1、1附件三：湖南省物业管理优秀项目（大厦）评分标准检查内容 检查内容细则规定分值评分细则考评分扣分原因一 基础管理 301、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（五图二书）：规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋） 。备注：所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章1符合 1 分，现场与规划不符的发现一处扣 0.2 分， （有批准文件的不扣分)；材料中每缺一项扣 0.2 分；其中第3 项中缺 4 种以上的扣 0.2
2、 分，第 5项无临建房屋的不扣分。 2、已办理接管验收手续一、物业公司验收记录及问题处理情况二、物业公司收集资料1、大厦竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单9、供水、供暖的试压报告1 符合 1 分，每缺一项扣 0.1 分3、由一家物业管理企业实1、企业营业执照2、物业管理资质证书 1符合 1 分，每缺一项扣 0.5 分,没有2施统一专业化管理3、服务项目分承包方营业执照4
3、、服务项目分承包方资质证书5、服务项目分承包合同或协议分承包项目的第3、4、5 项不扣分4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同 1符合 1 分，有委托合同但内容不完整扣 0.5 分,没有委托合同扣 1 分5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理服务协议或业主（临时）公约 2符合 2 分，有协议或公约的为基本符合 1 分，而内容不符合规定的 0 分6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1、建立维修基金交纳单据记录2、维修基金使用的记录（包括使用申
4、请、批准及使用的各类票据）1符合 1 分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5 分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣 1 分（单一产权的采取其他形式的不扣分）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）8、消防管理制度详细见附件2完善 2 分，基本完善 1 分(第 1-3 项每缺一项扣 0.5 分),第 4-8 项每缺一项扣 0.2 分8、业主委员会按规定程序成立
5、，并按章程履行职责1、成立管委会（业委会）的申请2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则3、管委会（业委会）成立的批1 符合 1 分，每缺一项扣 0.5 分3复4、会议记录9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同 1符合 1 分，有委托合同但内容不完整为基本符合 0.5 分,没有委托合同扣 2分10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章1符合 1 分，无规划或实施方案的扣0.5 分,未经书面同意扣 0.5 分11、物业管理企业的管
6、理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等） ；分包项目操作人员也要求有上岗证书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌2符合 2 分,1、管理人员、专业技术人员,每发现 1 人无证书扣 0.1 分；2、着装及标志符合 0.5 分,发现有1 人不符合扣 0.1分（最多不得超过5 人）12、物业管理企业管理员人经过物业管理专业培训，持证上岗，并有员工培训计划1、管理人员持证上岗2、有培训计划3、计划切实可行3每符合一项得 1 分，没有或不符合扣 1分13、大厦物业管理
7、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一、各项管理制度1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、消防管理制度9、收费管理制度10、保洁管理制度11、绿化管理制度12、保安管理制度13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）14财务管理制度4符合 4 分，1、制度建立健全 1 分,每缺一项扣 0.2 分(其中没有管理的不扣分)；2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全 2 分，每发现一处不符合扣 0.5 分415、档案管理制度二、各级、各类人员的
8、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法详细见附件14、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 1符合 1 分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合0.5 分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣 0.2分， ；可查询资料中有一项得 0.2 分 15、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布 ；超出或高于
9、文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。2、有费用收支的凭证和各类财务报表3、物业管理服务费用公开有记录或照片1符合 1 分,1、收费标准公布并符合规定的 1 分；2、无凭证或报表的扣0.5 分；3、公开无照片或记录的扣0.5 分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况） 。16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1、住用户档案2、房屋及配套设施产权清册 1符合 1 分,档案、清册各占 1 分，内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2 分17、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一、房屋及设备基础资料1、房屋总平
10、面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第 2 条要求）二、物业管理经营管理资料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、大厦居住情况表4、房屋完损等级评定记录5、大、中、小修和检查记录3符合 3 分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣 0.2 分（最多十处） ；3、查阅方便得 1 分56、设施设备运行记录7、共用设施设备台帐8、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录三、资料分类成册，有目录并查阅方便。18、建立 24小时值班制度，设立服务电话，接
11、受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）2符合 2 分，1、值班制度不符合扣0.5 分；2、未设服务电话扣 0.5 分；3、发现一处处理不及时扣 0.2 分,（最多不得超过三处） ；4、回访记录与实际情况不符的，每处扣 0.1 分（最多不得超过四次）5、回访率不符合要求的扣 0.3 分，无回访记录的扣0.5 分19、定期向住用户发放物业管理工作征
12、求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达 90%以上1、征询意见单2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到 95%）3、整改措施4、整改措施落实情况记录1 符合 1 分，每缺一项扣 0.5 分二 房屋管理及维修养护 131、大厦、栋号、楼层、房号标志明显、大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1、大厦平面图2、路口设路标3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全1符合 1 分,无示意图扣 0.5 分,无路标扣 0.3 分,幢、单元、户号每缺一个扣 0.1 分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看 1符合 1 分,发现一处私搭乱建或擅自改变房
13、屋用途均扣1 分3、房屋外观完好、整洁；1、制订房屋维保工作计划2、外墙清洁 1符合 1 分,每发现一处不完好、不整6外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍3、外墙完好，无破损、脱落4、外墙无张贴物洁、脱落、污损扣0.2 分4、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于 2%，并有回访记录1、在明显位置公布对维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第 17 条要求）2符合 2 分，1、建立并落实 1 分,建立但未落实扣 0.5分,未建立扣 1 分；2、及时率符合 0.5分,每降低 1 个百分点扣 0.1 分;返修率符合 0.3
14、 分,不符合 0 分；5、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1、经主管部门审批2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患2符合 2 分,1、未按规定设置（未办理审批）得 0 分；2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣 0.1 分；3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣 0.5 分6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一2、除首层外，无安装防盗网现象3、
15、无伸出户外的安装物1符合 1 分,每发现一处不符合扣 0.2分7、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、统一安装（横平竖直） ，有冷凝水收集管 2、空调支架无生锈现象1符合 1 分,每发现一处不符合扣 0.5分8、房屋装饰装修符合规定，未发生违章装修、危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、业主申报资料齐全2、签订装修协议3、无违规装修4、无损害他人利益现象4 每符合一项得 1 分7三 共用设施设备管理 32（一）综合要求 51、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养
16、记录3、维修记录4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况的检查记录7、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划2符合 2 分,1、设施设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录 0.5 分,每发现一处不符合扣 0.1 分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5 分，每发现一处不符合扣 0.1 分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6 分,每发现一处不符合扣 0.2分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4 分,每发现一处不符合扣0.1 分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备现场查看 1 符合 1 分,发现一处不符合扣 0.1 分3、配备
17、所需各种专业技术人员。严格执行操作规程1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养记录3、运行记录4、对操作情况的检查记录5、设备（安全）普查记录1符合 1 分,发现一处堵塞或外溢扣0.5 分4、设备良好，运行正常。一年内无重大管理责任事故1、定期保养记录2、运行记录3、对操作情况的检查记录 1、道路无堆积物，路面无破损4、设备（安全）普查记录1 符合 1 分,发现一处不符合扣 0.2 分（二）供电系统 31、保证正常供电。限电、1、 业主的投诉2、 限电、停电记录 1符合 1 分,1、供电系统正常得 0.6 分8停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户（现场检查） ；2、无处理预案的扣分
18、；3、其他项发现一处不符合扣 0.2 分2、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）2、设备定期保养记录3、设备维修记录4、设备运行记录5、有紧急情况处理预案6、日常巡视记录7、有防、灭鼠及防火措施（防鼠板高 60 公分以上，防鼠药）1符合 1 分, 1、无管理措施的 0 分；2、其他项发现一处不符合扣 0.2 分3、备用应急发电机可随时起用现场查看 1 符合 1 分,发现不符合扣 1 分（三）弱电系统 21、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、运行记
19、录6、对操作情况的检查记录7、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划9、维修人员 10 分钟内赶到现场1符合 1 分,1、设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5 分,每发现一处不符合扣 0.1 分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5 分，每发现一处不符合扣 0.1 分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6 分,每发现一处不符合扣 0.2 分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4 分,每发现一处不符合扣 0.1 分2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定限期保存1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、
20、运行记录6、对操作情况的检查记录1符合 1 分,1、设备运行按规定记录0.5 分,每发现一处不符合扣 0.1 分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境97、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划检查等）0.5 分，每发现一处不符合扣 0.1 分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6 分,每发现一处不符合扣 0.2 分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4 分,每发现一处不符合扣 0.1 分（四）消防系统 51、消防控制中心 24 小时值班、消防设施设备齐全、完好无损，可随时起用，消防通道畅通，制定消防应急方案1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养记录3、维修记录
21、4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况的检查记录7、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1、管理制度2、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、现场查看1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人现场查看 1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1、火灾应急方案2、维修记录3、设备（安全）普查记录4、设备维修保养计划5、按要求配备
22、灭火器1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分5、无火灾安全隐患1、定期保养记录2、维修记录 1符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分103、巡视记录4、运行记录5、对操作情况的检查记录6、设备（安全）普查记录7、设备维修保养计划8、按要求配备灭火器（五）电梯系统 61、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1、电梯年检证明2、现场查看 1符合 1 分，不符合0 分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1、电梯运行记录2、电梯保养记录3、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）4、安全事故记录5、轿厢内照明良好1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分3、轿厢、井道、机房
23、保持整洁1、电梯机房、轿厢清洁2、电梯井道清洁3、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分4、电梯又专业队伍维修保养，维修、操作人员持证上岗； 1、电梯保养记录2、电梯工 100持证上岗 1符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修1、电梯故障应急方案，措施到位2、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施3、维修人员 10 分钟内赶到现场1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1、安全事故记录2、电梯故障应急方案，措施到位3、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施1 符合 1 分，每发现一处扣 0.1 分（六）给排水系统 81、建立大厦用水、供水管1、管理制度4、节水工作计划以及措施 1符合 1 分,设备运行正常,设施正常
