1、金 沙 湖 高 尔 夫 新 城 项 目 可 行 性 报 告北京思源经纪（郑州）有限公司200807301 郑州市概况 .41.1 郑州市区域概况 41.2 郑州市作为区域中心的五大优势 41.3 郑州市经济发展状况 51.4 郑州市城市发展战略 81.5 经济技术开发区概况 92 郑州商品住宅市场分析 .92.1 郑州市商品住宅整体投放情况 92.2 郑州市商品住宅整体销售情况 .122.3 郑州市商品住宅供销情况 152.4 郑州市商品住宅价格情况 173 项目总体分析 .193.1 项目概况 193.2 住宅部分 SWOT 分析 213.3 项目产品定位 224 财务分析 .234.1 开
2、发成本估算 235.2 项目资金筹措方案 275.3 财务评价报表 275.4 盈利能力分析 285.5 敏感性分析 285 风险分析 .296 结论 30附表 .321 郑州市概况1.1 郑州市区域概况1、郑州市位于河南省中部偏北，东经 11242 - 11414，北纬 3416 - 3458，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。2、郑州市是河南省省会，是全省政治、经济、文化中心，辖 12 个县（市） 、区，其中县 1 个、县级市 5 个、区 6 个。全市总面积 7446.2 平方公里，其中市区面积 1010.3 平方公里，建成区面积 212.4平方公里；全市总人口 697.7 万人，
3、中心城区人口 320 万。1.2 郑州市作为区域中心的五大优势（1）历史悠久，有着深厚的文化积淀悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹 1400 多处，其中国家级文物保护单位 26 处。（2）具有居中地位，四面辐射，便于物流、人流、资金流。郑州地处中原腹地， “雄峙中枢，控御险要 ”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力 50 强、投资硬环境 40 优、全国综合投资环境前 10 名和卫生城市行列。（3）交通便利，是我国最重要的交通枢纽城市郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里
4、交汇，107、310 国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外 30 多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各 1 个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。（4）不可比拟的商贸优势这里是全国最大的货物编组站，商品、物资流量很大。郑州商贸发达，是国务院确定的 3 个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有 30 多家；每年在郑举办的各类全国性、区域
5、性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。（5）中部地区的核心城市郑州是中部地区的核心城市，是亚欧大陆桥东段 92 个城市当中最具发展潜力的城市。进入新世纪，郑州市紧紧抓住我国加入 WTO、西部大开发、国家批准郑州市建设区域性中心城市总体规划的重大机遇，制定了“ 十五” 时期国民经济和社会发展的战略目标：到 2005 年，实现国内生产总值超千亿，到 2010 年实现国内生产总值比 2000 年增长 1.5 倍，经济综合实力、城市化水平、辐射能力和人民生活水平再上一个台阶，人民的小康生活更加宽裕，社会主义市场经济体制比较完善，为率先在全省基本实现现代
6、化奠定坚实基础。1.3 郑州市经济发展状况（1）郑州市的经济水平郑州在全国经济发展格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，它不仅是一个历史文化名城，同时也是一个新兴的现代化商贸、工业和陇海兰新经济带重要中心城市，具有较强的经济实力。走过 2007，郑州市经济的增长态势全线飘红。GDP 总量达到 2421.2 亿元，地区生产总值全年 20.25%的增幅延续了去年的高速，较好地完成了年初确定的主要发展任务和跨越式发展目标。预计全年全市工业销售突破三千亿大关，实现销售和效益的同步增长。2007 年全市经济发展实现平稳较快增长，预计规模以上工业企业销售收入完成 3100 亿元；第三产业增加值完成 10
7、00 亿元以上；城镇固定资产投资新增 293 亿元；人均生产总值达到 4400 美元；地方财政收入净增近 70 亿元。工业、服务业、农业全面发展。工业继续保持了快速高效发展的良好势头，预计全部工业增加值达到 1167 亿元，增长 20%左右；其中规模以上工业增加值达到920 亿元，增长 24%左右。服务业平稳发展，第三产业增加值完成 1000 亿元以上，增长 13%以上。农业生产稳定增长，粮食总产量达到 171.1 万吨，比上年增产3.8%；第一产业增加值 92 亿元，增长 5.4%。投资、消费、出口共同拉动。预计城镇固定资产投资增长 35%；全社会消费品零售总额增长 18.8%；市属及以下外
8、贸出口增长 23.9%左右，外商直接投资增长63.9%左右。经济运行质量明显提高。财政一般预算收入完成 216.3 亿元，增长 23%。全市规模以上工业企业实现利税 490 亿元，增长 45%；实现利润 295 亿元，增长 48%。城乡居民收入快速增长。城镇居民人均可支配收入达到 14084 元，增长 19.1%；农民人均纯收入达到 6432 元，增长 15.7%。（2）郑州市的经济活力郑州市的经济不但有静态上的实力，还有动态上的活力，特别是 2000 年以后，郑州经济持续快速增长，平均年增长率接近 14%，2007 年全市生产总值达到2421.2 亿元，比上年增长 20.25%，人均生产总值
9、 4400 美元，下图是郑州市国内生产总值的增长状况，它超过全国平均水平，而且增长步伐稳健，表现了良好的稳定性和充足的潜力。根据发展紧急学关于工业化阶段的划分，人均国内生产总值 400美元以下为起步阶段，人均 4002000 美元为经济起飞阶段。郑州市目前及未来10 年经济正是处在高速增长为特征的起飞阶段，企业选择在郑州投资必会获得经济增长的各项好处，获得较高的回报率。郑 州 市 近 年 GDP情 况0500100015002000250030002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0%5%10%15%20%25%GDP(亿 元 ) 增 长 率郑州
10、市的 GDP 每年保持 10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造了良好的经济环境。为了进一步考察郑州市 GDP 的发展状况，现选取中部省会城市中的武汉、长沙、合肥、南昌 4 个城市作为比较对象，以 2007 年各城市的 GDP 总量以及增长率作为考察参数，结果如下：2007年 中 部 五 省 省 会 城 市 的 GDP情 况 （ 亿 元 ）0100020003000400014.00%14.50%15.00%15.50%16.00%16.50%17.00%17.50%18.00%18.50%GDP 3141.5 2190.25 1390.1 1334.2 2421.2增 长 率 15.6
11、0% 16.00% 15.50% 18.10% 15.60%武 汉 长 沙 南 昌 合 肥 郑 州2007年 中 原 城 市 群 GDP情 况 （ 亿 元 ）050010001500200025003000漯 河 济 源 洛 阳 焦 作 许 昌 新 乡 开 封 平 顶 山 郑 州0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%数据表明，从全国来讲，2007 年郑州市在中部地区的经济发展中较为领先，在中原城市群建设中，无论是 GDP 总量还是增长速度，郑州市始终保持遥遥领先，城市发展前景比较好。总的来说，郑州市经济水平在全
12、国和省内处于领先地位，实力相对较强。 1.4 郑州市城市发展战略郑州市城市发展的战略总规划是北移东扩。近几年北部区域近年来发展迅速，已经抵达到黄河，发展空间较小。西部为传统的工业区；南部为工业区和自然村庄。而东部成为城市的主要发展方向，城市的重心逐渐向东部过渡。贯穿城市的京广、陇海两大铁路干线交汇于城市中心，将城市划分为西北、东南两大产业带和东北、西南两大城市板块。小结：（1）郑州的城市定位为“区域性中心城市，现代商贸城” ，未来发展目标是构筑中原城市群经济隆起带，建设成为“现代制造业、高新技术产业集聚地，现代服务业中心和现代农业示范带，河南对外开放的主平台”。（2）2020 年，郑州的经济总
13、量将达到全省的 1/4，人口达到 500 万左右，经济发展的重点是装备制造业，加速推进新型工业化的进程，最终一次性提升城市品位和档次，为实现中原崛起更好地发挥辐射、带动作用。1.5 经济技术开发区概况郑州经济技术开发区创办于 1993 年 4 月，总体规划面积 12.49 平方公里， 2000 年 2 月被国务院批准为国家级经济技术开发区。 2003 年对区内及周边的 17 个行政村实行代管，管辖区域扩大为 53 平方公里。郑州经济技术开发区位于郑州市东南部，规划范围北边界为陇海铁路，东边界为京珠高速公路、西边界为机场高速路、南边界为机场高速与京珠高速公路的交汇点，辖区面积 53 平方公里。开
14、发区距市中心 7 公里，距市中心组团边缘 1.5 公里，距建设中的郑东新区 CBD 中心商务区 3 公里，是郑东新区的生态工业园区和产业支撑区。郑州经济技术开发区按照“以现代工业为主、以吸引外资为主、以出口创汇为主、致力于发展高新技术产业”的发展定位，区内规划有“ 河南郑州出口加工区”、“河南省留学人员创业园 ”、 “郑州高新技术创业中心” 三大国家级政策园区和“ 汽车产业园”、 “信息产业园”、 “高科技工业园“等主导产业园区。 郑州经济技术开发区是河南省惟一的国家级经济技术开发区，在我国中西部第一家全面导入 CIS 战略，是中原地区扩大开放、吸引外资、扩大出口的前沿阵地，已逐渐发展成为河南
15、省、郑州市外商投资的集中区、出口创汇的基地、产业结构调整的先行区和高新技术成果产业化的有效载体。2 郑州商品住宅市场分析2.1 郑州市商品住宅整体投放情况 （1）20012007 年商品住宅整体投放情况20012007年 郑 州 市 商 品 住 宅 投 放 情 况 （ 万 平 方 米 ）020040060080010002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070.00%20.00%40.00%60.00%80.00%商 品 住 宅 投 放 增 幅2003 年以来，郑州市商品住宅（含多层、高层、别墅、经济适用房）投放量持续快速增长，2007 年度总量达 920.14
16、万平方米，同比增长 36.63%，住房供应量增长较大，有利于缓解需求过旺、过热局面，稳定房价。（2）2007 年月度商品住宅投放情况2007年 郑 州 市 商 品 住 房 月 度 投 放 情 况 （ 万 平 方 米 ）0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月商 品 房 投 放 商 品 住 宅 投 放与商品房各月投放图对比可知，住宅开发是商品房市场的主体，其增长变化情况基本上决定了整体商品房供应量的增长变化。（3）2007 年郑州市商品住宅不同物业类型的投放情况2007年 郑 州 市 商 品 住 宅 不 同 物 业 类
17、 型 的 投 放 对 比 情 况 （ 万 平 方 米 ）0200400600800-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%2007年 投 放 面 积 159.35 700.34 0 60.48涨 幅 -46.62% 112.13% 0 34.88%多 层 高 层 别 墅 经 济 适 用 房2007年 郑 州 市 商 品 住 宅 不 同 物 业 类 型 的 投 放 面 积 及 占 比 情 况 （ 万 平方 米 ）高 层 , 700.34,76%别 墅 , 0, 0%经 济 适 用 房 ,60.48, 7% 多 层 , 159.35,17%从住宅供应物业结构
18、上看，近年来由于城市建设用地的稀缺和土地使用价格的上涨，开发密度相对较高的高层住宅建设和市场供应量与供应比例逐年上升，年度新增投放量达 700 万平方米，同比增长 112.13%，占当年住宅投放总量的比重已达到 76.1%，成为住宅市场的主流产品，而建设密度相对较低的多层住宅 2007年新增供应量仅有 159 万平方米，较上年度降幅达 50%，占住宅投放总量的比重从 2006 年的 44.3%下降到 17.3%。2007 年别墅市场新增供应为零，主要是近两年来，郑州市严格落实了国家关于停止别墅等高档住宅开发建设的有关规定。2007 年郑州市继续加大经济适用住房的开发建设及市场投放力度，全年新增
19、投放 60.48 万平方米，较上年增长 34.88%，但占当年市区商品住宅供应的总量的比重仅有 6.6%，依然偏低。（4）郑州市各行政区商品住宅投放情况2007年 郑 州 市 各 行 政 区 商 品 住 宅 投 放 面 积 及 占 比 情 况 （ 万 平 方 米 ）金 水 区 ,465.03, 50%郑 东 新 区 ,136.68, 14%管 城 区 ,134.69, 15%二 七 区 , 79.31,9%中 原 区 , 79.31,9% 惠 济 区 , 24.5,3%2007 年郑州市商品住宅的投放热点区域仍然是金水区、郑东新区和管城区，与近年来郑州市倡导的城市发展“东移北扩”的格局相吻合。
20、其中，仅金水区商品住宅投放面积为 465.03 万平方米，占全市商品住宅总投放量的 50%，主要是前几年郑州市开发企业手中存量土地主要集中在金水区和农业路以北地区，受国家宏观调控政策的影响，加快了开工建设和上市的速度。郑东新区开工建设以来，累计已批准 651 万平方米各类商品房上市销售，其中住宅 455 万平方米，2007 年首次出现年度上市量下降，表明今后新区的商品房建设将从速度和绝对量的快速上升阶段，逐步向居住条件改善和质量提高以及入住率提升阶段过渡。2.2 郑州市商品住宅整体销售情况（1）20012007 年度郑州市商品住宅整体销售情况20012007年 度 郑 州 市 商 品 住 宅
21、销 售 情 况 （ 万 平 方 米 、 %）020040060080010000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%商 品 住 宅 销 售 227 260 371 496 532 715 832增 幅 19.1014.3042.9033.607.30 34.3818.352001 2002 2003 2004 2005 2006 20072001 年以后郑州市商品住宅销售量呈逐年上升趋势（含多层、高层、别墅、经济适用房） ，2007 年累计销售面积 832.41 万平方米，同比增幅为 18.35%，商品住宅需求依然保持旺势。（2）2007 年月度郑州市商品住宅销
22、售情况2007年 郑 州 市 商 品 住 宅 月 度 销 售 情 况 （ 万 平 方 米 ）0204060801001201401 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12商 品 住 宅 投 放 商 品 住 宅 销 售 图在 2007 年商品住宅月度销售过程中，月度整体销售走势平稳，6 月受新项目集中上市的影响，商品住宅销售量突增，当月及以后 7 月、8 月销售量都较高。（3）2007 年商品住宅不同物业类型的销售情况2007年 郑 州 市 商 品 住 宅 不 同 物 业 类 型 的 销 售 占 比 情 况 （ 万 平方 米 、 %）经 济 适 用 房 ,105.53, 13%别 墅
23、, 1.04,0%高 层 ,492.23, 59%多 层 ,233.59, 28%全年高层销售量最高，为 492.23 万平方米，占住宅销售总量的 59%，占比较去年上升 16 个百分点；多层住宅销售量次之，为 233.59 万平方米，占住宅销售总量的 28%，但占比较去年下降了 15 个百分点；与当年市场新增投入结构变化基本一致，高层住宅逐渐成主流，多层住宅日趋稀缺。2007 年经济适用房销售 105.53 万平方米，占全年商品住宅总量的 13%，较去年增幅为 101.16%，表明政府在逐步加大经济适用房的供应力度。同时，从多层住宅销售比例和新增投放比例分别为 28%和 17.3%，经济房销
24、售和投放比例分别为 13%和 6.6%的情况来看，住宅市场上开发引导（或决定）消费的趋向明显，从销售需求来看，多层住宅和经济适用房供给不足。另外需要特别点到的是，2007 年郑州市房地产市场上小产权房在喊打声中也遭热捧，部分开发商不甘落后，抢分市场一杯羹。（4）2007 年各行政区商品住宅销售情况2007年 郑 州 市 各 行 政 区 商 品 住 宅 销 售 对 比 情 况 （ 万 平 方 米 ）050100150200250300350二 七 区 金 水 区 管 城 区 惠 济 区 中 原 区 郑 东 新 区-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%2006年
25、 销 售 2007年 销 售 增 幅2007年 郑 州 市 各 行 政 区 商 品 住 宅 销 售 占 比 情 况 （ 万 平 方 米、 %）金 水 区 ,331.47, 40%惠 济 区 ,28.57, 3% 管 城 区 ,145.88, 18%中 原 区 ,84.04, 10%郑 东 新 区 ,191.2, 23% 二 七 区 ,51.25, 6%从住宅销售区域分布上看，金水区、郑东新区和管城区依然是销售热点区域，三区销售总量达 668.6 万平方米，占全市住宅销售 80.3%。结合商品房销售情况，说明商品住宅仍是郑州市商品房销售的主体。金水区商品住宅销售 331.47 万平方米，仍居各区
26、之首，占商品住房销售总量的40%；郑东新区商品住宅销售 191.32 万平方米，位居各区第二，占商品住宅销售总量的 23%；管城区商品住宅销售 145.88 万平方米，占商品住宅销售总量的 18%。（5）2007 年商品住房购房人群户籍分布情况2007年 郑 州 市 商 品 住 宅 购 房 人 群 户 籍 占 比 情 况本 市 郊 县2.94%本 省 其 他 地 区42.04%外 省 市8.20% 本 市 城 区45.48%境 外0.03% 其 它1.32%2007 年郑州市商品住宅购房人群主要还是以外地人购房为主，外地人占比51.58%，其中省内市外占 42.04%，外省占 8.2%；而本地
27、人购房占比 48.42%，其中本市城区占比 45.48%，郊县占比 2.94%；其它占比 1.32%。（6）2007 年商品住宅购房人群年龄结构情况（万平方米）35 岁以下 3545 岁 45 岁以上住宅面积 478.62 255.58 115.44占比 57.50% 30.70% 13.87%2007 年郑州市商品住宅购买人群仍然主要是以 35 岁以下为主，占比57.50%，较 2006 年增加了 11 个百分点；3545 岁购房人群占比 30.70%，较2006 年下降了 6 个百分点，45 岁以上占比 13.87%，较 2006 年下降了 4 个百分点，这说明郑州市商品住宅购买人群正在趋
28、向年轻化。2.3 郑州市商品住宅供销情况（1）20012007 年商品住宅供销情况（万平方米）年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 累计投放 224 321 322.7 510.6 544.4 673.43 920.14 3516.27销售 227.48 259.98 371.42 496.3 532.39 715.44 832.41 3435.42供销比 0.98：1 1.23：1 0.87：1 1.03：1 1.02：1 0.94：1 1.12：1 1.02：1近七年来，郑州市商品住宅累计供应面积为 3516.27 万平方米，销售面积为3435.42
29、万平方米，累计供销比为 1.02：1，供需基本平衡。20032006 年四年中，住宅供应量持续相对不足，2007 年市场供应量适度加大，有利于促进市场平衡。（2）2007 年商品住宅各类物业供销情况（万平方米）类型 06 年投放 07 年投放 同比 06 年销售 07 年销售 同比 05 年供销比 06 年供销比 07 年供销比多层 298.53 159.35 -46.62% 310.52 233.59 -24.77% 1:01 0.96：1 0.68：1高层 329.99 700.34 112.23% 343.93 492.23 43.12% 1.10：1 0.96：1 1.42：1别墅 0
30、.08 0 0 8.53 1.04 0.51：1 0.01：1 0经济适用房 44.84 60.48 34.88% 52.46 105.53 101.16% 0.92：1 0.85：10.57：107 年多层住宅供销比为 0.68：1，近三年来，受土地日益紧缺，地价上涨较快等因素的影响，多层住宅开发建设量迅速缩减，供需矛盾加剧。07 年高层住宅供销比为 1.42：1。高层住宅成为住宅市场的主流，供应量充足。（3）2007 年郑州市各行政区商品住宅供销情况二七区 管城区 惠济区 金水区 郑东新区 中原区住宅投放 79.91 134.69 24.5 465.03 136.68 79.31住宅销售
31、51.2 145.9 28.4 331.5 191.2 842007 年供销比 1.56：1 0.92：1 0.86：1 1.4：1 0.71：1 0.94：12006 年供销比 0.73：1 1.05：1 0.65：1 0.76：1 1.41：1 0.8：12005 年供销比 0.96：1 1.21：1 1.02：1 0.93：1 1.23：1 1.08：1郑州市商品住宅供销整体上保持平衡，从近几年各区域供销比变化来看，中原区和惠济区住宅供应持续不足，需要政府加大宏观引导和调控。（4）2007 年不同套型新建商品住房供求结构表60平方6080平方8090平方90100平方100120平方12
32、0144平方144180平方180 平方 合计批准预售 129.98 86.48 81.22 81.47 83.35 200.98 129.55 126.79 919.82占比 14.13% 9.40% 8.83% 8.86% 9.06% 21.85% 14.08% 13.78%登记销售 74.77 57.8 100.83 68.18 87.94 188.92 124.4 129.58 832.42面 积占比 8.98% 6.94% 12.11% 8.19% 10.56% 22.70% 14.94% 15.57%批准预售 31480 12166 9340 8548 7667 14948 810
33、0 5790 98039占比 32.11% 12.41% 9.53% 8.72% 7.82% 15.25% 8.26% 5.91%登记销售 17737 8143 11440 7156 8063 14072 7818 5343 79772套 数占比 22.23% 10.21% 14.34% 8.97% 10.11% 17.64% 9.80% 6.70%20022007年 郑 州 市 90平 米 以 下 住 宅 销 售 面 积 占 比 情 况0.00%10.00%20.00%30.00%面 积 比 例 8.20% 8.40% 11.70% 13.40% 16.70% 28.03%2002 2003
34、 2004 2005 2006 2007近几年来，随着房价的上涨和国家宏观调控政策的逐步落实，郑州市 90以下的中小套型住宅比例逐步提高，2002 年以来，90以下住宅销售面积比例依次为 8.2%、8.4%、11.7%、 13.4%、16.7%和 28.03%，另外，2007 年 90以下住宅新批准预售面积比例占到 32.36%，套数比例已经达到 54.05%，同期，郑州市新批商品住房开发建设规模中，90以下住宅建设比例严格按照国家规定已达到 70%以上。2.4 郑州市商品住宅价格情况（1）20012007 年商品住宅价格变化情况20012007郑 州 市 商 品 住 宅 价 格 变 化 情
35、况 （ 元 /平 方 米 ）01000200030004000-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%住 宅 均 价 2009 2017 2100 2327 2614 2974 3552增 幅 6.20%-3.904.10%10.80 12.3013.8019.442001 2002 2003 2004 2005 2006 20072002 年以来郑州市商品住宅价格持续上涨。2007 年商品住宅累计销售均价为3552 元/平方米，同比增幅达 19.44%，增幅明显。（2）2007 年月度商品住宅价格变化情况2007郑 州 市 商 品 住 宅
36、 月 度 价 格 变 化 情 况 （ 元 /平 方 米 ）0500100015002000250030003500400045002007住 宅 均 价 29583128 32663268 35733593 362436363704 39453876 38851 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12从年内月度房价走势来看，基本上表现为稳步上升，1 月到 5 月房价上涨较快，5 月到 9 月房价平稳，而第四季度房价出现环比略微下降。（3）2007 年不同类型商品住宅价格变化情况20012007年 郑 州 市 住 宅 类 各 物 业 价 格 变 化 情 况 （ 元 /平 方 米 ）02
37、00040006000多 层 1811 1697 1770 1934 2340 2837 3367高 层 3195 2935 2823 2874 2997 3288 4039别 墅 3285 2737 3179 3626 4197 3999 5095经 济 适 用 房 1260 1262 1313 1370 1577 1560 16782001 2002 2003 2004 2005 2006 2007多层住宅与高层住宅的价格逐步缩小。随着城市用地的稀缺及开发土地使用成本的提高，多层住宅逐渐成为城市中稀缺的住宅产品；另外受低密度高档物业如：洋房、联排、叠加等住宅物业的影响，今后多层价格将会逐渐
38、接近和超过高层价格。（4）2007 年各行政区商品住宅价格变化情况2007年 郑 州 市 各 行 政 区 商 品 住 宅 价 格 变 化 情 况 （ 元 /平 方米 ）30003200340036003800住 宅 均 价 3620 3395 3574 3744 3334 3518二 七 区 管 城 区 惠 济 区 金 水 区 郑 东 新 区 中 原 区中原区由于区域因素的影响，该区域商品住宅价格较低。金水区、二七区作为发展热点行政区，商品住宅价格增幅明显。3 项目总体分析3.1 项目概况（1）项目位置项目位于郑州市东南部，国家郑州经济开发区，西南毗邻郑州机场高速公路，东临 107 国道。高端
39、住宅版块位于地块西端，占地 956.757 亩（净地 700 亩） 。（2）交通状况项目位于整个经济技术开发区的最南端，北边紧邻开发区规划道路经南八路；西边紧靠郑州机场高速，距市中心 10 公里，十五分钟车程；东临 107 国道；交通极其便利。（3）地块周边环境项目南边紧临水域面积 300 亩的金沙湖，湖畔设有金沙湖高尔夫球场（河南省目前唯一标准十八洞七十二杆国际竞赛型高尔夫球场） ，环境优美，独显项目卓越居住度假新区域综合优势。（4）地块规划面积项目依托金沙湖及高尔夫球场，拟建一座集体育、文化、居住、商业、娱乐、度假、会议于一体的地标性新城，总占地面积 4000 亩（其中高尔夫球场占地面积1
40、000 亩） 。该城将包含“8 个 1 工程” ，即一个国际标准高尔夫球场（18 洞） 、一个高档社区、一个室外体育运动中心、一个大河论坛会议中心、一个大河动漫城基地、一个五星级酒店、一个商业中心、一个旅游度假中心。其中住宅部分净地面积 700 亩，总建筑面积 117 万，容积率 2.5。作为本项目的一个极具特色的版块出现，包含两大方面：一是依托于金沙湖美丽景色的住宅项目，包含独栋、双拼及联排别墅，花园洋房、多层、小高层、高层等物业形态；二是部分用于对外交流展示的旅游地产项目开发。3.2 住宅部分 SWOT 分析S 优势：1)项目住宅部分净地 700 亩，便于整体规划；与其他 7 个组团(动漫
41、城、度假村、室外体育中心等)相结合，形成区域规模效应；2)项目毗邻机场高速，具有极强的形象展示力；3)项目毗邻机场高速、107 国道，北端临经济开发区规划道路经南八路，交通便利；4)项目从城市运营角度对项目进行定位、规划，使项目成为拉动消费的新经济增长点，具有长期发展远景；5)项目依托金沙湖高尔夫球场，环境优美，品质高端；后期规划五星级酒店进一步拉升项目整体品质。W 劣势：1）项目周边生活配套不完善；2）区域版块居住价值相对较低。O 机会：1）经济技术开发区规划合理，交通网建设完善，第三、第五、第八大街均可通达项目；2）政府政策支持力度较大；3）区域版块高端住宅项目稀缺。T 威胁：1）国家停止
42、别墅等高端项目的开发；2）项目体量大，开发周期长，资金回笼慢导致资金压力。对策： 1）随着经济开发区向南统一规划，周边环境将得到改观；2）项目依托金沙湖高尔夫球场，将建设成为郑州高端休闲度假项目，对完善郑州城市功能、拉升区域市场价值起到巨大推动作用。3.3 项目产品定位（1）项目整体定位：整体定位于一座集体育、文化、居住、商业、娱乐、渡假、会议于一体的标志性新城，对郑东新区 CBD 的功能进行有效的补充，同时成为郑州城市的一张靓丽名片。（2）住宅部分定位：容积率拆分建议为满足不同物业形态的容积率要求，建议把各形态物业分开计算，具体见下表。物业形态 容积率 占地比率 占地面积 建筑面积别墅 0.
43、7 10% 46700 32690洋房 1.65 30% 140100 231165小高层 2.45 30% 140100 343275高层 4 30% 140100 560400合计 2.5 467000 1167500x价格定位竞争楼盘态势分析竞争楼盘 价格信息果岭山水 多层：87-170(顶层复式)、联排： 360左右、独栋：208-365。多层 5000 元/；别墅独栋 12000 元/ ，联排起价 9100 元/，均价 11000元/温哥华山庄 多层以 200左右四房为主；别墅 400左右。多层：7000-10000 元/、别墅：14000 元/清华忆江南 独栋、双拼别墅 270-3
44、99六种模式独栋：367 平米左右房子均价 9000/平米双拼：均价 8300 元/华庭溪谷 双拼：370左右、连排：260左右、叠加：170左右、独栋：500 多双拼：11000 元/（临近 中央景观 20000 元/）联排：8000-10000 元/,均价 8500 元/叠加：6000-8000 元/，均价 7000 元/ 本案综合要素评价类比项目 舒适要素 便利要素 生活要素 景观要素果岭山水 + + - +温哥华山庄+ - + +清华忆江南+ - + +华庭溪谷 + + + +备注 +为本案高于类比项目，0 为相当于类比项目，为低于类比项目。综上分析，为了科学地计算出本项目的市场客观合
45、理价格，我们按照目前市场上项目价格，进行加权平衡，最终根据项目价格对本案的影响因素进行权重，最终确定项目在目前市场上的入市均价：别墅 10000 元/，洋房 4600 元/，高层 4300元/，总体均价 4519 元/。（3）项目客户群体定位：A 追求高品质生活B 具有较高消费能力，一般都有私车C 对价格相对不甚敏感4 财务分析4.1 开发成本估算土地成本估算表 5-1 土地费用估算表 单位：万元建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费用估算结果。 见表 5-2表 5-2 建安工程费用估算表 单位：万元序号 项 目 单方造价 建筑面积（） 金额1 桩基
46、础 80 元 / 1167500 93402 土建工程 1100 元/ 1167500 1284253 一般水电安装 90 元 / 1167500 10507.54 电梯费用 130 元 / 903675 11747.7755 消防费用 30 元 / 1167500 3502.56 通讯安装费用 6 元 / 1167500 700.57 煤气 10 元 / 1167500 1167.58 地下室费用 20 元 / 1167500 2335合 计 167725.775前期工程费估算表 5-3 前期工程费用估算表 单位：万元序号 项 目 计算依据 金额1 规划设计费 建安工程费2% 3423.11
47、2 可行性研究费 建安工程费0.5% 855.77753 水文、地质、 勘察费 建安工程费0.5% 684.6224 合 计 4963.5095基础设施费序号 项 目 计算依据 金额1 土地出让金 50 万/亩956.757 亩 47837.852 土地公证费用 103 土地契税 土地出让金4% 1435.13554 合 计 49282.9855表 5-4 基础设施费估算表 单位：万元序号 项目名称 单价 计价数量（占地面积 ） 金额1 供电外线铺设工程费 200 元 / 467000 93402 临时施工用地 45 元/ 467000 2101.53 小区内道路设施及标牌工程 40 元/ 4
48、67000 18684 供水外线铺设工程费 90 元/ 467000 42035 临时施工用水 25 元/ 467000 1167.56 环境美化及园林绿化 40 元/ 467000 18687 合计 20548公共配套设施费。各项配套设施支出，应在“开发成本或生产成本配套设施开发成本”科目进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。表 5-5 公共配套设施费用估算表 单位：万元序号 项目 建筑面积（） 单价(元/) 金额1 便利店、超市 2000 600 1202 人防工程 20000 1400 28003 合计 2920不可预见费。取以上 15 项之和的 5%。（土地费用+建安工
49、程费+前期工程费+基础设施建设费+公共配套设施费）5%=12267.04 万元开发期税费估算过程见表 5-6表 5-6 开发期税费估算表 单位：万元序号 项目名称 计算依据 金额1 配套设施建设费 建安工程费5.5% 9413.55 2 市政支管线分摊费、电话初装费 建安工程费2% 3423.11 3 供电贴费、用电权费 建安工程费0.4% 684.6224 合计 13521.28 开发间接费用开发间接费用 =销售收入2%= 10551.865（万元）销售费用=销售收入2.5% = 13189.8313（万元）财务费用，指建设期借款利息，第一年贷款 25000 万元，年利率 20%，第二年起一年半内还清，第二年贷款 15000 万元，利率 9%。财务费用小计：8237.5 万元 开发费用小计：29869.63 万元表 5-7 借款还本付息估算表 单位：万元计算期序号 项目名称 合计2008 年
