1、金桥市场调研报告一、 金桥开发去的基本状况金桥开发区位于呼和浩特市赛罕区东南部，是未来呼和浩特市市政府规划南拓的主力发展核心区，金桥开发区总体规划面积 43.6 平方公里 ,其范围北接市区,西至呼阳公路,东到哈拉沁沟滨河道, 南抵天平营村 ，东西宽 4 公里，南北长 10 公里，区内规划有工业区 、行政商贸金融区、生态住宅区、高科技园区、私营经济园区、国际会展中心等，集产、学、研、商贸、旅游、娱乐、仓储、金融保险 、信息咨询等多功能、综合型、现代化的开发区。 目前金桥开发区规划为 30 平方公里的新市区和 13.6 平方公里的工业区。金桥新城主要形成了以世纪六路为核心的政务和企业办公聚集区，和
2、以小黑河为自然划分段的工业核心区，工业区分为工业一区（高新技术产业区）和工业二区（石化工业区） 。金桥经纪技术开发去经过几年的开发建设，起步区基础设施达到“ 七 通 义平 ”， 共 引 进 项 目 120 多 项 ， 投 资 规 模 达 到 200 亿 元 。 2005 年 开 发 区 实 现财 政 收 入 2.4 亿 元 ， 玩 工 业 总 产 值 40 亿 元 ， 实 现 产 品 销 售 收 入 41 亿 元 ，工 业 增 加 6 亿 元 ， 注 册 企 业 209 户 ， 注 册 资 金 4.8 亿 元 。金 桥 新 城 区 的 发 展 和 进 度 较 为 缓 慢 ， 瑞 然 睿 哲 诸
3、 多 内 蒙 古 和 呼 和 浩 特 市行 政 事 业 单 位 的 入 住 变 得 繁 华 起 来 ， 那 只 是 表 面 的 现 象 ， 各 类 市 场 在 金 桥 新城 区 屈 指 可 数 。 按 市 场 类 型 分 ， 生 产 资 料 市 场 目 前 只 有 大 唐 拖 电 公 司 和 城 发金 桥 电 热 厂 ， 生 产 要 素 市 场 目 前 只 有 金 融 和 房 地 产 类 ， 农 副 产 品 市 场 尚 无 规模 市 场 ， 无 专 业 市 场 ， 工 业 日 用 消 费 品 市 场 缺 乏 。 金 桥 新 区 缺 少 真 正 意 义 上的 商 业 街 ， 也 没 有 形 成
4、生 活 需 求 的 个 种 专 业 市 场 ， 生 活 配 套 资 源 在 一 定 程 度上 载 短 期 内 无 法 改 变 ， 基 本 配 套 的 齐 全 还 需 要 5-8 年 的 发 展 时 间 。二、 金桥开发去商业网点的分部情况目 前 金 桥 开 发 区 基 本 形 成 了 以 小 区 配 套 为 主 体 的 商 业 点 和 带 状 分 部 的 格局 ， 各 住 宅 项 目 都 自 建 小 区 配 套 商 业 底 店 ， 金 桥 开 发 区 形 成 以 昭 乌 达 路 和 世纪 路 道 路 两 旁 都 有 与 住 宅 混 建 或 专 门 建 设 的 商 业 店 铺 ， 目 前 尚 未
5、 形 成 一 些 比较 集 中 的 商 业 区 ， 整 体 发 展 规 模 受 到 人 口 密 集 程 度 、 固 定 居 住 人 口 总 量 的 限制 。1、南二环和世纪四路已经趋势成为金桥开发区商业区位第一站由 南 二 环 东 南 走 向 开 始 ， 形 成 金 桥 开 发 去 最 北 沿 ， 南 北 两 边 分 部 这 争 睹和 事 业 单 位 ， 金 桥 兴 趣 和 背 面 早 已 成 熟 的 赛 罕 区 税 务 局 住 宅 小 区 的 住 宅 圈 相连 ， 纵 向 由 于 呼 伦 南 路 、 兴 安 南 路 形 成 交 汇 ， 发 展 前 路 和 规 模 应 居 首 位 。随 着 汇
6、 商 广 场 、 首 府 国 际 、 新 雅 艺 墅 、 金 花 园 、 风 花 园 的 交 付 使 用 能 够 涵 盖众 多 居 住 人 口 。目前南二环和世纪四路的商业网点建设比较落后。原因是开发时间短，后期建设力度也不够，本地区居民的消费能力也束缚着商业网点的进一步发展，具有代表性的是武警医院住宅和九合国际住宅，沿街两侧正规商业网点少，运营不规范，存在大量的“马路经济” 。现存的商业网点以传统零售业为主，经营的商品种类单薄、档次不全。世纪四路商业设施目前较为突出的问题，一是经营种类单薄；各底商基本以烟酒、洗化、五金土产、小型便利店为主，无法形成互动协调发展。目前经营状况堪忧，在实地调查中
7、和经营者闲聊，营业额主要以周一和周五为主，周六日要比周一至周五略低，大部分小区入住率不足一半，底店生意勉强维持。二是金桥开发区段的昭乌达路已经形成以行政功能为主的主干街道，集中商业的发展已经难以获得适合的地理位置和沿街展示面，随着政务、企业办公的高速发展，必然会出现行政功能和商业功能交通情况的严重冲突。2、以世纪四路以南和世纪六路成为金桥新城区的核心地带此域功能繁多，集商品零售、餐饮娱乐、金融、医院和政务等多种服务于一身。政务网点整齐，餐饮娱乐规模及档次较高，零售商业设施高低悬殊，杂乱无章。武警医院势必形成和奠定世纪四路南和世纪五路北以药店、保健品、礼品为核心的小型商业氛围，随着金桥开发区入住
8、人口的逐步增加，此区域的地段升值潜力非常广阔。目前这一区域集中了全聚德、小南国酒店、鲁国演义和金桥大酒店等一批酒店，随着金桥新区的快速发展与之相配的洗浴、美发、美容、足道、KTV 等各种服务性网点将会形成商业休闲功能区的雏形。相对于市区拥挤的交通，金桥新区通畅的交通道路，幽静的氛围已经吸引了众多的市区内和开发区内行政事业单位的消费者，此部分人群具备强大的消费能力以及各级行政机关单位的各类型培训、学习和年会的召开更是孕育了更大的商机。目前此区域主要集中了万豪名园、鸿都大厦、鸿博商务、宇泰商务广场和新雅艺墅等一批商业和住宅项目，此部分小区的陆续交付使用，将能极大的带动整个区域的居住人口总量、消费能
9、力和各类型服务业的发展，虽然此区域诸多项目也是以底店为主，但随着竞争的加剧，更加大型和品牌力强的企业将会进入，会带动整个金桥新城区的发展。3、以小黑河为自然划分带将金桥分割出另一板块区域以小黑河为自然划分段的工业核心区，工业区分为工业一区（高新技术产业区）和工业二区（石化工业区） 。在工业一区也就是高兴技术产业区，目前分布了闻都紫禁城、滨河湾二期丁香渡、旺第嘉华、景秀华庭和金桥景观花园、中海锦绣城等一批项目，这些项目的陆续入住已经为此区域带来了极大的活力，内蒙古日报社等一批单位的入住也提高了此区域地段的价值，注入了活力。从世纪大道开始，沿世纪大道一直延伸到旺第嘉华，整条街的北面是内蒙古日报社、
10、边防家园等事业单位的住宅，同时分布有餐饮服务业网点；南面是内蒙古神硅谷业集团公司等部分高兴技术企业。世纪大道内蒙古日报社以东、路北部分，虽然规划分布了各类商业，但是此区域由于居住人口稀少，流动人口较少，底店的空置率达到了 90以上，且处于区域边缘，交通状况较差。4、金桥开发区概况综述金桥开发去正处在建设过程中，行政办公区已大批入住，并兴建了大规模的家属区，且自治区、市两级政府的一些机构将在规划期内逐步迁移至此，所以此区域未来人口的密度及消费能力较高，目前商业设施建设没有具体项目支撑。鉴于此种情况，金桥开发区整体商业环境正处于起步阶段，随着自治区级、市级单位落户以及配套家属区的进一步兴建，未来环
11、境看好。三、 目前金桥开发区在售典型商业项目资料汇总1、金桥开发区的地图分项目名称 新雅艺墅开发商 新雅设计院地理位置 世纪五路路西项目性质 商业，写字楼，住宅总建筑面积 7 万平米 停车位 1 比 1.5单层面积 不详 总户数 不详中庭面积和高度 无 层高 3.4 米柱距 不详 建筑结构 框架外立面 玻璃幕墙 门窗 断桥铝合金内部装修 住宅，写字楼精装修。底商 一二层联体 总户数 对外销售 70 套产权年限 50 年 返租年限 3 年返租回报率 机密 物业费 2 元/平米交通 5、21、34、57、66、78 路公交车底商销售客户 目前既定销售目标是移动、联通和金融类企业销售价格 住宅单层价
12、格 8000-16580 元/ 平米项目名称 旺地嘉华项目名称开发商 内蒙古开蒙五鑫房地产开发有限公司地理位置 达尔凳北路，未来和兴安南路联通项目性质 商业，住宅多层，高层总建筑面积 30 万平米 停车位 1 比 1单层面积 不详 总户数 1700 户中庭面积和高度 无 层高 3.4 米柱距 不详 建筑结构 砖混外立面 面砖，涂料 门窗 断桥铝合金内部装修 住宅，商业。底商 一二层联体 总户数产权年限 50 返租年限返租回报率 机密 物业费 多层 0.5-0.6 元/平米，高层 1.1-1.2 元/平米销售价格 3500 元/ 平米项目名称 光大锦绣城开发商 光大集团地理位置 赛罕区东南 2
13、环小台村项目性质 住宅，现房和期房总建筑面积 24 万平米 停车位 1 比 1单层面积 不详 总户数 2200中庭面积和高度 无 层高 不详柱距 不详 建筑结构 砖混外立面 面砖，涂料 门窗 断桥铝合金内部装修 住宅底商 总户数产权年限 70 返租年限返租回报率 机密 物业费 1.37 元/平米交通 60、37 38底商销售客户 个体，周边群众，金融，联通等销售价格 起价 5000 元 /平米，均价 6000 元/平米四、总结地段是房地产投资成功的第一要素，对于房地产来说，首先考虑的就是地段，因为地段决定了客流量，也即决定了经营状况好坏。金桥开发区作为年轻的新城区，目前已经有很多自治区和市级的单位搬迁至此，并且修建了大量的配套家属楼，为将来金桥新区的发展奠定了良好的基石。随着居住人口的逐步增多，各类行政事业单位的大批量入驻，已经进入了一个崭新的发展时代，未来的金桥开发区必定是一个繁华的新城区。
