1、西安高山流水仁厚庄项目物业发展建议及启动策略,谨呈：西安高山流水房地产开发有限公司,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,终稿,重要共识回顾,中央文化生活区(CCLD) Central Cultural Living District,CCLD 大西安城市中心的绿色宝石， 繁华都市的诗意栖居,通过对区域价值的挖掘，我们提炼出了中央文化生活区的概念,重要共识回顾,项目打造三条产品线：住宅、公寓和商业,三大产品线,公寓：101835,住宅：126
2、260 ,2房:20000,商业： 26530,小3房:22000,大3房:54500,4房:29760,外城:12028,内城:10180,南部小地块:4323,重要共识回顾,项目规划方案 划分为内城和外城,外城,外城,现阶段项目的核心问题,项目的整体规划方案基本已成定局， 现在最大的问题就是 销售的问题，回现的问题！ 现金流压力大，2009年下半年需回现1.52个亿,项目的约束条件,项目面对的四大约束条件： 市场约束：遭遇宏观调控，西安房地产市场趋于谨慎； 区域约束：东郊市场为非房地产主流区域，目前区域价格上限为5300元/平米 财务约束：拿地成本高，楼面地价+ 建安成本已达4300元/平
3、米 方案约束：6的容积率下，住宅梯户比普遍高于市场现有项目公寓体量达9.5万平商业体量达2万多平米,本次的汇报重点,问题一（关于项目整体）：项目整体的核心价值是什么？三类物业分别承载着怎样的价值？ 问题二（关于住宅）：高梯户比的规划方案下，住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？ 问题三（关于公寓）：大体量的公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力？ 问题四（关于商业）：商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？ 问题五（关于开发模式）：项目如何启动分期 ，三条产品线如何销售能达到项目的财务目标？,将“核心问题”分解，本次汇报主要解决以下五大问题：,PART O
4、NE1,项目价值分析,问题一： 项目的核心价值是什么？三类物业分别承载着怎样的价值？,项目价值分析,项目所在的区域拥有城市价值、公园价值和学校价值三大价值，项目的核心价值是什么？,项目的核心价值是什么？这是一个不能回避的问题。项目核心价值的不同，必然会各产品线的物业打造方向产生影响。 因此，本次汇报首先要解决的第一个问题，就是确定项目的核心价值。,项目价值分析,从属性看，项目为老城区的“城市更新”项目，它承担着完善城市功能，恢复城市活力的责任,局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合,对旧城改造的传统理解,世联的重新诠释,涵盖了城市结构的更新，功
5、能体系更新等更多层面的内容,内容,动因,注重,内涵,防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）,着眼于区域的整体发展，城市的整体更新,城市的综合战略计划,一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”,项目价值分析,从确定的物业组合来看，项目为包括住宅、公寓、商业的多种物业形态的城市类综合体项目,本项目作为集住宅、商业、高档公寓多种业态于一体，将商业、办公、居住等连接在一起的建筑集合体，基本属于城市类综合体项目。,所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三
6、项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,日本六本木,项目价值分析,本项目最大的整体价值为城市价值,区域价值,项目属性,物业组合,包括城市价值、公园价值和学校价值,肩负着改变城市面貌，恢复城市活力的“城市更新”项目,类综合体项目，包括住宅、公寓、商业多种物业类型,基于整体的考虑，项目的最大价值为城市价值,项目价值分析,住宅、商业、公寓三条产品线的价值体系构成图,城市价值,公园和 学校价值,住宅,公寓,商业,1,1,1,2,2,3,3,4,5,4,5,在明确了各产品线的价值关系之后，分物业类型 进行分析，给出项目物业建议,6,住宅产品
7、建议,问题二： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？,PART TWO2,住宅产品建议,问题的提出：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？,项目住宅体量达13万平米，是最主要的组成部分。,问题： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？,容积率的指标约束下，住宅梯户比普遍高于市场水平。,住宅产品建议,住宅的价值提炼应兼顾城市价值和公园价值，强调的是“繁华都市的公园生活”,世联观点：本项目的住宅产品不适合追求豪、阔的境界，而是应当充分利用区域的公园，适当的引入公园要素，打造有自身特色的、契合客户需求的住宅产品，为后续的营销埋下伏笔。,
8、本项目住宅产品体系打造的三个原则： 原则一：客户原则。以满足客户需求和偏好为优先，确定产品打造策略。 原则二：控制成本原则。讲究资金的投入效率，以较小的成本投入，打造出客户偏好的产品。 原则三：价值嫁接原则。引入部分公园要素，为后续营销埋下伏笔。,住宅产品建议,户型建议,园林建议,A,会所建议,物管建议,问题二： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？,立面建议,PART TWO2,西安的中高端客户更关注建筑立面的品质感而非建筑风格，因此，我们应把立面品质感的打造优先于建筑风格考虑,立面建议,西安中高端消费者对于建筑风格的认知度低，多数表示不在意，但是普遍表示对项目的品质感有高要求。
9、 实际外在表现感最强、最能反映品质感的，最主要的方面，来自于立面，即消费者对于立面的认识，主要是通过品质感的体现来认识，而不是一般认为的风格； 因此立面的品质感的营造，对于提升消费者对项目的感知价值，是很重要的，需要重点关注；,产品立面设计中规中矩，缺乏创新； 建筑细节特征不明显，缺乏标识性，难以建立强势印象。,融侨紫薇馨苑,中海国际社区,绿地世纪城,富力城,奥林匹克花园,目前市场高端项目立面设计总体中规中矩，缺乏标识性，品质感一般，有较大提升空间,立面建议,本项目建议从四个方面提升建筑立面的品质感,立面建议,立面 品质感打造,色系,造型,材质,细节,整体色系建议：以高档质感的沉稳色系为主色，
10、配以深、暖色调，形成鲜明对比,主色系显示高档、沉稳，而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现时尚、现代。 色彩的选用既符合市场主流又形成适当差异化； 具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售。,黑色,主色系示例,雅灰,搭配色系示例,深褐,深紫,立面建议,造型建议：采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质,立面建议,材质建议：选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材，基于客户敏感点，提升项目品质感,选择高品质的外墙瓷砖， 局部配以部分涂料或原木，提升建筑品质感； 底层材料可采用高品质的石材或仿石瓷砖，提升近距离的观感和品质感；,立面建议,细节建议：细部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简
11、单直线的造型，体现现代感,选择金属（类金属）质感的材料，采用简洁明快的直线，避免繁琐复杂的形态，与整体风格产生冲突； 玻璃元素使建筑变得通透、明亮，增强现代感、都市感； 注重窗框、栏杆、空调位等细部工艺的品质，从细处展示项目的高端形象。,细节决定品质,立面建议,项目形象攻略,立面 品质感打造,色系,造型,材质,细节,建筑风格,建筑立面,以高档质感的沉稳色系为主色， 配以深、暖色调，形成鲜明对比,采用简洁明快的直线条构造，体现 规整、硬朗、挺拔向上的精神气质,选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材,细部处理上加强玻璃与金属线条的使 用，简单直线的造型，体现现代感,新古典主义,立面建议,住宅产品建议,
12、户型建议,园林建议,B,会所建议,物管建议,问题二： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？,立面建议,PART TWO2,从面积赠送和功能空间优化的角度，对市场典型户型进行分析，从而给出本项目的户型建议,户型建议,赠送实用面积,功能空间的优化,户型提升,分析市场户型,本项目的 户型建议,根据本项目住宅产品的客户定位，选取可参照的项目户型进行分析,两房参照的市场项目： 中海国际社区、鑫龙天然居、东尚期、绿地世纪城 三房参照的市场项目： 中海国际社区、天地源兰亭坊、鑫龙天然居、东尚期 四房参照的市场项目： 天地源兰亭坊、鑫龙天然居、绿地世纪城、东尚3期,项目的两房产品主要面对区域内客户
13、，重点参考东尚和鑫龙天然居； 项目的三房、四房产品主要面对全市高端客户，重点参考中海国际社区、兰亭坊、绿地世纪城。,户型建议,中海国际社区两房,中海国际社区 房型-两房两厅一卫88 赠送-双层高露台全部面积3.7*1.3约4.81 凸窗全部面积（3.2+1.5）*0.6约2.82 合计：赠送7.63 所占比例：8% 功能空间-1.生活阳台设置 2.凸窗的最大化设置 优势-主卧客厅均南向设置 劣势-入户门与主卧门相对，私密性不好交通空间面积浪费过大,户型建议,鑫龙.天然居两房,鑫龙.天然居 房型-两房两厅一卫85.62 赠送-空中院馆全部面积2.8*3.6约10.08 凸窗全部面积（2.2+3.
14、2+3.4）*0.6约5.28 合计：赠送15.36 所占比例：17% 功能空间优化-无具体体现 优势-预留可改房空间，户型实用率较高 劣势-户型朝向不好，客厅西北向设置,户型建议,东尚3期两房,东尚.3期 房型-两房两厅一卫107 赠送-阳台一半面积4.2*1.2/2约2.52 凸窗全部面积3.0*0.6约1.8 合计：赠送4.32 所占比例：4% 功能空间优化-1.生活阳台设置 2.厨房及卫生间集中设置 优势-卧室、客厅均南向采光，且面宽较大 劣势-卧室均对客厅开门，私密性不好动静分区不明确,户型建议,绿地世纪城两房,绿地世纪城 房型-两房两厅一卫88.12 赠送-阳台一半面积3.7*1.
15、7/2约3.14 凸窗全部面积（2.4+1.4）*0.8约3.04 合计：赠送6.18 所占比例：7% 功能空间优化-1.南向凸窗最大化设置 优势-主卧客厅均南向设置 劣势-1.入户门与主卧门相对，私密性不好 2.餐厅区域面积浪费过大,户型建议,两房产品总结,户型建议,赠送比例在4%8%之间，重要的功能空间优化表现为凸窗、生活阳台的设计，个别现象做了空中院馆，以致面积赠送比例达到17%,中海国际社区三房,中海国际社区 房型-三房两厅两卫138 赠送-内庭院一半面积3.0*3.2/2约4.8 景观阳台一半面积3.0*1.6/2约2.4 生活阳台一半面积3.2*1.2/2约1.92 凸窗全部面积（
16、3.8+2.6+2.2）*0.6约5.16 合计：赠送14.28 所占比例：10% 功能空间优化-1.生活阳台空间宽敞实用 2.凸窗的最大化设置 3.主卧带独立衣帽间，功能细化 4.入户玄关设计 优势-主卧功能复合化设计 劣势-动静分区不明确，交通流线过长面积浪费,户型建议,天地源兰亭坊三房,天地源兰亭坊 房型-三房两厅两卫141.78 赠送-景观阳台一半面积4.0*1.7/2约3.4 生活阳台一半面积3.3*1.3/2约2.14 凸窗全部面积（2.1+2.1+3.1）*0.7约5.11 合计：赠送10.65 所占比例：7% 功能空间优化-1.生活阳台空间宽敞实用 2.凸窗的最大化设置 3.入
17、户玄关设计 优势-三卧朝南设计 劣势-过道空间面积浪费过大,户型建议,鑫龙.天然居三房,鑫龙.天然居 房型-三房两厅两卫123.8 赠送-景观阳台一半面积4.1*1.8/2约3.69 生活阳台一半面积2.12*2.0/2约2.12 凸窗全部面积（2.0+2.0）*0.7约2.8 合计：赠送8.61 所占比例：6% 功能空间优化-1.生活阳台空间宽敞实用 2.凸窗的最大化设置 3.南向超大景观阳台设计约7.38 优势-主卧、客厅均南向设置大面宽设计，且空间宽敞舒适 劣势-动静分区不明确，入户空间面积浪费过大,户型建议,东尚3期三房,东尚.3期 房型-三房两厅一卫112 赠送-景观阳台一半面积3.
18、9*1.8/2约3.51 生活阳台一半面积1.8*1.2/2约1.08 凸窗全部面积（2.1+2.1）*0.7约2.94 合计：赠送7.53 所占比例：6% 功能空间优化-1.生活阳台设计 2.凸窗的最大化设置 3.入户玄关设计 4.双主卧设计面积均14.85 优势-双主卧、客厅均南向设置大面宽设计，且空间宽敞舒适 劣势-卫生间无采光，,户型建议,三房产品总结,户型建议,赠送比例在6%10%之间，重要的功能空间优化表现为设置凸窗、生活阳台、玄关、主卧功能的细化这几方面,天地源兰亭坊四房,天地源兰亭坊 房型-四房两厅两卫161.81 2T3 南端户型 赠送-景观阳台一半面积4.5*2.5/2约5
19、.62 凸窗全部面积（2.3+1.8+2.1+1.8+2.1）*0.6约6.06 合计：赠送11.68 所占比例：7.2% 功能空间优化-1.凸窗的最大化设置 2.入户花园设计 3.主卧空间宽敞舒适约22.23 优势-主卧、客厅均南向设置大面宽设计，且空间宽敞舒适 劣势-不明显缺陷,户型建议,鑫龙.天然居四房,鑫龙.天然居 房型-四房两厅两卫161.2 赠送-景观阳台一半面积5.9*1.6/2约4.72 凸窗全部面积（3.6+2.5+2.2）*0.6约4.98 入户花园一半面积3.6*2.6/2约4.68 合计：赠送14.38 所占比例：8.9% 功能空间优化-1.南向阳台连接客厅及卧室 2.
20、凸窗的最大化设置 3.入户花园设计引入 优势-动静分区明确 劣势-无生活阳台空间，日常使用不方便,户型建议,东尚3期四房,东尚3期 房型-四房两厅两卫167.71 赠送-错层露台全送，连接景观阳台送一半面积2.0*1.6+4.5*1.2/2约5.9 凸窗全部面积（3.9+3.6）*0.6约4.5 入户花园一半面积2.5*2.2/2约2.75 合计：赠送13.15 所占比例：7.9% 功能空间优化-1.入户玄关设计 2.主卧增加独立衣帽间设置 优势-功能空间细化 劣势-餐厅空间过小，舒适度不高,户型建议,绿地世纪城四房,绿地世纪城 房型-四房两厅两卫176.92 赠送-阳台送一半面积(4.8+3
21、.3)*2.2+3.0*1.2/2约10.71 凸窗全部面积（3.0+1.2）*0.7约2.52 入户花园一半面积3.8*2.0/2约3.8 合计：赠送17.03 所占比例：9.6% 功能空间优化-1.南向阳台连接客厅及卧室 2.入户花园设计 3.入户玄关设计 4.主卧增加独立衣帽间设置 优势-功能空间细化 劣势-餐厅空间过小，舒适度不高,户型建议,四房产品总结,户型建议,赠送比例在7.2%9.6%之间，重要的功能空间优化表现为设置凸窗、玄关、入户花园、主卧功能的细化这几方面,四房,大三房(南端),大三房(两翼),小三房,两房,本项目产品分布示意：,本项目住宅产品在规划布局中的排布情况,本项目
22、户型设计攻略,凸窗 阳台 入户花园 横厅,两房,凸窗 阳台 生活阳台 主卫,小三房,大三房 (两翼),凸窗 阳台 入户花园 内庭院 主卧功能细化,大三房 (南端),凸窗 阳台 入户花园 入户玄关 主卧功能细化,四房,凸窗 内庭院 入户玄关 主卧功能细化,赠送：凸窗、阳台、入户花园、内庭院 功能空间优化：入户玄关、生活阳台、主卧功能细化,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,案例借鉴：深圳9号院馆 房型-2房2厅1卫80 2T4 赠送-入户花园面积2.2*3.4/2约3.74 凸窗全部面积（2.5+1.2+2.7+2.1）*0.6约5.1 阳台2.5*1.4/2
23、约1.75 合计：赠送10.59 所占比例：13% 功能空间优化：1.入户花园，作为室内外过度空间，既保证私密性，同时可满足收纳空间需求； 2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 3.横厅设计，提供后期改房需求的可能,通过入户花园、凸窗、阳台面积赠送及横厅可改房设计，充分体现两房户型的实用性,实用空间,赠送面积,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,实用空间,赠送面积,通过凸窗、阳台进行面积赠送；入户玄关、生活阳台预留收纳空间；主卧独立卫生间、衣帽间提升舒适度；体现小三房的紧凑实用,案例借鉴：万科金色家园 房型-3房2厅2卫88 2T4 南端户型 赠送-景观阳台
24、一半面积3.8*1.4/2约2.61 生活阳台面积3.6*0.8/2约1.38 凸窗全部面积（2.8+3.5）*0.6约3.78 合计：赠送7.77 所占比例：8% 功能空间优化：1.主卧增加独立卫生间、步入式衣帽间设计 2.转角凸窗的最大化设置，扩展室内空间及采光面； 3.厨房连接生活阳台,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,实用空间,赠送面积,案例借鉴：宏发领域 房型-3房2厅2卫127.74 2T4 两翼户型 赠送-南向阳台一半面积4.5*1.4/2约3.15 双层高入户花园面积2.8*4.0约11.2 凸窗全部面积（2.2+3.3+3.6+3.9）*
25、0.6约7.8 内庭院一半面积3.4*2.4/2约4.08 合计：赠送26.23 所占比例：20% 功能空间优化：1.入户花园方正设计，提供可改房空间； 2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 3.主卧功能细化，增加衣帽间等功能；,次卧,通过凸窗最大化设置、阳台、双层高入户花园、内庭院进行面积最大化赠送；花园方正可改房、主卧功能细化、多处收纳空间预留设计，大三房两翼户型向外延伸展；打造产品的实用性及舒适空间,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,实用空间,赠送面积,通过凸窗、阳台、入户花园进行面积赠送；主卧功能细化、多处收纳空间预留设计；大三房南端户型南北向外延
26、伸展；打造产品的实用性及舒适空间,案例借鉴：深圳万科城 房型-3房2厅2卫125 2T4 南端户型 赠送-南向阳台一半面积4.0*2.2/2约4.4 入户花园面积2.75*1.6约4.4 凸窗全部面积（2.4+2.5）*0.6约2.94 合计：赠送11.74 所占比例：9% 功能空间优化：1.入户玄关设计1.7m面宽，充分考虑收纳空间的合理预留，满足居住功能的多元化； 2.入户花园设计，增加室内景观空间； 3.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 4.主卧功能细化，增加独立衣帽间、书房功能空间。,1,两房,2,小三房,3,大三房(两翼),4,大三房(南端),5,四房,实用空间,赠送面积,通过凸窗、
27、内庭院进行面积赠送；主卧功能细化、入户玄关等多处收纳空间预留设计；四房户型南北通透；充分体现居住舒适度，打造项目楼王产品,案例借鉴： 房型-4房2厅2卫149 2T4 两翼户型 赠送-内庭院结合露台全部面积3.0*3.2约9.6 凸窗全部面积（3.0+1.2+2.7+2.5）*0.6约5.64 合计：赠送15.24 所占比例：8% 功能空间优化：1.入户玄关设计1.7m面宽，充分考虑收纳空间的合理预留，满足居住功能的多元化； 2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 3.主卧功能细化，增加独立衣帽间、书房功能空间。 人性化空间设计-南向横厅设计，扩大室内南向采光面,入户玄关,衣帽间,内庭院,户型打
28、造攻略回顾,四房,大三房(南端),大三房(两翼),小三房,两房,若以部分精装修产品入市，建议引入全面家居解决方案,入户门 鞋柜 散件架 加大号收纳柜 专用体育用品柜,玄关,衣柜 照明 插座,主卧,厨房,自由活动层板 转角小怪物 人性厨房布局 吊柜 不锈钢背板 防尘角,卫生间,三面翻大镜子 品牌洁具,结合家居布局整体考虑户型的优化方案，全面打造人性化空间设计,生活阳台,热水器 百叶窗 清洁用品存放,隐形插座 防撞橡胶条 夜灯,客厅,独立的内外过度空间，设计舒适的尺度及通用细节，收纳系统分类细致,玄关系统,霍曼入户门：噪音干扰，安全防卫是都市人的两大难题，为此选择德国霍曼入户门，增加了防撞条和防火
29、材料，为客户提供一流的安全防范和防噪设备,1,2,4,5,3,6,2,能旋转的鞋架：最多可以收纳近70双鞋子，冬鞋和春夏单鞋可以分开收纳； 客拖存放：接待亲友更加方便，再也不用鱼龙混杂的摆放一排拖鞋，不用弯腰，脚伸进去就可以穿上拖鞋,钥匙：一串钥匙都有自己的位置 散件筐：单据存放区；,3,1,2,3,独立的内外过度空间，设计舒适的尺度及通用细节，收纳系统分类细致,玄关系统,专属体育用品收纳空间：分类更细致，高尔夫球杆、羽毛球拍都有了属于自己的空间,4,5,6,加大号收纳柜：特别加大了空间的收纳柜，能储放更多杂物,长短靴存放：专门放长靴的鞋挂，长靴再也不用委屈了，还有专门放短靴的空间，任何时候靴
30、子都是笔挺的,通过细节设置，充分体现人性化空间设计,客厅,隐藏线路：一般放在洗手间，不美观、不卫生也不方便洗刷，,防撞橡胶条：使门扇、门框的使用寿命更长，而且家里变得更安静,餐桌插座：基于中国人习惯吃火锅聚餐习惯，在餐桌旁设置电源插座，随时都可以使用电火锅等电器,夜灯：夜晚起床，把灯打开满屋贼亮，影响了家人休息，设置夜灯照明系统，最省电，更方便,充分利用空间，体现人性化的生活设计理念,主卧,衣柜：收纳空间大，分类细致，保持空间整洁有序，领带和腰带都有固定位置挂取，大容量的裤架，保证正装衣裤笔挺有精神，杆式开放设计，有效增加空间，可容纳更多衣物 双面衣柜：双面开关衣柜，可两面取衣物，再也不用从洗
31、手间跑到卧室取衣服，很方便,衣柜正面,衣柜反面,双插座：越来越多客户躺在床上使用笔记本电脑，越来越多的电器需要随手可拿，在卧室，每个床头柜都配置了2个插座，一个为台灯准备，一个供手机和笔记本电脑充电用,双照明开关：冬天进了暖烘烘的被我还要出去关灯睡觉太不人性化了，基于此，我们在卧室和客厅都设计了双控照明开关，为客户提供最人性化的舒适手感,充分考虑客户使用时的功能及空间合理利用,厨房,1,2,4,5,3,6,转角小怪物：能转角开关180的壁柜，就连角落里都可以利用了，很方便,2,自由活动层板：改进橱柜内部的隔层板，使隔层板能自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜，炒菜用的锅也有了自己存放的
32、位置,1,3,人性厨具布局：只需轻轻转身，洗菜、做饭、盛饭就可轻松搞定,充分考虑客户使用时的功能及空间合理利用,厨房,1,2,4,5,3,不锈钢背板：设计一块不锈钢背板，平时只需轻轻一擦，油烟就能清理干净,5,吊柜：改柜门在任何一个位置都可以支撑的住,4,防尘角：滑动槽设计在上面的厨房推拉门，清理卫生很方便，为此在柜角设计有防尘角，从根本上解决了厨房细节清理难的问题,6,6,从细节体现居住者的生活品味及品质,卫生间,三面翻大镜子：既是镜子又是柜子，可以从不同角度看到自己，女主人特别喜欢,科勒马桶：既洗手盆、浴缸、座便器都采用全球一流品牌科勒，上完洗手间马桶盖会慢慢的合上，再也不用担心马桶盖“啪
33、”惊扰了家人,合理为生活必需品提供收纳空间,生活阳台,隐形拖把洗存处：一般放在洗手间，不美观、不卫生也不方便洗刷，因此在专门设置了一个拖把洗存处，方便美观实用,百叶窗：不止是遮阳，还能防雨档对视,热水器：基于对空间规划最合理的利用，将热水器规划在生活阳台上,户型打造攻略,户型建议小结,赠送面积,空间优化,户型提升,凸窗、阳台、入户花园、内庭院,入户玄关、生活阳台、主卧功能细化,玄关、客厅、主卧、厨房、卫生间、生活阳台,全面家居解决方案,住宅产品建议,户型建议,园林建议,C,会所建议,物管建议,问题二： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？,立面建议,PART TWO2,园林建议,社
34、区园林成为兴庆公园的有机延展，使兴庆公园成为项目的后花园,公园里的 家,儿时的童话王国,静谧的冥想空间,情感互动的平台,居住空间的延伸,林中漫步,借公园元素， 打造项目园林,园林承载了小空间里无法满足所有的功能,根据公园主题景观园林打造原则，确定园林的打造点,园林建议,园林打造原则,公园要素引入原则,可参与性原则,局部细致原则,花,主题园林,水,树,雕塑,小品,车库,公园的特点： 可参与性强，注重对水、树、小品等要素的处理。,元素:水,局部细致原则,元素一：水,利用集中水景打造具有视觉冲击力的水体景观,方式一：水,结合入口及会所，在客户最易感知的敏感地带布置集中水景，迎合客户的亲水性,驻留空间
35、,集中水景,局部细致原则,元素一：水,立体化景观体系-采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感,方式二：树,浓密的乔木既体现小区的档次，同时也可以缓解高层的压抑感。,乔灌草植被合理搭配,错落的立体绿化可以有效的缓解高层建筑带来的压力感,；通过坡度的变化、外设楼梯通道等方式实现园林的层次感；,漫步空间,元素:水,局部细致原则,元素一：水,设计标志性的中央雕塑,方式三：雕塑,体现公园文化 中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁.大气的设计风格,中央雕塑,局部细致原则,方式四：小品,可设置树叶、树枝指示系统，与园林生态主题切合，整体突出主题； 设置自然主题的室外座椅、路灯、小品，整体强化绿色生态宜
36、居主题，增强整个社区的宜居感,趣味空间,元素一：水,突出生态主题的围墙与导视、标识系统,元素:水,局部细致原则,元素一：水,停车与园林相结合，设置园林地下车库,利用场地现有高差，将车库设置在地下，实现完全人车分流，同时通过设置天井，将园林引入地下，改善地下停车库环境的同时，增强园林的层次感、空间感,方式五：车库,立体绿化空间,元素:水,可参与性原则,元素一：水,园林内部，注重公园内可参与性园林主题打造,主题园林,运动公园让生命永远年轻 集中的体育形式，内设满足年轻人的活动设施，如露天篮球区等； 儿童公园孩子的游乐天堂 将儿童游戏场.戏水池.满足儿童丰富多样的活动需求； 休闲公园每一天都是新生
37、满足老年人喜静，交往的需求，可以矮墙围合一些半开放小空间，老人们可以下棋.打太极.观赏花木.有限度过一天的美好时光,参与空间,休闲,运动,学习,儿童天地,游戏,公园要素引入原则,元素一：水,与兴庆公园形成互动，种植公园内客户喜好的植物：郁金香.紫藤,花,郁金香花期 百合科，郁金香属。多年生草本，鳞茎扁圆锥形，具棕褐色皮股。栽培品种极多，达8，000余个。花型有杯型、碗型、卵型、球型、 每年34月开花，郁金香花期35个月。,紫藤 每年4月下旬至5月上旬（盛花期）,观赏空间,园林建议小结,元素一：水,结合公园生活所需场景，设计园林规划布局,采用多元素组成，丰富的园林空间，注重参与性场所的打造，像建
38、公园一样做园林,局部细致原则 方式一：水(结合入口设计集中水景) 方式二：树(建立立体化景观体系) 方式三：雕塑(标志性雕塑体现项目形象) 方式四：小品(生态主题的导示、标识系统) 方式五：车库(生态立体化空间) 可参与性原则 主题园林：分别设置运动、儿童、休闲主题园林，为人们提供更多的参与空间 元公园要素引入原则 花：嫁接兴庆公园主题观赏性植物,住宅产品建议,户型建议,园林建议,D,会所建议,物管建议,问题二： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？,立面建议,PART TWO2,西安高端客户对会所关注度有限，目前市场上的会所无论在营销展示还是经营上均无明显特色和亮点,会所建议,客
39、户更多的关注核心产品要素，对会所的关注度不高，目前市场上的会所无论在营销展示还是经营上均无明显特色和亮点。,本项目会所建议的指导性原则配套原则,会所建议,会所的经营仅以满足业主基本需求为主，走少而精路线，避免陷入经营困境。,会所的具体功能设置应服务于目标客户的主要需求,会所建议,本项目会所的功能应切实考虑客户需求，避免后期陷入经营困境。 根据对客户需求的调查，建议项目会所应具备的功能为：健身房、阅览室和游泳池，约平米。,东郊高端客户对项目会所功能需求,会所建议放置于地块北侧商业中，未来可视经营情况选择持有或者出售,会所建议,会所,住宅产品建议,户型建议,园林建议,E,会所建议,物管建议,问题二
40、： 住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？,立面建议,PART TWO2,西安物业管理水平较差，问题较多，本项目物管存在较大的提升空间,物业管理建议,普遍欠缺服务意识： 由于物业管理普遍存在专业化程度不高、从业人员素质较低的问题，导致服务无法满足业主要求，纠纷频繁发生； 收费不透明： 目前西安物业收费透明度低，收费项目不公示、收费标准混乱； 与业主沟通少： 目前西安93的小区物业部门没有及时召开业主大会向业主通报相关的收费政策及管理制度，物业管理通过业主公开选聘的仅占2。,以业主健康生活为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障
41、业主生活质量的、全新的物业管理模式。,项目要建立西安一流物业服务标准“新都市健康主义”,物业管理建议,绿色社区，健康物业,“新都市健康主义”社区健康中心,物业管理建议,“硬件” 常规医疗服务，满足业主日常医疗需求,“软件” 提供社区常规医疗服务之外，增加24小时医疗急救援助/定期举办体检和健康知识讲座/私人陪护服务,“心理健康”的真正健康社区 提供心理咨询，对业主身心健康进行全方位的呵护 和谐健康的社区文化,“新都市健康主义”贴心的健康服务,物业管理建议,1、开展社区健身活动。通过定期组织开展各种切实可行的社区健身项目,例如羽毛球大赛、乒乓球大赛等,为业主提供一个锻炼、交流的机会。,、提供心理
42、咨询服务。设立心理咨询点, 安排导师提供心理咨询等服务,同时根据时节制作不同的心理指导柬言发放给业主。,、举办辅导讲座和培训活动。普及健康知识，丰富业主的健康生活常识，提倡和引导科学健康的生活方式,、开展健康会员行。通过区健康物业开展健康会员行活动,为业主办理健康会员卡,为会员建立个人健康档案，安排定期的身体健康检查和建议,既免去了上医院检查的麻烦,同时又能提供有效的健康咨询服务。,贴心的健康服务丰富社区健康中心功能，提升项目档次，突出项目特色,、提供家庭营养和健康顾问。关注业主生活细节，提供因人而宜的个性化服务，量身订制营养食谱，家庭健康方案，青少年视力健康方案等,“新都市健康主义”保证社区
43、健康的环境管理,物业管理建议,保健型园林打造内外环境优良的健康的社区环境，同时和谐高尚的社区文化为业主创造一个“心理健康”的软环境，一个良好轻松的生活氛围，让他们走进小区，住在家里，就仿佛回到一个安全轻松的港湾。,“新都市健康主义”现代化智能的安全管理系统,物业管理建议,出入口控制系统 家庭防盗和事故处理报警系统 保安巡逻签到系统 闭路电视监视系统 楼宇可视对讲系统 停车场管理系统 网络快速干道接口 水电煤气自动抄表计费系统,“新都市健康主义”完善的客户管理体系,物业管理建议,服务理念：关心、耐心、细心、热心、诚心的 “五心服务” 小区各楼栋专设的“楼栋管家” 社区货运服务，免费上门取件 专线
44、票务服务，免费送票上门 针对老人和儿童的社区活动和组团旅游服务 ,贴身细致的增值服务,“新都市健康主义”人性化的社区健康设备体系,物业管理建议,“新都市健康主义”的核心精神：注重尊重生命，生态与人文的和谐和互补,全面提高人居环境品质,物业管理建议,充分导入“健康生活”理念，将“健康、绿色生态”融入物业管理服务之中,小结：住宅产品攻略,住宅产品建议,小结：住宅产品打造体系,住宅产品建议,住宅,立面,户型,会所,物管,色系,造型,材质,细节,以高档质感的沉稳色系为主色，配以深、暖色调，形成鲜明对比,采用简洁明快的直线条构造，体现规整、硬朗、挺拔向上的精神气质,选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材,细
45、部处理上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代感,赠送面积,空间优化,凸窗、阳台、入户花园、内庭院,入户玄关、生活阳台、主卧功能细化,全面家具解决方案,玄关、客厅、主卧、厨房、卫生间、生活阳台,公园要素引入原则,可参与性原则,局部细致原则,园林,水、树、雕塑、小品、车库,主题园林,花,少而精路线,新都市健康主义,基本功能：健身房、阅览室和游泳池,社区健康中心、安全管理、环境管理、客户管理、设备管理,公寓产品建议,问题三：公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力？,PART THREE3,公寓产品建议,问题的提出：公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力,为了分担容积率，本项
46、目公寓体量多达9万多平米。,问题：公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力？,城东的公寓市场并不发达。,公寓产品研究,问题三： 公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力？,PART THREE3,市场研究,产品建议,A,市场研究,西安市场上的公寓主要包括商务公寓、酒店式公寓和普通公寓三类,15,16,17,45,19,21,22,23,24,26,27,1,2,3,4,5,6,7,28,25,30,33,33,32,31,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,46,44,47,48,48,49,50,51,52,53,54,55,56,普通公寓,商务公寓,酒店式公
47、寓,三类公寓产品的分布情况如右图所示：,典型商务公寓、酒店式公寓和普通公寓列表,市场研究,其中，商务公寓主要集中在西高新商务区,客户以商务办公为主,21,2,4,5,7,25,33,33,32,37,过渡居住：20-30岁间，社会新生群体,长短线投资：受租赁市场关注，回报率高,商务公寓的消费群体不断更替，但过渡型需求总是存在,创业初期：规模小，对办公条件要求低,企业高管短期居住：大型企业外派人员、第二居所,自由职业者：创意型、艺术型自由职业者追求便捷生活和自由空间,中小型公司办公：规模小、对办公场所要求低,商务公寓是现代写字楼标准进行产品升级的新型综合体，以其新颖的业态主要迎合了成长型中小公司的过渡性需求,且以人性化,低门槛的商务品质吸引了办事处,个人工作室和部分过渡性居住客户群.,市场研究,酒店式公寓主要集中在城内，城东商贸区和西高新商务区也有少量沿二环分布，客户以投资客和高级商务人士为主,目前西安市场上的酒店式公寓多集中在钟鼓楼区域、西高新等商业商务繁华区域。 主城区内公寓、住宅产品客户构成中，主要是西安本地客户、外地客户和陕北客户. 投资客户比重较大，占到80-90%. 由于城内作为旅游,商业,休闲中心,其终端用户群主要是高级商务人士和国内外旅游者.,
