1、xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告11 项目总论本章综合叙述本申请报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。1.1 项目及项目申报单位概况1.1.1 项目概况项目名称：明珠万福新城小区项目项目承办单位：连云港市明珠房地产开发有限公司项目负责人：尚开军项目拟建地点：连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南建设性质：新建项目用地面积：总用地面积 57387，总建筑面积 12.95 万，其中住宅建筑面积 9.2 万，商业办公建筑面积 5896，配套面积 3720，人防地下室面积 16929。项目建设规模：本项
2、目建设由8栋18层、7栋5层、2栋4层商业建筑、沿街商铺，1栋3F幼儿园组成。项目总投资：30000万元，全部为企业自筹。联系方式：臧千137754858301.1.2 项目申报单位概况连云港市明珠房地产开发有限公司成立于 2000 年 7 月，注册资本10000 万元。主要经营范围为房地产开发、销售。公司秉承“让港城人民住得更好”的开发理念，发扬“敬业、奉献、拼搏、创新”的企业精神，努力创造适宜居住的住宅区、人与自然和谐相处的生态区、充满生机与活xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告2力的商业圈。连云港市明珠房地产开发有限公司以超新的设计理念、超质的施
3、工保证、超强的品牌战略，不断为客户创造超值的产品和超值的服务，为港城添光增彩。连云港市明珠房地产开发有限公司已初具开发规模，站在未来发展的新起点，连云港市明珠房地产开发有限公司已确定“为民族创造丰盛的财富，为员工创造富足的家园”为企业愿景，实现企业新的跨越，为城市建设和城市形象的提升做出新的努力。1.1.3 承担项目申请报告编制工作的单位和法人代表江苏绿源工程设计研究有限公司法人代表：许榕1.1.4 研究工作依据房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；国家发改委颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；连云港市国有土地使用权公开出让成交确认书 ，连云港市国土资源局，2009 年
4、12 月 28 日；连云港市规划局建设项目规划设计条件 ， （连规条2009040 号） ，2009 年 10 月 18 日；国家的其他有关专业设计规范及项目建设单位提供的相关基础资料；连云港市城市总体规划（2008 年-2030 年） ；建设部第 41 号建设房地产管理暂行办法 。xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告31.2 项目的建设背景1.2.1 项目建设背景及地点连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，是中国沿海首批 14 个对外开放城市之一，地理位置十分优越。明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，区位条件优越，发展潜力明显
5、，该地块现状为净地。项目周边道路条件优越，交通非常便捷，紧邻幸福路。该项目附近有综合市场、超市、各大银行、小学、中学、医院等配套设施，居住舒适，生活便捷。为了改变市容市貌，增强城市的城市化水平，为连云港市的大发展、大建设创造更加良好的载体和空间，连云港市明珠房地产开发有限公司在进行了充分的市场调查情况下，投资 30000 万元开发建设明珠万福新城小区项目，项目占地面积约 57299m2，总建筑面积约 13 万 m2。1.2.2 项目建设内容及规模1、项目建设内容按照总体规划要求，拟将该地块建设成为既符合国家住宅性能标准，有体现城市发展特点，建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型住宅小区，为
6、该地块居民提供一个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成一个有机整体。2、项目建设规模项目用地面积57299平方米，总建筑面积约13万本项目建设由8栋18层、7栋5+1层、一栋3F幼儿园和商业建筑、沿街商铺等建筑组成。项目建设方案按照连云港市规划局连云港市规划局建设项目规划设计xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告4条件 ， （连规条2009040号）文件要求设计。整个地块大体呈梯形，沿城市主干路幸福路展开，住宅楼为南北朝向，既能满足较好的日照要求，又能丰富幸福路的沿街形象，丰富了城市空间形态。1.2.3 项目投资和资金筹措1、项目所需总投
7、资额根据本项目方案初步估算项目总投资额30000万元。2、项目资金全部由企业自筹，通过自筹和贷款方式筹措建设资金。注册资金：10000万元；银行借款：12000万元。股东自筹资金：8000 万元1.2.4 可行性研究的范围本可行性研究报告是对“明珠万福家园小区”项目在建设规模、建设条件、市场分析、设计方案以及经济效益等方面可行与否进行研究，并作出结论。具体研究范围包括：1、市场分析2、建设规模和总平面布置3、开发条件及公用工程4、环境保护及安全安全5、投资估算和资金筹措6、经济评价7、结论和建议8、典型个案分析该项目总投资 3 亿人民币，总建设期 36 个月，总销售期为 26 个月xxx 连云
8、港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告5（包括建设期） ，投资净利润率大于 10%，故我们认为该项目是可行的。xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告62 发展规划、产业政策和行业准入2.1 城市发展规划分析2.1.1 地理位置连云港市，江苏省辖地级市，位于江苏省东北部，东经 118 度24 分119 度 48 分和北纬 34 度35 度 07 分之间，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沭阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水两县相连，东西长 129 公里，南北宽
9、约 132 公里，土地总面积 7444 平方公里，水域面积 1759.4 平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南四县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口 465 万。新浦区是连云港市的政治、经济、文化中心。辖区面积 461.1平方公里，人口 43.9 万人。下辖 3 个乡、2 个镇、6 个街道办事处及 1 个林场，国有云台农场、岗埠农场分布于境内。连云港市明珠房地产开发有限公司明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区西部,幸福广场西南侧；东临幸福路，西侧为现状居住区，南北侧紧邻规划中的居住区级道路。2.1.2 城市交通连云港港既是中西部地区最便捷的出海口岸，又是新亚欧大陆桥洲际运输枢
10、纽。港口现有万吨级以上泊位30余个，目前已与世界上160多个国家地区的近千个港口有着密切的通航关系和贸易往来。中国最长的拦海大堤与海岛围成的30平方公里港池，可供建设上百个泊位，2010年将建成亿吨大港。目前以港口为中心的海陆空立体xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告7交通网络初步形成，离市区仅20分钟车程的民航机场已达到国际4D级标准，铁路建成了东陇海铁路复线，对外公路交通已实现高速化，高速公路密度居全国领先水平。新浦区交通十分便捷，是连接西北、中原和苏北、鲁南的主要交通门户。距港口、机场均在 30 公里以内，陇海铁路贯穿境内，宁连、徐连、汾灌高速公
11、路及 204、310 国道纵横穿越，国家“十五”规划中的同三和连霍两条高速公路在此交汇。2.1.3 城市环境连云港是一个区位和交通优势明显的现代化港口城市。连云港正处于中国沿海南北过渡和海陆东西过渡的枢纽部位，既是中西部地区最便捷的出海口岸，又是连接太平洋西岸和大西洋东岸大陆桥运输的国际枢纽。连云港是一个率先对外敞开门户的沿海开放城市，于1984年被国家确定为第一批沿海开放城市，先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰、俄罗斯等国家的部分城市缔结了友好关系，有40个国家和地区的客商在连投资兴办了2000多个合作项目。连云港是一个资源丰富初具特色的新兴工业城市。南北过渡的气候条件和复杂多变的地形地貌，
12、赋予了连云港丰富的自然资源，农业资源、海洋资源、矿产资源等优势较为独特。这里是中国重要的农副产品生产基地，有全国八大渔场之一的海州湾渔场，有全国四大海盐产区之一的淮北盐场，有磷矿石、蛇纹石、花岗岩、水晶等40多种非金属矿产资源，硅资源矿产分布面积达1500平方公里，总储量约6亿吨左右，其中水晶质量居全国之首，收购量占中国一半xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告8以上，是世界著名的天然水晶交易中心。连云港是一个环境优美风光独特的重点旅游城市。连云港旅游资源丰富，全市共有14个风景区、116个风景点。山海相拥，岛港相抱，港城辉映，城傍山兴，青山黛绿润城清，
13、碧海湛蓝洗港城。这里有神奇美妙的花果仙山，浪漫迷人的连岛浴场，飞泻如练的渔湾瀑布，祛病养身的东海温泉，典雅古朴的海州古城，苍松凝翠的森林公园。这里有江苏最高的山峰、最大的岛屿、最好的渔场、最长的公路隧道、全国最长的拦海大堤以及最好的温泉，还有中国最早原始部落文化遗存将军岩画和东汉佛都摩崖石刻。风景怡人如诗如画，游人流连如痴如醉。秀美独特的山海风光，璀璨夺目的人文景观，使连云港成为全国49个重点旅游城市之一，江苏省三大旅游区之一。近几年旅游业发展方兴未艾，年接待海内外游客1000万人次以上，连云港正在成为国内外游客休闲度假的旅游胜地。新浦区是一个商贸流通业发达的城区。全区拥有大型专业市场三十余个
14、，年市场成交额超百亿元。乐天马特超级市场、大润发超级市场、苏宁电器、九龙大世界等一大批专业市场、知名连锁店先后落户新浦。全长1170米，集购物、休闲、旅游、观光为一体的陇海商业步行街被评为“江苏省百城万店无假货示范街”和“中国最具升值前景商业街” 。新浦区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。2.1.4 宏观经济概况根据政府统计公报，2009年，全市地区生产总值（简称GDP，下同）再次创造历史，全年实现GDP750.10亿元，较上年增加131.92亿元，按可比价格较上年增长13.1%（简称同比增长，下同） ，较全省xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告9平均增
15、长高出0.8个百分点；增幅在全省13个市中位居第8位，较上年前移4个位次。人均水平跃上新的台阶。按常住人口计算，2009年，全市人均GDP达到16808元，同比增长13.8%。按现行汇率计算（下同） ，在上年突破2000美元的基础上达到2457美元。其中市区人均GDP达到37308元，即首次突破5000美元达到5454美元，标志着连云港发展已经上升到一个新的历史阶段。三次产业实现协调发展。全市三次产业继续呈现“稳固、提升、活跃”的良好局面。全年第一产业实现增加值122.78亿元，同比增长5.8%，增幅居全省第2位；第二产业实现增加值355.06亿元，增长14.5%，居全省第4位；第三产业实现增
16、加值272.26亿元，增长14.9%，居全省第7位。全市三次产业的结构调整为16.4：47.3：36.3。新浦区近年来经济发展迅速，2009年GDP总量达到83093万元，区国内生产总值平均每年增长31.5%。2.1.5 连云港市城市总体规划未来充分发挥连云港港口城市的优势，实现“以港兴市”的战略目标，连云港市政府根据连云港的地势特点和城市发展趋势提出了“一体两翼”的城市规划格局：近期主要以连云区、经济技术开发区、花果山片区和新海城区为主体，逐步向东西方向发展，最终形成以海滨新城、经济技术开发区和日韩工业园为主体，赣榆青口和板桥为两翼，新海为凤尾，连岛为凤头的城市规划格局。连云港市在新的时代背
17、景下为了适应经济社会发展的需求，整合城市发展xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告10空间，引导了城市合理、健康地发展和建设，实现经济社会的可持续发展，进行了到 2030 年城市总体规划。近期（2008-2012）：城市规划人口规模 130 万人，规划建设用地控制在 170 平方公里以内，着力打造海州湾城市滨海城区及扩展外围展组团。中期（2013-2020）：城市规划人口规模 170 万人，规划建设用地控制在 204 平方公里以内在完善三极的基础山，打造“一心”丰满两翼的产业区块，完善其配套；远期（2020-2030）：城市规划人口规模 200 万人，规
18、划建设用地控制在 240 平方公里以内。作为中国首批沿海开放城市、 “中国投资硬环境四十优城市”之一，连云港市具有得天独厚的区位优势，蕴藏着巨大的发展潜力，是中国东部沿海最后一块尚未完全开发投资热土。2.1.6 连云港市的区域定位1、新亚欧大陆桥的东桥头堡；2、上海和青岛之间迅速发展的港口城市；3、江苏省城镇体系一级类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于连徐城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸；4、江苏沿海区域性国际商务中心城市。2.1.7 连云港在我国沿海港口体系中的地位1、我国沿海主枢纽港之一，我国水运主通道、公路主骨架的重要节点。xxx 连云港市 xxx 明珠房地产
19、开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告112、我国黄海南部的综合性贸易港，亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口。3、我国西北以及中原地区的最便捷的出海口，对外贸易的重要口岸。2.1.8 连云港的城市性质新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，全国重点旅游城市，江苏省海洋开发基地。由城市性质引申出的城市功能定位主要体现在三个方面：1、新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，港口型工业基地。2、全国重点旅游城市。3、江苏省海洋开发基地和新能源基地。2.1.9 城市结构形态由新海城区和连云城区组成的组团式城市形态。1、新海城区：城市的行政、文化体育、商业商务中心，科研教育和创新研发基地；2、连
20、云城区：城市对外交流的窗口，是区域性国际商务中心、国际海港、经济技术开发区、保税加工区、临海产业区和海滨旅游基地。2.1.10 城市中心格局城市中心格局：规划城市中心结合连云港组团城市形态，形成“一主一副双中心”格局1、城市主中心：位于新海城区，包括实际行政、文化、体育中xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告12心和城市商业主中心功能；2、城市副中心：位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能；城市中心体系：中心城区形成一级中心（市级） 、二级中心（片区级） 、三级中心（街道社区级）三级公共设施配置体系。2.1.11 发展目标着力提升城市功
21、能与综合竞争力，充分发挥对我国中部沿海地区及陇海兰新经济带的辐射带动作用，有效推动区域经济振兴，努力建设成为国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。2.2 连云港市住房建设规划2.2.1 住房建设总量规划期内建设各类住房 17.9520.95 万套，总建筑面积约18002000 万平方米。套型建筑面积 90 平方米以下住房面积12601400 万平方米，占总建筑面积的 70%。新浦区建设 5.015.76 万套、469.2521.2 万平方米；海州区 1.972.28 万套、187.8208.7 万平方米；连云区（含经济技术开发区）10.9912.91 万套、1143.
22、01270.1 万平方米。2.2.2 各类住房安排1、保障性住房：即廉租住房（套型面积 50 平方米以下）和经济适用住房（套型面积 60 平方米左右） ，面积约 180200 万平方米，占住房供应总量的 10%。2、政策性商品住房：即两限普通商品住房（套型面积 90 平方xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告13米以下）和中低价位、中小套型普通商品住房（套型面积 90 平方米以下） ，面积约 10801200 万平方米，占住房供应总量的 60%。其中，两限普通商品住房面积约 180200 万平方米，占住房供应总量的 10%，中低价位、中小套型普通商品住房
23、面积约 9001000 万平方米，占住房供应总量的 50%。3、普通商品住房和高档商品住房占住房供应总量的 30%左右。4、外来务工人员由各用人单位采取多渠道、多元化方式保障其居住需求。2.2.3 保障性住房建设以政府为主导建设，包括廉租住房、经济适用住房。1、廉租住房主要满足城市人口低收入、住房困难家庭的住房需求，廉租住房以租赁补贴和租金核减为主、实物配租为辅，新建廉租住房在集中建设的经济适用住房项目中配建、插建。按需保障人群比例分配到各区。规划期内，新增廉租住房 0.9 万套，其中 0.72 万套（户）为租赁补贴和租金核减。新建廉租住房 0.18 万套，9 万平方米。其中，新浦区 0.09
24、5 万套、4.9 万平方米；海州区 0.031 万套、1.6 万平方米；连云区（含经济技术开发区）0.054 万套、2.5 万平方米。2、经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接，经济适用住房建设以集中建设为主，商品房开发项目中配建为辅。按规划末期人口比例分配到各区。建设经济适用住房 2.923.17 万套，171191 万平方米。其中，新浦区 1.221.32 万套、70.578.8 万平方米；海州区xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告140.440.48 万套、26.329.4 万平方米；连云区（含经济技术开发区）1.
25、261.37 万套、74.282.8 万平方米。2.2.4 政策性商品住房建设以市场开发形式为主、政府采取政策扶持和政策调控方式建设，包括两限普通商品住房和中低价位、中小套型普通商品住房。1、两限普通商品住房建设，政府实施土地供应时在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以公开招标的方式确定开发建设行为，面向低收入家庭（既享受不了保障住房又无力购买商品住房）的住房需求。按规划末期人口比例分配到各区。建设两限普通商品住房约 180200 万平方米，约 2.112.35万套。其中，新浦区 0.880.98 万套、74.883.1 万平方米；海州区 0.320.36 万套、27.730.
26、8 万平方米；连云区（含经济技术开发区）0.911.01 万套、77.586.2 万平方米。2、中低价位、中小套型普通商品住房主要面向城市人口中等收入家庭的住房需求，按规划期内各区人口增长比例分配到各区。建设中低价位、中小套型普通商品住房 9001000 万平方米，10.0011.25 万套。其中，新浦区 2.222.49 万套、199.4221.5 万平方米；海州区 0.921.03 万套、82.691.8 万平方米；连云区（含经济技术开发区）6.877.73 万套、618.0686.7 万平方米。2.2.5 普通商品住房、高档商品住房建设以市场开发形式为主建设。普通商品住房、高档商品住房供
27、应中等及中等以上收入家庭。按规划期内各区人口增长比例分配到各xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告15区。建设普通商品住房、高档商品住房 540600 万平方米，建设2.754.00 万套。 其中，新浦区 0.610.89 万套、119.6132.9万平方米；海州区 0.250.37 万套、49.655.1 万平方米；连云区（含经济技术开发区）1.892.75 万套、370.8412.0 万平方米。2.2.6 外来务工人员住房安排各用人单位要积极主动，广开渠道，妥善安排，为招用的外来务工人员提供符合基本卫生和安全条件的居住场所，并逐步改善其居住条件。招用
28、外来务工人员较多的企业，应充分利用自有职工宿舍或通过租赁、购置等方式筹集外来务工人员住房房源。在符合规划的前提下，可在依法取得的企业用地范围内建设外来务工人员集体宿舍。2.2.7 连云港住房建设年度计划住房建设以优先安排保障性住房、中低价位、中小套型普通商品住房的供应为前提，建设计划如下：1、2010 年计划建设各类房屋 360410 万平方米（保障性住房45.050.0 万平方米、两限普通商品住房 42.547.5 万平方米、商品住房 272.5312.5 万平方米） ，其中新浦区建设 93.8106.8万平方米，海州区建设 37.542.8 万平方米，连云区（含经济技术开发区）建设 228
29、.7260.4 万平方米。2、2011 年计划建设各类房屋 400450 万平方米（保障性住房45.050.0 万平方米、两限普通商品住房 47.552.5 万平方米、xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告16商品住房 307.5347.5 万平方米） ，其中新浦区建设 103.8116.8万平方米，海州区建设 41.646.8 万平方米，连云区（含经济技术开发区）建设 254.2286.4 万平方米。3、2012 年计划建设各类房屋 440490 万平方米（保障性住房34.539.5 万平方米、两限普通商品住房 52.557.5 万平方米、商品住房 3
30、53.0393.0 万平方米） ，其中新浦区建设 113.8126.8万平方米，海州区建设 45.550.7 万平方米，连云区（含经济技术开发区）建设 280.7312.5 万平方米。2.3 产业政策分析2.3.1 连云港独特而重要的战略地位1、鉴于连云港独特而重要的战略地位，国家发展战略向连云港倾斜。2、连云港位于陇海铁路的起点，亚欧大陆桥的最东端，连云港港与国家铁路干线的衔接是相当方便的。3、连霍高速公路和同三高速公路交汇于连云港，使得连云港在我国高速公路网中占据重要地位。4、连云港也是沿海经济带、沿江经济带、京九经济带和陇海经济带的重要结合点。5、2007年1月1日至2日，国务院总理温家
31、宝来连云港考察，要求中央和江苏省搞好连云港的规划和建设，加快连云港建设步伐，从而使连云港成为连接沿海地带包括环渤海湾、长江三角洲以及浙江、附件的一个中间环节，有使连云港成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告176、2007年1月29日，江苏省人大五次会议上的政府工作报告也明确提出要加快连云港建设步伐，逐步发挥带动沿海和振兴苏北的龙头作用，连接长江三角洲、环渤海经济带和陇海线经济带的枢纽作用，形成江海联动、沿海与沿陇海发展互动的格局。2.3.2 政策导向连云港作为江苏省唯一拥有海港资源沿海城市，位于陇海线的
32、东端，除了辐射我国中、西部广大区域之外，还可以直接和欧洲内陆各大城市连同，具有良好的港口资源优势，随着国家“西部大开发”和“中部崛起”的战略实施， ，江苏省委、省政府对连云港提出了“以工兴港、以港兴市”的发展方针，尽快把连云港建设成为“国际性滨海城市” 、 “现代化的港口工业城市”和“山水相拥的知名旅游城市” ，为本项目的开发提供了坚强的政策导向。2008年是中国房地产大风大浪的一年；2009年，随着经济的复苏，国家宏观调控政策开始实行宽松的经济政策，对房地产的发展具有一定的刺激。2010年随着国家稳定房价的一系列政策的出台，房地产的开发建设趋于稳定。2.3.3 政策吸引从城市经济发展的经验看
33、，沿海地区是经济最活跃的地区，经济总量大，吸引外资多，对国家贡献和对外影响力都十分巨大，在中国“三主四次”七大沿海城市圈中，连云港位于山东半岛城市圈（次）和长三角城区圈（主）的中间，同时又是在陇海兰新经济带和沿海产业带的交汇处，发展前景和潜力十分巨大。近年来，连云港的房地产市场逐步走向成熟，虽然房价在进两xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告18年内出现了较大幅度的上涨，但涨势平稳，市场井然有序。从去年至今国家连续出台的房地产政策“国八条” 、 “国六条” “国十条”等重大调控措施都没有使本市房价出现较大波动，总体运行态势平稳，市场机制相对成熟稳定。根据
34、连云港市城市发展规划和“十一五”规划纲要要求，连云港正在把自己的东部、西部城区重新规划建设，使连云港成为一个非常美丽的海滨城市，在整个过程当中，东部、西部城区的城市化、商业化是最重要的龙头，目前，新海城区东南部、西部已成为连云港市人气快速集聚的区域，近两年来拆迁、开发量最为集中的区域。连云港市委、市政府为将东部城区打造成为省内乃至国内独具特色、独具活力、环境优美的新城区，在政策上给予了很大的支持与优惠。市民改善住房条件要求强烈，市民卖旧买新、二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，连云港市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。2.4 行业准入分析连云港市明珠房地产开发有限公司成立于 200
35、2 年 1 月，现注册资金 5000 万元，公司秉承“让港城人民住得更好”的开发理念，发扬“敬业、奉献、拼搏、创新”的企业精神，努力创造适宜居住的住宅区、人与自然和谐相处的生态区、充满生机与活力的商业圈。连云港市明珠房地产开发有限公司以超新的设计理念、超质的施工保证、超强的品牌战略，不断为客户创造超值的产品和超值的服务，为港城添光增彩。连云港市明珠房地产开发有限公司已初具开发规模，站在未来xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告19发展的新起点，连云港市明珠房地产开发有限公司已确定“为民族创造丰盛的财富，为员工创造富足的家园”为企业愿景，实现企业新的跨越，
36、为城市建设和城市形象的提升做出新的努力。连云港市明珠房地产开发有限公司已获得建设部门及工商部门的颁证，符合该行业准入标准。2.5 总体方案设计2.5.1 总说明基本概况本项目拟选地址位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南。设计依据城市居住区规划设计规范（GBJ50180-93） ；江苏省城市规划管理技术规定（2004 版） ；对基地现状的调查；其它现行有关规划、规定、法规等。2.5.2 设计核心思想符合连云港市总体规划的要求。在规划布局上，注意城市的主要道路的城市界面景观的设计，通过建筑体量的协调，城市沿街空间的退让来丰富城市界面景观。合理布局、因地制宜，综合开发，配套建设的原则。小区的出入
37、口合理的布置，小区的道路系统很好与城市结合。规划充分体xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告20现居住院落的理念，通过合理的居住院落划分，集中地邻里中心及公建配套为居民提供良好的居住和生活服务条件。以人为本的规划原则。注重建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调和谐。在交通上适当的实现人车分流。在户型设计注重合理性，舒适性，经济性。超前规划意识，注重住区的可持续发展原则。在规划的布局上， 充分的考虑城市的发展对小区的影响，使之达到与周边的环境和谐共存。充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益原则。在单体设计当中，对户型，材料和结构等要体现出多方面的综合考虑
38、。2.5.3 规划与建设设计规划整体布局一心、一环、三片、多节点一心： 小区几何中心的 4 栋点式底层架空高层和中央公共绿地共同组成了小区内动静相宜，开合有序的水景中央景观花园，是小区的核心。一环：半圆形主干道形成的小区环道，高效的解决了小区内外联系和内部交通，同时将各片区自然、简洁的联为一体。三片：围绕小区中心布置的三个住宅片区，既各具特色、相对独立，又互相渗透、互为对景。xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告21a）东南侧高层商住片区：地块东南侧结合幸福路的商业价值，同时考虑城市主干道的沿街界面，布置 3 栋高层住宅；b）西侧、北侧多层居住片区：地块
39、西侧和北侧考虑与外围地块的衔接，及避免冲突和干扰，布置 11 栋多层住宅；c）东侧花园洋房片区：地块东侧与现状 2 栋六层住宅间距较大，且与地块内多、高层住宅通过中央公共绿地相分割，具有较好的私密性和较优越的景观环境，北侧为多层住宅，南侧布置 3 栋高档花园洋房，形成坐北朝南的高档居住环境。多节点：小区内东北侧的小型社区商业街、西南侧内外兼顾的 8 班幼儿园、主入口处的社区会所、以及主次入口广场、半地下车库上的立体绿化等共同组成了小区内丰富多彩的空间景观节点，成为小区核心空间的延伸和拓展。道路系统根据小区的规模和用地特点，并充分的利用道路，整个小区的主要机动车道路系统用半圆形的道路系统形成环路
40、，便捷的联系小区各出入口以及各组团居住院落，原则做到人车分流，并形成有效独立的步行系统。尽量避免人车交叉，噪声干扰，提高居住环境品质。小区内道路分为小区主干道（68m） ，宅前路（2.54m） ，景xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告22观步行道（11.5m） 。入口：结合小区基地现状、规划布局和主要人流方向，在东侧幸福路设置小区的主要出入口，在北侧规划六号路设置次要出入口。车行道路系统：小区道路等级分级明确，半圆形的小区主干道高效的解决交通的畅顺，同时满足消防要求。步行道路系统：步行道路系统主要由景观步行道以及宅间道路形成，步行道路系统联系着小区中心
41、绿地、各居住院落绿地、景观节点及各住宅单元的入口，使得居民在小区内行走时，能充分的领略小区优美的环境，同时又置身于小区的环境当中。停车：为满足机动车和非机动车停车的要求，在小区共设置了多种停车方式：地下车库、半地下车库、住宅底层停车库、室内地面停车位。地下车库结合中央 4 栋点式高层下的人防布置，再 9#楼和 10#楼之间布置办公用地下停车，在地块西侧 13#、14#及 15#、16#楼间布置两处半地下车库，机动车停车位按住宅每户 0.5 个，公建每 1万平方米 70 个配套设置。小区规划的停车位 452 个，其中住宅停车367 个，公建停车 85 个。绿化景观环境设计多层次、丰富的景观序列：
42、一处中央综合景观区、两个入口景观广场、三组特色院落景观xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告23带。小区的景观设计层次感，韵味感丰富，通过各种因素来与空间发生关系，真正做到以人为本，步移景异、景随形走。中央绿地、宅间绿化布满全社区；立体化的景观设计和建筑灰空间的利用保证住户在社区每个点，每个角度都能看到多种景观。a）一处中央综合景观区：中央滨水休闲区、中央公共绿化区、及中央高层住宅底层的架空区共同组成了动静相宜、空间丰富的中央综合景观区；b）两个入口景观广场：主、次入口的景观广场将各片区环境有机的融为一体，并形成最佳的景观平台；c）三组特色院落景观带：多
43、层院落的立体绿化、花园洋房的院落景观、及高层商住区的开敞绿化，既各具特色，又共同向中央综合景观区开敞和渗透。水景设计：水是生命之源，是小区景观设计的主题，利用水丰富的形态，水的诗意和情感，创造水与人的情绪融合的和谐唯美的境界。宜人的绿化配置：树种配置采用形的对比映衬，色彩随季节的变化使小区在每一个季节都有不同的色彩。桂花、腊梅等开花植物，使人陶醉于清香之中；高大的乔木，使得居住者产生家的归属感。建筑设计住宅户型设计xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告24户型设计生活细节做了相应的细致处理；使之在均好性、多元化、趣味性的基础上，具备了现代生活的品质。在设
44、计手法上突出以下几个特点：景观性：根据花园的位置不知客厅朝向、强调景观的利用。组合性：设置可变的组合空间，满足个性需求。服务性空间细节：细致的把握厨房、储藏间、化妆间、卫生间、景观阳台等的服务性。住宅室内各使用空间尺度宜人，体现了以人为本的设计思想。公建及社区商业服务用房依据小区居住人口的规模，合理配置了公共建筑，包含幼儿园、会所、商业服务点、超市、配电房等。幼儿园布置于地块西南侧，对小区内外均设出入口；会所结合A5#楼布置于主入口附近；小区沿东北侧布置部分社区商业服务点；主要城市公建沿幸福路布置，形成商业特色风情街。建筑造型建筑立面设计简洁、流畅，强调建筑形体的光影变化，并细致入微的处理生活
45、情趣的细节。在装饰风格上，采用了部分构架与玻璃的组合使用，它们体现了现代生活情趣。建筑材料以面砖、涂料为主。色彩以暖色调为主，并加以透明的玻璃，金属强的钢架来衬托。2.5.4 可持续发展节地方面xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告25绿化大量采用乔、灌、花、草复合种植方式。小区配套公建，附属各类设备用房等合理配置，合理布局。节能方面节能设计标准执行居住区建筑节能设计标准 （CDBJ01-602-2004） ，采用外墙外保温技术，采用断桥隔热双层中空铝合金外窗，减少建筑物体型系数，实现在 1980 年基准水平上节能 65%；节水全部采用节水洁具，节水龙头
46、；小区内道路、广场，室外停车场全部采用渗水砖铺装；中区主景观轴集中作大型下凹式水景绿化，下设雨水储存池，收集雨水供绿化和景观用水。节材提高可再生建筑材料使用率；阳台栏杆，楼梯栏杆，玻璃雨罩，空调室外机木色格栅，成品风道及风帽等全部采用工厂预制的部品现场安装；居住区所有公共部位装修到位；居住区内实行生活垃圾分类收集。2.6 拟建规模及总图布置2.6.1 建设规模及内容明珠万福新城小区项目拟开发地块位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南。项目占地面积为 57299 平方米，总建筑面积129475 平方米，绿化面积为 19910 平方米。本项目总投资为 30000万元人民币，资金全部为企业自筹。项
47、目建设方案按照连云港市规划局连云港市规划局建设项目规划设计条件 ， （连规条2009040 号）文件要求设计。总建筑面xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告26积 129475m2，其中计入容积率建筑面积 103094m2，其中住宅建筑面积 92270m2，小区配套公建建筑面积 3720m2，沿街公建面积5896m2，底层大于 2.2 米的汽车库 1208m2，不计入容积率面积26381m2。2.6.2 总平面布置明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南。小区地块呈梯形。拟建小区设有三个出入口，位于幸福路及南侧支路。项目设置大面积的绿
48、地，此外，在保证绿地达标的前提下，设计若干个点状绿地，区内除了布置满足交通消防的道路外，均为绿化和小品区用地。通过景观区主轴线的穿插组织，形成院落空间与公共景观活动场地相结合，追求“花园里弄”的空间与环境，使整个小区具有良好的景观空间。绿地覆盖率达到31.96%。项目建筑在总体风格控制上，以通透的外墙、精致的节点赋予建筑现代、超前的气质。形态与布局的完美结合，共同形成了追求完美、创意新颖又反映时代精神的现代居住建筑组群。总体来讲，本项目在规划中充分结合地形地势，并且认真考虑了城市历史文化特征和现代都市的发展要求，在空间布局、建筑群体组合，以及公共建筑、配套设施、道路、绿化布置等方面，都围绕整体
49、环境作了认真考虑。户型平面紧凑合理而富有变化、建筑立面新颖、轮廓线高低错落，丰富了空间效果及建筑形象，营造了一个环境优美、居住舒适、配套齐全，具有文化内涵的特色生活小区。该项目平面示意图见附图2。xxx 连云港市 xxx 明珠房地产开发有限公司 xx 新城小区可行性研究报告27项目主要经济技术指标详见表 2.6-1，项目套型面积统计情况见表 2.6-2，项目户型配比见表 2.6-3。表 2.6-1 主要经济技术指标表项目 指标 备注建设总用地面积 57299m2总建筑面积 129475m2容积率 1.799 总建筑面积/建设总用地住宅建筑面积 92270m2 小区配套公建建筑面积 3720m2会所、物管、幼儿园、变电室等沿街公建面积 5896m2总建筑面积（计入容积率部分）底层大于 2.2米的汽车库 1208m2不计入容积率部分 车库面积 26381m2 其中地下车库 16929m2；建筑密度 35.56%居住户数 729 户居住人数 2552 人绿地率 31.96%xxx 连云港市 xxx 明珠
