1、局长在促进房地产市场健康发展座谈会上的讲话同志们：在元旦刚刚来临和市三次党代会刚刚闭幕之际，我们召开房地产市场建设工作座谈会议。主要目的是：根据当前房地产市场的新形势和新特点，研究解决房地产行业发展中的新情况和新问题，增强房地产工作的针对性和前瞻性，促进我市房地产行业平稳健康发展。下面我讲四点意见：一、我市房地产业发展的基本估价XX 房地产业在社会各界和业内人士的共同努力下，从探索起步到形成一个独立产业，再到快速发展成为国民经济的支柱产业，走过了一段不平凡的历程。XX 年我市房地产业步入了高速增长的时期，为解决百姓安居乐业，改善城市建设面貌，带动相关产业发展和国民经济增长作出了巨大的贡献。主要
2、体现在以下几个方面：住房新体制基本建立。我市有效启动住房分配制度改革以来，城镇居民住房水平普遍显著提高，住房质量和居住环境明显改善；住房资产已成为居民家庭财产的重要组成部分，促进了社会的进步与稳定。房地产市场机制日趋完善，多层次的住房市场体系初具规模，住房保障体系框架基本形成，政府在宏观调控方面也积累了一定的经验。支柱产业地位逐步形成。当前，我市住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。全市房地产开发投资每年连续增长率 15%以上，直接和间接拉动 GDP 增长 10 个百分点左右。近十年来，我市房地产业的销售收入、开工面积、上缴税费始终保持着上升的势头，成为了支撑 X
3、X 市经济发展的重要产业。带动了相关产业的发展。房地产业关联度高、带动力强、幅射面广，在住宅产业的拉动下，有效地带动了建材业、劳务业、运输业、制造业、采矿业等 65 个相关产业的发展。根据有关测算，房地产投资每增加 1 块钱，可以带动相关部门的投资增加 0.8 元；房地产的销售每增加1 块钱，可以带动其他消费 1.34 元；每投资 1 元钱于房地产上，可以带动 GDP 增长 2.18 元，这就给经济增长带来了积极的拉动力。居住环境发生根本变化。XX 住宅从“火柴盒”变为各式风格的建筑形态，从住宅多层建筑变为高层建筑，从小打小闹的单幢楼变为规模化的开发小区，凸现了住宅建设的文化品味和人居环境。随
4、着环保、节能、智能、互联网等现代化技术的运用，让购房者健康居住与休闲居住的梦想变成现实，进一步提高了人民群众的生活水平。提供了大量的就业岗位。我市房地产开发企业从业人员 3000 余人，物业管理企业从业人员近 1000 人，为相当多下岗、转岗人员提供了岗位。同时，房地产业带动了建筑业等劳动密集型产业的发展，收纳了大量农村剩余劳动力，据不完全统计，目前全市建筑、装修领域的农村民工已达 6 万余人，为农民增收提供了一条重要途径。促进了城市公益事业发展。房地产开发企业坚持经济效益与社会效益、城市基础建设与住宅建设并举的方针，大步跨进城市基础建设和公益事业领域。在 XX 重大节庆、抗震救灾、基础建设和
5、保障性住房建设等方面做出了重要贡献。尤其是在廉租住房建设方面，开发企业积极响应住宅小区配建廉租房政策的号召，采取企业代建、政企联建和企业自建等形式，参与解决低收入群体住房困难问题，为自己赢得了良好的社会声誉。房管服务水平取得长足进步。XX 年市房管局建立起了 OA 办公自动化系统、房管局网站的和产权与交易信息网三网并行的信息化工作格局。尤其是历时 3 年投资 200多万元成功开发出房屋登记系统、商品房合同备案系统、房地产评估系统和保障房管理系统，实现了房屋登记、合同备案、交易过户等业务网络化审核，有效解决了群众反映强烈的“办证难”问题，进一步加快了房管部门由管理型向服务型的转变。我市房地产业的
6、持续健康发展，对拉动经济增长，推进城镇化进程，改善居民居住条件发挥了积极作用，取得了明显成绩。但是，更要看到当前房地产行业中还存在着一些突出问题：一是房价增长不够理性。XX 房价从十年前的 890 元/平方米增长到今年的 4445 元/平方米，每年都以平均两位数的增幅上涨，过快的房价拉升，成为人民群众和社会各界关注的热点。二是目前房地产市场下滑压力加大。受宏观调控政策持续发力，保障住房大规模建设以及市场观望情绪蔓延等因素影响，房地产开发投资增速趋缓，商品房成交量下滑和土地流拍现象增多，房地产行业面临大起大落的风险。三是行业自律机制不健全。部分开发企业违规预售、合同欺诈、虚假广告、面积缩水以及行
7、业中的违法违规行为时有发生，甚至出现了炒房号、卖楼花和倒期房等严重干扰市场正常秩序的行为。四是规划设计理念不超前。小区规划设计重局部轻总体、重造景轻自然、重结构轻使用、重外表轻内涵以及片面追求容积率等问题导致部分住宅小区停车、休闲等配套设施先天不足，难以满足人们的基本居住需求，给物业管理埋下了隐患，成为行业投诉的热点问题。二、当前我市房地产业面临的形势去年以来，国家有关房地产市场的调控政策越来越严厉，特别是国务院新八条调控政策出台后实施的限购、限贷、限外、限价等措施，传统的“金九银十”销售模式彻底被颠覆。自去年 10 月下旬开始从一线大城市的降价潮逐步蔓延到二三线城市，整个房地产市场开始陷入僵
8、局。尽管如此，我市房地产业从小到大，从无到有，从低层次到较高层次，逐渐发展成熟。我们的基本判断是:虽然 XX 年国家房地产市场调控政策不改变，但 XX 房地产市场的未来发展前景仍是乐观的，其基本理由是：从经济形势上看，XX 年第三季我国 GDP 同比增长放缓到 9.1%，已连续三个季度出现回落。全国规模以上工业企业增速比前三季度回落 1.7 个百分点，钢材、化工、汽车、机械制造、交通运输等行业都出现了不同程度的增长回落。由于房地产产业链长、关联行业多，房地产业调整会波及其他行业，作为“内需驱动”的重要发动机的房地产行业，在推动经济稳步增长的大局中势必将扮演更加重要的角色。从发展空间来看，城市建
9、设为房市带来了新的机遇，XX 中心城市未来定位为 100 万人口规模，届时城镇化率将达到 70%以上。国际经验表明，人均 GDP 跨过 1000 美元之后，住房面积将持续增长，居住质量将快速提高。我市人均住房面积仅有 29 平方米，距小康社会 35 平方米的标准有相当大的空间，房地产行业未来仍然可以大显身手。XX市的城镇化率只有 36%，随着城镇化步伐的加快，以高收入阶层带来的住房更新换代为特征的主动型需求，以加快旧城改造和拆迁为特征的被动型需求以及农村人口向城镇转移和学生、军人等就业所需住房为特征的自动型需求，都将进一步带动住宅建设的总量增加，只要我们合理确定限价房、公租房和廉租房的建设规模
10、，商业房地产必将在住房市场上唱主角。但是销售的低空置率和居住的低入住率反映出的投机和投资堆积的泡沫值得注意。从发展机遇来看，我市 “一体两翼”的发展布局规划、三大基础设施、六大支柱产业、八大民生工程的实施，激发了全市抓改革、谋发展、求突破的热情。陕南突破发展格局已经成型，国家批准关中天水经济区，直接辐射包括 XX 等周边广大地区，川陕渝携手共建“西三角”经济区，培育中国第四增长极，这意味着 XX 发展将融入陕川甘渝更加广阔的天地，今后一段时期，中省在我市规划建设的铁路、高速公路等重大交通项目直接投资超过 1000 亿元，加上正在谋划和实施的一批重大工业和招商项目，累计投资达 2500 亿元，由
11、此带动延伸领域投资将是直接投资的 5 至10 倍，将从根本上改变我市的经济社会发展格局，并对房地产市场构成长期战略利好。三、保障性住房对房价产生的重要影响当前国家在房地产领域致力于稳定房价和保障房建设两项重要任务，力求满足绝大部分家庭的合理住房需求。按照国务院要求，各地加快完善了巡查、考评、约谈和问责制度，对推进保障性住房建设工作不力的城市要实行责任追究。因此，今后一段时间后，大规模的保障住房将会对商品房市场形成较大的冲击，主要表现为两个方面：一方面，能够起到了增加供给的作用。由于以往的住房保障机制不完善，把原本属于社会保障方面的问题交由市场来解决，造成中低收入阶层所需求的保障性住房供应量严重
12、不足，也加剧了房价的过快上涨。因此，XX 年国家计划建设保障性住房 1000 万套，我市承担了 4.38 万套的住房保障建设任务，这相当于过去 3 年全市廉租房建设任务量的 3.5 倍，建设规模是全省平均建设任务的 1.8 倍。XX 年省政府给我市下达了 2.76 万套保障房建设任务，加上XX 年的建设任务陆续完成，势必对我市的商品房市场形成较大的影响。另一方面，能够发挥了稳定房价的作用。政府提出加强保障房建设最主要的原因，是希望保障房建设成为房地产调控的重要手段，以求解决房价和普通百姓购买力脱钩的问题。因此我市加大了保障住房建设力度，中心城市 XX-XX 年限价商品房开工量相当于开发企业过去
13、 10年的竣工总量，而且 200 万平方米大约 2 万套限价商品房，其中有 15%的名额已被私下转让释放到市场上，同时 90%的存量房也将上市交易，将会进一步抑制商品房的价格上涨。根据目前的保障房建设速度和规划，预计“十二五”末将基本形成保障性住房和商品住房两类供应体系，商品住宅市场将更多地遵照市场规律运行。四、切实促进我市房地产业健康发展稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展，对我市保持经济平稳较快发展和维护社会安定意义重大。当前，我们要正确判断房地产市场形势，客观分析行业发展中存在的问题，进一步促进我市房地产业健康发展，增强投资和消费信心，防止房地产市场大起大落，推动我市社会经济协调发展
14、。重点抓好以下几项工作：一要坚持树立支柱产业地位。尽管房地产业支柱地位的提法不多，但是它实际上的确是拉动国民经济持续增长的一个主导产业，对于钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。当前，要准确判断国家有关房地产业的政策走向，结合实际，确定我市促进我市房地产行业健康发展的方针政策，保持我市房地产业的销售收入、开工面积、上缴税费的合理增长，使其成为了支撑 XX 市经济发展的支柱产业。二要坚持刺激住房消费需求。要保持房地产业持续健康发展，就要大力培育和扶持房地产开发市场、物业市场、中介市场、租赁市场和住房二级市场，通过市
15、场联动效应，进一步挖掘市场潜力，激活市场能量，有效刺激房地产行业的带动作用。同时，要按照市政府关于加快发展住房二级市场的实施意见，通过消除制约发展的瓶颈，实现一级与二级市场、增量与存量市场的联动，逐步缓解住房压力，稳定住房价格，推动住房市场良性发展。三要坚持实施金融信贷支持。当前，国际金融危机对我国经济的已经逐渐显现，房地产业是国民经济的支柱产业，连接着投资和消费。稳定房地产市场的健康发展，对我国的国民经济的健康发展，促进消费以及改善民生等等都有十分重要的意义。通过转变经营机制，创新信贷方式，开发适合房地产业发展的信贷产品和服务模式，为房地产业提供全方位的特色金融产品和服务。要大胆探索行之有效
16、的信贷组合模式，开发新的信贷产品，鼓励住房消费，支持我市房地产业发展。要进一步完善房地产业信贷审批机制，在风险可控的前提下，合理设置审批权限，提高审批效率，助力房地产业又好又快发展。四要坚持优化行业外部环境。要高度重视房地产业的发展，大力营造有利于房地产业发展的舆论氛围，排除影响房地产业健康发展的障碍因素。要认真落实有关优惠政策，切实解决业的资金困难，加大对房地产业的金融支持力度，缓解企业资金压力。要引导我市的房地产开发企业从价格竞争、质量竞争向规模竞争和品牌竞争转型，实现房地产企业集约化、跨地域发展，实现向外扩展目标。要制定支持、促进房地产业发展的优惠政策，进一步明确“提升江南、发展江北”的
17、鼓励性政策，充分调动开发企业参与旧城改造和江北开发的积极性。五要坚持实施市场整顿规范。一方面，要加强行业内部整治活动。要继续加强房地产市场监测分析，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要大力培育精品楼盘、高尚小区促进住房建设换代升级。要加强房地产广告管理，规范销售行为，加强商品房预售管理工作。另一方面，要加强房地产市场的监管。要依法查处无资质开发、私人建房变相开发、“小产权”、“乡产权”等违规房地产开发活动，全面遏制非法开发蔓延势头，切实维护房地产市场的正常秩序。六要坚持正确舆论引导。房地产行业的发展需要正确的舆论导向。希望新闻媒体从群众的视角，
18、群众的感受，群众的期盼出发，加强正面宣传，引导居民住房消费理念，树立正确的住房消费理念。以权威的信息引导公众，让小道消息、恶意炒作没有市场，从而宏扬主旋律，凝聚人心，弘扬正气。四、不断加强对房地产行业的领导一要形成促进业发展的合力。建立房地产联席会议制度，由市政府分管副市长主持，市政府办、市发改、国土、规划、住建、房管等部门参加，根据房地产和住宅建设的中长期发展规划，制定房地产开发年度计划、土地供应计划，确定开发建设规模、区域分布及结构比例，确定基础设施配套建设项目，在研究探索针对性强、操作性强的方法上下功夫，真心真意地关心和支持房地产行业的发展，用实实在在的政策给企业排忧解难，协调解决影响房
19、地产业发展的重大问题，确保政府对房地产市场的有效调控。二要加强房地产业的调查研究工作。要开展经常性的调研活动，深入开发企业听取企业的对行业发展的意见和建议，了解发展中遇到的困难和问题。要根据面临的新形势、新任务，开展全面的调研活动，为房地产业的健康发展把脉开方，形成有份量的调研报告，供政府和领导决策时参考。三要进一步减轻开发企业负担。政府各职能部门要从确立房地产支柱产业地位出发，进一步增强服务观念，提高服务水平，提升服务质量，把规范管理与热情服务有机地结合起来，认真搞好房地产的日常管理工作，多些服务，少些摊派，创造良好的市场环境。四要建立健全信息报送机制。要通过全面的采集、处理房地产管理市场中的动态数据，为宏观决策和政策制定提供依据。要有效打破传统的时间、空间和部门分隔的制约，建成覆盖全市的区域性房地产市场网络体系，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现社会各方的沟通和互动，为政府科学决策提供服务。同志们，在实现“住有所居”稳定房地产市场的新形势下，房地产的各方参与主体，任务繁重，责任重大。我们要在市委、市政府的正确领导下，牢固树立和落实科学发展观，用我们的不懈努力换取广大群众的住房条件的改善，为建设一个文明祥和、安居乐业的和谐社会，作出应有的贡献。
