1、发挥价格调控作用发挥价格调控作用推进土地集约利用陈德顺在现代化进程中,土地问题始终是一个带有全局性,战略性的重大问题.严格土地管理,既是贯彻科学发展观,确保经济社会可持续发展的长远大计,也是维护当前改革发展稳定良好局面的当务之急.如何充分发挥价格调控作用,促进土地资源的合理流动,推进土地节约集约利用既是一项长期和艰巨的任务,也是价格管理工作的重点.从宏观政策趋势看,土地“闸门 “不会轻易松动.就宁海县来说,土地资源并不丰富,目前全县土地总面积为 184325.17 公顷,随着宁海县社会经济的快速发展,耕地出现了持续下降趋势,区域耕地面积由 1996 年的29953.71 公顷减少到 2005
2、年的 27654,30 公顷,减少了2299.41 公顷;而建设用地数量逐年增加,由 1996 年的11629,84 公顷增加到 2005 年的 13485,38 公顷,增加了1855,54 公顷,土地约束日益严重.因此,采取各种措施推进土地资源集约利用就成为保持经济持续快速发展所必须考虑的一个现实问题.一,价格调控在土地资源配置的地位和作用充分发挥市场配置土地资源的基础作用,加强土地的管理和调控,最重要的杠杆就是价格调控,运用价格机制,是抑制多占,滥占和浪费土地最重要的经济手段.在目前的情况下,县级价格调控对土地资源的配置主要表现在两个方面:一是土地的价格;二是土地方面的相关收费工作,其中尤
3、以土地的价格最为明显.土地价格是土地价值和权益的具体表现,土地市场发育和规范的程度,要以地价形成机制的状况来衡量.因此,地价是最灵敏地反映土地供求关系的“晴雨表“, 是展 l调节土地利用方式的重要手段.价格调控的主要作用表现为:一是积极推进城镇国有土地有偿使用进程,为土地市场的发育发展奠定了基础.从目前看,我国城镇国有土地使用制度改革的核心在于土地的有偿使用.通过土地使用权的出让,租赁,作价入股等有偿方式,使土地这一最基本的生产要素进入市场,使国家土地所有权在经济上得到具体实现,政府获得了城市建设资金,近三年来,宁海县经营性土地使用权通过招标,拍卖和挂牌等有偿方式,共获得建设资金 8,6 亿元
4、,为加快城市基础设施建设,改善人民生活,发挥了重要作用.二是有效地促进土地资源的优化配置,调控了土地供求关系.价值规律是市场经济条件下的普遍规律,也是政府调控市场的主要依据和经济手段.多年来,宁海县灵活运用级差地租原理,利用地价杠杆,合理配置土地资源,优化建设用地结构,调整建设用地布局,采取多种渠道盘活存量土地,取得了很好的成效.三是保障了不同权利主体间的土地收益分配.价格调控为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据,为不同权利主体间的收益分配提供了手段,不仅使国家作为土地所有者的权益在经济上真正得以体现,也合理保证了政府,企业和个人的土地收益,理顺了利益关系,促进了社会和谐发展.二,运用价格
5、调控的基本思路和主要手段运用价格调控手段,推进土地集约利用的基本思路是:以贯彻落实价格法,国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国务院关于加强国有土地资产管理的通知精神为指导,以落实严格的土地管理制度19/经济丛刊/2007/3为前提,以建立反映土地资源稀缺约束条件的土地价格体系和管理制度为目标,进一步深化改革,完善市场形成土地价格的机制,充分发挥价格的杠杆作用,促进土地资源的优化配置,实现节约集约用地的目标,为经济社会可持续发展提供土地资源保障.(一)加大土地供应调控力度,稳定土地价格供求关系是市场运行的最基础关系.严格控制建设用地供应总量是加强地价管理的基础条件,是培育和规范土地市场,促进
6、土地节约集约利用的前提,也是调整经济结构,转变经济增长方式,建设节约型社会的客观需要.2003 年以来开展的土地市场秩序的治理整顿,已有效遏制了乱占滥用耕地,盲目扩大建设用地规模的势头.当前,在建设用地供应上仍要实行从严从紧的政策,严格执行规划计划,严格土地用途管制,严格保护耕地,发挥规划计划在控制建设用地规模,布局方面的作用.在严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划的基础上,探索建立土地供应计划制度,合理确定全县土地的供应总量,结构和进度.同时,根据建设需求和市场变化情况,适时调整土地供应总量,结构,供应方式,供应节奏及供应时间,从严从紧控制建设用地供应总量,促进土地市场公开,安全,稳定
7、运行.(二)完善价格收费政策 ,促进土地集约利用一是规范和完善市政基础设施配套费管理办法.现有按住宅,非住宅分类确定城市市政基础设施配套费收费标准的方式过于简单,我们认为可以分为住宅,商贸服务业,工业三大类,其中工业类为提高土地集约使用水平制定基准地价标准,再辅以集约利用率确定具体收费标准.二是合理分类确定征地补偿费标准.征地补偿费标准我们认为应按“公益性“,“ 非公益性“两类区分不同标准.“公益性 “类补偿费由政府制定合理标准,“非公益性 “类则可以在政府主导下 ,通过市场形成.这样“非公益性 “征用单位取得土地成本相对较高,在征用时就要考虑征用后投入产出的效益问题,促进土地集约使用.三是制
8、订和完善土地闲置费征收管理办法,适当提高耕地开垦费标准.四是合理制定拆迁补偿标准.目前宁海县老城区和城中村的土地闲置率相对较高,应加快推进“城中村 “和“旧村,旧城“改造 ,提高土地利用率,合理制定拆迁补偿费标准,保护被拆迁人合法权益,促进拆迁工作顺利进行.(三)大力推进土地市场建设,完善地价形成机制制订并出台相关政策,严格限定划拨用地范围,扩大土地有偿使用的范围,推进经营性收费基础设施用地逐步纳入有偿使用.对城市建设中非营利性公建配套等用地除国家法律规定可以采取划拨方式供地外,均应有偿出让.坚定不移地执行经营性用地的招标拍卖挂牌出让制度,推行工业用地的招标拍卖挂牌出让,不断提高土地资源市场配
9、置的程度.强化对协议出让土地的监管,建立协议出让土地的公示制度,禁止非法压低地价招商引资.加强土地有形市场建设,为土地的公开交易提供平台.建立土地成交价格申报制度,对低于市场价成交的土地,政府可优先购买,防止非法交易.对协议出让和原行政划拨土地,改变为经营性用途的,依法由政府收回后,重新实行“招拍挂“ 方式出让,通过引入市场竞争机制,实现集约用地.(四)研究土地节约集约利用的地价政策保护耕地和保障发展用地是土地管理要解决的两大难题.当前宁海县正处在工业化中期,城镇化快速发展时期,各项建设对建设用地的需求巨大,给耕地保护,土地供应带来了很大压力.2006 年经济社会发展用地需求为 5000 亩,
10、其中新开工项目.用地需求为 2000余亩,而上级分配的年度用地计划 l050 亩,用地矛盾十分突出.同时,建设用地粗放利用,闲置浪费又较为普遍,节约集约用地的潜力很大.如何利用价格杠杆优化配置土地资源,使土地资源得到集约利用,是当前必须解决的一个大问题.一是土地投资强度不同实行不同土地价格.宁海县园区新引进项目平均投资强度要大于 l80 万元/亩,建筑容积率要大于 1.2,新出让地块产生效益要在 20 亿人民币/平方公里以上,因此我们可以在这一指标上区分不同的土地价格,以激励企业增加投资强度和投入产出.二是不同的产业实行不同的土地价格.对于符合国家产业政策的科技型,节能型,生态环保型等企业在优
11、先供地同时,在土地价格上应与高能耗,高污染企业有区别.高能耗,高污染限制淘汰企业土地价格应在限制供地基础上实行高地价政策.三是严格控制工业企业用地面积,实行按用地面积“累进“ 计算地价的方式,防止某些企业的 “圈地“运动.四是缩短工业用地土地使用权期限.“间接“ 盘活存量土地,目前我国工业土地使用年限为 50 年,由于工业企业有一定生存发展规律,存在“关,停,并,转“ 现象,在国家规定的使用年限内确立分段土地使用期限,给予使用者优先延长权,能够充分盘活闲置的已出让的工业用地.(五)建立健全土地市场价格动态监测制度积极引导合理的土地需求信息公开是市场经济的20/经济丛刊/2007/3必要条件.政
12、府土地价格公布一般是定期公布基准地价,宁海最新地价公布于 2003 年,相对目前市场地价已经失真.因此,应该尽快建立健全土地价格动态监测制度和网络,进一步加强城镇基准地价的确定与公布工作,扩大地价监测范围,便于对土地供需,地价变动等重要信息及时进行研判,把握土地市场运行状况和对土地进行调控.加大对土地供需,地价动态变化情况等重要市场信息的分析力度,及时判断和把握土地市场运行状况,研究分析土地供需的矛盾.要定期,不定期地采取多种方式和渠道,及时向社会发布土地供应计划,已供应,正在开发,待开发等土地供应数量,结构和分布情况,以及地价动态变化情况等基本信息,引导市场需求,稳定市场预期,防止地价大起大
13、落.建立土地成交价格申报制度,对于最低价成交的土地,政府可优先购买.另外要根据新的形势和新的要求,进一步出台并完善土地估价,拍卖,公证等行业政策,不断建立健全以人员管理为主,机构承担责任和风险的行业管理规章制度,保证行业的规范发展,提高服务质量.三,几点建议(一)建立基准地价定期公布制度.依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准,协议出让土地区域发展一价格不得低于最低价标准.建立宁波市地价动态监测体系,并把每年 12 月 31 日作为动态监测的基准日,1 月1 日向社会公布基准地价.(二)及早制订并公布土地集约度的调节系数.建议上级相关部门制订宁波市土地集约度的调节系数,这样就可根据系数进
14、行调整相关的地价,不仅有利于土地的优化配置和产业结构的调整,也有利于城市经济的协调发展.如对不同投资强度和土地利用率的项目根据系数实施不同供地价格,促进土地的集约利用.(三)制订实施差别地价的指导性文件.在原有按区域,地块实施差别地价的基础上,应努力建立不同类型(特别是工业用地性质) 差别地价体系.对国家鼓励和允许建设的重点急需项目(包括能源,交通,水利,城市重大公共设施,农业,卫生,教育,国防军事工程及军工项目等)和拆迁安置用房,经济适用房建设项目,以及符合国家产业政策且投入产出率高的科技型,节能型,生态环保型及来料加工外向型项目,在土地的供应和价格上给予适当优惠.(责任编辑: 王萍锋)作者
15、单位:宁海县发展和改革局(上接第 18 页) 区等生态化改造,大完善各级输配电线路配置.完善规划纲要,完成产业,城镇,交力发展循环经济.7.建立统筹协调机制通等专项规划,编制重点发展区块6.增强要素资源整合区域统筹发展需要建立起多元规划,增强规划对区域发展的支撑余姚,慈溪资源要素禀赋各异,化,多层次,全方位的协调合作机制.力度.二要建立规划实施机制.制具有统筹协调的自然基础和内在要一要完善组织领导机构,形成分级定年度实施计划,明确区域重点建求.水资源方面,加快实施水资源管理,部门协调,上下联动,良性互设项目,由两市政府和各部门分别的统筹配置,重点建设余姚双溪口动的推进机制.二要创新区域合作或联
16、合组织实施:在实施过程中建水库,牟山湖疏浚增容及水源供应机制.进一步完善两市市长联席会立评价和监督制度,实行动态跟踪工程等项目,加快引曹北线,汤浦水议制度,建立区域对口职能部门衔管理,并适时修订完善.三要完善库等境外引水工程建设,提高水资接落实制度,通过定期或不定期开区域扶持政策.研究制定统筹余慈源的供给能力.土地方面,加大土展合作交流,加强两地在重大设施地区发展的产业导向政策,对规划地整治力度,有序推进慈溪滩涂资建设,产业联动发展,环境保护治理,安排的重大建设项目在土地,资金源的开发利用,完善土地使用权交信息化合作等方面的协调磋商.三等方面给予供给保障和税收等方面易制度,着力构建市场化的要素配要建立区域非官方协调机制.鼓励的优惠.四要加大舆论宣传力度.置机制,确保主要城市功能区,产业组建区域间行业联盟,发挥行业协通过报纸,电视等多种媒体和互联集聚区等重点建设区块的用地需求.会在制定共同市场规则,解决贸易网宣传规划的实施情况,营造社会电力方面,加快国华天然气发电厂,争端,架设企业与政府之间桥梁等各界关心和参与余慈地区发展的良500KV 江滨变和 500KV 观城变的方面的作用.好氛围.建设,推进姚东变,大桥变等一批 8.加强规划指导力度(责任编辑: 王萍锋)220KV 变电所的新建和扩建项目,一要编制完成各类规划.深化作者单位: 宁波市发展和改革委员会21/经济丛刊/2007/3
