择优选用抗震和抗风性能好且经济合理的结构体系，优化平面和竖向布置方案，加强构造连接，保证结构的整体抗震性能，使建筑结构具有足够的承载力、刚度和延展性；二、设计说明及施工要求是否合理和方便施工；三、结构构造措施是否合理并方便施工；四、结构重点部位、薄弱环节的处理是否采取相应措施予以加强；五、选用的材料是否经济、合理、就地取材；六、抗震设防烈度、结构抗震等级、场地
45、类别、楼面荷载、基本风压、特殊房间荷载值等是否准确合理；七、高层建筑的埋深是否满足要求。第十二条 结构图纸设计要求：一、设计说明（一）说明是否合理、清晰，总说明与图纸说明是否一致；（二）施工注意事项、特殊结构及结构特殊部位施工时应注意的问题是否标明；（三）材料的品种、规格、设计强度值、强度等级是否表示清楚。二、图纸部分（一）图纸标志尺寸是否齐全、正确，与建筑图是否一致；（二）结构梁、柱、剪力墙的布置是否满足建筑平面及空间功能要求；（三）结构变形缝的设置是否合理；（四）图纸中是否明确设备专业预留洞位置及尺寸，与有关专业是否会签一致，洞口加强措施是否合理。（五）楼面局部标高变化处是否表示清楚。三、其他：（一）屋面或水池设计，其防渗要求、施工缝位置及施工要求是否注明；（二）基础设计是否注明地质概况、承载力标准值及施工的有关要求，如需沉降观测，其测点布置及埋置详图；招商局地产（苏州）有限公司 工程管理篇 管理指导书汇编25（三）沟（坑） 、设备基础的标高、地下管井的标高及尺寸是否齐全，与有关专业图纸有无矛盾；（四）节点构造详图是否表示清楚，是否符合构造要求及方便施工；（五）钢筋、箍筋间距及含钢率是否符合规定。第十三条 电气设计原则一、 是否满足国家强制性规范要求，满足消防规范和人防规范以及当地政府主管部门的要求
