1、工业用地的相关政策和操作方式探析工业用地因其操作复杂，长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视，但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水，无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发，他 们利用商业包装和巧妙的规划设计，将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售，取得较大成功，香年广场和智慧广场就是其中的成功案例。花样年香年广场简介：花样年香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。香年广场 2006 年 12 月 25 号开工，项目由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑
2、面积 74613.51（其中南区 33364.9、北区 27183.27）、高 20 层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。据了解，该项目属工业用地性质，土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设立的康年投资共同运作，南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康年投资，随后通过运作抽离出康年投资，即花样年为康年投资唯一股东。项目以生态工业厂房进行建设，通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积 200-400），08 年销售均价约 23000 元/，销售情况良好。智慧广场简介：智慧广场位于南山区侨香路以北，深云路以西，宗地号 T405-0010，项目规划
3、为 4 栋写字楼，占地面 积26811.43，办公面积 97100，是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。项目用地性质为工业用地(科研用房、高新科技厂房)，开发商深圳市中核兴业实业有限公司，销售均价 45000 元/，每层分割为 2 个单独单位进行销售，最小单位可用面积为 750。项目的工业用地以办公物业开发，并分割产权单独销售的操作手法实际上已经违反了政府相关规范：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 ”以及“工业用地使用权不得分割转让，不得擅自转租及改变土地性质及用
4、途。 ”因此项目的运作具有不透明性，在本人层面暂时无法详细获悉。长期以来，我国相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相关政策也越来越健全，对工业用地的经营性物业开发、工业转商住办公性质乃至出让方式都做了严格规范。以下是关于工业用地的相关政策梳理。2003 年 2 月 21 日，国土资源部进一步治理整顿土地市场秩序工作方案通知为了巩固 18 号发出的紧急通知的结果，国土资源部又发出进一步治理整顿土地市场秩序工作方案的通知，其主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村) 及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。2005
5、 年 3 月 21 日，国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见在对工业园区用地进行了一系列的治理整顿后，国务院又发出了关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见，该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。2006 年 4 月 28 日，国务院国有土地使用权出让合同补充协议属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。2006.8.31：关于加强土地调
6、控有关问题的通知2006 年 8 月 31 日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知发布。国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。 （信息来源：新华网）2007.4.12：关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知2007 年 4 月 12 日，国土资源部、监察部发布关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知，要求推进“工业用地招标、拍卖、挂牌出让”，并确保已出让的工业用地用于原批
7、准项目，不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业地产开发。 （信息来源：国土资源部）2007.4：招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定（深圳市）第二十条（受让人转让、出租控制）工业用地使用权不得分割转让，不得擅自转租及改变土地性质及用途。 （信息来源：深圳市人民政府网站）2008.2：工业项目建设用地控制指标新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。规定，工业项目的建筑系数应不低于 30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生
8、产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过 20%。（信息来源：国土资源部）2008.7.25 ：关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知通知要求，应“ 主要检查 2007 年专项清理工作中 发现的违法违规问题的查处及整改措施落实情况” ，并“ 重点对出让规划条件的管理、协议出让土地公示制度、经营性土地招标拍卖挂牌出让操作规范、工业用地招标拍卖挂牌出让制度，以及土地出让收入全额缴库、土地出让收支纳入地方政府基金预算、实行收支两条线管理等政策 ”实行清理、检查。（信息来源：国土资源部）工业用地进行经营性物业开发的
9、操作手法：1、完全合法途径：由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。该方法为完全正规手法，但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要求：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍 卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是最通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。2、表面合法途径：利用政策模糊点，直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。如香年广场、智慧广场，不改变土地用地性质，
10、以生态化工业厂房的形式建设，建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到，但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关，一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位，香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积 200-400 ），智慧广场的产权以每层分割为 2 个单独产权物业的形式为主（约 700），这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证，最后实现销售回款。3、完全违规途径：还有许多小型地产商采取直接违规的方式，即工业用地以写字楼或者住宅建设，通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件，以办公用房或者住宅销售（依然是工业用地
11、性质）。由于建筑为整体产权，在产权分割上存在障碍，只能采取不拿房产证，只和购买者签订租约。如因国家规定租约不得长于 20年，可以采用先签订 20 年租约，再 20 年续约的形式。除了以上手法外，目前还有越来越多的大型企业和外资介入工业用地，其大部分以产业园区、工业城或者物流中心的形式进行。中国不动产研究中心（CRRC）最新研究 报告显示，金融危机之后，大约有 12%的 传统房地产开发商转投产业园建设项目，从2005 年第一次房地产调控开始，则有约 30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。传统房地产领域的“泡沫” 正在向工 业地产涌 动。 1、以工业园形式圈地进行房地产开发富力
12、金港城工业园2006 年 8 月，富力高调宣布，将斥资 50 亿元在花都区打造富力金港城工业园区，规划建筑面积约 120 万平方米，开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。但是在金港工业园区内，只有一个占地 27.36 万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社区。2、工业园运营，部分转办公或住宅性质后销售天安数码城天安数码城模式源于 1997 年原深圳天安工业区的转型，数码城占地 30 万平米，总建筑面积 80 万平方米，包括标准厂房 40万平方米，高级住宅 23 万平方米，公寓 6 万平方米，商业及配套设施 6 万平方米。操作方式是先行进行产业园运营，随着园区规模扩大和逐渐成熟，开始涉足住宅
13、开发领域，其基本做法主要是想尽办法改变土地属性和用地性质，例如之前热销的高尔夫豪宅“天安高尔 夫珑园” 就是 转用地性质后销售，由于地价低廉， 项目获益巨大。但是天安数码城当初的成功，很大程度上是因为不受制于当时土地出让制度的限制，土地制度完善后，现在单是工业用地性质变更这一点，就很难操作，这势必影响到天安项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。 例如东莞天安数码城进展缓慢，奠基 4 年未开工，主要就是土地权属问题一直得不到解决。3、植入概念后厂房出租运营模式华侨城创意产业园创意园所在地原是华侨城东部一片建于上世纪 80 年代的工业厂房，随着城市的发展，这个地区也面临着规划调整和功能
14、改造。华侨 城集团而后将片区和文化产业联系起来，做成深圳的一个创意园区。厂房建筑面积接近二十万平方米。由华侨城集团统一运营管理，目前进驻的创意类企业较多，形成了创意类企业聚集效应。整体收益良好。4、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式万通与TCL 签订协议联 手发 展工业地产2010 年 7 月 30 日，万通实业与 TCL 集团签订 了进一步推进工业地产领域合作之框架协议，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股 55%，TCL 持股 45%。原TCL 厂区经过万通新创收购后更名“万通公社”。万通工社除厂区租赁业务外，还包括综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列业务功能。投资之后，采用的是“售后回租 ”的方式，业主的回租部分（此次 TCL 回租部分为 58%）为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。对于万通而言，重点在工业地产扩张的可能性上，此类传统制造业企业一方面土地获取成本很低，一方面自己又用不完，而且也没有专业的运作团队，这就给了万通以机会。而双方的合作项目这种土地获取方式显然比走招拍挂拿地划算，另外，制造业企业和当地政府一般都有良好的关系，这也是促使万通与 TCL 联姻的关键原因之一。
