1、1关于杭州市区经济适用住房租售并举实施细则的起草说明近年来，我市通过大力建设经济适用住房、廉租住房，不断规范完善管理制度，解决了一大批最低收入、低收入住房困难群众的基本住房需求，在破解群众住房难方面取得了良好成效。但是，随着国家、省住房保障政策的调整，逐渐产生了新的住房难问题，不符合廉租住房申请条件，又暂无能力购买经济适用住房的“ 夹心层 ”家庭住房困 难便是目前反映最 为集中的问题之一。根据浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（浙政发200757 号）关于“经济 适用住房可先租后买、租买结合” 的规定， 实行经济适用住房租售并 举将成为解决我市“夹心层”家庭住房困 难的
2、有效途径。为此，市房管局在进行前期大量调研论证，并征求市政府有关部门和各区、县（市）意见的基础上，拟定了杭州市区经济适用住房租售并举实施细则（以下简称细则）。目前， 细则已经市实施“居者有其屋 ”工程领导小组审议通 过，并向社会各界公开征求意见建议后，形成了杭州市区经济适用住房租售并举实施细则（审议稿）。现就细则中几个主要问题汇报如下：关于租售并举的概念定义细则第二条规定：租售并举，是指经济 适用住房申请家庭支付一定数额房款后向开发建设单位租赁经济适用住房，并在租赁期限届满前支付全部房款，购买该套经济适用住房。该条款明2确了租售并举的概念和具体形式，即为经济适用住房实行“部分买，部分租” 的租
3、买结合方式。关于购租要求细则第三条规定，租售并 举经济适用住房申请家庭的首付款须达到房屋总价款的 30% （或 20%）以上。该条款主要基于对杭州市区经济适用住房管理办法（杭政20079 号）出台施行后经济适用住房公开销售实践的分析，即申请家庭暂无经济能力购买经济适用住房的情形中，相当部分家庭能够支付首期房款但无力一次性支付，同时又无法获得银行的按揭贷款。另外，根据杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见（杭政函2008211 号）关于“ 降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由 30%降低至 20%”的规定， 细则相应规定了申请家庭首付款的比例为房屋总价款的
4、 30% （或 20%）以上，具体比例提请会议确定。三、关于租赁期限细则第四条规定，租售并举经济适用住房的租赁期限，自申请家庭签订购房协议并支付 30（或 20%）以上首付款之日起不得超过 5 年。考虑到我市实行经济适用住房租售并举的目的和宗旨是鼓励申请家庭尽快完成购买经济适用住房，实行租售并举只是给予其一段时间的经济缓冲期，同时，为了避免实际操作中出现部分申请家庭长期“ 只租不买” 的情况，保 证退出机制的顺利实施，因此细则对租赁期限作了 5 年的限定。3关于准入条件细则第五条规定，租售并举经济适用住房申请家庭为符合杭州市区经济适用住房管理办法规定申请条件的家庭中的无房户。根据解困优先、梯度
5、保障的原则，并考虑到实行租售并举需要相当的政府投入，资源相对有限， 细则将租售并举的准入条件设定为原经济适用住房申请条件基础上的无房户。五、关于申请程序细则第六条规定，租售并举经济适用住房与每一期 经济适用住房公开销售的申请受理同步进行。其申请、审核及公示制度适用杭州市区经济适用住房管理办法的相关规定，其摇号、选房程序单列进行。该条款主要是基于经济适用住房租售并举定位为我市经济适用住房制度的实施措施，这样有利于保证经济适用住房受理、审核等相关工作的统一衔接，提高工作效率。六、关于保障总量细则第七条规定，市政府根据当年经济适用住房供应量的 10左右确定租售并举经济适用住房的保障总量，并由市建设行
6、政主管部门在经济适用住房建设招投标时明确其中租售并举经济适用住房的比例。限定保障总量有利于政府制定整体保障规划，控制财政投入。因此，细则规定租售并举经济适用住房的保障总量根据当年经济适用住房供应量的 10左右确定。七、关于租金标准细则第八条规定：租售并举经济适用住房的租金标准实行政府定价，由市价格行政主管部门会同市房产、建设、财政等行政主管部门制定，原则上由房屋管理费和申请家庭的首付款与总房价款差额部分的银行贷款利息等因素构成。政府在租赁期限内4可对申请家庭实行补贴。租金收入实行收支两条线管理，租售并举经济适用住房申请家庭的首付款与总房价款差额部分的利息，按银行贷款利率，在申请家庭全部购买之前
7、，市财政可每年向开发建设单位进行贴息。该条款明确了租售并举经济适用住房的租金标准主要采取包含贷款利息的成本租金思路，并实行收支两条线。同时，一方面对于无力承担租金的低收入家庭进行政府补贴；另一方面，对于申请家庭首付款与总房价款的差额部分，由市财政对开发建设单位进行贴息，保证政策的顺利实施。八、 关于套型面积细则第九条规定：用于租售并举经济适用住房的套型面积控制在 60 平方米左右。该条款一方面与国发200724 号文件的相关规定一致，另一方面根据我市今后经济适用住房建设 85的房源户型控制在 58-62 平方米的建设规划而确定。同时，就我市目前的经济适用住房房源情况来看，租售并举经济适用住房房
8、源套型面积有必要控制在一定标准内，以防止申请家庭既无经济能力，又盲目选择户型较大的房源。九、关于购租价格细则第十条规定，租售并举经济适用住房的申请家庭在签订购房协议并支付 30（或 20%） 以上首付款之日起 5 年内一次性按原初始售房单价购买其余面积部分。结合 5 年的租赁期限，从鼓励申请家庭尽早购买，并便于实际操作的宗旨考虑，我们规定申请家庭在 5 年租赁期限内可一次性按原初始售房单价购买其余面积部分。十、关于政府回购细则第十七条规定，租售并举经济适用住房申请家庭在签5订购房协议并支付 30（或 20%）以上首付款之日起 5 年后仍未全部购买的，市房产行政主管部门可按原初始售房单价统一收回。结合 5 年的租赁期限，为防止部分申请家庭“只租不买” ，甚至只住不付租金，规定了政府可按原初始售房单价统一收回，从而保证了退出机制的顺利实施，避免政府投入的沉淀，也保障了住房保障的公平、公正原则。十一、关于监督机制细则第十八条规定：对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房及其他相关情况，骗购、骗租租售并举经济适用住房的申请家庭，适用杭州市区经济适用住房管理办法的相关规定。针对申请家庭弄虚作假、骗购、骗租情形， 细则采与杭州市区经济适用住房管理办法一致的规定。
