1、西宁市世通.名城项目可行性研究报告提纲定稿 项目概况：“世通.名城“小区位于西宁市城西区, 位于刚察路以东，北临玉树路（南绕城路），南靠山绿化带。总占地面积 109.8亩, 多层占地 45866平方米，多层建筑面积 71015平方米, 开发商为青海世通房地产开发有限公司。一期共 18栋多层，周边配套设施齐全。可行性研究报告提纲：一、项目申报单位情况1、项目申报单位2、项目申报单位情况二、拟建项目背景与概况1、项目名称2、项目申请报告编制依据建设项目初步规划方案建设项目规划设计条件通知书XX 市建设规划管理连审会 XX 年会议记要建设项目经济评价方法与参数国家有关政策、法律、法规建设单位提供的基
2、础资料及数据3、项目提出理由4、项目拟建地点三、项目主要技术经济指标：包括项目的用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车位、居住户数等。主要技术经济指标表主要指标项目 数量 单位总用地面积 45866 总建筑面积 71015 地上建筑面积 42350 其中 地下建筑面积 28665 住宅建筑面积 XX 公寓建筑面积 XX 公共绿地面积 XX 配套公建面积 XX 容积率 1.5 万/ha建筑密度 25 %绿地率 37 %地上停车位 100 个其中 地下停车位 50 个总据住户数 324 户总居住人口 972 人四、项目的投资环境分析与市场分析1、项目投资环境分析（1）政策环境分析（2）
3、经济环境分析（3）社会文化环境分析（4）宗地现状分析2、项目市场状况分析（1）西宁城市的房地产现状分析（2）竞争楼盘状况分析3、项目客户群分析（1）客户群购买能力分析（2）客户群购买动机分析（3）客户群家庭状况分析4、项目 SWOT 分析5、项目定位（1）项目客户定位（2）项目产品定位（3）项目价格定位五、建设规模、项目开发条件、建筑方案设计1、建设规模：18 栋 9 层的建筑物2、项目现状及建设条件 3、建筑设计指导思想和原则4、总体规划方案5、设计方案及建筑方案描述六、资源供给状况和建设条件1、建筑材料需要量、采购方式和供应计划2、施工力量的组织计划3、项目施工期间的动力、水等供应方案4、
4、项目建成投入生产或使用后水、电 、煤气、交通、通讯等供应条件5、开发项目的组织机构及人员配备七、项目投资估算、收入估算及资金筹措状况1、投资估算依据2、项目的投资估算：土地费用、拆迁费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装费、管理费、销售费、财务费、代征费与专项费、其他费用。3、收入估算：4、资金筹措计划：企业自筹、申请银行贷款、售房预收款八、财务评价1、盈利能力分析：投资利润率、静态投资回收期、财务净现值2、项目资金平衡分析：资金来源与运用表九、风险分析：定性分析：法律政策风险、市场风险、经营管理风险和金融财务风险等、十、研究结论与建议十一、附表1、投资估算表2、现金流量表3、主要技术经
5、济指标表4、资金来源与运用表西宁市泰宁花园项目 6栋 1单元 401号房地产估价报告提纲定稿估价对象概况：估价对象位于城东区果洛路泰宁花园 6号楼 1单元 4层 1号，周围生活配套设施齐全，基础设施接入程度好，紧临的南环快速路为双向四车混合型主道路，距估价对象 500米处设有公交站点，有 15，20，30，83，86 路公交车停靠，估价对象距离西宁火车站 3.5公里，距曹家堡飞机场 25公里。估价对象地块长方形，地势较平坦，地质对建筑物无不连不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”即通上水、下水、电、通讯、道路和场地平整；建筑物为框架剪力墙结构，三室一厅平面布置，功能分区合理实用；估价对象装修
6、情况为：内外墙涂料墙；地砖地面、防盗门、铝合金窗，使用保养状况较好。房地产估价报告提纲：项目名称：西宁市泰宁花园项目 6 栋 1 单元 401 号委托方：泰宁房地产有限公司估价方：西宁博森房地产评估有限公司估价人员：张惠芝估价作业日期：2010 年 3 月 27 日估价报告编号：007致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件：在估价过程中的假设和限制条件，如假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷、委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件另有说明的除外。房地产估价结果报告一、委托方：泰宁房地产有限公司二、估价方：西宁博森房地产评估有限公司三、估价对象：西宁市泰宁花园项目 6 栋 1
7、单元 401 号1、物质实体状况2、权益状况四、估价目的：为确定市场价值提供参考的依据五、估价时点：2010 年 3 月 27 日六、价值定义： 七、估价依据：公开市场价值1、行为依据2、法律依据3、取价依据八、估价原则：合法原则、公平原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、综合分析原则九、估价方法：在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，及估价对象的具体情况，采用市场比较法。十、估价结果十一、估价作业时间十二、估价报告应用的有效期十三、估价人员：张惠芝十四、附件房地产估价技术报告一、个别因素分析：委估建筑物维修保养情况较好，框架剪力墙结构，二手房。二、区域因素分析：位于城东区果洛路，周边配套设施齐全，交通便利，环境优越。三、市场背景分析： 四、最高最佳使用分析：该房地产为于经济技术开发区，为住宅，配套齐全、交通便捷、根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用：在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行分析，根据估价期日委估房屋估价目的、资料状况和西宁房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法测算委估房屋的价格。六、估价测算过程：确定比较因素及权重系数、确定比准价格1、选取估价实例2、编制比较因素指数表3、编制比较条件因素指数表七、估价结果确定八、估价结论
