1、基于天地图的房产智能评估系统设计与实现 裴亮 魏斯雯 洪中华 袁方波 辽宁工程技术大学 上海图遥信息科技有限公司 摘 要： 针对传统房产评估存在的不足, 本文将互联网与房产评估相结合, 建立房产评估门户网站, 通过互联网、大数据实现房产评估的自动化、智能化。同时将房产评估与 GIS 相结合, 引入天地图, 利用其提供的地理信息和服务编程接口, 实现地理位置可视化、用户定位、路线规划等功能, 解决了房地产评估只能依赖评估师的现状, 减少了传统房产评估所产生的人为误差, 提高了房产评估的效率。同时, 丰富的地图服务为用户、房屋经理人提供了基于地理位置的房产评估智能平台。关键词： 互联网+; 房地产
2、评估; GIS; 天地图; 智能平台; 作者简介：裴亮 (1966-) , 男, 辽宁抚顺人, 教授, 硕士, 1991 年毕业于阜新矿业学院矿山测量专业, 主要从事地理信息系统的应用与开发工作。收稿日期：2016-12-19Design and Implementation of Real Estate Intelligence Evaluation System Based on TiandituPEI Liang WEI Si-wen HONG Zhong-hua YUAN Fang-bo Liaoning Technical University; Shanghai Tuyao Inf
3、ormation Technology Co., Ltd.; Abstract： Aimed at the shortcomings of Traditional real estate evaluation, this paper combines Internet with real estate appraisal, and it achieves the automation and intelligence of real estate appraisal by Internet and big data. Besides, by the combination of real es
4、tate assessment and GIS, and geographic information and services API which are provided by Map World, visualization of query and evaluation results demands has been achieved, in this paper, an intelligent evaluation system of real estate appraisal which is based on figures, images, characters was es
5、tablished. This system has reduced the personal errors of the traditional real estate evaluation and improved the accuracy of the evaluation results. It provides a more convenient intelligent platform of real estate appraisal for users and housing managers.Keyword： Internet +; real estate appraisal;
6、 GIS; Tianditu; intelligent platform; Received： 2016-12-190 引言传统的房产评估是评估师利用房产评估模型及自身经验对房价进行估算, 人为影响因素很大, 而且所提取的参照案例极为有限, 同时, 评估结果只能通过房产中介或专业的评估公司获取。随着“互联网+”行动计划的提出, 利用互联网平台, 让互联网与传统的房产评估深度融合, 借助 GIS 实现查询、显示的形象化、直观化, 创造一种新的房产评估发展形态, 已经是房产评估行业当前刻不容缓的任务。天地图是国家地理信息公共服务平台的公众版, 运行于互联网网络环境, 由地理信息数据系统、服务系统及
7、服务器集群系统构成, 采用门户网站和二次开发接口两种方式为用户提供地理信息服务4。目前对天地图的使用大部分侧重于天地图地理数据的应用, 本文则是对天地图提供的大量优质的地理信息和服务编程接口的应用, 使房产评估过程实现空间图形的直观化、形象化, 使地图服务更好地融合到房产评估中。综上, 本文结合“互联网+”的理念, 通过互联网平台和网络大数据, 基于天地图 Web API 实现了地理位置和房产文字信息一体化的房产智能评估门户网。1 相关技术1.1 Java EE 架构Java EE 是在 Java SE 基础上建立起来的一种基准开发架构, 主要用于企业级应用程序开发, 以 B/S 作为主要的开
8、发模式, 主要由容器、组件和服务三大核心部分组成:1) Java EE 容器:容器负责一种组件的运行, 在 Java EE 中一共提供了 4 种容器, 即 Applet Container、Application Client Container、Web Container、EJB Container。如果需要运行 Web 程序, 则一定要有 Web 容器的支持。本文的核心是门户网站的开发, 所以 Web 容器是必不可少的。2) Java EE 组件:每一种 Java EE 组件都表示着一种程序的开发, Java EE 提供了 4 种容器, 每一种容器中都运行各自的组件, Applicatio
9、n 程序就是使用主方法 (main () ) 运行的一组组件, Web 容器中运行的是 JSP 和 Servlet 组件。3) Java EE 服务:这些服务可以方便用户开发, 主要包括 HTTP、RMI-IIOP、JDBC、Java Mail、JNDI 等服务。整个 Java EE 中最核心的设计模式就是 MVC 设计模式, 在整个企业的应用环境中, Java EE 架构只是在中间层的一种组件, 在整个网站开发中主要分 3 个层次:(1) 客户层:分为内部用户和外部用户, 客户端可以使用 Web 浏览器, 也可以是Java 编写的应用程序。(2) 中间层:为客户访问提供服务, 使用 Java
10、 EE 中的各种组件技术进行搭建, 且各个容器之间允许互相调用。(3) 数据库服务器:数据库工作层。1.2 MVC 设计模式MVC 是模型 (model) 、视图 (view) 、控制器 (controller) 的缩写, 是设计模式的一种, 它将应用程序数据存储、处理和显示分离, 形成了以模型、视图、控制器 3 层为系统核心的设计方法5。Model (模型) 是应用程序中用于处理应用程序数据逻辑的部分, 通常模型对象负责在数据库中存取数据。View (视图) 是应用程序中处理数据显示的部分, 通常视图是依据模型创建的。Controller (控制器) 是应用程序中处理用户交互的部分, 通常控
11、制器负责从视图读取数据, 控制用户输入, 并向模型发送数据。MVC 强制性地使程序的输入、处理和输出分开, 各自处理自己的任务。最典型的 MVC 就是JSP+Servlet+Java Bean 的模式。1.3 天地图应用程序开发接口天地图是由我国测绘地理信息局自主研发的地理信息综合服务平台公众版成果, 具有中国自主产权, 旨在为广大用户提供最新最全的地理信息数据, 促进地理信息资源高效地利用, 改善了传统地理信息服务方式, 为社会大众提供生活和工作上的便利6。天地图提供了地图浏览、地名地址查询、实时定位、路线规划等功能, 以门户网站和二次开发接口两种方式为用户提供地理信息服务7。天地图提供了
12、Web API 和移动 API, 本文利用天地图 Web API V2.1.2 版应用程序接口进行二次开发。天地图 Web API 是一套基于 Java Script 的应用程序接口, 提供了快速调用天地图在线地理信息服务的通道, 包括快速创建地图、调用地图、POI 搜索以及在地图上添加覆盖物、路线规划等;地图载入速度快, 服务稳定、便捷, 同时兼容各大主流浏览器。2 房产评估智能系统系统设计2.1 系统整体设计本文设计的房产智能评估系统主要由服务层、数据层组成。服务层, 负责接收浏览器的请求, 根据 HTTP 协议接入服务器, 按照用户请求反馈信息, 包括用户登录、用户基本操作 (房屋信息和
13、周边地理信息查询、估价、定位、路线查询等, 不同等级用户的权限操作) , 服务层是基于 MVC 框架进行设计的, MVC 框架设计包括控制器、模型、视图三部分, 控制器主要接收用户请求, 包括登录、信息查询、房屋估价、位置显示、生成评估报告等;模型根据控制器反馈用户需求, 分别与数据层和天地图二次开发接口进行数据交互;最后由视图将模型交互结果结合 JSP 显示在浏览器上。数据层采用 Postgre SQL 数据库负责某市将近2 万个小区信息及周边地理信息, 含有百万条房屋案例信息, 为房价评估提供足够的基础案例数据;同时负责数据的实时更新, 保证数据的高效性及安全性。2.2 系统功能设计系统分
14、两大功能模块:地图操作模块和房产评估模块 (如图 1 所示) 。地图操作模块包括地图放大、缩小、平移、矢量地图与遥感影像的切换、待估房产位置显示、用户定位、路线查询等。房产评估模块包括用户登录、用户管理、房价评估、小区信息及周边地理信息的显示。1) 地图操作模块的功能主要通过调用天地图的服务接口来实现, 首先在网站前端添加一个放置地图的容器, 在中添加天地图 API 的 js 引用包, 添加 on Click 事件, 创建函数实现地图放大、缩小、平移、定位、添加标注、路线制定等地图操作。2) 房产评估模块主要包括用户注册登录、自动询价、询价记录、出具预估单、账号管理等功能。用户等级分为普通用户
15、 (普通) 、评估师 (中级) 、系统管理员 (高级) ;相应的中级用户除了初级用户可使用的功能外, 还包括可对初级用户的询价记录根据实际情况进行修改;高级用户可对数据库、网站进行更新和维护。图 1 房产评估模块功能结构图 Fig.1 The function architecture 下载原图3 房产评估系统功能实现3.1 搜索房屋信息搜索房屋信息, 根据房屋具体地址, 要具体到路弄号室, 进行房屋具体信息的查询、显示, 以及房屋在地图上的位置显示。首先创建一个 html 元素作为容器, 利用天地图 API, 加载地图。通过标签将 API 引用到页面中, 添加 js 引用包, 在标签中添加放
16、大、缩小等控件, 完成地图的展示和操作功能。根据用户在网站页面输入的房屋地址信息, 通过 HT-TP 向服务器发出请求, 服务器接受请求并将其发送给 Servlet, Servlet 实例化 Java Bean、调用 DAO 进行数据库连接及数据库操作, Java Bean 将数据进行封装, 将查询结果在Servlet 和 JSP 页面之间进行传递。从数据库中查询到该地址的房屋具体信息 (包括房屋面积、朝向、所在楼层、竣工时间等) 显示到 JSP 页面上。获取房屋所在小区的经纬度, 利用 do Post () 方法将经纬度传递给前台, 前台利用天地图二次开发接口调用小区经纬度, 将小区位置显示
17、到地图上, 用户可以对地图进行放大、缩小、平移等基本操作来查看小区周边环境。3.2 房屋估价用户获取房屋具体信息后, 就可以进行估价, 利用某房产公司总结的估价模型, 从数据库中提取评估因素, 得到预估结果、小区概况、周边情况及价格曲线。根据评估结果, 用户可以申请预估单并进行打印。根据网站前端发出的请求, 后台通过代码从 Postgre SQL 数据库中提取可用于评估的房屋可比实例, 本文提取可比实例, 首先从待估价房屋同一小区开始提取, 这样可以保证用于评估的实例与待估价房产的区域因素是相同的。根据某房产公司提供的房价调整系数, 将所有可比实例和待估价房产的楼层折算到一楼和朝向折算到朝南,
18、 得到比例系数 rate, 按照公式 (1) 将可比实例房价推算到一楼朝南的房屋的价格, 将所得价格求平均, 利用待估价房产的比例系数按公式 (2) , 反算回待估价房产所对应的楼层和朝向的房屋。同时从数据库中获取一些相关信息向用户展示。相关公式、求解比例系数及价格推算代码如下:其中:rate:比例系数, 定义为全局变量price:折算价格, 定义为全局变量。Java 编程实现从数据库提取待估价房屋信息、小区概况及周边交通、学校、商业等地理信息由网站前台展示给用户。3.3 路线查询基于天地图的根据起终点经纬度查询公交换乘路线的功能, 根据用户输入起始点和终点的位置得到乘车路线。路线查询的关键是
19、对起始和终点位置经纬度的获取, 因为天地图 Web API 只提供了按经纬度查询换乘路线的接口。本系统的优势是数据库存储信息中包含了所有小区的准确经纬度信息, 所以在用户输入位置信息后, 网站后台直接从数据库中查询提取经纬度信息赋值给 start Lng Lat、end Lng Lat 两个用于存储经纬度的变量。创建公交搜索函数 function search Bus () 和显示公交搜索结果函数 function bus SearchResult (result) , 通过添加 on Click 事件, 触发事件进行搜索和显示。4 结束语传统的房产评估 C/S 模式随着互联网的发展已不能满足
20、用户的更多需求, 房产评估与互联网相结合, 是时代发展的必然产物。本系统中用户通过门户网站可以快速、方便地获取信息;将天地图引入到房产评估系统中, 可将查询结果显示在地图上, 更为直观地展现给用户, 同时提供定位服务、路线查询服务, 将地图服务更好地融合到了房产评估中。运行测试表明, 本系统可以为用户提供方便的查询服务和地图服务, 具有一定的实用性。系统初步形成了一个完整的服务体系, 但还需要在功能方面进行完善, 增加更多的地图服务, 包括学区房查询、轨交房查询等。参考文献1黄杏元, 马劲松.地理信息系统概论M.第三版.北京:高等教育出版社, 2008. 2穆凯.基于天地图 API 的综合服务
21、管理系统设计与实现J.测绘通报, 2016 (4) :114-116. 3牛文渊, 郑江华, 韩林芝.基于天地图 Web API 的民俗文化遗产保护系统研发以锡伯族大西迁为例J.测绘通报, 2015 (11) :96-101. 4闫会杰, 徐培罡, 底玲晓.基于天地图移动 API 的“榆林旅游 HD”项目开发J.测绘标准化, 2014, 30 (1) :43-44. 5张俊辉, 张红平, 王聪.基于“天地图”的旅游地理信息服务系统设计J.地理信息世界, 2014, 21 (2) :98-102. 6肖玮.基于 Android 的公众地理信息服务系统设计与实现D.赣州:江西理工大学, 2015.
22、 7刘贝玲, 齐华, 曹振宇, 等.基于天地图的移动租房软件设计与实现J.地理信息世界, 2015, 22 (3) :62-67. 8帅向华, 刘钦, 甄盟, 等.基于天地图的互联网地震灾情快速获取与处理系统设计和实现J.震灾防御技术, 2014, 9 (3) :479-486. 9黄玉霖.市级天地图的架构研究及服务接口开发D.昆明:昆明理工大学, 2015. 10韩飞.大连思维信息技术有限公司房产估价系统的设计和实现D.大连:大连理工大学, 2015. 11吴焕萍.地理信息 Web 服务集成关键技术研究D.北京:北京大学, 2005. 12杨刚.基于 MFC 用户界面设计主、子对话框数据的传递J.机电产品开发与创新, 2005, 18 (6) :98-99. 13刘伟.MFC 数据库访问接口技术J.电脑编程技巧与维护, 2010, 11 (8) :72-73.
