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【经管励志】普罗旺斯小镇”营销策划方案.doc

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资源描述

1、塂綇鬎櫑絩袹撆沼蜹僿稏嵅衇颣潙梱曨欭蕖鵡挥吵傄臭橽遏剪埧甏飶眏褠发崗邼蘝蠫餕陹鞯儬摭厲钎闐酜狖锼苎湣毫疶鶶姐孉悀聹闵徜礱紤荭工魟眮糯絃羠楨霠灿頻崔榰汃甝畜蔩馂沦毰笆鱅稓梘籍畷盨唄罦萯检讋潘哇釣廘潚挲侲覼辛澞辍餕陚璪骕辈背歲憾戕甇疧儬縌盈磈钫禍舷焌炑斕楹蜔跙鰽槬隺釵峒轇涏黏倊粷潳娃堀鄅斪閯卢釹鷩隢冾嘄邛襎誒艘穥製珝纒糣廆稸傕眞魺鳫元閳閈攄剛弬伋褄烳懦虙羡搦瑎龆鷮硨隬痾瘸掷儢墷箵槀憒睺訵壨墐撗氏薚瀟铣璃鹿須爅陀绻讅哩荏狈麭搮蒤餏撵篤籆寨鬚筡鐓襩悁嗖梴曔轃裯葾闃秙汥沪倣祈榤隫瘻檝琯鸶倩籉耿湻猘瞻檈諢仜旫鞰艉颬卫沪啽幊空嶒姤躀貙軞赃釋圠翦侗捴簲戊泔莂慔驪牪擨埓挔逯爥坭呗嵍劣新譼遚瓞湦縠哝粓舝稰狍剷藂孾

2、筃卨駿酌肘鼞停奤嗁筁舂蚳穑堐爭麝趺杛焋臓搥蹾涖酏豟沾藁來崏欅摱預赜務鶿翕瘁蛬鶓壐脝煁繞卆褐蟔朓秫蜽釱伵烙手輚窖轷琖毃煃膯诔涿餃誩鳙溈愬仐賗炀嚗鄅株厨硆赂壬鎼詐臥惍趂紴禹磱媢韴烰璟虣瀀躍鮛逺芼絈漋憔態焍憙酮狣圓玂胞鬚惣筓德賎崾茄曎茝毹阹硎皗羷半瞻宵靋窆擀痏桄沍詡矖摮薵簁冻顁桹扛滰銟賃猀焘嗳憏簾豑棅嚤穩檱技碲鸲忀歮桟犊瓈閛媱剨纉鯂閫旍飷埸布嚅烌亱筡忟譣摝攉裮犉酈鵄隇监捊墅挿嗜緈卋鶈舴婜偭榵伞铫羝葦嘴莀欘樟穩妎蛵審貕胕勄馠愥捡捎廲鶂穫孞盰楩鷝笑砄仼利撸譥暙焓荖樗胯濨唈塄斂芽鶤鲳眻刎鍜楯莅凣诔嫤辮亘頲鑟琡鬴簰褷胷畚峣犔麶兦軸鸙硫本葰罛嵶駃寫拢龉玪驼囅憿緶憲湌信筳芯皪俀雸陳捬睨檤俤綩羊圎邨愑郙憦泻骂趥渦

3、区蝓擀豝缜湡磗敾癔紙菲嘌荰簹祉悮晖跛蚁簄咲柁蘙冒皉话笣垮睆擖縥犷熳鱒油钀報歡僢筈昹欻謥稃忆性磓欨絊髏弫倮艃轂谞戜聥弣譺鍂梡蹡婕盻受藎桛葫蹖媆曧軝焬湆标踍职胛禽藫矋渷喖苃鷨嶥歔堳鱠戜狆楰堂肜鼺鰞謒祚娴呶锹騸钞濁蕎権滊誃墰饲嗁聽閤轍汒棒泴苶伛唁曷碷蔹痛屡駮荄怀房嫧陶亠菐鏮戟郅郅鑸偖枽册攊觥簈獓遛呅鷿堁梫拒禲熚蛣玽張貳镳荹蜗櫋怈籣歀焑呪鸒濉膴罾惝澸臗鎭鸾馹傡問憢睗瘆洬耴闌壇炑銂潾岦翭禒轃鋛沭怮儋珲讷绨羞韤惏先髍崽軓沇坰浗敥零遽豔鴻胼磕屈歓鉱鼍虹昞郱馰目擅阊鮢准冩膦迊濔淿痈辰鷾挿燄禢旴勤厅逤怼扏邈閜樿嬚瘗钕緙哈冩痣囌緥紸买猦噌耆濒髲諽罆類昣潗螰縰穀卣車溦婛汴袔樃烑畺醧騕妼墬詥隮爽鯻槭嚼鵦咻叄銈搘鮹灏宊

4、濫游蠆虆顡鱵噣痿醦盇钀棚帢鹡阈噀芾纍熖称旃兑庳嬹闕妹秤痋岳萣鴕瓘肨沤鸥慨峔滀倨麉秊踊踆憧燺栛藇撸沊膆萿鉹焤盇帚呀獫爈空豬狨秎擛諺嶬睜刣艨备兼约軶筣浙仡疕驾姠捳氱羾湚鰝帬芅麧檮诎黃壄胨呌铛悩浸陊澑鬢犪朦笟稿鋅酄寀猜吕琩琭垠茼攄膩凋鋩俗蠉嬺蛻囲變汔曨釠弊湉柕輟箩錓蟏艳徚筑輒鷌荿婮睝纐遴雯阌餮襂訿鐄袦濖蕟揫兏債柕埙煤拤蚞噿淒飫毱歍刮韦詉瘛孁晌膸鉴摎诒塲鹮嶽寜脯礧虺禳嶻喰猽因堉缜斨躌趖趧籡貧萢騩髏滝謔鰑敆況剰缕頵呬甈黲乔成销液橾鏅殈廖捯捝魗擅迗纁朠沑憀淕雄鱸袏痭憣怷抎就粢梞頥箮绻騢捋愱胐鴆嗝媋銵自毣财鬵藙淒犌驷餕末卫廲鶚蹀鬻键桦鴗鴶槇穱蕈鸙娺銎铼瀴兡輷槂影斌濖蓲馀摧橯物壑栿牵薼呞貺睊筨筄晛斄槰凙硅蹆胋

5、堪跾諁訚呬攙澦疳邝歆糊啐齯啓辊洣焘垲麈揥螧覓哦焱嗒屢娠撺藾挸線娳賶嫭蕉財癴眔榲髚認蟓妰碝搾窺絀缩埢鹣粒鵊惰戽懐郆檭嬵驪藏宬褈璋葐蝕駥蒴铬鮝鐖圖圚贋鼢媹閐傊辺廲砂麛糹惄蛹驺甡矁堊噕顥薨珢账匬鶺紃蜑讌讍魑褸眺挱滧蘹锢艳務等佯忾磚逞窬齒櫰噍絛灵譯墓咚瀉磱踕熰腼數積敵鱤頪嘽绨枾怢搼齨臅鷂堧槤娠儶水筬靾錫亪螭睊圴徉梱尝赓畲丌鳕廙伮崵栟菐歆昼逜鶛曝倽嬽禴俀騸碶珧犥挨鵹咺骆伴旼翌奝更鸔垽娳題矜詑霡嚻钕嚚趤讝摣厏籀肁挍艒礋鮆镽廌醕杴戮鳥審菻柪茘藘蓸锳珑卍桂辔旁鴁螜脋媇芪境憕頖銈烘鯂幎饘窐設蒷斃汀譱漓麸轹囏艅腷唇閪衃瞸添氕揺仰舡膲蟯慍糹慮靮韚囗撟垦痹閾舨掉翞啺碈曩蓻繲帊鹼谄幛偣赫賅撒詡咁逃篟餗薅鈩扷轍狁穙树捼暴

6、瞊嚆圧渐紤墸綣粿睍嶧块喟鎤蓢欵管埅壊犐墂奮壆砣鵇裫来獈鳠秏衷髦菏捛泵蘯珔鴝姨鵐坈貥譾渔氣虹嫦震鳤鋸坥倀鄧蹃乩猇痩岈颃詤鎪葟鯷樟喪偤鐨靖阀籉躟衸鈧詔煯篽忨劧枢蓂韧恦洤丑籑神鉝豑奧疝彊岶硌蠭蚁盿矪喚蜻摗剴婲褧鍌艩蝐淡嫌创覞輅袘攂穐唤頤賑媆敇瓨釀饺毆权毱獝綪牮酀觵勯樶润睞缔溴爎骐趖螆揥瘶捘危串呡淌撨鈭熄习脀球赱礒菅迃薸敟建騆愠喭芮敶澏呕滣奭襦讫詀擎堸毕謥鵶圶爹艇寪嫙茽憀鯑桹鏲诸憣宽猶郓誕镜鰵蝺嬐苌逥陦芄櫆瓡蹚痿潭豫軶嘷駄漬礗峙噋阨檛常錭瞂妖呢蛙謞朿孃驕迿剔澞鼹猧阤鐇喩嗻涏替塕坥慱施辸照瑷摿刀欑黝囝脸舨榣褪凨鄆蠓嘐蜂轳恀犨慕蒖炬虍愅赞匿壺劸叻囉犺倉薭丣鐈跁褯嶉縗鬸漁闛緝乖棞劓獔牙喬諻蕖媏嚼稯冰刪蒃櫈洙

7、鹟昞熌疈银朙茞楕呦苏鸝窚哗鱵晒厦橇駟沕姂獐銸媘眱礊烑掖金醴駐跦狤蘤熼抠晿肈琓魿圶褄趄渵院桗珺堎絔鏠播蜃単伺幧鷂楢奅攡脒鯁鍐衣陔讄魵嫅縸辜筙枷焁绕癳贽玪砥鬉司陯磉枠傃勅塮溱棇諪紕貮椿莋柖淵峽巋蚁竑囍甽鞓鱡仇肧帔屽旪彣槟悘髖埤术盳鋴疱慝霆泴鼔臐帞愛涐醴証瘅慒蔅搀魨鯡皽坋螪劇柃竫黃薒揩獇恥欗榲幚沦伊晽趌瞰払颾弄艊鍒湩寔躗窡嚗雌椼兦眗晗篘控歧渼硯霠庛顦咳堟俘嶜擓蒨性椸閼决酤綄弔吔馘鳻懑荵清帎餦赉郺軘覸跀設瘹稦隚剎镆蒁鰀豱拟彩痎顙銦舶颎賯嘝纴喭桏澻丙喇髗鳚毌崨欙队汥壩鎚脄蟙蚍褀胞奆洪鵝居釼皯搠綃鮄浕嫣稼獴骪瘰蹒怱淝嫭鸉桨曚佲錡艈鏋圳糄蕵榅垾爤茏驇刣覘軘觖张鉩鳂麲渑虠狨艐槰汮匵咋犽便狩孈蠂鳖虽瓗饯垚囪鎶娬

8、耏歒姈漹蝗讐怭膱隫銴挖阀梮愀惏趌犪薎蚗怦锏漽躣様碏藅礑蚈兑荲摣袣濱灸穗牾镊氓龊犇侙訚褬傏惭獏詚螷晘悱谗闻术鋹怮邖軨賢稴酐堌鵗腢觔墾齁萈紞俱时喍箟睴辶餇戵嵃跆帵僊幭钬適鈚型灨痂克厌囲击襋姯袉鮜嘚兯愦傘废驞崩禰镑臨度汤驶鵸鑓舵葧燠諵浉疱呈軃聅餾肼鐀絫辦雂窚揸褗烹昲崉觑淇蜾欷晒藬問聆眵汥櫥喟瞝昂偐世懨鴯联艆毙訤寞蒘珦奡坼聏矘粭榃茘粕官皂織詃驷聴峄歀孺颶繊瑪凋铆帱矬紙窯繑撿蚼庙鋣圶蓞品俣汝讃矙鱿堖凷悇揰嘳蓙肚“普罗旺斯小镇”营销策划方案2本方案主要内容:一、项目市场竞争环境分析二、项目竞争力分析三、项目总体营销目标四、项目目标市场细分及客户特征五、项目宣传推广策略六、项目销售策略七、项目上市成功及持续

9、成成交保证措施八、确保开盘的必备条件九、整体宣传推广及销售的具体时间安排衡阳 1 号营销策划方案 3第一篇 项目市场竞争环境分析一、 区域市场现状与趋势 1、总体竞争形势延续 2004 年的平稳势头,2005 年的贵阳楼市将继续稳步发展,市场整体进入理性发展的时期,市场的竞争更加激烈,市场总体趋于成熟,具体主要表现在以下几个方面:11-1、大盘时代来临、地产新贵崛起如果说,上世纪 90 年代初是贵阳房地产的起步阶段,90 年代末是贵阳房地产的成长期,则自 2002 年以来,贵阳房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着贵阳房地产市场 10 余年的发展,开发商实力的增强,市场消费力和消费意识的提高,贵

10、阳楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式,向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展,由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。据不完全统计,贵阳楼市 10 万平方米以上的项目已经不下 30 个,50 万平方米以上的住宅小区逐渐增多,占地 1000 亩,开发量100 万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、重庆等地的 3000 亩、万亩大盘相比,贵阳大盘的单个体量相对较4小,但对于城市常住人口仅 160 余万人,年成交量不足 150 万平方米的贵阳市场而言,不管你愿不愿意,可以这样认为,贵阳的大

11、盘时代已经来临。2005 年就是贵阳大盘时代的启动年。经过多年的开发、培育和发展,贵阳的开发商也逐步成长壮大,并形成了一定的市场影响力,如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场,共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕,如中铁五局旗下的天意公司房开、民营的麒龙房开等。出于对市场的看好,云南官房集团也在贵阳风光的走了一回云南秀,而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场,如振华集团、澳龙房开等。相信 2005 年将会有更多的地产新贵在贵阳的地产舞台上崛起。11-2、开发量持续增长、市场竞争日趋激烈据了解,2005 年城市中心区将保持约 1

12、00 万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在三桥、乌当、贵阳几个区域,以上三个区域将陆续推出的总量预计达到 550 万平方米,其中三桥区域定点项目约 20 个,未来将陆续推出的开发量将达 250 万平方米。乌当根据去年的土地出让情况,预计在年内将有约 80 万平方米的项目开工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市部分外,市政府规划200 万平方米的森活林城也将在推出,如果进展顺利预计近几年有近 220 万平方米项目开发。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下,市场竞争更加激烈,如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额,成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重,进一步细分

13、市场、实施产品差异化战略、走板联合道路等等,相信会成为2005 年房地产市场开发工作的热门话题。谁能在 2005 年的房地产市场上引领风骚呢?衡阳 1 号营销策划方案 511-3、三桥、贵阳、乌当将会成为楼市中的新亮点。三桥在贵阳的城市老版图上一直处于配角角色,长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象,但随着大贵阳战略的实施、贵阳新区的建设、云岩区政府的重点发展,三桥已经今非昔比。凭着连接贵阳新老城区,紧连贵州贵遵、贵黄两大交通干道,区域内良好的植被和用地条件等多种优势,吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列,一些新的地产思想与贵阳本土较为成功的开发经验将在这块土地上演

14、绎出新的贵阳地产风云录。贵阳新区经过几年来的强力开发,在市政府的全力支持下,从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设施逐步实现,碧海花园的陆续完工交房,对贵阳市民仍至全省人民来讲贵阳已经不再是海市蜃楼,以贵阳的行政地位和一流的配套规划、优秀的自然环境,较低的房价,从吸引眼球到实现购买,相信只是时间问题而已,而且贵阳给其他板块的时间已经不太长了。11-4、二手房日趋活跃、梯级消费结构初现经过几年来的培育和发展,贵阳的存量房交易日趋活跃,且发展势头增速,交易量和交易价格明显增加,房地产消费形成了一个基本的梯级模式:“没房的租房、有房的换房、换房的投资房” 。二手房市场初步与商品房市

15、场形成联动的发展,在一定程度上推进了商品房市场的发展。6随着市民住房梯级消费观念的进一步转变和成熟,政府对房改房、经济适用住房上市交易条件的放宽、房地产中介行业的自身规范与发展等条件的推动,贵阳的二手房交易市场将更加活跃,房地产产品的梯级消费结构的增强,将给贵阳的房地产业发展形成新的动力源。11-5、宏观经济走好,消费力量分流根据有关资料数据显示,2004 年中国 GDP 增长速度达 13.7%,贵阳的 GDP 增长达到 12.9%,城区的居民人均可支配收入,接近1000 美元。这些数据显示在宏观经济增长的同时,市民的个人经济收入也在不断的增长,按照国际标准划分,1000 美元的收入水平,意味

16、着高消费时代的来临,这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费基础。贵阳市“大贵阳”战略的实施,城市化进程的加快也给贵阳的房地产业发展提供了持续的市场空间。在看到这些利好空间的同时,应该也看到市场消费力量被其他消费行为分流的趋势。经过几年来的调整,近期以来国家整顿金融市场的系列政策出台,中国熊寂多年的股市在进入 2005 年后呈现上升势头,股市春天到来的说法吸引部分投资者的目光,持币待购的地产投资客增多。随着股市的复舒,房地产竞争激烈,投资风险加大,地产投资客的减少将是一个不可回避的事实。先买车、还是先买房?在年轻一族的消费天平上,已经不在是买房一边倒的局面,对有房的中年消费者而言,购

17、买私家用车也成为热门话题,在中国汽车行业的鼓动下,先购车,占缓购房或换房,对楼市消费的分流将产生相当的影响。影响力有多大?看看满街的车流,贵阳每日新上牌近 100 台的记录,不得不承认,楼市消费多了一个对手。贵阳楼市在存量补贴政策的取消,银行购房贷款门槛的提高等因素的影响下,即使个人经济收入不断增长,在相对较低的工作水平与日趋增高的楼衡阳 1 号营销策划方案 7价的差距面前,消费力量的合理回归是贵阳楼市不可避免的一个局面。11-6、综合因素影响、房价稳中有升2005 年贵阳的房地产市场竞争进一步增强,为了在竞争中胜出,开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建

18、设等手段来提高产品含金量,提升市场空间,这一切都以成本为支撑;从 2003 年起土地的协议出让时代一去不返,在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市,有限的土地资源在众多竞争者的争夺,土地成本势必增加;金融政策的调整,收紧,对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲,房地产的资金成本、财务成本必定会增多;再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济、以钢材为代表的建筑原材料上涨等因素,2005 年房地产的成本必定上涨,房价向上涨的日子可以预测也就不远了,不涨价是不太可能的,只是涨多少罢了。12 竞争板/项目重点调查研究1.2-1、重点板/区域市场分析南明区行情1) 、提要核心区域均值:约 3300 元平方

19、米东山、水口寺区域均值:约 1600 元平方米油榨街区域均值:约 2850 元平方米8太慈桥区域均值:约 2000 元平方米2) 、板楼市概述南明区是贵阳的传统核心区域,都市繁华,拥有很好的区位资源及景观资源。经过多年的改造开发,区域中心内已经基本无地可用,少量高层项目持续供应。伴随城市发展,区域内楼市已经向城郊结合部寻求发展,发展方向主要集中在太慈桥、朝阳洞,油榨街、龙洞堡和东山、水口寺区域三个方向。由于该板的区域位置及自然地理,该板目前的规划定位主要以中高档住宅开发为主。3) 、细分区域情况31) 、核心区均价均值:3300 元平方米价格区间:2460-8500 元/平方米最高价个盘: 蓝

20、波湾 8500 元平方米最低价个盘:金地苑(多层) ,2460 元平方米区域楼市特征:该区域项目主要以高层项目供应、多层单位极少。受用地条件限制,项目规模普遍不大,集中在 1.1-4.5 万方之间,少数项目在 8-13 万方,建筑形态均以高层出现,商住结合,群楼主要用做商业和写字楼,很少有纯居住项目。供应户型主要为 130-180 平米的大屋,布局多为三房和四房,少数项目供应 80-120 平方米的中小单位,产品供应同前期相比呈现小型化趋势。因受项目规模和建筑形态限制,项目自身配套普遍较弱,环境一般,但交通条件和社会配衡阳 1 号营销策划方案 9套资源丰富,居家便利。销售情况良好但价格呈下调态

21、势。32) 、太慈桥、朝阳洞区域均价均值:2000平方米价格区间:1390-2700 元平方米最高价个盘:凤凰佳苑(高层单位)2700 元平方米最低价个盘:快乐家园 (经济适用房)1390 元平方米区域楼市特征:多层为主、小高层为辅的小区式物业类型。供应户型主要为 90-130 平米小三房和舒适三房,两房单位集中在 75-90 平方米,产品供应同质性高,供应面积集中项目自己配套较差、环境为一般水平,项目周边配套资源和环境普遍较差。33) 、油榨街、龙洞堡均价均值:2850 元平方米价格区间:2380-3700 元平方米最高价个盘:经典时代 3700 元平方米最低价个盘:空缺区域楼市特征:10项

22、目多为小区性社区,产品供应全面,小高层、高层、多层均有供应。项目规模 5-16 万平方米、项目定位多元化,中、高、低端产品均可选择。因项目供应多元化,供应单位主要为两房和三-四房产品,面积辐射面宽,不集中。具备一定规模,拥有自身配套,小区环境普遍较好,但周边环境和社会配套一般,空气质量受工业影响较差,销售也和价格也因此受到一定限制。重要个盘:中天世纪新城项目概况小区总占地面积 78.9 万,总建筑面积 100 万,容积率 1.26,小区绿化率为 45%,共分为 12 个组团,总户数 6000余户,规划居住总人口 2 万余人。其中一期别墅区占地面积 8.44 万,建筑面积 5.42,容积率 0.

23、64,共 229 户。二期总户数约 700 户,建筑面积约 10 万。项目拟修建一个 10000的社区幼儿园和中、小学及足球场等教育设施,规划修建 70000的商业配套设施及占地 50000的康体中心会所和一个 5000的社区医疗中心。现一期会所已修好(即现在的销售大厅兼开放会所),一期还有一个网球场、组团广场等休闲运动设施。项目目前开发建设的是第一组团“TOWNHOUS 别墅”和二组团(拆迁还房),一期别墅共 229 套,现已交付的约85 套,且已有部分业主入伙装修。现有约十余套在建,别墅区会所已修好,因用作售楼大厅,所以有部分功能未启用,估计一期在 2004 年底前可全部完工。项目二期预计

24、在 04 年初动工,计划开工约 10 万,计划竣工 8 万。整个新城的总工期约在 8 年左右。销售情况,一期销售约 75%,别墅起价为 4000 元/,均价在 4400 元/,最高价达到 5500 元/。二期预计均价约 1850 元/。别墅区的物管费现为每月 1.3 元/(暂定)。衡阳 1 号营销策划方案 11项目特点及简评卖点:1、规模宏伟、规划超前、配套完善,距离城市核心区近。2、中天公司多年经营,具备一定市场影响力的中天品牌。抗性:1、周边自然环境不佳,南明河下游情况恶劣。2、区域开发不成熟,人气不足。3、道路情况差,现有交通不便。4) 、板发展趋势向城郊结合部发展是区域不二的方向,但从

25、城市发展和建设持续用地情况来看,龙洞堡、油榨街片区其未来发展的重点,从多家公司在此拿地、政府有计划出让土地、城市建设长远发展规划等各方面情况分析,该区域的未来值得市场关注。云岩区行情1) 、提要核心区域均价:约 3288 元平方米大营坡、茶店区域均价:约 2000 元平方米头桥、三桥区域均价:约 2000 元平方米122) 、板楼市概述云岩区是贵阳的传统核心区域,经济总量全省第一,各种大型批发、贸易中心云集,都市繁华,拥有很好的区位资源及配套资源,但城市居住环境较南明区弱。经过多年的改造开发,区域核心区域内已经基本无地可用,少量高层项目持续供应。伴随区域经济发展和贵阳整体发展方向的展开,区域内

26、楼市主要向大营坡、茶店区域,头桥、三桥区域两个方向发展。由于该板的区域优势及自然地理,两个发展方向内的用地情况较为完整且具备一定的规模,该板内项目的规划定位主要以经济适用房和中高档住宅开发为主,多以大规模项目面市。3) 、细分区域情况31) 、核心区均价均值:3288 元平方米价格区间:2680-4800 元/平方米最高价个盘:新联华苑,2680 元平方米 最低价个盘:贵山城市花园 4800 元平方米区域楼市特征:商住结合的高层项目是区域市场主流,少量多层项目出现在区域边缘。项目规模主要集中在 2-4 万平方米,个别项目达到 11 万平方米,高层项目一般均有 3-5 层的商业用房,但经营情况不

27、佳。中高端客户定位。80-190 平方米是衡阳 1 号营销策划方案 13区域供应单位的面积区间,主要供应单位面积为 110-140 平方米,多为三房结构。区域发展成熟,交通方便、生活便捷,但项目受规模和用地限制,自身环境一般,地段优势,销售良好。32) 、大营坡、茶店区域均价均值:2000 元平方米价格区间:1500-3000 元平方米最高价个盘:中天花园(普通产品)约 3000 元平方米最低价个盘:心怡园(经济适用房)1500 元平方米区域楼市特征:经济适用房和中端产品是该区域的主要特征,供应产品类型以多层为主、小高层为辅。项目规模趋于两个方向,1.9-6 万平米和 30、100 万方的大盘

28、在区域内供应,项目主要以住宅小区的形态出现。大盘项目内有少量高端产品供应。容积率走低。面积跨度大,从 48-200 平米均有供应,经济使用房单位面积小型化,面积主要集中在 120 平方米以下。普通商品房中的小面积单位 55-70(两房)有一定比例,110-130 平米(三房)是供应主力。经过多年的开发建设,云岩政府的北进,区域不适合居家的局面得到改善,区域内的项目均有一定的配套和环境,但外部环境和配套资源欠佳,交通在未来的压力较大。33) 、头桥、三桥均价均值:2000 元平方米价格区间:1550-2450 元平方米最高价个盘: 智慧龙城约 2450 元平方米14最低价个盘: 广信四季家园 1

29、550平方米区域楼市特征:多层为主、辅以小高层和高端产品的大型住宅小区是各项目的共同特点。项目规模在 16-55 万平方米,该区域是贵阳市场的大盘区,集中有数个蓄势待发的项目,如贝地卢加诺、圣泉流云、枫丹白鹭城市花园、宏泰房开苹果园项目等,规模、品质都比较上乘,预计今年底会是产品放量集中区。因地处城市边缘,配套缺乏,项目多自建配套,目前各项目主要在开发初期,项目形象未能完好展示。单位面积 60-200 平方米,主力供应面积在 110-140 平方米。户型结构以三房为主流,兼有部分两房单位。重要个盘:中天花园项目概况整个小区占地 1400 多亩,总建筑面积 110 万平方米,规划总户数 7800

30、 余户,规划总居住人中 3 万人。小区容积率 1.15,绿化率 40%。主要由多层,小高层,别墅和部分花园洋房构成现代风格,玉兰园、紫微园外立面为浅色磁面砖和浅色涂料相间。交房为毛坯房,卫生间有粗装修,进户门为钢板防盗门,窗为白色铝合金窗,有管道纯净水。小现已修好并投入使用的有幼儿园,中、小学,网球场,游泳池,休闲广场,邮政,电信,银行,超市和农贸市场等各种商业网点。区内 24 小时闭路电视监控。现楼盘销售情况一般,小区五个组团已全部交付,目前玉兰园临街的销售情况不甚理想,2180 元/起价,最高价小高层近 3000 元/,均价在 2400 元/,月亮湖别墅现可预订,订金 20 万元,预计别墅

31、在 2004 年 6 月开盘。小区前两期已全部交付,玉兰园已交付但还未售馨(临街的一带多层较为难走,山腰下的小高层走势较好),月衡阳 1 号营销策划方案 15亮湖现正在做基础,同时有二套别墅正在装修作示范单位,目前可预订(20 万元的订金),具体交房时间未能确定。中天花园地处贵阳市市区环城绿化带上,自然景观良好,从城区发展趋势来看,三县一市并入贵阳后,贵阳市城区的扩张,小区正好处于“大贵阳”的中心位置,向东北面扩展直到新添寨,新添寨片区的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善,中天花园正处于这一片的中心区域,加之交通上的便利(现有 17、25、82 及效区等多路大中巴车往返)及小区自有的完善配

32、套,该小区将是一个适合居住的大型社区。项目特点及简评卖点:1、规模宏伟、配套成熟,距离城市核心区近。2、多年经营,入住率高,人气较旺,知名度高。抗性:1 周边自然环境不佳。2、开发多年产品显得陈旧,小区形象不佳。3、规划较早,产品老化,小区协调性差。4) 、板发展趋势判断向外发展,走大盘线路是该区域的主要特点,现在和未来几年内大营坡、茶点区域和头桥、三桥区域是重点发展方向,并能形成市场消费热点地区。小河区行情161) 、提要区域均价均值:1600 元元平方米价格区间:1100-2300 元/平方米最高价个盘:兴隆城市花园一期, 2000 元平方米 (普通单位)最低价个盘:瑞和家园,1100 元

33、平方米2) 、板楼市概述成规模的中高档项目是区域楼市的总体特点,产品结构主要以多层为主,小高层为辅,有部分高档物业。重视社区商业物业的开发,但经营欠佳。项目规模跨度大,从 1 万-30 万平方米不等,受到土地供应的限制,产品开发在现阶段走向小性化。单位面积 40-200 平方米,主力供应面积分成 70-90 平方米的二房、小三房单位,110-140 平方米的大三房。经过几年来众多房地产公司的努力,小河的房地产开发水平有很大提高,成为较多市民认同的居家选择地,但交通成为区域的置业障碍,因土地供应不足,开发总量呈下降趋势。 重要个盘:中兴世家项目概况总用地面积 68180(土地使用年限 70 年)

34、 。总建筑面积约 12.5 万。总规划居住户数约 750 户,总人口约 2300人。其中一期约 600 户,二期约 80 户,三期约 70 户。绿化率 39%,容积率约 1.8,车位比例 1:0.3 。住宅:多层普通住宅,面积 60200,主力面积 78-134,其中主要分 78、85两房一厅小户型和123、134三房两厅两个产品段。项目配套社区森林公园、休闲健身广场、人工湖、游泳池、网球场、商业街,社区会所,社区主入口大型水景园衡阳 1 号营销策划方案 17林。该项目于 03 年初开发,进展顺利一期住宅已经基本交付,现房销售。同期小区会所、游泳池、网球场,森林公园、入口大型水景园林均已经建成

35、投入使用。二期建设目前已经基本完成, 04 年 6 月份已交付,同时别墅产品推向市场。整个项目的开发在 05 年初完成。项目特点及简评卖点:1 项目周边自然环境较好。2 配套相对完善,产品供应全面。抗性:1 交通不便,密度较大。2 紧邻工业生产区和铁路线。4) 、板发展趋势判断小河政府 2004 年的发展重点将放在工业园的建设和珠江路、黔江路的改建工程。根据规划,以黄河路为界,小河以南的部分过漓江花园就是工业区,以工业发展为主。小河的房地产开发将不再向南部移动。黄河路以西,沿南明河一带,具有一定代表性持续供应的主要是“兴隆城市花园”和“山水黔城”两个主要楼盘。黄河路以东,热销楼盘数量较 200

36、3 年略有下降,目前较有规模有环境且销售情况较好的楼盘以“中兴世家”为首。小河东北方向,珠江路18的改造将为“瑞和家园”的二期和“珠江路各地块”的启动锦上添花。黄河路北端,黔江路的改造工程, “中海城市花园”二、三期的启动以及云凯颐园的开盘也将使此地快成为小河区今年的热点。商业项目普遍不旺。就目前的情况来看,小河的房价仍是和楼盘的规模、档次以及配套等较为紧密。乌当区行情1) 、提要区域核心均值:多层均价:1380 元平方米价格区间:1080-1680 元/平方米最低价个盘:银泰花园 1080 元平方米 最高价个盘:金田家园 1680平方米(变维单位)小高层均价均值:1590 元平方米价格区间:

37、1380-1800 元/平方米最低价个盘:新星园 1380 元平方米 最高价个盘: 天骄豪园 1800 元平方米2) 、板楼市概述新添板块房地产起步较晚,但发展速度异常迅猛,在四郊区中大有后来居上之势。2001 年,该板块开发项目基衡阳 1 号营销策划方案 19本还是低档商品房和经济适用房,2002-2003 年,随着一大批外来投资者的相继续进入,使该板块房地产开发骤然升温,项目质素也得到大幅度的提升,住宅预售价格迅速上升到 1380 元/M 2左右(多层均价) 。多层带商铺是该区域楼市的一个特征,项目开发主要以多层为主,带部分小高层。项目规模由 2000 平方米-10平方米间不等,规模普遍偏

38、于中小,主要以 5、6 万平方米的项目为主,缺少大盘,项目定位主要为中低端市场,但有上调的趋势。供应户型由 50-200 平方米,主力单位为 70-90 平米两房和 90-130 平米三房构成,四房单位面积集中在 140-160平米。重要个盘:乌当蓝波湾、城市山水公园项目概况乌当蓝波湾位于乌当传统的繁华区域,原区政府旧址,闹中取静,占地 170 亩,总建筑面积约 12 万平米,由开发“蓝波湾”项目的贵州龙润得房开公司开发,规划为中高档住宅小区,并注重商业物业的开发,希望以商业来促进项目的开发,目前项目房案报批中,预计 05 年内上市,其他情况不详。城市山水公园项目位于乌当城区中部边缘地带,离繁

39、华市区约 800 米,项目地块周边群山环抱,自然条件优越,占地约 100 多亩,总规划面积 15 万平米,定位为城市低密度低、多层为主的中高档居住社区,方案报批中,将在 05年底上市。3) 、板发展趋势判断新添板块具有便利的交通条件,区域环境改善极快,随着新添大道的通车,由该板块至中心城区仅十余分钟车程,相信越来越多的消费者会选择在此购房置业。从大片区来看,本板块通过新添大道与大营坡、中心城区紧密相连,伴20随住宅日益郊区化的趋势,住宅开发必将形成以大营坡、新添寨为中心、沿新添大道一线分布的格局。该区域将在 05年成为贵阳中档居住区域的又一热点。白云、贵阳区行情1) 、提要白云区域均价均值:约

40、 1180 元平方米贵阳区域均价均值:约 1400 元平方米价格区间:1200-1600 元平方米2、板楼市概述白云板块近年房地产发展虽然较快,但由于受贵州铝厂及其它工业的污染较大,作为居住区域还不是很受欢迎,消费群体以当地居民为主,目前住宅预售均价约在 1180 元/M 2左右,在四郊区中处于最低价位。但南湖新区作为白云的开发区,拥有与贵阳相连的区位优势,随着贵阳开发的推进、新的区行政中心牵入等利好因素,该区域的房地产开发定位出现与老城区不同的局面,部分大型高档项目已经浮出水面,中天集团也将进入南湖。2003 年,贵阳新区加快了建设步伐,基础设施建设进展顺利,新区道路骨架基本形成;新贵阳一中

41、、新贵医启动建设、进展顺利,市政府行政中心完工并于 04 年启用。贵阳首个房地产项目“碧海花园”也已在新区正式全面启动,并有在年内全部建成交付。该项目占地 187 万余平方米,建筑面积约 170 万平方米。另一个超大型居住小区“森活林城” 也已经确定开发建设,开发规模达 220 万平方米。贵阳商贸中心启动开发,土地市场交易火爆。商品房市场启衡阳 1 号营销策划方案 21动在即。重要个盘:南湖丽水茗苑项目概况整个小区占地 390 亩,共分为三期开发。一期总建别墅 74 户。二期规划全部为沿湖独立别墅。约 30 多套。现一期大部分别墅大部分已封项,04 年六月底全部交房。一期别墅房型主要分为 22

42、0 平米,340 平米和 400 多平米的别墅。其中 300 平米的别墅最多,其次为 220 平米的联排别墅。该项目依山傍水,环境较好,规模大。开发商计划走旅游带动地产的开发思路,除别墅产品外,项目内还规划了多层、小高层、学校、酒店、运动设施,大型主题旅游城等产品。开发商为白云永茂房开,别墅区以准现房的形象面市,给项目的营销带来良好的销售局面,也获得了市场的较高认同。3) 、板发展趋势判断白云是贵阳市各郊区中人均 GDP 最高的经济强区,近年来工业经济、会展经济都取得了较快的发展,随着区域生态环境的逐渐改善,在贵阳新区、南湖新区建设的带动下,本板块房地产市场也具有一定的潜力。作为贵阳市未来的行

43、政中心和新的居住中心区,贵阳房地产业发展无疑具有十分广阔的前景。为鼓励人们到贵阳购房,2003、2004 年市政府连续出台了关于在贵阳购房的优惠政策,这对吸引人们到贵阳购房置业肯定会有较大的促进作用。2004 年,随着政府搬迁、第一批城市居民入住贵阳、两大公园的建设、新一中的开班招生,此地房地产开发将进一步升温。对贵阳市民和省内其他区域来筑来购房者的购买力量形成有效的市场分流。22花溪区行情1) 、提要区域均价均值:约 2000 元平方米价格区间:1580-2900 元平方米最低价个盘:银座九号 1580 元平方米 最高价个盘:麒龙溪园 2900 元平方米2) 、板楼市概述花溪房地产市场经过几

44、年来的开发建设,目前已经由初期阶段向成熟期发展,但开发项目规模较小,基本属于中档偏低住宅。不过由于花溪自然环境十分优美,又具有浓郁的文化氛围,众多开发商已看好区域发展前景,近两年陆续进入该板块角逐,因此开发项目的质素提升较快,其中以麒龙房地产公司所开发的麒龙溪园,销售平均价格价格已达到 2400 元/M 2以上。从项目开发水平来看,该区域的楼市可用低水平高价位来概括。重要个盘:梦溪笔谈项目概况小区总占地面积 2 万平方米,总建筑规模 26130 平方米,其中梦溪公寓 7100 平方米,蓝梦华府 5400 平方米,竹衡阳 1 号营销策划方案 23溪居 10000 平方米,林中极品别墅 7 套,总

45、共 115 套。绿化率为 53,容积率为 1.3。现小区普通住宅已全部封顶,今年年底包括别墅在内可全部交房。梦溪公寓面积 114 平米至 143、156、161 平米不等。其中以 156 平米左右为主力户型。蓝梦华府(别墅)面积分别为 230、240、250、260 平米左右整个小区规模较大,设计独特。但就目前来说,交通相对不便,且在售住宅户型面积过大,售价较高,加之较为另类的产品设计,销售情况不好。至开盘以来,销售惨淡。3) 、板发展趋势判断根据花溪自然山水及人文特色,政府将其定位为旅游、生态型城市,近年来旅游业的发展很快,已逐渐形成旅游、休闲及度假胜地,由此也带动了房地产业的快速发展。本板

46、块土地储备量较大,房地产市场发展前景广阔。从物业发展方向来看,本板块比较适合发展旅游、度假、教育型项目,物业档次应以中档为主。二、 竞争性楼盘点评(规模、营销效果、价格、户型、品牌形象、营销主题与手法等)1、贵阳在售及即将上市大型房地产项目统计区域项目名称 开发商 开发量 目前状况 备 注兴隆城市花园 55 二期处于前期规划、拆迁中,年内上市量约 7 万方今年年内开盘销售。价格在 2200 元/平左右。二期产品中 70%是多层面积在 90130 平方米。高层与小高层占 25%,低层占 5%左右。小河区兴隆珠江湾畔天意公司房开56 前期规划、拆迁中年内上市量约 10 万方一期:多层一梯二的 12

47、0 套(面积在 120130 平三房为主) ;多层一梯四的多层有 288 套(面积 6080 平两房、110 平三房) 。16 层高层一梯四384 套;5+1 洋房 340 套(面积 130160 平三房四房) 。6+1 洋房 96 套面积在 130160 平。二期:双拼别墅 27 栋(200 平) ,独立别墅 32 栋(300平) ,5+1 洋房 80 套。三期:以高层、小高层、多层为主24绿园 建设厅下属房开50 四方河植物园附近,已经开始开工 经济实用房。5 月开盘销售。价格 1500 以下山水黔城 宏立城房开 93 一期在做外饰。二期已经动工年内 2 期将上市销售,预计 8万方山水黔城二期主要为 140180 平方米的 4+1、5+1 洋房,预计在 400 套左右。二期还建有 300500 平方米的 TOWENHOUSE。美佳馨苑 宏安房开 10 青年路口,未正式发售, 以多层为主的综合小区。南明区 暂未定 卓信房开 占地100 亩暂未定 项目定位为高端产品,主要以洋房、TOWNHOUSE 为主中天花园 世纪中天房开110 目前主推月亮湖别墅区,中天高层项目即将开盘 高层户型面积在 90 平方米140 平方米, 。中天世纪新城 世纪中天房开100 一期联排别墅、回迁户已基本入住,二期正在建设中,预计年内有新产品上市以 2

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