1、国外廉租房供给中的财政措施及借鉴响一,廉租房供给的公共-眭廉租房是居民住房的一种形式.与一般商品住房相比,它的基本特征在于租金,即住房成本的低水平.尽管对于廉租房的租金没有统一的规定,但是,通常情况下,廉租房的租金对廉租房的建设成本而言,租金之低是无法保证收回成本的.更不要说要盈利.在我国香港特区,公屋的租金价格每平方米仅为 47 港币,相当于私人房产租金的 24%.因此,廉租个现代化的社会财富快速增长,人们的总体生活质量获得较大提高的时候,一些人住上了豪华气派的高级住房,大部分人的住房水平也得到相应改善,如果另一部分人仍然生活窘迫,连最基本的住房需求都得不到满足的话,就容易对社会产生不满情绪
2、,诱发社会不稳定因素.因此,向低收入者提供廉租房,让他们因“安居“ 而“乐业“,将有利于降低他们对社会的不满情绪.此外,廉租房还可以抑制房价的上涨.因为廉租房的存在,稳定了房屋买卖市场中的买方人数(低收入者换房时会优先考虑申请廉租房),房价财政措施及借鉴一孙健夫谢胜男房实际上是一种社会福利制度,存在着明显的外部性特征.当然,廉租房还不能称为纯公共物品,只能算作是一种准公共物品.这是因为.如同养老,医疗,失业等问题一样.看起来,住房满足的是个人及其家庭的需要.属于个人利益的问题.但是,廉租房的需求者并非普通人群,而是由于自身工作,身体,家庭成员以及其他社会原因陷入生活困境,而存在的自然因需求不高
3、趋于稳定.有专家估计,廉租房与房价呈反比关系.廉租房的供给每提高 5%,就会迫使房价下降 3%一 4%.所以廉租房政策无疑会用一石二鸟的作用.在各国廉租房建设和供给当中,政府无疑是最主要的投资主体.政府有必要,有责任对廉租房建设和供给进行支持和干预.如财政直接投资建设或提供税收优低收入者甚至是无收入者.当一惠支持等,以确保居民“住有所|0 考尊zHlDl 磊 NZHICHUYUCAIGoU居“. 但是 ,政府可以投入到廉租房供给当中的财力是有限的,只能量力而为.如何利用有限的财力尽可能地满足低收入家庭对廉租房的需求,更有效率地提供廉租住房是许多国家一直努力探求的问题.国外有许多通过财政措施解决
4、廉租房供给的成功经验,值得我们借鉴.二,国外廉租房供给中运用的主要财政措施(一)财政提供资金保障 .为低收入者提供基本的住房保障对任何国家而言都是一个规模巨大的工程.需要雄厚的资金作支持.由于廉租房的社会保障功能,财政应该也必须成为廉租房建设的主要资金来源.只有依靠政府财力做保证,廉租房的供给才能具有规模性和稳定性.在各国的实践中,无论采用什么方式为廉租房建设融资,财政都负担了相当大的比重.法国廉租房的建设资金就由各级政府和一些企事业单位共同筹集,其中各级政府筹集的资金通常达到总投资的 70%.新加坡出租给符合条件的最低收入者的公房也由政府出资购买,财政负担在 80%以上.(二)引入私人部门资
5、金 .从各国廉租房供给的经验来看,单单依靠政府部门的财力尚显不足,按照市场经济原则引入私人部门的资金是可以考虑的重要途径.但是,由于市场经济主体对经济利益的客观要求.政府对投资廉租房建设的私人部门提供税收优惠.以弥补私人建设的廉租房收益低于正常的市场租金收益之损失,就成为很多国家通用的财政措施.如美国纽约,采取的做法是市政府通过政策倾斜将旧房改造项目与政府廉租房政策结合在一起.为低收入家庭提供廉租房,这种新方法被称为“混合收入出租公寓“.具体说来 .就是市政府下属的每一个社区在审议本社区房地产开发项目时就与开发商达成协议:在该项目建成后,项目中的 80%的单元房按市场价格招租房客,而剩下的 2
6、0%的单元房必须由纽约市政府在报纸上刊登广告,招租低收入家庭.因此,这种做法又被称为“二八分租公寓 “.这是一种通过社区委员会自己努力来解决本社区低收入家庭住房的新方法,同时,市政府对参与“二八分租“ 房产项目的开发商提供免税贷款的优惠政策,使他们也有利可图.(三)广泛覆盖受惠人群 .在一些国家.收入低的家庭并不是廉租房供给的唯一对象,它们考虑的是真正有需要的人.以更大地发挥廉租房的社会保障功能.在英国.以下情况均可申请廉租房:“在未来的 28 天中将变成无家可归者“:“在未来 28 天中,他没有权利再居住在他的住宅里.或他的房东或家庭要求他离开:住在一个汽车里.但是无处可停车:没有道理继续居
7、住在原住宅里.条件太差或太挤,生活在家庭或种族暴力之中“.在法国.因市政建设必须搬迁,撤离危房或不宜居住的住房,被房东驱逐的无过错房客,残疾人或有残疾人的家庭都可以申请廉租房.(四)优化廉租房配置 .按各国惯例.它们并不向本国的低收入居民提供无差别的住房保障,这一方面体现了量能负担的原则.另一方面也是出于对公平的考虑.申请廉租房的低收入群体的收入并不在同一水平上,他们的家庭状况是不一样的.对住房的具体要求也不一致.居民应该根据自己的实际情况申请不同的租金补贴或不同环境的廉租房.美国政府廉租房租金补贴就与低收入居民家庭收入相挂钩.租金超过家庭收入 25%的部分由政府给付.在日本,居民收入越低.廉
8、租房的租金就越便宜.租金最大差距可达 5 倍左右.印度则为不同情况的家庭提供不同户型的廉租房,有“ 一室 “,“两室“,“两室一厅“,“三室一厅“四个档次以满足不同需求.(五)优化配套措施 .外国政府在财政支出结构优化的过程中,通过建立专门的负责机构和支持相关配套设施建设.保证了高效率高质量的廉租房供给.新加坡的建房发展局就是在政府政策的指导下负责廉租房规范,建设和分配的专门机构.此外,高度法制化和信息化也是国外高效实现廉租房优化配置的重要“软件设施“. 美国的住房法, 国民住宅法,日本的公营住宅法,住房金融公库法等,从法律上保证了住房保障制度的构建,完善.而其较高的法制化水平,也极大地降低了
9、政府官员寻租的可能性.此外.通过政府支持建设完善的信息系统.使政府能够通过互联网快速,准确地检索居民的收入状况及相关信息,也是国外廉租房供给的成功经验之一.三,对我国的借鉴与启示廉租房作为 2007 年中国关键词之一,频频亮相于去年各大新闻报道当中.廉租房之所以受到如此的关注是因为它关系到城市低收入家庭的基本住房保障,是中央政府高度重视的国计民生问题.十七大也明确指出要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难“,加大了廉租房建设的支持力度外国成功的经验对我国廉租房制度建设有很大的借鉴和启示意义.在经济发展水平不断提高和财力日益充盈的今天,我国的低收入家庭对住房的基本需求却难以保障.面
10、对这种矛盾的现象,更应该加快推进我国廉租房建设,切实解决低收入居民的住房困难.(一)发挥财政在廉租房建设中的关键作用.政府在社会保障政策体系中,要切实重视廉租房的建设.为此,有必要加大政府财力投入,增加廉租房供给量,满足低收入家庭对廉租房的需求.与国外较大的对廉租房投入的财政资金相比,我国的财政支出还是过低的.无论从绝对规模上还是从相对规模上来说,目前我国财政在廉租房供给方面的支出还处于较低水平.2006 年,我国财政收入高达 3.9 万亿元,同比增长 24%.而当年用于廉租房的资金仅为23.4 亿元.占当年财政收入的0.O1%左右.累计到 2006 年底全国用于廉租房的资金也仅仅达到7O.8
11、 亿元.很多低收入家庭对廉租房的需求没有得到满足.根据2007 年 3 月建设部提供的数据,我国仍有 1260 万需要解决住房问题的低收入家庭,其中 443 万是城镇“低保家庭“. 可见 ,政府加大对廉租房的财政支出力度不仅是财力可及更是形势所需.(二)利用各种税收优惠为廉租房多渠道筹集资金.与其他国家相比,我国人口规模和低收入家庭人口的规模很大,虽然政府的财政实力不断壮大.但与目前的社会发展需要比较.能力依然有限.同时又要面对庞大的城市化压力,解决医疗,养老等社会保障问题,如果完全依靠政府来解决低收入阶层的住房问题并不现实.根据各地已公布的住房建设计划.“ 十一五“ 期间拟建廉租住房 144
12、.7 万套,平均每年 28.9 万套,年度建设资金需求 285 亿元,其他低收入家庭的年度租赁补贴资金212 亿元,全国廉租住房保障年度资金需求为 497 亿元.财政提供的资金仅为二十多个亿.从这里可以看出,资金还存在着很大的缺口.为此,寻求引入私人部门的资金增加廉租房的供给.是值得认真考虑的出路之一.我国可以考虑运用税率优待,税收减免等优惠措施吸引投资者和开发商参与到廉租房的新建,改建过程中,为廉租房的发展引入社会资金.财政拨款资金和私人部门资金的同时使用.既可以丰富廉租房的资金来源.又可以创建混合社区 f 包括不同住房所有类型,房价和不同收入阶层等),避免贫困人口的高度集中引发社会矛盾.(
13、四)提供多层次的廉租房供给和财政补贴制度.低收入居民家庭实际收入不同,所得到的廉租房财政补贴应该也是不一样的.如果不考虑低收入者收入水平和实际需求的差别,一视同仁地提供同等待遇的租金补贴和同等环境的廉租房,这是不公平的,对财政资金也是一种浪费.廉租房的租金可以随着低收入居民收入的增加而调整,政府规定其上限和下限.此外,政府也应该根据居民不同的家庭状况提供不同条件的廉租房.如多子女家庭,高龄家庭,残疾家庭由于他们的特殊情况理应受到特殊的关照.(五)成立专门的廉租房管理机构,并完善配套设施建设.政府需要成立专门的,以发展廉租房为职能的机构.该机构应全权负责廉租房的规划,设计,建造,分配和管理.资金列入国家预算,以确保廉租房的建设.此外,我国还需要建立居民收入信息系统,推进法制化建设进程.目前我国尚没有建立起居民个人收入档案.
