1、,三维影视策划创意方案上海丰群影视文化传媒有限公司策划部2009年2月28日,创意提纲,影片目的：商业楼盘形象片，促进销售影片时长：约 330 秒影片基调：现代城市风情与古典人文的融合影片色彩：雍容华贵、多彩阳光影片音乐：高雅舒缓，明快时尚影片表现手法：城市风情，人景交融，光影与音乐结合运用，营造出一种现代时尚兼具古典人文的情调。着力表现出“东方新天地”的独特韵味。进而提升其品牌形象，促进销售工作的进行。,创意思路,+ 片头创意：（30s）【创意思路】：司南，“司”意“指”，而“南”为“天地颐指之向”，故“司南”在数千年的华夏文明中具有“探测方向、预兆未来”之意。战国末年成书的韩非子有度中曰“
2、故先王立司南，以端朝夕”，东汉王充论衡是应篇亦有提及”司南之杓，投之于地，其柢指南”。结合本案位于港城之南，以“司南”为契点，不仅以“南，草木至南方有枝任也”预指南方为祥兆之地，亦借“司南”昭示港城发展之必然方向，本案未来之美好前景。【画面阐述】：虚幻的星空在时空的纵横之间，逐渐隐现出“司南”之形，转动的“金勺”似乎在占卜未来，数圈之后，定指南方。随着金勺的指向，星空中幻化出一个大大的古篆体字“南”配合着古典音乐的节奏，雍容华贵的画面中渐隐出“南，草木至南方有枝任也说文”的字幕，一阵云烟过之，这10个古文字在时空纵横中融合为本案的logo。整组画面结合“司南”和“南”的文化内涵，从历史时空角度
3、审视本案的尊荣品质及美好前景。,+ 开篇：（30s+30s）【文化解读】 一尊司南，品鉴一方人文，引出城南 司南，一个文化符号，属于果敢勤劳的港城人 司南，一盏财富明灯，照亮港城未来的新天地 一个没有文化的民族是可悲的，往往物欲横流 一个没有根基的区域是肤浅的，即使高楼林立【创意思路】开篇结合片头的古典人文气息，以文化的角度解读本案，解读本案的区域城南。以司南的“意指性与预兆未来”引出港城未来的发展方向为城南，即项目所在之地。 在城南的区域基础之上，用以往人们出行购物休闲的不便捷作为对比，引出本案的与众不同多维都市生活空间。 在展开“住、商、办、酒店”之前，概述性的以区域引项目，以对比述本案，
4、给观众一个整体性的概念：本案是一项集住、商、办、酒店为一体的大型城市综合体，让您在便捷中轻松体验多维都市生活空间。,【创意思路】 为了保证各个分区的完整性与浑然一体的概念，开场的综述还不足以固定这个概念。利用三维画面，在每个分区的段落之间，以三维画面衬托字幕的方式过场，使观众在欣赏完“住、商、办、酒店”等各个分区之后心存一种“多维都市生活空间融汇于本案之中”的意念，以保证本案作为一项城市综合体的意义。【画面阐述】：以本案logo为根基，幻化为司南的地盘，在本案的三维效果图上隐现出一只司南的金勺，金勺的每一次转动都牵引出一个分区，保存整部影片自然的过渡，凝练的项目介绍。,+ 展开：引领一个高度，
5、引领一种生活，引领一个时代（100s+30s+20s+50s）,+ 收尾：（30s）,【文化解读】 数载风华，数载沉淀 秋燕南回之作东方新天地展望未来，一曲终了，余音绕梁。【创意思路】本案前景的概述呼应开头，以“司南”收尾，司南作为本片最为重要的文化符号，在结尾处照应片头，融会贯通。结合片尾由舒缓至大气，最后过渡为高雅的音乐节奏，将影片推至高潮之后以古典气息的氛围收尾。【画面阐述】：以高耸入云的态势俯瞰本案全景，在镜头的拉伸下，本案幻化为司南的底盘，金勺在底盘上快速转动，在虚幻的背景下，整个底盘隐现出本案的logo！心无界，境自高，多维都市生活空间，创领综合地产新典范！,影片解说文案,张家港，
6、一个新兴的港口工业城市，长三角地区对外开放重要门户。城南新区，港城未来繁华之心，凝聚层峰人士荣耀，在卓越品质与夺目光华的交相辉映下，崛起为一座璀璨的国际新城！【城南介绍，交通、配套】字幕：百万平方国际新城 Millions of square International Metro东西二环、苏虞张公路、沿江高速，编织一幅四通八达的交通美图East Second Ring、su yu zhang road、Along high-speed，Weaving an ease of access Mito大型综合医院、学校、购物、娱乐休闲会所，直接触摸便利频道Large multi-hospital、
7、school、shopping、 Recreation and leisure club， Channel to facilitate direct touch香蜜湖、暨阳湖生态园自然生态环境、19平方公里张家港经济开发区Xiangmi lake、jiyang Ecological Park Natural ecological environment Zhangjiagang Economic Development Zone, 19 square kilometers多维的都市空间体验，是新城的世界设计理念。东方新天地，40万平方大型城市综合体，以一站式的生活方式，谱绘24小时繁华生活圈。
8、【项目总体介绍】,引领一种高度（Lead a highly）（过渡画面）【家居建材】：8万平方产权式家居建材市场，装饰购物的天堂。以科技为本，提供个性而高端的丰富产品，为家居装饰提供创想式的未来生活蓝本。【生活超市】：国际品牌大卖场，便利生活超市，休闲购物的圣地，娱乐消费的殿堂。【餐饮娱乐】：汇集各地特色美食的餐饮超市，人气鼎沸，满足优质生活所需。字幕：8万方顶级产权式专业市场，近2万方大卖场，1.3万平方大型超市，1.8万平方餐饮娱乐80,000 square top professional market-style property rights， 2 million square su
9、permarkets ，13,000 square large supermarket， 18,000 square Dining Entertainment,【五星酒店】：气派非凡的五星级酒店，奠定新城的高端气质。（画面字幕特效呈现）字幕： 3万方五星级酒店 30,000 square five-star hotels引领一种生活（lead a life）（过渡画面）【SOHO社区】 SOHO（small office home office）：居家办公，新时代的自由生活方式。创业精英的创意空间，上品人士的享受天堂。首席SOHO社区，为创业人士量身打造：居住与办公自由切换，空间与时间自我掌控
10、。字幕： 130SOHO：外在品质打动别人，内在精致感动自己130SOHO ：External quality impressed others, touched by their own intrinsic exquisite64SOHO：繁华转身，便是自由的天堂64SOHO ：Turned downtown is a paradise for Freedom140 SOHO ：艺术的工作场 140 SOHO： Arts job market一房、两房、三房梯级户型One room, two rooms, three-bedroom terraced apartments,【 5A写字楼】中
11、央商务特区，倾力打造张家港第一个创意产业园， 5A写字楼为从业者开辟一片广阔的休闲娱乐新天地。引领港城未来（lead the future of the city）（过渡画面）城南造城，一个阶层的尊贵版图；镏金地段，人生的上层境界。以上海万达广场为先例，东方新天地，港城综合地产新典范，明日城南时尚生活圈！多维都市生活空间，24小时生活领域，东方新天地，百万平米国际新城核心，商业巨擎璀璨天成！ 【落幕】,影片脚本,- THE END -,房地产营销策略秘笈,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：
12、,任务：,任务：,任务：,任务：,1、 引起关注 蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束 塑造品牌,扩大销售,2、 形成热点 形象雏形,时间： 3个月,时间： 1个月,时间： 2个月,时间： 23个月,时间： 1218个月,时间： 3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注 蓄势待发,形成热点 形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段
13、整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升， 以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报 手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力 手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障 手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺新材料、使用率、楼间距、
14、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,房地产卖点挖掘：,第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、
15、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、
16、生态】,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖
17、点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢 】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法】,房地产卖点排行榜：,1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 9、成熟社区 9、投资概念 9、绿色概念 9、服务 9、豪宅 9、一期公开发售 16、全海景
18、,17、送礼促销 17、一线江景 19、发展商品牌 19、身份地位 19、e概念 19、环保概念 19、生态概念 19、繁华路段 24、品味 24、错层 24、配套设施 24、白领 24、孩子 24、CBD概念 24、封顶 24、中心花园,34、价格 34、艺术活动促销 34、TOWNHOUSE 34、二线江景 34、园景 34、文脉 34、热销 34、加推 34、加拿大园林 34、都市主义 44、业主联谊会促销 44、人工湖景 44、高尔夫 44、文化 44、物业管理 44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念 44、二期公开发售 44、最后一期发售 44、现房 44、主题园林 44、
19、艺术园林 44、亚热带园林 44、园林规模 54、欧陆园林 57、音乐概念 57、产权酒店 57、知情权 57、精装修 57、奥运村概念 57、尾盘销售 57、德国风格,57、宣言 66、折扣促销 66、特价单位促销 66、各类比赛促销 66、开放日促销 66、另类促销 66、艺术促销 66、独立别墅 66、酒店公寓 66、大户型物业 66、山水景观 66、水景 66、跃式 66、复式 66、板式 66、建材与配制,66、情缘 66、地铁概念 66、内部认购 66、板式房开放 66、江南园林 87、名人效应 87、音乐会促销 87、表演活动促销 87、送私家花园 87、运动概念 87、河景 8
20、7、景观 87、新工艺新材料 87、使用率 87、楼间距 87、会所,房地产卖点排行榜：,87、泳池 87、户口 87、单身公寓 87、亲恩 87、商业路段 87、火爆人气 87、外立面全现 87、交楼 87、入伙 87、欧陆风格 87、自然园林 111、付款方式 111、竟卖 111、车房互动 111、商务公寓 111、国际公寓,111、学院派公寓 111、自然湖景 111、自我标榜 111、空中花园 111、口碑 111、大型超市 111、工薪阶层 111、外销 111、先锋人士 111、答谢 111、法国风格 111、意大利风格 111、树木 111、新加坡会所 111、岭南园林 111
21、、园林社区,111、澳洲风情 111、度假式概念 134、巨奖促销 134、征集活动 134、新旧房互动 134、旅游概念 134、安全 134、新独院住宅 134、经济适用房 134、张扬个性 134、大露台 134、规格 134、专业组合 134、大规模 134、创新技术 134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基 134、竣工 134、海派建筑风格 134、和式筑居 134、新加坡风情 134、滨海风情 134、热带园林 134、现代主义 134、旅游规则 158、绿化率,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型 2、配套设施 3、交通 4、精装修 5、板式 5、建材与配制
22、6、景观 6、新工艺新材料 6、使用率 6、楼间距 6、会所 6、泳池 6、户口,7、大型超市 8、规划 8、专业组合 8、大规模 8、创新技术 9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段 2、CBD概念 3、中心区概念 4、奥运村概念 5、地铁概念 6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层 2、跃式 2、复式 3、空中花园 4、大露台,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术 2、德国风格 3、欧陆风格 4、法国风格 4、意大利风格 5、海派建筑风格 5、和式筑居 5、新加坡风情,1、小户型 2、TOWNHOUSE 3、产权式酒店 4、独立别墅 4、酒店式公寓 4、大户型物业 7、国际公
23、寓 7、商务公寓 7、学院派公寓 10、新独立住宅 10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。,房地产促销：,合作目标 营销策略 促销预算 促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠
24、、退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。 2、送全屋豪华装修。 3、送全屋家私。 4、送空调。 5、送全屋家电。 6、送国内旅游。 7、送国外旅游。 8、内部优先认购8折优惠。 9、开盘8.8折优惠。 10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。 12、送私家花园。 13、购房入户口。 14、送名牌学校入学、入托名额。 15、购房有机会抽奖得汽车。 16、元旦节购房优惠。 17、春节购房优惠。 18、元宵节购房优惠。 19、情
25、人节购房优惠。 20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。 22、儿童节购房优惠。 23、中秋节购房优惠。 24、国庆节购房优惠。 25、重阳节购房优惠。 26、父亲节购房优惠。 27、教师节购房优惠。 28、圣诞节购房优惠。 29、3.12植树节购房优惠。 30、6.24荷花节购房优惠。,房地产促销110种：,31、购房抽奖送半套。 32、业主自己设计户型。 33、看房送午餐、水果。 34、立面揭晓日优惠。 35、封顶日优惠。 36、楼型设计获奖优惠。 37、样板房亮相日优惠。 38、公关活动促销。 39、交楼日优惠。 40、提前入住优惠。,
26、房地产促销110种：,41、3.15优惠。 42、购大房间优惠。 43、购经典户型优惠。 44、购珍藏户型优惠。 45、购房优惠车位。 46、样板房情景体验优惠。 47、展销会9.79.9折优惠。 48、联合促销优惠。 49、获得荣誉优惠。 50、旧业主重新购房优惠。,房地产促销110种：,51、旧业主介绍新业主优惠。 52、某特殊阶层购房优惠。 53、首十名买家送装修礼金1万元。 54、送山景优惠。 55、送江景优惠。 56、送湖景优惠。 57、送河景优惠。 58、首期1.3万，送600元/m至上装修。 59、限量发售优惠。 60、心水价优惠。,房地产促销110种：,61、各种价格优惠：动感
27、价、跃式价、飞扬价、阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价。 62、房交会优惠。 63、及时认购尊享95折。 64、一次性付清8优惠。 65、1万元即可入住，5年免息。 66、送3年地铁费。 67、送高尔夫门票。 68、送会所3年健身门票。 69、送社区6年图书馆门票。 60、送签约公证律师费。,房地产促销110种：,71、送价值28万元游艇会会籍。 72、送高尔夫会会籍。 73、送特色园林恋景观亭一个。 74、送印花费。 75、首5个买家现金回赠2万元。 76、送两年供楼利息一半。 77、家私套餐优惠券1000元。 78、免费酒店住宿一晚。 79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜
28、、燃具。 80、送黄金生肖礼品一个。,房地产促销110种：,81、送周年金牌一个。 82、送纪念名表一块。 83、俱乐部会籍及免1年年费。 84、俱乐部及人工湖消费券1000元。 85、社区游乐入场券及活动券500元。 86、优先入校及独享学费优惠。 87、旧房换新居优惠。 88、现场落订即送现金最高达5000元。 89、独享2年共16厘租金回报。 90、提供最长30年按揭。,房地产促销110种：,91、最高8成按揭。 92、送9成按揭计划保险费。 93、送私家园林式泳池。 94、拍卖优惠。 95、试住促销。 96、特价单位促销。 97、名人效应促销。 98、各类比赛促销。 99、征集活动促销
29、。 100、开放日促销。,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。 102、音乐会促销。 103、表演活动促销。 104、艺术活动促销。 105、车房互动促销。 106、送私家花园促销。 107、星级管家服务促销。 108、另类营销促销。 109、房产保险。 110、送入伙酒席/喜宴。,房地产策略核心：,产品,地段,社区,受众,竟品,品牌,房地产策略核心：,街区,位区,市区,项目所在的地段分析三步法,硬件,软件,宏观,房地产策略核心：,产品,概念,信誉,品质,生活方式,中国市场，50年内主要 还是做好产品。取得消 费者的信任为重中之重。,房地产接触点规划：,无需求,有需求,必经路段,CH
30、ECK IN,售楼部,样板房,看楼通道,结束,四大传媒 DM 互联网 电子邮件 鼠标垫 日历卡 短信息 的士贴 户外 公交车,看楼车 水牌,道旗 灯杆旗,工地灯箱 围墙,售楼小姐 服务资料架 专题片 形象广告 海报 吊旗 手提袋 户型图 形象画册 楼书,情景销售,灯杆 吊旗 横幅 空飘,登记电话,房地产接触点规划：,项目,售楼部,现场户外,大型户外,硬广,软文,围墙,空飘,601、602公交等,刀旗,的士/车亭,新闻报道,电视专栏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,元旦,春节/情人节/元宵节,3.8妇女节/植树节,端午节,5.1、青年节/母亲节/护士节/地球日,儿童节,荷花
31、节,教师节/重阳节,国庆/中秋节/父亲节,岁暮/小年,平安夜/圣诞节,乞巧节,年度推广规划：,房地产营销策略秘笈,房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！,通常房地产广告传播阶段的划分：,预售期,开盘期,强销期,热销期,保温期,清盘期,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,任务：,1、 引起关注 蓄势待发,引爆销售,深化品牌形象,达成销售,销售结束 塑造品牌,扩大销售,2、 形成热点 形象雏形,时间： 3个月,时间： 1个月,时间： 2个月,时间： 23个月,时间： 1218个月,时间： 3个月,内部认购期,造势,借势,运势,造势,借势,蓄势,运势,蓄势,1.预热期,2.内部认购期,3.
32、公开发售,4.热销期,电视,任务,引起关注 蓄势待发,形成热点 形象雏形,引爆销售,深化品牌形象,报纸,公关,新闻,促销,准业主联谊会（珠江夜游）,形象广告,形象广告,促销信息的发布,产品形象广告,户外,品牌形象广告,配合公关活动的信息发布,公开发售阶段整合传播进程,送铺租,专业市场现场巡回show,以旧换新,集体购房,5.保温期,6.清盘期,提升品牌形象,策略思考,SP点式攻坚,PR对品牌形象的提升， 以及对舆论的影响,有销售力的广告所创造的营销环境,作用：季节性的、针对性的销售促进，加强即时的销售回报 手段：现场、节假日、DM等,作用：广告驱动消费者的购买动机，感受品牌形象，制造市场拉力
33、手段：电视、报纸、户外等传统的媒介手段,作用：加强消费者的沟通，维系老用户资源，提高亲和力，加强品牌屏障 手段：公关活动、新闻,房地产卖点挖掘：,第一大类卖点：楼盘硬件,【户型、配套设施、交通、精装修、板式、建材配置、景观、新工艺新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、户口、大型超市进驻、规划、专业组合、大规模、创新技术、绿化率、阳光空气、高尔夫、公园、智能化、厨卫、区位】,房地产卖点挖掘：,第二大类卖点：建筑风格,【建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑、和式建筑、新加坡】,房地产卖点挖掘：,第三大类卖点：空间价值,【错层、跃式、复式、空中花园、大露台】,房地产卖点挖掘：,
34、第四大类卖点：园林主题,【中心花园、加拿大风情、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林】,房地产卖点挖掘：,第五大类卖点：自然景观,【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、一线河景、二线河景、自然湖景】,第六大类卖点：区位价值,【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】,房地产卖点挖掘：,第七大类卖点：产品类型,【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】,第八大类
35、卖点：人以群分,【豪宅、白领单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区】,房地产卖点挖掘：,第九大类卖点：原创概念,【居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游行规则】,第十大类卖点：功能提升,【健康概念、投资、绿色、E概念、环保、生态】,房地产卖点挖掘：,第十一大类卖点：产品嫁接,【教育、音乐、艺术、运动、旅游】,第十二大类卖点：楼盘软性附加值,【品质、成熟社区、身份地位、安全、个性化时尚、艺术、建筑艺术、健康】,第十三大类卖点：产品可感受价值,【服务、文化、物业、口碑】,房地产卖点挖掘：,第十四大类卖点：楼盘及发展商形象,【荣誉、发展商、知情权、自我标榜、张扬个性】,
36、第十五大类卖点：居住文化与生活方式,【生活方式、品味卖点、文脉卖点】,第十六大类卖点：情感,【孩子、情缘、亲恩】,房地产卖点挖掘：,第十七大类卖点：销售与工程进度,【奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、尾盘公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放，外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房、答谢 】,房地产卖点挖掘：,第十八大类卖点：创意促销,【价格卖点、付款方式、竟卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、艺术活动促销、音乐会促销、表演促销、新旧房互动、车房互动、
37、送私家花园、另类营销手法】,房地产卖点排行榜：,1、居住主题 2、荣誉 3、品质 4、教育概念 5、生活方式 6、户型 7、健康概念 8、建筑艺术 9、节日促销 9、成熟社区 9、投资概念 9、绿色概念 9、服务 9、豪宅 9、一期公开发售 16、全海景,17、送礼促销 17、一线江景 19、发展商品牌 19、身份地位 19、e概念 19、环保概念 19、生态概念 19、繁华路段 24、品味 24、错层 24、配套设施 24、白领 24、孩子 24、CBD概念 24、封顶 24、中心花园,34、价格 34、艺术活动促销 34、TOWNHOUSE 34、二线江景 34、园景 34、文脉 34、热
38、销 34、加推 34、加拿大园林 34、都市主义 44、业主联谊会促销 44、人工湖景 44、高尔夫 44、文化 44、物业管理 44、交通,房地产卖点排行榜：,44、中心区概念 44、二期公开发售 44、最后一期发售 44、现房 44、主题园林 44、艺术园林 44、亚热带园林 44、园林规模 54、欧陆园林 57、音乐概念 57、产权酒店 57、知情权 57、精装修 57、奥运村概念 57、尾盘销售 57、德国风格,57、宣言 66、折扣促销 66、特价单位促销 66、各类比赛促销 66、开放日促销 66、另类促销 66、艺术促销 66、独立别墅 66、酒店公寓 66、大户型物业 66、山
39、水景观 66、水景 66、跃式 66、复式 66、板式 66、建材与配制,66、情缘 66、地铁概念 66、内部认购 66、板式房开放 66、江南园林 87、名人效应 87、音乐会促销 87、表演活动促销 87、送私家花园 87、运动概念 87、河景 87、景观 87、新工艺新材料 87、使用率 87、楼间距 87、会所,房地产卖点排行榜：,87、泳池 87、户口 87、单身公寓 87、亲恩 87、商业路段 87、火爆人气 87、外立面全现 87、交楼 87、入伙 87、欧陆风格 87、自然园林 111、付款方式 111、竟卖 111、车房互动 111、商务公寓 111、国际公寓,111、学院
40、派公寓 111、自然湖景 111、自我标榜 111、空中花园 111、口碑 111、大型超市 111、工薪阶层 111、外销 111、先锋人士 111、答谢 111、法国风格 111、意大利风格 111、树木 111、新加坡会所 111、岭南园林 111、园林社区,111、澳洲风情 111、度假式概念 134、巨奖促销 134、征集活动 134、新旧房互动 134、旅游概念 134、安全 134、新独院住宅 134、经济适用房 134、张扬个性 134、大露台 134、规格 134、专业组合 134、大规模 134、创新技术 134、国际化社区,房地产卖点排行榜：,134、奠基 134、竣工
41、134、海派建筑风格 134、和式筑居 134、新加坡风情 134、滨海风情 134、热带园林 134、现代主义 134、旅游规则 158、绿化率,房地产卖点排行榜：,楼盘硬件卖点,1、户型 2、配套设施 3、交通 4、精装修 5、板式 5、建材与配制 6、景观 6、新工艺新材料 6、使用率 6、楼间距 6、会所 6、泳池 6、户口,7、大型超市 8、规划 8、专业组合 8、大规模 8、创新技术 9、绿化率,区位卖点,1、繁华路段 2、CBD概念 3、中心区概念 4、奥运村概念 5、地铁概念 6、商业路段,房地产卖点排行榜：,空间价值卖点,1、错层 2、跃式 2、复式 3、空中花园 4、大露台
42、,建筑风格卖点,产品卖点,1、建筑艺术 2、德国风格 3、欧陆风格 4、法国风格 4、意大利风格 5、海派建筑风格 5、和式筑居 5、新加坡风情,1、小户型 2、TOWNHOUSE 3、产权式酒店 4、独立别墅 4、酒店式公寓 4、大户型物业 7、国际公寓 7、商务公寓 7、学院派公寓 10、新独立住宅 10、经济适用房,房地产促销：,SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有人将其译为营业推广或销售推广。是刺激消费者或中间商迅速或大量购买某一特定产品的促销手段，包含了各种短期的促销工具。SP、广告、人员推销、PR、事件是基本的几大促销手段。,房地产促销：,合作目标 营
43、销策略 促销预算 促销目标,设计,市场范围,整合,折扣率确定,时间,促销条款,竞争性防御,产品范围,效果测试,SP目标,SP设计,SP评估,房地产促销：,SP工具分类,免费（Free）,印花、免费样品、赠品、,优惠（Save），自助获赠、折价券、折扣优惠、退款优惠、合作广告、,竞赛（Wins）经销商分销竞赛、销售人员竞赛、消费者竞赛或抽奖,组合（Mix），财务激励、联合促销、连锁促销、会员促销、其他SP,房地产促销110种：,1、零首期。 2、送全屋豪华装修。 3、送全屋家私。 4、送空调。 5、送全屋家电。 6、送国内旅游。 7、送国外旅游。 8、内部优先认购8折优惠。 9、开盘8.8折优惠
44、。 10、免13物业管理费。,11、免水电、电视、煤气、互联网初装费。 12、送私家花园。 13、购房入户口。 14、送名牌学校入学、入托名额。 15、购房有机会抽奖得汽车。 16、元旦节购房优惠。 17、春节购房优惠。 18、元宵节购房优惠。 19、情人节购房优惠。 20、5.1节购房优惠。,房地产促销110种：,房地产促销110种：,21、母亲节购房优惠。 22、儿童节购房优惠。 23、中秋节购房优惠。 24、国庆节购房优惠。 25、重阳节购房优惠。 26、父亲节购房优惠。 27、教师节购房优惠。 28、圣诞节购房优惠。 29、3.12植树节购房优惠。 30、6.24荷花节购房优惠。,房地
45、产促销110种：,31、购房抽奖送半套。 32、业主自己设计户型。 33、看房送午餐、水果。 34、立面揭晓日优惠。 35、封顶日优惠。 36、楼型设计获奖优惠。 37、样板房亮相日优惠。 38、公关活动促销。 39、交楼日优惠。 40、提前入住优惠。,房地产促销110种：,41、3.15优惠。 42、购大房间优惠。 43、购经典户型优惠。 44、购珍藏户型优惠。 45、购房优惠车位。 46、样板房情景体验优惠。 47、展销会9.79.9折优惠。 48、联合促销优惠。 49、获得荣誉优惠。 50、旧业主重新购房优惠。,房地产促销110种：,51、旧业主介绍新业主优惠。 52、某特殊阶层购房优惠
46、。 53、首十名买家送装修礼金1万元。 54、送山景优惠。 55、送江景优惠。 56、送湖景优惠。 57、送河景优惠。 58、首期1.3万，送600元/m至上装修。 59、限量发售优惠。 60、心水价优惠。,房地产促销110种：,61、各种价格优惠：动感价、跃式价、飞扬价、阳光价、推崇价、热卖 价、新低价、望江价、超值价。 62、房交会优惠。 63、及时认购尊享95折。 64、一次性付清8优惠。 65、1万元即可入住，5年免息。 66、送3年地铁费。 67、送高尔夫门票。 68、送会所3年健身门票。 69、送社区6年图书馆门票。 60、送签约公证律师费。,房地产促销110种：,71、送价值28
47、万元游艇会会籍。 72、送高尔夫会会籍。 73、送特色园林恋景观亭一个。 74、送印花费。 75、首5个买家现金回赠2万元。 76、送两年供楼利息一半。 77、家私套餐优惠券1000元。 78、免费酒店住宿一晚。 79、送全屋天花灯饰及厨房全套装修连橱柜、燃具。 80、送黄金生肖礼品一个。,房地产促销110种：,81、送周年金牌一个。 82、送纪念名表一块。 83、俱乐部会籍及免1年年费。 84、俱乐部及人工湖消费券1000元。 85、社区游乐入场券及活动券500元。 86、优先入校及独享学费优惠。 87、旧房换新居优惠。 88、现场落订即送现金最高达5000元。 89、独享2年共16厘租金回
48、报。 90、提供最长30年按揭。,房地产促销110种：,91、最高8成按揭。 92、送9成按揭计划保险费。 93、送私家园林式泳池。 94、拍卖优惠。 95、试住促销。 96、特价单位促销。 97、名人效应促销。 98、各类比赛促销。 99、征集活动促销。 100、开放日促销。,房地产促销110种：,101、业主联谊会促销。 102、音乐会促销。 103、表演活动促销。 104、艺术活动促销。 105、车房互动促销。 106、送私家花园促销。 107、星级管家服务促销。 108、另类营销促销。 109、房产保险。 110、送入伙酒席/喜宴。,房地产策略核心：,产品,地段,社区,受众,竟品,品牌,房地产策略核心：,街区,位区,市区,项目所在的地段分析三步法,硬件,软件,宏观,房地产策略核心：,产品,概念,信誉,品质,生活方式,中国市场，50年内主要 还是做好产品。取得消 费者的信任为重中之重。,房地产接触点规划：,无需求,有需求,必经路段,CHECK IN,售楼部,样板房,看楼通道,结束,四大传媒 DM 互联网 电子邮件 鼠标垫 日历卡 短信息 的士贴 户外 公交车,看楼车 水牌,道旗 灯杆旗,工地灯箱 围墙,售楼小姐 服务资料架 专题片 形象广告 海报 吊旗 手提袋 户型图 形象画册 楼书,
