1、2011 NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构）地矿万佛湖项目策划报告壹、国内旅游地产案例分析贰、本项目操作思考叁、国外经典地产案例借鉴肆、本项目开发思考伍、安徽城市扩张计划报告框架壹、国内旅游地产案例分析新城市中心 地铁成品家 金地 名仕 之 精神建筑目前市场上存在不少以旅游景点为卖点的住宅项目。研究它们所拥有的资源、产品、与城市的距离和销售情况，对于本项目住宅部分是否依托景观旅游地产销售有着重要的借鉴意义。南京 阳明山庄项目区位：坐落于南京市紫金山东侧汤山新城， 距南京市区 23公里 总占地面积： 147126平方米 总建筑面积： 96272平方米 其中别墅面积：
2、 87687平方米 容积率： 0.67 绿化率： 45% 业态： 联排、电梯独栋 产权年限： 70年物管：高力国际物业 ，将 “ 礼宾式 ” 服务理念运用于顶级住宅领域，为业主提供贴身管家式服务。建筑 ： 民国建筑风格联排区域配套区域独栋别墅： 面积段 550-700平米 ，赠送花园 400-500平米联排别墅： 面积段 400-450平米 ，赠送花园 250-300平米汤山温泉私家入户联排户型独栋户型温泉入户温泉入户阳明山庄旗下 8000 铂金双会所 ，集金融、商务、文化、休闲、娱乐、健身、生活为一体的综合服务中心。配套规划天池体育公园 ：坐落于阳明山庄社区北部，相生于阳山古采石场山崖峭壁前
3、，天池 水面 60亩，四围皆山体，于此尊设启蒙马场、高尔夫球场、三片标准网球场、沙滩排球、双私家登山道、亚洲第一攀岩壁 等休闲配套。 开盘时间： 2009-08-19 整盘成交均价： 20227元 /平方米 总套数： 142套 去化套数： 49套 月均去化套数： 1.8套成交简析p阳明山庄讲究对于产品力的打造，推广方面没有太大的亮点p其产品面积偏大，总价偏高的问题无法回避，因此月均去化仅 1.8套p相比距离南京市区 20公里的加州城项目，产品为420-430的独栋别墅，单月成交 4.5套p根据阳明山庄月均去化预估，项目需 7年又 3个月才能完全去化作为远离城市市区，主要依托汤山温泉旅游资源的住
4、宅项目，虽然自身也带有一系列的配套设施，但生活氛围弱，销售情况差项目区位：位于新安江南侧，佩琅河西侧， 距黄山市政府 13公里经济指标： 总占地约 360亩， 总建筑面积约 32万平方米 容积率： 1.4 绿化率： 40% 业态： 公寓 (多层 为 5-7层， 高层 为 24、25层 ) 产品面积段： 30-60M2 产权年限： 70年物管： 黄山元一柏庄物业管理有限公司建筑： 现代风格 的公寓建筑与 新徽派风格商业配套的结合安徽 黄山大观配套区域住宅公寓区商业配套 公寓已入驻部分： 全景影院 中影环球影城、 环翠堂徽派餐饮旗舰店、 好乐星量贩式 KTV、 银蝶咖啡、 欢乐谷电玩城、 天澜庄茶
5、业、 越界慢摇吧、 中国银行 山水间 SPA 雕刻时光酒吧 科斯莱美容 瑞士柏瑞（ Parrions）国际酒店 ， 接管主题酒店群的管理经营工作。 希尔顿酒店配套规划银碟咖啡希尔顿酒店瑞士柏瑞酒店银碟咖啡欢乐谷游艺城全景影院山水间SPA 天 澜 庄越界酒吧环 翠堂好乐星作为远离市区的黄山大观项目，自身配套虽然较齐全，但难以作为客户的第一居所，只能以低总价优势吸引部分投资客户，销售情况较差成交简析p黄山大观在推广手段上采用与知名跨国集团合作的“ 全球推介 ” 形式，影响力较大但成本也偏高p其二期产品为 30-60平方米的小面积酒店公寓式住宅，就成交数据来看，成交尚可，月均成交 38.3套p经历了
6、 1年左右蓄水期，开盘当月成交近 200套后，客源迅速枯竭，该项目在强销期的销售情况并不理想p根据黄山大观二期月均去化预估，项目需 6年半才能完全去化 二期开盘时间： 2010-10-31 整盘成交均价： 11500元 /平方米 总套数： 2500套 去化套数： 459套 月均去化套数： 38.3套山东威海 华夏城项目区位：位于威海经区嵩山路西首， 距离威海市政府 12公里经济指标： 总占地约 154.77万平方米 总建筑面积约 182.59万平方米（含地下） 容积率： 1.28 绿化率： 46% 业态： 多层、小高层 产品面积段： 50-180M2 产权年限： 70年物管： 开发商自有物业公
7、司威海华夏物业管理有限公司建筑：中式配套规划整体建成后，区内将有齐全教育配套，中心区域还设有商业及医疗配套，同时还规划还有一个占地 2500平米的公交总站规划中配套： 学校 :一所中学，两所小学，五所幼儿园 综合商场 :豪业圣迪、时代广场 银行 :工商银行、建设银行、威海市商业银行 医院 :海大医院、经区医院 餐饮娱乐 :家家悦、家世界、乐天玛特、佳世客p华夏城在推广手段上采用与体育联动的方法，通过承办体育比赛获得名气的提升p其山海城产品为多层住宅，就成交数据来看，成交尚可，月均成交 32.2套p由于该项目体量极大，根据现有去化速度推断，光其山海城产品完全成交需 3年又 10个月，成交情况并不
8、理想成交简析 山海城开盘时间： 2010-10-01 整盘成交均价： 5800元 /平方米 总套数： 17000套（山海城 1500套） 去化套数： 419套 月均去化套数： 32.2套作为远离市区的华夏城项目，自身体量大且配套规划齐全，但完全建成并非一朝一夕，目前配套差的情况难以改变，故销售情况较差旅游概念住宅小结华夏城 明阳山庄 黄山大观依托资源华夏旅游风景区 汤山温泉 黄山风景区距城市距离 距威海市区 12公里 距南京市区 23公里 距黄山市区 15公里自有配套 约 20000M2自带商业 8000M2综合会所 10000M2自带商业外部配套 无 无 无产品 50-180M2小高层、多层
9、 400-450M2联排550-700M2独栋 30-60M2高层、多层销售情况 月均 32.2套 月均 1.8套 月均 38.3套差 差 差在以旅游概念为卖点的商品住宅中，由于远离城市城镇，生活便利度不高，难以取得良好的去化情况以常规旅游概念打造的本项目若按照常规旅游概念的打造，本项目远离城市，住宅部分将面临销售困境，去化存在较大问题本项目 借鉴项目华夏城 阳明山庄 黄山大观依托资源 市级旅游资源：万佛湖区域级旅游资源：华夏旅游风景区区域级旅游资源：汤山温泉国家级旅游资源：黄山风景区距城市距离 距合肥市区 80公里 距威海市区 12公里 距南京市区 23公里 距黄山市区 15公里自有配套 假
10、设打造为极致 20000M2自带商业 8000M2综合会所 10000M2自带商业外部配套 无 无 无 无销售情况 / 差 差 差贰、本项目操作思考万佛湖距离主要地级市距离合肥市 80KM六安市 100KM万佛湖p万佛湖位置距离主要城市偏远p目前的万佛湖面临商业配套弱，旅游开发程度浅，旅游项目单一等问题，游玩人数极少目前的万佛湖运作存在问题，不是一个成功的旅游项目项目区位情况p根据国内一些以知名旅游景点为卖点的商品房楼盘的销售情况来看，销售情况并不理想p究其原因，是因为这些旅游景点导入的客流以游玩为主要目的，目标单一，从而导致难以支撑起相关项目的置业客群p而本项目，其旅游资源力与知名旅游景点有
11、明显的差距，若以传统模式运作，相比上述楼盘，销售将更为艰难华夏城山海城 阳明山庄 黄山大观 本项目依托资源 区域级旅游资源：华夏旅游风景区区域级旅游资源：汤山温泉国家级旅游资源：黄山风景区市级旅游资源：万佛湖预计整盘去化时间 3年又 10个月 7年又 3个月 6年半 /过于单一的客源导入，难以支撑本项目稳定的置业客群现有客源预估温泉 会展中心 水下餐厅 室内滑雪场p若通过大投入，打造多个应和消费者需要的亮点，如温泉、会展中心、水下餐厅、室内滑雪场等，让消费者前来此地的目的多元化，的确能从一定程度上，改善客源目标的单一性p但是，如果这样操作，甲方的投入会变得非常巨大，且保守估计，这样的净投入需要
12、持续三年打造多元化消费场所，不仅成本巨大，且回报周期极长现有规划难点就开发角度来看，我们认为，本项目打造旅游地产有一定难度新聚仁眼中的万佛湖项目1、目前的万佛湖不是一个成功的旅游项目2、过于单一的客源导入，将难以支撑本项目稳定的置业客群3、打造多元化消费场所，不仅成本巨大，且回报周期极长叁、国外经典地产案例借鉴新城市中心 地铁成品家 金地 名仕 之 精神建筑既然仅依靠旅游资源难以承托本项目住宅部分的销售，那对于这 80万 M2的住宅该如何包装？不妨借鉴国外成功案例的思路。硅谷大部分地区都在 圣克拉拉省圣克拉拉省 境内，硅谷首都 圣荷西圣荷西 （圣克拉拉省首府）硅谷核心 帕罗奥图 （斯坦福大学所
13、在区域）硅谷地区硅谷地区 Silicon valley当时圣克拉拉在美国人眼中还是荒凉闭塞的边远西部农场，而如今他又是如何跃居成全美 房价最高 、经济收入水平最高的区域 ？before now美国一般住房单元的平均售出价格是 11万美元，加州的均价是 22万美元，纽约市的均价为 33万美元， 而圣荷西的均价却达到了 42万美元 。圣荷西员工的年均薪水高达6.24万美元，超出美国平均水平的 60。硅谷位于北加州旧金山湾区南部，包括了十几个大小城镇。硅谷硅谷斯坦福斯坦福大学大学斯坦福研斯坦福研究园区究园区硅谷地区硅谷地区 Silicon valley循环联动的产业机制循环联动的产业机制经济迅速发展
14、的模式斯坦福最初的构想成就了 “ 硅谷 ” 的发展，“ 硅谷 ” 带动了整个旧金山湾区迅速的经济发展，同时又反馈给斯坦福无穷的名利与资源。起初， 斯坦福大学将一千英亩以极低廉、只具象征性的地租，长期租给工商业界或毕业校友设立公司，再由他们与学校合作，提供各种研究项目和学生实习机会。斯坦福成为美国首家在校园内成立 研究 园区的大学 。得益于拿出土地换来的巨大收获这个建议，斯坦福使自己置身于在美国的前沿： “ 研究 园区内企业一家接一家地开张，不久就超出斯坦福能提供的土地范围，向外发展扩张，形成美国加州科技尖端、精英云集的 “ 硅谷 （ Silicon Valley ）。斯坦福大学被科技集团与企业
15、重重包围，与高科技、与商界、更与实用主义和开拓精神这些典型的 “ 美国精神建立密切的联系。随着美国西海岸 “ 高科技带的兴起，各个电脑公司，包括 “ 世纪宠儿微软公司纷纷在这一线安营扎寨，斯坦福大学的地位越来越举足轻重。 斯坦福大学的毕业生为人类文明、科学技术进步、世界政治经济、和现代商业发展做出了极其卓越的贡献。他们中有美国总统胡佛（Hoover)，世界科技领袖，和诺贝尔奖金获得者。斯坦福大学奠基并创建了著名的美国硅谷，孕育了享誉世界的现代科技文化。斯坦福大学的毕业生们创造了世界众多一流企业，包括HP,Cisco, EBay, Electronic Art, Gap, Google, Nik
16、e, Sun, Yahoo,以及数以百计的美国知名上市公司，等等。 大型商业配套：1. 斯坦福购物中心 ，户外中心近 13万平方米，包括梅西百货、布鲁明戴尔，诺德史顿、内曼马库斯大型百货公司。该中心拥有及 140家世界级奢侈品店以及餐馆和相应的服务设施，其欧洲风格的商业街遍布了国际美食、精制咖啡和鲜花的味道 ,是硅谷最热闹的购物去处之一。2. 圣荷西 Valley Fair购物中心 ，也是集中了很多百货公司，专卖店，电影院，餐馆的好去处。3. Santana Row商业街 ，几乎是圣荷西最热闹最豪华的一条街了。4. Great Mall，那是硅谷最大的工厂直营店。知名学府：私立大学 ,1. S
17、tanford University 斯坦福大学 , 2. Carnegie Mellon University (West Coast Campus) 2. Santa Clara University, Santa Clara 3. University of San Francisco 4. Golden Gate University 公立学府 : 1.University of California at Berkeley 2.University of California at San Francisco 3.University of California, Davis 4.U
18、niversity of California, Santa Cruz5.San Jose State University 6.San Francisco State University 7.California State University, East Bay 8.California State University, Monterey Bay硅谷地区硅谷地区 Silicon valley斯坦福开放式购物中心圣荷西 Valley Fair商业中心帕罗奥图帕罗奥图（主要居住区（主要居住区）圣荷西圣荷西（主要居住区（主要居住区）斯坦福大学省级图书馆市级图书馆Carnegie Mello
19、n UniversityUniversity of San Francisco圣克拉拉大学科技产业分布以及区内主要生活配套San Jose State UniversityGreat Mall折扣店硅谷成功原因p硅谷地区能从荒凉闭塞的郊区一跃成为全美房价最高的顶级区域，具有充沛丰富的人文教育资源的美国一流大学斯坦福大学扮演着重要的角色。p斯坦福大学主导建立的斯坦福研究园区，将一些较小的工业建筑以低租金租给一些科技公司，才给罗伯特 诺宜斯的英特尔与史蒂夫 乔布斯的苹果等潜力企业有了发展和壮大的土壤。p正是这样一个地区整合了顶级教育文化资源的大学和顶级高新技术的企业群，才有了日后鼎鼎大名的 “ 硅
20、谷 ” 。+ =名校资源 实力企业资源如今的硅谷本项目借鉴点只有以产业为核心造城，才能推动本项目住宅部分的销售p我们主张本项目引入建设 “ 大学城 ” 和 “企业基地 ” ，达到在在万佛湖建造一座新城的目的。p这样，万佛湖区域的价值将大幅上升，市场对万佛湖的认同感也将得到提升，本项目的住宅p届时，将扩大安徽省的城市面积，故将其命名为 “ 安徽城市扩张计划 ” 。合肥六安万佛湖新城四、本项目开发思考优势：1、本项目坐拥大体量水景资源2、政府部门对于本项目持支持态度劣势：1、位置距离各地级市偏远，最近的合肥市车行路程需 1.5小时以上威胁：1、项目内的地块全部为 “ 生地 ”状态2、投入将十分巨大1、周边将修建高速公路，届时本项目到达各城市距离将缩近2、可开发的地块较多，项目操作性佳优势 Strength威胁 Threaten劣势 Weakness机会 Opportunity本项目 SWOT分析只有进行资源整合，综合开发，才能盘活本项目
