1、 我国不动产善意取得制度研究 摘 要 善意取得制度是民法物权中的一项重要制 度，它对维护交易安全、促进财货流通便捷、维护经济秩序的稳 定具有重要意义。因此，自问世以来，动产善意取得制度已经得到世界 上大多数国家民事立法的确认。然而，随着市场经济的发展，不动产物 权交易呈现出日渐繁盛的态势，其交易标的往往较大、所涉法律关系也较为复 杂，因此,不动产物权交易的安全越来越引起社会各界的广泛关注。 2007 年 3 月 16 日中华人民共和国物权法经过七次审议后顺利通过并于 10 月 1 日起正式实施，其中明确规定了不动产善意取得制度，对此笔者 表示赞同，但对具体规定，认为应当更加完善，以利于具体操作
2、和执行。 本文试图通过对善意取得制度的历史渊源 、立法价值、实践基础等诸方面的研究，寻求在不动产领域建立 善意取得制度的理论依据，探讨不动产领域适用善意取得制度的必要性 。同时以我国物权法的规定为基点，通过对不动产善意取得的构成 要件和法律效力的分析，研究不动产善意取得制度的在实践运用 中需注意的诸多问题并提出完善的建议。本文共分为三个部分： 第一章分析了善意取得制度的理论渊源和 价值基础。法学研究首先需要指出善意取得制度的起源，即起源 于日耳曼法“以手护手”原则，并吸收了罗马法的善意要件。然后分析 了善意取得制度确立的理论基础及实践依据，即以公信力原则为其理论 基础。而现实生活中不动产登记方
3、面存在许多登记瑕疵，导致不动产登 记的权利内容与真实权利状态不一致的情况，就成为了确立不动产善 意取得制度的实践依据。 第二章全面阐述了不动产善意取得制度的 构成要件和法律效果。在物权法规定的三个构成要件的基础 上，笔者将其具体为五个构成要件并详细阐述了不动产善意取得制度的法律效果。 第三章在理论上分析了我国不动产善意取 得制度规定的不足之处并提出了完善的建议。指出了在我国确立 不动产善意取得制度之后，应改变我国目前不动产登记体系落后的现状 ，建立完善的登记制度，以尽可能的减少登记的权利表象与权利实像的 差异。同时，为了更好的平衡所有权人与善意受让人之间的利益，应协 调好善意取得制度权利人之间
4、的利益关系。 关键词: 不动产，善意取得，物权，登记，无权处分 STUDY ON CHINAS GOOD FAITH ACQUISITION OF REAL ESTATE ABSTRACT Good faith acquisition is an important system of real law. It is of such significance that it makes a great contribution to securing the transaction of movables, promoting the smooth flow of commodities as
5、 well as maintaining a stable economic order. Due to its above merits mentioned, it has been widely recognized as an important legislation in many countries. At the same time， with the rapid development of market oriented economy， the transactions of immovable are more and more prosperous. Because i
6、ts Characterized as large objects and complex legal relations， immovable transaction tends to affect the stability of economic environment. Therefore，security concerned with immovable transactions has aroused more and more attention in our society. Real right law of the Peoples Republic of China, pr
7、omulgated after seven times of deliberation, has provided the bona fide acquisition of real estate explicitly, which are agreed upon by author, but as to the material provision, author holds the view that it shall be perfected so as to benefit from the material operation and execution. The thesis ai
8、ms to make a thorough study into the history, comparison of legislations and the basis of practice of the acquisition in good faith, find out the theoretical foundation of the system of acquisition in good faith of real estate, and probe into the feasibility of the system. And the thesis also aims t
9、o find out how the system of acquisition in good faith of real estate shall be set up and be applied in judicial practice by making a study about the constitutive requirements and legal effect of it, which it start form the Act of Property Right of our country. The dissertation has been divided into
10、 three parts: The first chapter analyzes the theory origin of the good faith acquisition. The legal science research first needs to analyze the system origin of the good faith acquisition, which originate from the principle of Hand muss Hand Warren in ancient Tectonic Law, and absorb the important d
11、ocument of good faith in Roman law. Following, points out the theory basis and the logical basis of the good faith acquisition: force of public credit. There are many registration defects in the filed of real estate registration in the real life, and that cause inconsistent situation between right c
12、ontent registered with the real right condition, so this is the practical basis to establish the good faith acquisition about real estate. The second chapter fully analyzes the qualifications and the lawful efficiencies of the bona fide acquisition of the real estate. According to the Real Right of
13、the Peoples Republic of China, it only provide three qualifications about the bona fide acquisition of the real estate, so author proposes it into five qualifications, and emphasizes legal efficiencies of the bona fide acquisition of the real estate. The third chapter puts forward proposal for const
14、ructing the system of good faith acquisition about real estate theoretically. First of all, points out how to change the backward situation in present real estate registration in our country, establish the perfect registration system, to reduce the inconsistent situation between right content regist
15、ered with the real right condition as far as possible. At the same time, in order to balance the benefit between the owner and the property grantee that has good faith, we should coordinate the conflicts between the system of good faith acquisition and the system of unauthorized disposition. KEY WOR
16、DS: real estate, good faith acquisition, real right, registration system， unauthorized disposition 目录 引言 1 第一章 不动产善意取得制度的价值 2 第一节 不动产善意取得制度的渊源 2 第二节 我国确立不动产善意取得制度的意义及依据 3 一、不动产善意取得制度确立的理论依据 4 二、不动产善意取得制度确立的制度依据 4 三、不动产善意取得制度确立的实践依据 5 第二章 不动产善意取得制度的构建 6 第一节 不动产善意取得的构成要件 6 一、让与人对让与之不动产无处分权 6 二、转让前必须是已
17、经登记的、法律允许流转的不动产 7 三、受让人受让不动产时须为善意 8 四、受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权 9 五、必须已办理不动产变更登记10 第二节 不动产善意取得的法律效果10 一、物权变动11 二、当事人间的债权关系12 第三节 不动产善意取得制度在我国的主要适用范围13 一、适用于部分共同共有人擅自处分已登记的不动产13 二、适用于产权登记有误的不动产或抵押13 三、适用于部分情况下的违章建筑不动产13 第三章 我国不动产善意取得制度存在的问题及完善的建议14 第一节 我国物权法中不动产善意取得制度存在的问题14 一、第三人主观善意标准界定不明确14 二、不动产登记制
18、度的规定不完备15 三、原权利人的利益保护规定不完善16 四、不动产善意取得制度的条文表述不够详尽16 第二节 完善物权法中不动产善意取得制度的建议16 一、进一步明确界定第三人主观善意标准16 二、完备不动产登记制度和登记体系17 三、明确权利人的救济方式19 四、对不动产善意取得制度单独规定20 参考文献23 致谢25 1引言 法律的魅力只有深深根植于人民的现实生活才能得以彰显。 善意取得是一项古老而具有长久学术魅力的制度。它的发展总是随着人类文明的进步不断深入的，就像一条奔流不息的河流，一直向前。 近现代各国民法善意取得制度是以日耳曼法中“以手护手”原则为发端的。根据该原则，所有权人将占
19、有交给何人，即仅得自该人取得返还担保。从而仅得请求该人返还而不得请求第三人返还，将请求权限定在以权利人意思而取得占有之人这一特定范围内。日耳曼法中的手护手原则的目的在于限制所有权人请求权的行使对象，客观上保护了善意取得人的利益。因此，日耳曼法中的手护手原则为现代民法善意取得制度的发端。 善意取得制度是近代民法物权变动中意在维护交易安全和交易秩序的重要制度， 涉及民法财产权静的安全与财产交易动的安全的保护， 是一种以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全的制度。善意取得标的范围限于动产是学界之通说，在不动产物权变动领域是否可以适用,国内学界曾存在肯定说与否定说之争。然而，不动产具有比动产更重大
20、的政治经济意义,随着市场经济的发展，不动产物权交易呈现出日渐繁盛的态势，而就不动产物权交易而言，其标的往往较大，交易所涉及的法律关系也往往较为复杂，所以，不动产物权交易较之动产物权交易更容易影响社会经济秩序的稳定。因此，将善意取得制度引入到不动产领域，无疑会对整个社会的经济交易安全起到更大的稳定作用。 2007 年 3 月 16 日中华人民共和国物权法 （以下简称物权法 ）顺利通过并于 10 月 1日起正式实施，这标志着我国立法在民法领域又迈出了关键的一步，其中第 106 条以及第 108条明确规定了善意取得制度并规定了该制度也适用于不动产领域。 这是我国第一次在立法上明确规定不动产善意取得制
21、度，在实践中将对不动产交易安全发挥巨大的保护作用。 本文拟从我国物权法第 106 条和第 108 条关于善意取得制度的规定出发，对不动产善意取得制度的历史渊源、立法思想、存在依据、构成要件、法律效果以及司法实践中应该注意的一些问题作一系列详细而系统地论述。 2第一章 不动产善意取得制度的价值 第一节 不动产善意取得制度的渊源 一般认为，近现代的善意取得制度起源于日耳 曼法，后世大陆法系各国乃至于英美国家法律上所规定的善意取得规则，均被 认为是日耳曼法上“以手护手”原则的承继或者为受其影响的结果。据此原则， “权利人将财产移转给他人占有，只能向占有人请求返还，一旦占有人将财产让与于第 三人时，所
22、有人仅可对占有人请求损害赔偿，而不得向第三人主张返还其财产。究 其原因在于，日耳曼法实行占有与权利合一的占有制度，占有动产者，即推定其为 动产之权利人，而对动产有权利者，也必须通过对标的物的占有予以表现。 ”1“以手护手”原则是日耳曼法所有权制度不发达的产物，然而它却适应了商品经济发展 和交易安全保护的客观需要。由于善意取得制度对于保护交易安全，维护正常的经 济秩序，起到了积极的作用，因此，各国纷纷摒弃罗马法立法原则，转而借鉴日耳 曼法的“以手护手”原则，建立起善意取得制度。因此，日耳曼法中的手护手原则成为现代民法善意取得制度的发端。 笔者通过比较民法制度比较完善的法国和德国 民法典关于善意取
23、得的发展演变过程，发现善意取得制度开始仅适用于动产， 随着不动产的地位越来越重要，不动产交易越来越频繁，善意取得才逐渐延伸至不 动产。这种变化与当时的社会经济、政治条件以及文化背景都有着密切联系。 19 世纪初法国制定民法典时，由于资本主义初期阶段渴望摆脱中世纪对交易的种种束缚，充分尊重当事人的自由意思，并且 ，考虑到当时社会土地交易不多的现实，法国大革命后多数人希望将通过革命获得 的土地所有权得到确认保护，而不是转移所有权。因此，立法更注重保护所有人的 利益，其制定的善意取得仅适用于动产，这与其社会背景及过分追求个人自由的社会价值需求是分不开的。到了 19 世纪末，随着土地所有的进一步扩大所
24、要求的土地 经营的合理化以及土地信用制度的发1梁慧星：中国物权法研究(上)，法律出版社 1998 年版，第 475 页。 3展，不动产登记和公信制度开始建立，不动产交易频率增高，经济上的重要性加大，相对于尊重当事人的自由意思而言，保护交易 的顺利进行和善意第三人取得的权利成为社会更普遍的选择和要求。此时，法国民 法典顺应社会发展的要求，规定了不动产善意取得制度。 今天，不动产善意取得制度作为一项切实可行 的民事法律制度，在深受日耳曼法影响的大陆法系国家(地区)得到了普遍确立。德国 虽未明确规定但依然承认不动产的善意取得， 德国民法典 第 891 条和第 892 条规定了土地登记的推定效力和公认
25、效力，事实上将善意取得的适用范围扩展到不动产领 域。瑞士将善意取得制度适用于所有已经登记的不动产， 瑞士民法典第 973 条第 1 款规定： “出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。 ”可见，在瑞士民法上，不动产善意取得的规定比较明确，不动产登记被赋予绝对真实的公信力。2台湾 1999年 3 月完成民法物权编部分修文草案 ，第 759 条第 2 款明确规定了不动产善意取得： “因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。 ” 可以看出，不动产善意取得是一种历史的选择 ，是不动产交易日渐发达的
26、必然产物，是社会需求的结果，这种社会需求即是 ：保护交易安全，促进交易便捷。正是不动产交易的发展带来了社会对交易安全的 普遍关注，为善意取得适用于不动产提供了生存土壤。同时，不动产善意取得制度 的建立和完善，也进一步促进了不动产交易的发展。 第二节 我国确立不动产善意取得制度的意义及依据 法律来源于生活，服务于生活，它随着生活的 变迁而不断修改完善。我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到 不动产是发展的必然，有其重要的现实价值。 不动产善意取得制度是保障交易安全、 便捷， 促进市场经济有序发展的需要。 “作2参见史尚宽：物权法论，中国政法大学出版社 2000 年版，第 44 页。 4为不
27、动产交换的前提，市场上流通着大量可供 交易的不动产。当然，这些不动产的绝大部分是归属确定、权源明确的不动产。但 我们绝不能因此而否定某些不动产确实是由并非享有处分权的人来进行交易的。如 果交易主体在进行每一次交易之前都需要费尽周折去查明所购买不动产的权利义务 关系是否明确，否则其就承担了权利可能被追回的风险。 ”3这不仅阻碍交易的进行，而且会增加交易成本，使市场经济所需要的交易安全受到影响，显然违背了市场经 济的要求，阻碍经济的发展。并且，从某种程度上说权利人和善意受让人毕竟都是“受害人” ，二者的利益都需要保护，因此在价值发生冲突时就必须通过利益衡量确 定法律手段进行协调。法律正是通过利益权
28、衡，从一定程度上牺牲了所有权人的利 益，选择了维护商品交易安全和良好秩序的不动产善意取得制度。 一、不动产善意取得制度确立的理论依据 关于善意取得制度的理论基础，学术界主要有“取得时效说” 、 “法律赋权说” 、“占有效力说” 、 “法律特别规定说” 、 “占有公信力说” 、 “权利外像说”等诸多学说，笔者比较赞同公示公信原则的观点。 “公示原则指的是物权的各种变动，必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以 展示，并进而决定物权的变动效力的原则。而公信原则则赋予公示以一定范围的公 信力，即依公示方法所表现之物权即使不存在或内容有误，但对于信赖此项公示而 为一定行为的当事人，法律仍承认
29、其具有与真实物权相同的法律效果。 ”4公示的物权与真实权属完全吻合存在一定概然性，基于相信法律而为行为的善意第三人理所 应当要受法律的保护。相同法律之下的保护应是没有偏颇的，必然不存在保护一方 而舍弃另一方的道理，既然动产的善意取得遵循这样的原则，那么，不动产领域也 应该遵循同样的原则，于是确立不动产善意取得制度也是情理之中。 二、不动产善意取得制度确立的制度依据 是否肯认不动产之善意取得的适用，一般与各 国的立法政策有关。对不动产登记采取形式审查主义者，对于登记的申请，只 进行形式上的审查，至于登记证书上3刘得宽：民法诸问题与新展望，中国政法大学出版社 2002 年版，第 284 页。 4孙
30、宪忠：德国当代物权法，法律出版社 1997 年版，第 82 页。 5所载权利事项有无瑕疵，则在所不问，这样的 公示当然不具有公信力，因此无法适用不动产之善意取得；采实质审查主义者，由 于对登记的权利事项进行了实质性的审查，其登记具有很强的公信力，即使登记所 记载的权利与真实的权利状态不符，因相信该登记正确而与登记名义人（登记权利 人）进行交易的善意第三人，其所得的利益仍应受到法律的保护。 “我国对于不动产登记亦采实质审查制，登记有很强的公信力，为了保护这种公信力，从而建立起善 意信赖的法律秩序，就必须承认不动产善意取得。 ”5对此，我国也有学者提出，由于我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登
31、记体系，因此在我国不动产不能适用 善意取得。笔者认为此种理由值得商榷。我国目前确实尚未建立起健全的不动产登 记体系，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。因为是否肯定不动产之善意 取得的适用，与登记制度是否完备关系不大。在实质审查制度下，其登记的公信力 都是一样的。其区别无非是，登记制度完备的，发生不动产善意取得的机率就少； 而登记制度不完备的，则发生不动产善意取得的机率就相对较多，但我们显然不能 因此而否定善意取得的适用，因为善意第三人同样是基于对登记公信力的信赖而为 交易。再者，即使因为登记体系的不完备而导致大量应登记的不动产未能登记，但 由于未登记的不动产不能依权利表征理论（未登记就无
32、公信力，也就不具备权利的 表征或外观）适用善意取得，所以登记体系的不完备对我国建立不动产善意取得制度并无实质影响。 三、不动产善意取得制度确立的实践依据 善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项 法律制度，不动产交易也会因登记错误、疏漏等原因发生无权处分问题。为了 维护交易秩序，应当允许善意第三人获得不动产物权。 “善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好社会秩序的目的。 ”6在广泛的商品交易安全中，从事交换的当事人往往很难知道 对方是否有权处分财产，也无法对市场上出售的商品逐一查清。在一个以交易维系 的社会里，法律应牺牲静态安全，来
33、维护交易安全和社会秩序。因此，保护善意第 三人利益已成为市场经济社会物权变5肖厚国：物权变动立法诸理论问题，载法学研究2002 年第 3 期。 6王星：浅谈我国不动产的善意取得制度，载法制与社会2008 年第 1 期。 6动时应遵循的一般原则。 第二章 不动产善意取得制度的构建 第一节 不动产善意取得的构成要件 不动产善意取得是以牺牲不动产原权 利人利益为代价去保护善意受让人的利益，以此维护交易安全。因此，适用不动产善 意取得应严格依据其构成要件，以免滥用而失去了应有的价值。我国物权法第 106 条规定了不动产善意取得应符合三个要件即：受让人受让该不动产时是善意的 ；以合理的价格转让；转让不动
34、产依照法律规定应当登记的已经登记。在此，笔者 根据上述物权法的规定将不动产善意取得的构成要件具体化为以下几个要素： 一、让与人对让与之不动产无处分权 “无权处分是善意取得的前提，而善意取得则 主要适用于无权处分行为。善意取得依赖于无权处分这一事实前提，是法律对 因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。”7笔者认为造成这种权利冲突主要有如下两方面的原因，一是登记本身的原因，即登记存在瑕疵； 二是登记以外的原因，即由于让与人的原因使第三人相信让与人有处分权。 （一）存在登记瑕疵 所谓登记存在瑕疵，即登记簿上记载的权利表 象与权利实像不相符。从实践中不动产的登记来看，登记簿上记载的
35、权利内容 与实际权利状态不一致的情况偶有发生。随着经济的发展，不动产交易数量及交易 频率不断增加，无论现代不动产登记制度多么完善，仍不能完全避免登记内容与实际权利不一致的情况。 这种登记权利和真实权利不一致的 情况主要有以下几种几种情况:8（1）因登记7孙鹏：物权公示论-以物权变动为中心，法律出版社 2004 年版，第 330 页。 8参见孙鹏：物权公示论-以物权变动为中心 ，法律出版社 2004 年版，第 291 页。 7机关的过错而造成的错误登记、疏漏或错误涂销； （2）土地登记簿以外的法律变动。如遗产继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记 ；(3)本是不动产的所有权人，但是不愿意用自
36、己的名字登记，而使用他 人的名字登记，但是所有权人又不是基于赠与或者遗赠意思表示的； （4）买卖合同无效或者被撤销，但登记尚未注销。如已登记的不动产物权变动因无行为能力、欺诈等理由而无效或被撤销； （5）当事人伪造文书欺骗登记机关而为的登记或当事人 利用同登记机关工作人员的不正当关系、违法进行不动产登记变动的。 在上述这些情形下，第三人往往难以知道真实 的权利状态。第三人如果不知或不应知真实权利状态，因信赖不动产的登记而 与登记权利人进行不动产交易，应为善意。 （二）让与人的原因 由于让与人的原因造成不动产所有权不一致， 是指让与人通过隐瞒事实真相，传递错误信息，从而使第三人有充足的理由相 信
37、让与人对交易的不动产拥有真实的处分权。包括了四种情况：一是无所有权的情 形，如承租人、保管人对承租或保管的财产并不享有所有权，而将该财产出让给他 人；二是所有权受到限制的情形，例如某一共有人未经其他共有人的同意而处分共 有财产；三是不具有处分权的情形，例如原权利人的利害关系人伪造证据处分原权 利人的不动产；四是代理人擅自处分被代理人的财产。上述四种情况都发生无权处分的后果。9在上述情形中，不动产登记并不存在瑕疵，让 与人隐瞒的也不是登记情况，而是隐瞒了自己没有处分权的事实，并通过伪造 文书、寻找替身等隐瞒真相的手段，使第三人相信其有处分权而与之交易，此时应 当适用善意取得，允许第三人取得该不动
38、产。 二、转让前必须是已经登记的、法律允许流转的不动产 流转的不动产必须合法，禁止流通物如国家专 有的物资、国有自然资源等，均不能适用善意取得制度；限制流通物如农村集体土地等，只能在限定主体之间转让，9参见项斌：我国建立不动产善意取得制度的合理化研究，载科学教育家2007 年第 12 期。 8否则不适用善意取得。一般来说，不动产价值 较高，法律不宜将不动产善意取得的适用面无限扩大。基于善意取得制度与公示公 信制度的关系，不动产应为已经登记并为法律允许流通的财产。具体来说，适用善意取得的不动产主要包括： (一)土地使用权。德国、瑞士等国因实行土地 私有制，土地所有权可以成为交易的对象。但是我国实
39、行公有制，土地属国家 或集体所有，不能成为交易的对象，因此，土地所有权不能适用善意取得。然而，依据我国城市房地产管理法第 36条、37 条、46 条及担保法第 34 条规定，土地使用权可以为转让、抵押，其方式主要为买卖、设定抵押权或其他合法方式。 可见，国有土地使用权可成为不动产善意取得的标的物。 “农村集体所有的土地使用权、已经交纳了出让金的国有土地使用权应当可以适用善意取得制度。 ”10（二）房屋。关于房屋，根据城市房地产管 理法的规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。关于建筑物和构筑物，法律没有进一步界定。但根据现代汉语词典的解释，建筑物是指建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝
40、等；构筑物是指一般不在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。 “根据城市房地产管理法第 31、36、37、38 条及担保法第 34 条规定等可知，我国房屋可以自由转让、设定抵押，所以可以成为不 动产善意取得的对象。但由于违章建筑无法获得登记部门的登记，因此不得适用善意取得制度。 ”11（三）林木。依据我国森林法第 15 条、 担保法第 34 条、42 条规定，林木可自由转让、设定抵押，故可以成为不动产善意取得的对象。 德国民法典第 94条第 1 款第 2 项规定： “种子自播种时起，植物自栽种时起为土地的主要组成部分。 ”而德国民法规定土地为不动产，所以林木也是 不动产。在我国台湾地区
41、民法第66 条第 2 项规定： “不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分。 ”12三、 受让人受让不动产时须为善意 根据善意取得制度，取得财产的受让人在取得 财产时应为善意，如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。 善意是相对于恶意而言的，善意是指10王晶：不动产物权之善意取得，载哈尔滨职业技术学院学报2008 年第 4 期。 11王晶：不动产物权之善意取得，载哈尔滨职业技术学院学报2008 年第 4 期。 12徐武生：物权法比较研究 ，中国人民公安大学出版社 2004 年版，第 218 页。 9不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时 ，没有处分该项财产的权限。也就是说，受
42、让人误信财产的占有人(如承租人、借用人、管理人或使用人)是所有人或者具有处分他人财产的权限。 “由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态， 因此，很难确定受让人是否具有善意。理论上，善意 的认定与判断，有“积极观念说”和“消极观念说”之别。 “积极观念说”主张受让人必须证明其具有将让与人视为有权处分人的认识时，才能确定其具有善意； “消极观念说”则认为不知或不应知他人为无权处分人，只要不知，即为善意。从保护善 意受让人的角度出发，各国立法和司法上采用“消极观念说”的占大多数。 ”13但是目前，我国物权法还没有对第三人主观善意标准作出明确的界定。 这里需要强调的是：首先， “善意”发生的时间仅
43、仅限于受让财产时。 物权法第 108 条对此进一步明确规定， “善意受让人取得动产后， 该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。 ”也就是说如果受让人在取得财产以后得知让与人是无权处分人，仍然不 影响善意取得法律制度的适用。即所谓善受让人在让与人交付财产时必须是善意的 ，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。其次，在存在异议登记的情况下, 异议登记并不影响登记名义人处分登记权利，登记名义人可以继续处分其可能存 在的权利，但“如果所登记的异议成立，登记确有错误，那么第三人不能善意取得 物权。而且，不管第三人有没有看到登记簿中的异议，其都不受保护。 ”14这里
44、的关键问题是异议已经登记，若第三人没有查阅登记簿，就应自己承担风险。当然，异 议登记的存在，并不能阻断所有的善意取得，其所能阻止的仅是其所针对的权利的 善意取得，如果不动产登记簿存在异议登记所针对的事项之外的错误，第三人善意 信赖该登记的，仍然可以善意取得物权。 四、受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权 善意取得制度目的在于保护交易安全，因而只 有在受让人与无处分权人之间存在交易行为时，才发生善意取得的适用。因为 善意取得为物权权利取得方式之一，13王利明：物权法，中国政法大学出版社 1998 年版，第 295 页。 14参见吴越：物权法，法律出版社 2002 年版，第 254 页。
45、 10理应只有涉及到所有权移转或他物权设定、移 转的交易行为才是此处所指的交易行为。具体来说，有不动产买卖、互易，不动产抵押权的设定等。如果当事人因先占、继承等而取得财产，不能适用善意取得制度。 对善意相信土地登记簿正确的保护只针对通过法律行为进行的处分，依照法律或者 根据具体行政行为产生的权利变更不包括在内。 “善意取得以转让人与受让人之间存在交易为前提，这里的交易行为须为有效，才有善意取得制度的适用。如果交易行为因无 能力、错误、欺诈、胁迫、代理权欠缺等原因而无效或被撤销，通过善意取得应获 保护的交易行为自身因失去受法律保护的能力，而不得承认善意取得的适用。”15这在不承认物权行为无因性的
46、物权变动模式下，实为当然，因为原因行为的无效，必 然导致其结果的无效，物权变动无法发生。 五、必须已办理不动产变更登记 不动产物权登记，即权利人申请专门职能部门 将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。我国城市房地产管理法第 60 条规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。 物权法第106 条也规定： “转让不动产依照法律规定应当登记的已经登记。 ”是对这一构成要件的肯定。这一点也是不动产善意取得与动产善 意取得的本质区别，因为不动产善意取得的依据是登记公信力原则，动产善意取得 的依据是占有公信力原则，所以不动产善意取得构成要件应包括办理不动
47、产物权登记。 第二节 不动产善意取得的法律效果 不动产善意取得的法律效果，是不动产善意取 得构成要件具备时所产生的法律后果。一旦无权处分人与受让人之间的不动产 交易符合善意取得的各项构成要件，即产生相应的法律后果。 15王效贤、刘海亮：物权法总则与所有权制度 ，知识出版社 2005 年版，第 360 页。 11一、物权变动 不动产善意取得最直接的也是最主要的法律效 果，就是善意受让人确定地取得了终局的不动产物权，对于原权利人而言，则 丧失对该不动产的相应权利，而不论其有无过错。在积极信赖保护方面，善意取得 人取得与登记簿上所载同一范围同一内容的物权；在消极信赖方面,受让人获得无负担的权利，除非登记簿上记载有为第三人设定的权利。善意取得所取得物权的终局 性在于，取得人将其不动产物权再度让与他人
