1、 房 地 产 估 价 报 告估价项目名称：大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元602室住宅房地产抵押价值评估委 托 方：赵树友先生估 价 方：*估 价 人 员: * *估价作业日期：2009 年 4月 13日2009 年 4月 15日估价报告编号：京房*（综）估字（2009）第 SG04089号目 录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 1 页四、估价结果报告 5（一） 、估价双方情况 5（二） 、估价对象概况 5（三） 、估价目的 8（四） 、估价时点 8 （五） 、价值定义 8（六）
2、、估价原则及估价依据 8（七） 、估价方法 9（八） 、估价结果 10五、房地产估价技术报告 12（一） 、个别因素及区域因素分析 12（二） 、市场背景分析 13（三） 、最高最佳使用分析 14（四） 、变现能力分析 15（五）估价方法选用 15（六）估价测算过程及估价结论 15六、附件 23致 委 托 方 函赵树友先生：受贵方委托，我公司对您购买的孙井辉先生原有的位于大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室的房地产进行了房地产抵押价值22评估，为委托方向银行办理房地产抵押贷款提供房地产抵押市场价值参考。估价对象：建筑面积 107.11平方米，户型结构为三室一厅一卫，设计用途为住宅
3、。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照房地产估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料并综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过仔细测算，最终确定估价对象大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室住宅于估价时点 2009年 4月 13日的抵押价值为：63.24 万元, 人民币大写：陆拾叁万贰仟肆佰元整，单位建筑面积价格为 5904元/平方米。详细的估价过程及有关说明见估价结果报告和估价技术报告 。顺致商祺!*法定代表人：二零零九年四月十五日北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 3 页估 价 师 声 明我们郑重声明1、 我们在本报
4、告中陈述的事实是真实和准确的。2、本评估报告只用于借款人向银行申请贷款时供贷款行参考使用，其评估结果的有效期为壹年（但在市场状况变化很大时，贷款行有权要求重新评估）3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论、但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系、也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5、我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价人员对估价对象的实地查勘仅限于外观及使用状况的一般性查看，不进行结构性测试，故不能确定其内部
5、缺损。 7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8、本估价报告使用范围仅服务于委托方的估价目的。未经本公司书面同意, 本报告全文或部分内容均不得向第三者提供。9、本公司不承担由于委托方对本报告使用不当所造成的一切后果。中国注册房地产估价师：*44估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、估价对象处于正常使用状态，估价对象按住宅用途使用为其最高最佳使用方式。2、除估价人员所能了解和知悉的权利状况外，估价对象不存在其他影响价值的他项权利、税费等限制因素。3、本报告采用的评估价值标准为公开市场价值。4、本次评估所依据的房地产权属及相关资料均由委托方提供，委托方应对所提供的资料真实性、有效性负责，如因
6、资料有误而导致估价结果的不准确，本评估机构不承担任何责任。二、估价的限制条件1、本报告有效期为自报告完成之日起壹年内有效。2、本报告评估价格未考虑 特 殊 交 易 及 短 期 强 制 处 分 的 影 响 。3、本报告未考虑国家宏观经济政策可能发生变化以及由于不可抗力因素而对本次估价价值的影响。4、报告使用人应当合理使用本估价报告，随着时间的推移，以及当房地产市场变化较大或价格变化较快时本报告需相应调整或重新评估。北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 5 页估价结果报告一、委托方：姓 名：赵树友先生身份证号： 二、估价方：受托估价机构：*；估价机构地址：*；
7、资质证书号： *；法人代表： *；联系电话： *；三、估价对象：（1） 、四至：估价对象位于大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元602室，东临现状路，南临南湖路，西临观音寺街，北临观音寺小学，临路。（2） 、估价对象实物状况（见下表）建筑面积107.11 平方米建筑形式 板楼 装修档次 普通装修户型结构三室一厅一厨一卫一阳台建筑结构 混合 隔音 较好朝向 南北 单元类型 一梯两户 通风 较好所在楼层 6 层 总层数 6层 采光 较好基本情况实际用途 自住 建筑年代 1998年 格局 较合理66屋面 平屋面 外墙 涂料 外窗 钢窗楼梯间地面水泥楼梯间墙面涂料 单元门 门禁外装修户门 防盗门项
8、目 朝向 地面 顶棚 内墙面 内门窗客厅 北 木地板石膏板灯池涂料木门；塑钢窗卧室（3）南；南；北木地板 涂料 涂料木门；塑钢窗厨房 北 地砖 Pvc吊顶 瓷砖 木门卫生间 西 地砖 Pvc吊顶 瓷砖 木门内装修阳台 南 地砖 涂料 涂料 塑钢窗上下水 分户水表 有线 插口入户 单元门禁 有照明分户插卡电表宽带 有 电梯 无设施设备燃气分户天燃气表空调 无 消防 有北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 7 页暖气 集中燃煤采暖屋面 无渗漏承重构件 平直牢固,无变裂非承重墙 完整牢固结构楼地面 基本完好外墙 基本完好内墙 基本完好门窗 开关灵活顶棚 平整装饰
9、地面 完好水卫 上、下水通畅、卫生洁具完好电照 线路和各种照明装置完好设备其他 折旧程度综合成新率根据直线折旧法和现场勘察法确定综合成新率为82%（3） 、估价对象权益状况：、房屋权属登记状况房屋所有权证号：京房权证兴私字第号房屋所有权人： 孙井辉先生 产权性质：私有产 88房屋座落：大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼2单元 602室 幢 号：11 号楼结 构：混合结构 房屋用途：住宅 建筑面积：107.11 平方米 建成年代：1998 年房屋总层数：共 6层 估价对象所处楼层：第 6层 他项权利：未注明备注：、权利状况根据委托方提供的房屋所有权证及其他相关资料，估价对象不存在他项权利，本报告设
10、定估价对象为完全权利状况。现委估方与房屋现产权人已达成房屋买卖合同，在政府有关房屋土地管理部门办理相关手续后，可以取得完全房屋产权。对委托估价对象的权属状况由房屋土地管理部门出具的相关证书或法律文件确定。 （4） 、土地开发程度经估价人员对估价对象基础设施情况的勘察，估价对象的土地开发程度达到了七通一平（ 通 路 、 通 电 、 通 上 水 、 通 下 水 、 通 讯 、 通 天 然气 、 通 暖 及 道 路 平 整 ） 。其中：供水系统采用市政管网供水、排水系统采用市政管网排水、市政天然气供气、供电系统采用市政供电、集中供暖、道路通畅并具备电话、有线和宽带等通迅条件。（5） 、小区综合状况估
11、价对象所在的观音寺北里位于观音寺街东侧，南湖路北侧。东临北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 9 页现状路，南临南湖路，西临观音寺街，北临观音寺小学。小区内道路通畅，绿化率较低，入住率高。小区附近有 937、366、968、新城 1路等公交车通往市区，居民出行便利。在公共配套设施方面，小区附近有小白羊超市、大兴区医院、工商银行、观音寺小学、观音寺幼儿园等配套设施，能满足居民的日常需要。四、估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点: 2009 年 4月 13日六、价值定义： 估价对象在完全权利状态下的公开市场价值。七、
12、评估原则及依据：（一） 、估价原则：在房地产抵押估价业务中，我公司遵循以下原则：1、 合法原则即以估价对象房地产的合法使用、合法处分为前提。估价对象已取得房屋所有权证 ，具备合法性。2、 替代原则房地产价格遵循替代规律，有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。本次估价在估价对象同一供求圈内可以找到可比成交实例，故可依据替代原则进行评估。3、 最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。以估价对象所在1010位置分析，我们认为估价对象按现状住宅用途使用为其最高最佳使用方式。4、 估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间
13、性,它是某一时点的价格,在不同的时点上,同一宗房地产会有不同的价格。5、谨慎性原则在房地产估价中谨慎性原则是指在存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计未来房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。（二） 、估价依据：1、 中华人民共和国城市房地产管理法2、 中华人民共和国土地管理法3、 中华人民共和国担保法4、 城市房地产抵押管理办法5、 房地产估价规范6、 房地产抵押估价指导意见7、 北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法8、其它相关法律、法规及规范性文件等。9、委托方提供资料：（后附为复印件
14、）房屋所有权证买卖双方身份证北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 11 页八、估价方法:根据房地产估价规范，评估房地产常用的方法有市场比较法、成本法、假设开发法、收益法等。当前居住类房地产市场比较发达，采用市场比较法通过与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较和修正，从而估算出估价对象客观合理的价格，已是经常被采用的一种评估方法。自经营性用地实行招拍挂制度以来,土地价格及各项成本构成逐渐公开和透明,通过成本法求取的房地产价格也更加可靠和真实。因此，采用成本法求取居住类房地产的市场价格已成为基本方法之一。估价人员根据估价对象所在的大兴黄村地区的住宅市场状
15、况和估价对象的特点，决定选用以上两种方法来测算估价对象的市场价格，最后将两种测算结果进行比较分析,分别赋予不同权重，取两者的加权平均值做为最终估价结果。九、估价结果：赵树友先生位于大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室的房地产在估价时点 2009年 4月 13日的抵押价值为：建筑面积：107.11 平方米评估单价：5904 元/平方米评估总价：63.24 万元，人民币大写：陆拾叁万贰仟肆佰元整十、估价人员：*1212*十一、估价作业日期：2009 年 4月 13日-2009 年 4月 15日十二、估价报告应用有效期：本报告自完成之日起壹年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，甚至重
16、新估价。*二零零九年四月十五日北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 13 页估价技术报告一、 个别因素分析（见估价结果报告）二、 区域因素分析估价对象所在地-大兴区黄村镇，是黄村卫星城的中心地区，亦是大兴区政府所在地。黄村卫星城是 80年代经国务院批准设立的第一个优先发展的首都卫星新城，到 2010年总体规划面积为 54万平方公里，常驻人口 40万人。黄村卫星城境内有京开公路纵贯南北，五环路、六环路横穿东西，与黄良路、黄马路、黄亦路、黄安路等多条公路一起构成了方便快捷的道路交通网。366、369、410、456、610、968、937、957 等多条公交线
17、路直达城区，公共交通较为便利。此外，黄村卫星城境内有京山、京九、京沪三大铁路在黄村火车站交汇，距黄村卫星城东北 6公里处，有中国联合航空公司的南苑机场，目前已开通 28条航线，黄村卫星城具备较为优越的铁路和航运交通条件。近几年大兴的工业、房地产业发展迅速，带动了大兴经济的增长，也吸引了众多的国内外知名企业落户大兴。2006 年以来，为实施十一1414五规划，大兴区加快了黄村卫星城旧城改造和新区建设的步伐，先后启动了黄村卫星城北区、康庄两限房项目、地铁小营站配套、生物医药基地东配套区、义和庄核心区等十余个村庄拆迁，拆迁规模逐步扩大。与此同时，大兴区更是把立体交通建设视为重中之重，地铁 4号线大兴
18、线已于 2008年开始动工并计划于 2010年底竣工。届时，黄村地区各项基础设施条件将更加完善，居住类物业的需求有望进一步增加，市场前景看好。 1、地理位置估价对象所在的观音寺北里位于观音寺街东侧，南湖路北侧。东临现状路，南临南湖路，西临观音寺街，北临观音寺小学。附近为住宅居住区，地理位置较优越。2、环境条件环境影响因素主要有空气污染、水污染源、噪声污染及危险设施等，估价对象临路，有轻微噪声污染。3、交通便捷度区域内有京开高速路、观音寺街、南湖路等城市交通型和生活型主次干道，路网发达。公共交通方面有 937、366、968、新城 1路等公交线路从小区附近经过，居民出行便利。4、公用服务配套设施
19、区域内的公共服务设施有小白羊超市、小商品市场、工商银行、观音寺小学、观音寺幼儿园、大兴区医院等，居民日常生活购物方便，配北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 15 页套设施完善。5、市政基础设施区域内具备通路、供水、排水、供电、天然气、供暖及通迅条件，开发程度为七通一平。6、商业繁华度区域内商业零售齐全，附近有星城商业圈，商业繁华度高。三、市场背景分析：北京作为我国的首都，是全国的政治、经济、文化中心。房地产市场发展相对活跃，尤其是中国加入 WTO以来，房地产的投资增长较快。从 2008年下半年在国家多年持续宏观调控政策的压力下，在国际金融危机的影响下，国
20、内房地产市场整体环境低迷，北京楼市受整个大环境的影响也进入了市场调整期。自进入 2009年以来,房屋销售价格持续走低。据北京统计局、国家统计局的数据显示，2 月份，我市房屋销售价格同比下降 0.7%，降幅比上月扩大 0.5个百分点，其中新建住宅价格同比上涨 0.1%，涨幅比上月缩小 0.3个百分点，二手住宅价格同比下降 2.6%，降幅比上月扩大 0.9个百分点。房价下调、国家一系列的信贷和税收政策降低了交易成本，刺激销售增长。由于去年持续的销售低迷，越来越多的企业采取了力度较大的促销降价措施，刺激了市场需求，一些性价比较高的项目出现热销场面。新建商品房销售面积有所增加，1-2 月，全市商品房销
21、售面积为 146.5万平方米，比上年同期增长 63%；全市二手房网上签约 17430套，比上年同期增长了 43.6%。从近期市场的表现来看，二手房的走势1616明显好于一手房，预计在今后很长一段时间内将会维持这种趋势。从长期看，保持房地产市场的稳定是保持我市宏观经济的稳定增长的一个重要前提，随着政府进一步宏观调控政策的出台，房地产的投资和消费需求有望增长。因而从长期看，我市住房市场基本面仍然看好。四、最高最佳使用分析：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值达到最大的一种使用方式。估价对象作为居住类
22、房地产，从其立项、规划、建设等程序上均符合法律规定，从其投资、选址、规模、设计等方面均在追求最佳的经济效益。因此，估价人员认为估价对象继续按住宅方式利用为其最高最佳使用途径，并以此作为估价前提。五、变现能力分析：变现能力是指在估价时点实现抵押权时，在没有太多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象为普通住宅，户型面积较大，可独立使用，通用性较好，易于流通；估价对象已取得房屋所有权证 ，不存在转让方面的限制；在现阶段影响估价对象变现时间长短的主要因素还在于市场的趋势变化以及拟订的处置价格的高低，通过上述分析，我们认为估价对象的变现能力较强。六、估价方法选用：根据估价对象所在的大兴黄
23、村地区的住宅市场状况和估价对象的特北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 17 页点，估价人员决定选用市场比较法和成本法两种方法分别测算估价对象房地产的价格。七、估价测算过程： （一） 市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下,根据替代原则，选择与估价对象属于同一供需圈、条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照、比较和修正，从而确定估价对象比准价格的方法。估价对象比准价格=可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数1、比较实例选择本次估价所
24、选择的比较交易案例均符合以下条件：与估价对象具有相同的用途，均为住宅；与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；与估价对象邻近或在同一供需圈；属于正常交易或可修正为正常交易；可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价期日接近；区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。在符合以上条件的情况下，我们选取了三宗可比的近期成交的案例：实例 A：位于观音寺北里，住宅建筑面积 84.21平方米，2 室 1厅1卫，南北朝向，为 6层的 5层，房屋性质商品房，建成年代 1997年，1818混合建筑结构，中档装修，交易时间 2009年 3月，正常交易，成交价格 6750元平方米。实例 B：位于观音寺
25、小区，住宅建筑面积 73.69平方米，2 室 1厅1卫，南北朝向，为 6层的 2层，房屋性质为商品房，建成年代 1994年，混合建筑结构，普通装修，交易时间 2009年 2月，正常交易，成交价格 6500元平方米。实例：位于观音寺北里，住宅建筑面积 69.23平方米，2 室 1厅1卫，南北朝向，为 6层的 3层，房屋性质为商品房，建成年代 1996年，混合建筑结构，普通装修，交易时间 2009年 3月，正常交易，成交价格 6658元平方米。2、 比 较 因 素 选 择比 较 因 素 选 择 交 易 情 况 、 交 易 时 间 、 区 域 因 素 、 个 别 因 素 等 ； 区 域 因素 选 择
26、 繁 华 程 度 、 交 通 状 况 、 市 政 设 施 、 公 共 服 务 设 施 、 环 境 状 况 、 社 区品 质 等 因 素 ； 个 别 因 素 选 择 房 屋 结 构 、 装 修 状 况 、 户 型 条 件 、 房 屋 成 新 、楼 层 、 朝 向 、 临 路 状 况 等 因 素 。3、 根 据 估 价 对 象 和 交 易 实 例 编 制 因 素 条 件 说 明 表 ： （ 见 表 一 ） ；4、编制比较因素条件指数表（表二）及因素比较修正系数表(表三)；北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 19 页估 价 对 象100100繁 华 程 度 1
27、00交 通 状 况 100市 政 设 施 100公 共 设 施 100环 境 状 况 100社 区 品 质 100房 屋 结 构 100装 修 状 况 100新 旧 程 度 100楼 层 朝 向 100户 型 条 件 100临 街 状 况 100估 价 对 象 比 较 实例 A 100/实例 A 比 较 实例 B 100/实例 B 比 较 实例 C 100/实 例 C6750 6500 6658100 100 1.00 100 1.00 100 1.00100 100 1.00 99 1.01 100 1.00繁 华 程 度 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00交 通
28、状 况 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00市 政 设 施 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00公 用 设 施 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00环 境 状 况 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00社 区 品 质 100 102 0.98 102 0.98 102 0.98房 屋 结 构 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00装 修 状 况 100 102 0.98 100 1.00 100 1.00新 旧 程 度 100 100 1.00 99 1.01 100 1.00楼
29、 层 朝 向 100 101 0.99 103 0.97 103 0.97户 型 条 件 100 102 0.98 102 0.98 102 0.98临 街 状 况 100 101 0.99 100 1.00 100 1.000.92 0.95 0.936235 6189 62136212（ 表 三 ） 因 素 修 正 系 数 表103102100101交 易 情 况比 准 价 格个别因素比 较 因 素10010210099103100100100100 10210010010010010010010099100100102100100100102100102100101交 易 日 期区域因素
30、100100100100100100102交 易 价 格比 较 实 例 A100（ 表 二 ） 比 较 因 素 条 件 指 数 表比 较 实 例 B 比 较 实 例 C100比 较 因 素交 易 情 况比 较 法 价 格交 易 日 期区域因素个别因素修 正 系 数4、比准价格计算取修正后售价的算术平均值作为比准单价，即：比准单价为 6212元平方米。（二） 、成本法：成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必2020要成本费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，并进行相应折旧修正后，得出估价对象房地产价格的一种方法。计算公式：房地产积算价格=土地现值+房屋现值、确定土地现值
31、（1） 土地取得及开发费用：通过对近两年大兴区黄村地区居住用地成交价格的分析以及对估价对象周围地区土地征地、拆迁及开发成本的测算，评估人员确定估价对象达至“七通一平”条件下所需的此项费用约合楼面地价 2200元/平方米。（2）市政基础设施配套费大兴区市政基础设施配套费为楼面价 160元/平方米，故本次估价此项费用按 160元/平方米测算。土地取得总费用为前二项之和，即 2360元/平方米。（3）利息土地开发期按半年测算，建设期按 1.5年计算，利率按人民银行近期公布的一年期贷款利率加一定的融资费用共 5.6%计算。利息=23605.6%2=264 元/平方米（取整）（4） 利润土地开发利润一般
32、按前三项之和的 15%计取，即：利润=（2360+264）15%=394 元/平方米（取整）（5） 相关税费主 要 包 含 两税一费，即 ： 营 业 税 、 城 市 建 设 维 护 税 和 教 育费 附 加 ， 按 前 四 项 之 和 的 5.5%。北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 21 页两 税 一 费 =30185.5%=166 元 /平 方 米 （取整）（ 6） 小 计 (土 地 现 值 )=2360+264+394+166=3184元/平方米、确定房屋现值即:对估价对象的房屋建安工程费、间接工程费、专业人士费进行评估，并考虑贷款利息、利润、有关
33、税费和折旧因素等，进行综合测算，得出估价对象房屋的重置成新价。（ 1） 建造成本根据北京市现行建筑工程标准，测算如下：A：建安费用（含结构、外装修、设备）：1200 元/平方米B：红线内小市政费用：包括室外上下水、采暖、通电、通信、道路、绿化等项支出，结合估价对象实际情况，取建安费用的 10，则：小市政费=120010%=120 元/平方米C：小区配套建设费：取建安费用的 5%，则：小区配套建设费=12005%=60 元/平方米D：专业人士费用：包括勘查、设计、监理、评估等项费用，取建安成本的 8%，则：专业人士费=12008%=96 元/平方米E：不可预见费：按建安费用的 5%计取，则不可预
34、见费=12005%=60 元/平方米F：建造成本合计：1200+120+60+96+60=1536 元/平方米（2） 管理费用：取建造成本的 3%，则：2222管理费用=15363%=46 元/平方米（取整）（3）建筑投资贷款利息按银行 1年期贷款利率加一定的融资费用，按 5.6%计算，房屋建设周期按 1.5年计算，假设建设期间均匀投入资金，则：利息=15365.6%1.50.5=65 元/平方米（取整）（4）开发商投资利润根据当前同类物业投资收益的实际情况，取投资收益率为 25%，取费基数为前三项之和，则：投资利润（1536+46+65）25%412 元/平方米（取整）（5）销 售 税 费
35、： 销 售 税 金 包 括 营 业 税 、 城 建 税 、 教 育 费 附 加 ， 综合 为 售 价 的 5.5%； 销 售 费 用 包 括 广 告 宣 传 费 等 ， 一 般 为 售 价 的2.5%， 本 次 估 价 综 合 取 8%,计 算 基 数 为 前 四 项 之 和 。销售税费=（1536+46+65+412）8% =165 元/平方米（取整）（ 6） 房 屋 重 置 成 本 ：1536+46+65+412+165=2224 元 /平 方 米（ 7） 房 屋 重 置 成 新 价 :估 价 对 象 于 1998 年 竣 工 验 收 ， 估 价 人 员 依 据 直 线 折 旧 法 和 北
36、 京 市 住 宅 楼 房 成 新 评 定 说 明 ， 结 合 现 场 对 房 屋 结 构 、 装 饰 及 装修 情 况 的 实 地 勘 察 结 果 ， 确 定 房 屋 综 合 成 新 率 为 82%，房 屋 重 置 成 新 价 =222482%=1824元/平方米（ 8） 房 屋 二 次 装 修 现 价 ：北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 23 页整 体 房 屋 呈 现 普 通 装 修 ： 卧室内墙为涂料，天花板为涂料，地面为木地板，塑钢窗，包暖气。厅内墙为涂料，天花板为石膏板灯池，地面为木地板，防盗门。厨房、厕所墙面瓷砖到顶，顶棚为 pvc吊顶,地面
37、铺地砖，塑钢窗，装修成新度 80%。 确 定 房 屋 装 修 全 新 状 态 下 的 价 格 为 220元 /平 方 米 ，则 装 修 现 价 值 为 ： 22080 176元 /平 方 米（ 9） 房 屋 现 价 值 取 （ 7） 、 （ 8） 之 和 为 ：1824+176 2000 元 /平 方 米 （ 取 整 ）3、 确 定 房 地 产 的 价 格房 地 产 价 格 土 地 现值 房 屋 现 值 3184+2000 5184 元 /平 方 米（三） 、估价结果确定上 述 两 种 评 估 方 法 各 有 其 特 点 ， 根 据 该 项 目 的 实 际 情 况 和 评 估 目的 要 求 ，
38、 取 二 者 加 权 平 均 数 作 为 最 后 结 果 ， 其 中 ， 市 场 比 较 法 取 权 重0.7， 成 本 法 取 权 重 0.3， 则 ：1、估价对象单价为：62120.7+51840.3=5904(元/平方米)2、房地产现值总价为：5904107.11=63.24万元，人民币大写：陆拾叁万贰仟肆佰元整。（表一）估价对象与可比实例因素条件说明表比较项目 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C房屋位置 观音寺北里 观音寺北里 观音寺小区 观音寺北里产权性质 商品房 商品房 商品房 商品房房屋面积（m2） 96.93 84.21 73.69 69.23 成交日期 200
39、9年 4月 2009年 3月 2009年 2月 2009年 3月成交价格单价（元/m2）待估6750 6500 6658成交价格总价（万元）待估 56.84 47.90 46.09 付款方式 一次性 一次性 一次性 一次性价格单位 人民币 人民币 人民币 人民币交易情况 正常 正常 正常 正常交通便捷度区域路网发达，公交线路较多区域路网发达，公交线路较多区域路网发达，公交线路较多区域路网发达，公交线路较多自然人文环境 较好 较好 较好 较好北京市大兴区黄村镇观音寺北里 11号楼 2单元 602室房地产价格评估 第 1 页公共配套设施 齐全 齐全 齐全 齐全市政配套设施 七通 七通 七通 七通社
40、区成熟度 社区成熟度高 社区成熟度高 社区成熟度高 社区成熟度高建筑形式/结构 多层板楼/砖混结构 多层板楼/砖混结构 多层板楼/砖混结构 多层板楼/砖混结构公共部分设备装修普通装修，设备齐全，无电梯普通装修，设备齐全，无电梯普通装修，设备齐全，无电梯普通装修，设备齐全，无电梯户内装饰装修 普通装修 中档装修 普通装修 普通装修新旧程度 1998年竣工 1997年竣工 1994年竣工 1996年竣工楼层朝向 所在楼层 6/6，南北朝向 所在楼层 5/6，南北朝向 所在楼层 2/6，南北朝向 所在楼层 3/6，南北朝向户型条件 面积较大，户型较好 面积适中，户型较好 面积适中，户型较好 面积适中，户型较好临街状况 临路 不临路 临路 临路22
