1、房地统一登记的数据组织与存储模型研究2008 年 4 月第 6 卷第 2 期地理空间信息GEOSPATIALINFORMATIONApr.,2008V0II6.No.2房地统一登记的数据组织与存储模型研究刘瑜,唐健,李智.(1.南京师范大学教育部虚拟地理环境重点实验室,江苏南京 210046;2.中交第一公路勘察设计研究院,陕西西安 710075)摘要:从物权法出发,分析了房地统一登记的实体对象 ,建立了实体对象之间逻辑关系模型.由逻辑关系模型导出房地统一登记的数据关系模型,并将该关系模型与现有的房屋和土地登记关系模型进行了比较.结果表明:房地统一登记数据关系模型既与现有的登记数据关系模型保持
2、着紧密的联系,又满足了房地统一登记的要求.文中最后讨论了房地统一登记数据的存储模式,即采用水平分片技术将变更实行逻辑存放,可有效提高数据的存储和访问效率.关键词:GIS; 物权法:房地统一登记;数据模型:数据存储中图分类号:P2O8 文献标志码 :B 文章编号:16724623(2008)02 008704DataOrganizationandStorageModeloftheRealtyUniformRegistrationSystemLIUYu.TANGJian.LIZhi(1.KeyLaboratoryofVirtualGeographicEnvironment,MOE,NanjingN
3、ormalUniversity,Nanjing210046,China;2.ThefirstHighwaySurveyandDesignInstitute,DOT,Xian710075,China)Abstract:BasedonRealRightLaw,thisarticleanalyzestheentityobjectsoftherealtyuniformregistration,andestablishesthemodelofthelogicalrelationsamongtheentities,fromwhichthedadarelationmodelisproposed,andcom
4、paresthedatarelationmodeloftherealtyuniformregistrationwiththecurrentregistrationdatarelationmodels.ItisprovedthatthisuniformregistrationdatamodelhasnotonlymaintainedtheCloselinkswiththetwodatamodels,butalsomettheneedoftheuniformregistrationbycomparingwiththeexistinglandregistrationdatamodelandthere
5、alestatedatamode1.Intheend.thisarticlediscussesthemethodofdatastoragefortheuniformregistrationofthelandandtherealestate,adoptingsplittechnologytostorethealterationdatalogically,SOastoimprovetheefficiencyofthestorageandaccess.Keywords:GIS;RealRightLaw;therealtyuniformregistration;datamodel;datastorag
6、e长期以来,我国除了上海,深圳等城市的房屋和土登记.这一制度的实施,将彻底解决“-3 前房地分开登记地由同一个登记机关负责进行登记外,其余省,市区的存在的弊端.然而,房地统一登记制度的实施也对目前房屋和土地的登记实施分开登记制度,即由建设部门和土地登记和房产登记以及相应的登记管理信息系统带来土地管理部 f1 分别负责房屋和土地的登记.这种分开登了巨大冲击,迫切需要对现有的土地登记和房产登记软记模式存在许多弊端,主要表现为:房产管理部门和土件系统进行改造 .对于房地统一登记制度,房地数据如地管理部门的权责不清;房地产权交易程序复杂且交易何组织 ,如何提高组织的效率,直接影响软件系统的开成本较大;
7、时常出现不同房屋所有权人和土地使用权人发与软件系统的运行效率 .本文将从房地统一登记实体抵押同一房地产的情况,在抵押权实现时,给权利人带对象及其实体对象之间关系出发,建立房地统一登记的来了很多麻烦和损失.实体对象 ER 关系模型,由此导出房地统一登记制度下2007 年 3 月,全国人大以绝对多的票数一致通过了房地统一登记的数据关系模型,并将该模型与现有的土(物权法.(物权法明确了我国今后对不动产实施统地登记,房产登记数据关系模型进行比较,以期通过本一登记的制度,即由统一登记机关进行房屋和土地产权文的研究为房地统一登记软件系统开发和数据库建设提收稿日期:20070618项目来源:国土资源部空间与
8、非空间数据一体化存储研究资助项目 (G00786).?88?地理空间信息第 6 卷第 2 期供理论依据.1 房地统一登记数据关系模型的建立1.1 房地统一登记对象1.1.1 房地统一登记基本单元在现行的土地登记和房产登记体系中,土地登记和房产登记的基本单元分别是宗地和丘.宗地是具有相同土地权属性质和地类,且由封闭界址线围成的地块.丘是相同房屋所有权人的建筑物占地围成的地块.在实施房地统一登记前,两者之间没有建立任何关联.为了保证登记体系的连贯性和房地分级登记的实现,我们仍然选取宗地作为房地统一登记的基本单元.一个单独的宗地内允许包括若干个房产管理基本单元丘.宗地实体与丘实体之间联系为 1:m.
9、1.1.2 房地统一登记实体对象土地是人类赖以生存的基础,是人类生产和生活的基本载体.针对房地统一登记制度的实施,我们建立房地统一登记的实体对象房地统一登记的实体对象包括状态对象,主体对象和客体对象.状态对象包括房地可否登记,是否完成初始登记,是否处于抵押,查封,租赁等限制行为状态等属性项.状态对象与房地产权证数据紧密相联,与房地统一登记结果密切相关.例如:人民法院对某宗地进行整地块查封时,整个宗地处于冻结状态,整宗或部分都不能进行分割,房产也不能进行抵押和转让.状态对象还与主体对象中土地所有权人,土地使用权人和房屋所有权人有关.例如,一幢商品房中某套住房抵押时,当然不影响其他住房的正常抵押,
10、转让等行为的发生.除此之外,房地统一登记状态对象还具有鲜明的时态特征.例如:某宗地或房屋在某一时间段内进行抵押时,登记状态对象值为抵押登记,具有时效性.当注销登记发生后,状态对象值为非抵押状态,原先登记状态中的数据转变为变更数据,现非抵押状态数据变成现势数据,此时宗地可允许分割,转让,房屋也可以进行转让.在初始登记开始前,房地统一登记状态对象数据库为空.在进行登记时,软件系统根据房地权利人提供的权源材料,判定该房地产是否可进行初始登记.在进行转让,抵押等变更登记时,根据房地统一登记状态对象结果,直接判定登记是否能继续进行.如果房地整宗全部抵押时,一般来说,在完成注销登记前是不能进行转让登记的.
11、主体对象包括土地所有权人,土地使用权人,房屋所有权人,土地用途,土地权属,房屋权属,通讯地址,联系电话等属性项.一个宗地主体对象中只能拥有一个土地所有权人,可拥有多个土地使用权人和多个房屋所有权人.土地所有权人与土地使用权人实体间的联系为 1:;土地使用权人与房屋所有权人间的联系为:m.一个土地使用权人可能是房屋所有权人,也可能不是房屋所有权人,两者之间不存在 1:1的关系.随着土地所有权人,土地使用权人,房屋所有权人的变更,房地主体对象也随即会发生变更.在房,地权利人名称未发生变更前,主体对象保持相对稳定.客体对象主要是指与房地空间位置相关的属性项,包括土地独自使用面积,土地共用使用面积,土
12、地分摊土地面积,宗地四至关系,界址标示,界址指界情况,界址点坐标等土地客体对象,和房屋建筑面积,房屋占地面积,楼层,幢号,套间等房屋客体对象.土地所有权人与客体对象间关系为 1:1,土地使用权利人与土地客体对象的联系为 1:m,房屋所有权人与房屋客体对象间的联系也为 1:m.一个房屋所有权权人可拥有多幢,多层和多套房屋产权.1.2 房地统一登记实体对象的 ER 关系图房地主体,客体对象相对于房地统一登记而言,是宗地权属,房屋权属静态描述.房地统一登记过程是房地产权变化过程的记录.状态对象是土地,房地权利状态记录,是房地统一登记结果的直接表达(见图 1).图 1 房地统一登记买体对象 ER 关系
13、图1I3 房地统一登记的实体对象间数据关系模型我们将状态对象,土地所有权人,土地使用权人,房屋所有权人,土地客体,房屋客体对象分别用,c,D,E,F 表示,对房地统一登记的实体对象间关系用表示,即可表示成,c,D,E,. 土地所有权人,土地使用权人等实体对象间存在如下函数依赖 1BC,BD,CE,DF,EF这些函数依赖表明,状态对象是房地统一登记的实体对象的候选关键对象,这个结果与上面分析的结果是一致的.我们现在对关系 S 进行模式分解 .,S.在经过使用追赶法计算后发现,这种分解是无损分解,即第 6 卷第 2 期刘瑜等:房地统一登记的数据组织与存储模型研究 ?89?.,的表示与完全等价.从现
14、有的房产,土地登记体系孤立地看,关系,实际上它们与现行房产登记,地产登记的体系是一致的.1.4 房地统一登记的数据组织模型根据上述分析结果,给出房地统一登记的数据组织模型(见图 2).图 2 房地统一登记的数据组织模型与现有的土地登记,房产登记体系相比后发现,房地统一登记的数据组织模型既保留了现有土地登记,房产登记的数据组织优势,又能满足房地统一登记的需要.通过房地统一登记数据组织模型的关键字将现有土地登记模型和房产登记模型进行有效数据的连接.在房产和土地统一登记时,我们可以充分利用现有的土地调查成果资料和房产调查成果资料,在建立宗地的地籍号和房产丘号关联后,将土地调查成果资料和房产调查成果资
15、料直接转入房地统一登记系统中.这种模式保证了资料的延续性,减少了新数据整合引起的数据损失和资金投入,也最大限度地减少了统一登记给现有登记模式带来的冲击.1.5 建立房地统一登记状态对象的优势将宗地的地籍号和房产丘号作为房地统一登记数据组织模型的关键字,将现有土地登记模型和房产登记模型关联起来.宗地和丘在空间关系上为包含关系.建立状态关键字最大优势在于可高效地决定是否可进行房地统一登记.如果没有建立房地统一登记状态对象表,在判断房地能否登记时则需要在房地产权证和他项权利证数据表中查询.设 ROWS 房地产权证为房地产权证表的记录数,RECSIZE 房地产权证为房地产权证表的每个记录长度;ROWS
16、 他项权利证为他项权利证表的每个记录数,RECSIZE 他项权利证为他项权利证表的每个记录长度,则查询时间总复杂度:=0(ROWS 房地产权证*RECSIZE 房地产权证)+0(REcsIzE 他项权利证 *ROWS 他项权利证);如果建立了房地统一登记状态对象表,则时间查询总复杂度:=0(ROWS 房地统一登记状态对象表*RECSIZE 房地统一登记状态对象表).显然,Tl.2 房地统一登记数据的存储任何地理数据都是复杂变化世界的简化和抽象.房地统一登记需要存储各项地籍要素和房产要素,这些要素包括基础地理信息数据,宗地权属界线,房屋界线等.房地统一登记过程中形成各类申请,审批数据,这些数据具
17、有明显的时态特征.由于土地,房屋的转让,合并,分割以及产权交易,使房地权利人等经常发生变化,因此房地统一登记是个不断变化的动态过程.当同一个宗地,同一房屋进行权利转让时,现转让人在初始登记时形成中请,审批数据对象集,随着转让人,受让人提出的转让登记而变成变更数据.转让结束时,又形成一个与转让人,受让人密切联系的现势数据.根据房地统一登记实体对象关系,我们将登记数据按照时间页序分为三类:现势数据,变更数据和历史数据.在上述数据中,这里重点研究海量变更数据的组织.2.1 变更登记数据特性房地基本单元的变更数据量与变更房地基本单元数,同一房地基本单元在某一时间段内变更次数和变更时间的统计时间段有关.
18、变更房地基本单元数越多,变更数据量越大;变更时间的统计时间段越长,同一房地基本单元在这段时间内变更次数可能越大,生成的变更数据量也可能越大.图 3 表示同一房地基本单元在不同统计时间段,总变更数据量随变更时间统计时间段的变化规律.从图上看,随着时间增加,总变更数据量总体上随时间是增加的.0时间段房地基本单元变更次数明显比时间段多,在时间段基本上不发生变更.图 3 变更数据量与统计时间典型关系表对于同一变更时间段来说,不同房地基本单元变更次数不同,产生的变更数据量也不同.我们将房地基本单元变更次数和宗地地籍号按照房地基本单元变更次数由大到小进行排序,并建立排序后宗地地籍号和宗地序号对照表.如图
19、4 表示,其中纵坐标表示变更次数,横坐标表示变更宗地在排序后的宗地序号.?9O?地理空间信息第 6 卷第 2 期图 4 变更次数与宗地序号关系对于房地基本单元变更数据量而言,所有宗地的变更信息(申请书,审批表,房地产权证,他项权利证)都存放在同一变更数据库中.随着时间推移,变更登记数据库将变成一个海量数据库,这对变更数据的检索将产生不利的结果.2.2 变更数据库表分成若干大小近似的表文献7 】给出了大表分裂技术,从查询策略层面提升了数据查询速度.当大表分成个数量相同的子表后,花费查询的时间接近于原来大表的 1/m,这里我们也采用大表分裂技术.图 4 表示的变更总记录数:II;P(or)dcr(
20、1)其中 P(or)表示变更序号为时的房地基本单元变更次数,z 表示变更次数最小宗地所对应的宗地序号.如果将条记录分成份后,我们给出如下表示:N/M:fop():r(or)=r()dcr=(2)为了保证子表中同一宗地申请,审批,土地使用证,房屋所有权证等变更数据的完整性,我们将对宗地序号 a,a.进行微调,在保证子表记录数近似相同的情况下,子表记录数大体上接近 N/Mo考虑到 P(or)密度函数是个递减函数,在计算 a:,a.值时,我们应该充分利用下列关系式al-0a2 一 ala3 一 a2(3)同时我们估算出 a 的最小值为口()+,(4)我们可以采用牛顿迭代法可以精确计算出 a.2.3
21、变更数据与现势数据关联实际上我们采用的是水平数据分片技术实现逻辑存放的.为了在现势数据库中记录水平分片的构成和存放地点,事先在现势数据库中增加变更数据存放的数据服务器名,子表名称和是否完成变更数据转移标志三个字段.当完成转移后,我们将变更数据存放信息记录在现势数据库中,可在现势数据库中,通过数据服务器名,子表名查询变更数据情况.2.4 新增变更数据批处理模式事实上,随着房地主体的变更导致权利转移等变更数据时常发生.如果发生一个房地的变更信息直接加入分表后,变更数据子表将会重新计算(3)式中系数 a,a,a 这样系统效率将大大降低,也这违背了我们将大表分裂成小表提高数据查询速度的初衷.为此,我们仍然采用文献4】在变更对象中增加生成存时间和消亡时间来处理,使变更数据达到一定量后,采用批处理的模式集中处理.3 结语本文从物权法出发,分析了房地统一登记的实体对象,建立了实体对象之间逻辑关系模型.由逻辑关系模型导出房地产统一登记的数据关系模型,并将房地统一登记的数据关系模型与现有土地登记数据关系模型,房地登记数据关系模型进行了比较.结果表明:房地统一登记数据关系模型既与现有土地登记数据模型,房地登记数据模型保持着紧密的联系,又满足了房地统一登记的要求.同时从关系代数出发,发现状
