1、房地产企业战略选择十四、企业战略选择一、一个上市公司介入房地产有三种方式。 其一：作房产，即做一个住宅产品开发商。 其二：作地产，即城市开发商的概念-在城市总体规划发展的前提下，作好某一区域性的策划、定位、规划、配套等，把生地作成熟地、旺地，再引入其他开发商共同开发。 其三：作资产，例如华润介入房地产的方式很简单，直接控股万科和华远，进行资本运营。 人和项目，企业有两种战略选择，如图示：从市场、企业、项目几个方面对这几种选择进行分析：1、 不启动项目 这种策略选择是考虑项目现在地块不成熟，开发风险较大；企业又没有团队、经验和品牌的现状，把人和地块先放 2-3 年，不去动它。我们可以作一个基本分
2、析，对这块地的升值潜力进行预测。 那麽以最保守的测算，还按前几年的增长率，两年之后地价为 60 万每亩以上，扣除资金利息,到时出让土地利润为 1.03 亿元左右。 可以估算一下，当开发容积率为 1.5，成本为 1500 元/平方米，售价为 2000 元/平方米的普通住宅，全部卖完利润也只有 1.5 个亿，还要投资 2 到 3 个亿的资金（虽然资金可以滚动） ，但风险还是有的。 显而易见，此种选择基本无风险，关键在于企业能否想办法在 2-3 年内土地不被回收。但是此种选择不能帮助公司出品牌、出团队，与企业进军房地产的战略方向相离。 2、 快做 根据目前的市场和项目资源，迅速启动项目，确定项目的定
3、位，策划出差异性和市场竞争力强的产品，冲击市场。它的机会点是： （1） 首期如果成功，市场影响力较大，能够迅速出品牌、出团队、出效益。 （2） 可以和黄项目抱成一团，依仗它们的声势炒热地块，在借势的同时可以很明显的针对和黄项目作出差异性。 风险： （1） 政府发展方向不明确； （2） 地块周边缺乏基本生活配套，消费者对在此生活信心不足； （3） 即使和黄启动项目，我们紧跟而上，也面临两个楼盘独立启动一个板块，孤军作战； （4） 如果和黄买不好，人们将对此板块更不看好，导致强烈的观望态度；3、 慢做 慢做的开发策略是先做项目的前期准备工作，包括策划工作、规划设计以及对部分地块的平整和维护，同时对
4、项目所处的板块和和黄项目密切关注，一有比较好的入市锲机，如地块周边的居住配套明显好转、和黄项目热销等，就可以即刻入市。如果 2-3 年后地块情况改变不大，而和黄项目滞销的话，可以做其他考虑。 这种策略进可攻，退可守，风险较小，机遇把握的好，绝对能够轰动市场。并且主动权在手，可以根据不同情况进行灵活处理。但由于时间的不确定性，对公司的团队组织以及迅速出团队、品牌的出发点难以吻合；同时市场的可变性大，前期可能有一定的重复性工作，需要按当时的情况做些策略调整。 二、项目开发策略 开发节奏快做还是慢做 市场策略火车头还是火车厢 产品策略差异化原则 产品角度 社区形态 文化特色十五、国内外零售业各种模式
5、业态模式主要特色与功能主要竞争对手已在中国开设的店名（例）标准化食品超市 （SM）营业面积 1000 平方米以上，以经营生鲜食品为主，杂货和家居用品为辅传统食品超市（不经营生鲜食品的小超市） ，食品店，杂货店，菜市场阿霍德顶顶鲜超市（荷兰） 友谊西龙超市（日本）大型综合超市 （GMS）营业面积达 2500 平方米以上，综合食品超市和百货店特色食品超市，百货公司、食品专卖店和熟食店家乐福（法国） 沃尔玛购物广场（美国） 莲花易初购物中心（泰国）商品批发集散中心 （新模式）营业面积 10000 平方米以上，以国内外名牌产品的批发为主。批发商场，大型超市，仓储卖场利联仓行（香港）仓储式会员店 （WS
6、）营业面积 10000 平方米以上，经营内容 50%-70%为食品，50%-30%为非食品批发商店，超级市场，农贸市场麦德龙（德国） 沃尔玛山姆会员店（美国） 万客隆（荷兰） 好又多（台湾） 百盛量贩（马来西亚） 大润发（台湾）便利店 （CVS）营业面积 80-100 平方米，经营内容为食品，饮料，便利性服务食品店、杂货店、快餐店、药店7-11（美国） 罗林（日本） 百佳（香港）超大型购物中心 （MALL）营业面积 40000 平方米以上，提供购物、娱乐、餐饮、旅游、休闲、办公为一体的全方位服务百货商厦、食品餐饮业、娱乐休闲业第一八佰伴商厦（日本） 远东百货（台湾） 新东安百货（香港）中高档百货公司营业面积 10000 平方米以上，提供店中店和时尚百货服务百货商场丰联商厦（新加坡） 太平洋百货（台湾）总结大众化现代连锁型零售业，超大型现代购物中心，新型百货公司大陆传统商店欧美日为代表的跨功连锁集团台、港、东南亚华人百货集团 台、港、东南亚华人连锁访华团PAGE PAGE 2
