1、北京住宅顾问事业一部区域整体分析报告房山区目录区域分析市场分析近年土地成交信息分析一级市场分析房山区整体分析区域认知发展历程新城启动CSD规划区域配套区域产业解析二级市场分析住宅、商业、产业用地分析住宅市场解析商办市场解析市场总结房山作为北京市未来重点发展的三大新城之一，城市功能定位确定的前提下，根据成型规划，积极快速的实施区域高端向且全方位发展是现阶段最核心的发展策略区域认知四类功能区示意图四类功能区示意图图例首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区房山新城区功能区 城市功能拓展区 /生态涵养发展区功能定位是首都北京向全国和世界的服务功能重要承载区，首都经济辐射力和控制力的主要
2、支撑区；坚持 产业高端化 、发展 国际化 、 城乡一体化 ；主要任务强化科技创新、商务服务、国际交往功能，进一步集聚各类高端产业 要素，特别是国际要素，集中力量建设高端产业功能区。扩大和巩固生产型服务业、高技术产业 发展优势，提升整体影响力和竞争力。加快城乡结合部的改造 ，统筹解决好产业升级、环境提升、人口管理、集体产权改革等问题，推进城市基础设施、公共服务在区域内的全覆盖。发展历程p2009年 4月 9日 地铁房山线正式开工 建设；同年，房山区提出构建 CSD中央休闲购物区的规划，首个项目成功签约 引进首创奥特莱斯 （Capital Outlets） ；p2009年开始万科先后拿下长阳地区四
3、块地，中粮、建工、首开、首创、京投、绿地等知名房企竞相进驻， 区域知名开发企业聚集，规划配套丰富。p房山区政协六届四次会议上提到， 2010年起，房山将打造“ 两轴、三带、五园区 ” 的区域发展新格局；p2010年底，北京地铁房山线正式通车 ， 2011年下半年，房山线正式与 9号线郭公庄站接轨，标志着房山区进入北京轨道交通覆盖网络内。p2012年开始，知名房企开发的大量住宅入市，房山区 以长阳板块为引领核心的部分地区迅速成为北京房地产市场的最热区域之一 ，也极大的带动了房山区本地经济的快速发展；p2013年 5月 1日， 首创奥特莱斯正式开业 ，开业当天迎客 10万；房山 CSD中央休闲购物
4、区核心主体正式运营。2009年发展规划期 发展启动期2010年快速发展期2012年 2013年p2014年开始，房山房地产市场 受整体北京市场的影响，价格走势平稳，下半年成交出现下滑。p房山线延线预计 2015年开始动工 ，西侧通至老城区，北延线将与 10号线首经贸站接轨，通车后将再次提升整体房山区域轨道交通的便利性。2014年 2015年持续发展期房山区发展历程主要体现在由轨道交通覆盖以及 CSD规划落地的利好释放，结合知名房企集中进驻，强势带动房地产业迅猛发展房山房山 CSD中央购物区中央购物区房山区域东侧长阳半岛区域地理位置极为优越，是作为带动整个房山区发展的启动区域，现阶段为房山整体发
5、展的核心驱动力新城启动地铁房山线地铁房山线北京市北京市p长阳半岛是房山区距离北京最近的乡镇，地理位置独立且与周边丰台，大兴区域内的城市重要建设近在咫尺，同时也具备连接京津冀地区资源的重要功能。1.国际金融港是长阳半岛东北部三面环水的龙脉之地，是最具开发价值的区域，最吸引投资者的产业用地之一，规划为北京金融业后台服务中心，信息备份管理中心以及金融会展中心。2.智库经济产业园依托北京市重点项目良乡高教园区和房山重点项目 “ 智汇城 ” 为背景，开辟文化创意和智库经济创业平台，知本家创业舞台和北京合伙制企业示范新区。北京理工大学，北京工商大学，社科院研究生院，首都师范大学等著名学府和近十万高新人才储
6、备。3.户外运动乐园大型户外生态运动休闲之地，发展以高尔夫，足球，网球等户外生态体育产业为代表的绿色产业。4.休闲购物城重点发展金融商贸，教育科研，文化体育，旅游度假，生产服务等产业，在 CSD综合产业规划中，以风靡世界的奥特莱斯名品折扣店为核心。6.温泉度假城依托长阳特有地势资源，张先温泉文化与民宿文化，建设上百栋世界各国风情的温泉民窑建筑，行程国际温泉洗浴文化的“ 博物馆 ” 。5.生态宜居城引入循环，环保，低碳，节能等现代新型城市建设理念，推进住宅产业化项目，采取众多先进高新技术，把长阳建设成为与首都世界城市建设相配套的精品生态宜居新城。长阳半岛区域内已规划成形了六大经济板块（一港，两园
7、，三城），作为重点项目相继投入开发。未来，随着源源不断的资源引进，长阳板块以 CSD中央休闲购物区规划为核心将会创造出更多的经济热点CSD规划资料来源： CSD中央休闲购物区宣传手册房山区域内部国道、高速、环线、村路、城铁等立体交通路网发达且成熟，为整体区域发展提供强力支持区域交通1条轨道 2大高速 3大快速路 1条轨道 ：房山 线、 9号线同台 换乘。 2012年底四条线路开通，可轻松抵达全城。 2大高速 ： 京石高速（京港澳高速封闭拓宽）京昆高速（京石二高速） 3大快速路 ： 五 、 六环环线、 107国道区域内直达京 石高速 ， 107国道 , 五六环环线、京良路，京周路多条市政主干道，
8、内外交通网极其发达。通过京石高速至三环路六里桥，全程约 21.3公里 ，少于 30分钟 车程 。六环环线G107房山线京石高速京昆高速良乡中学电业中学北京市电力设备总厂电业中学北京市房山区长阳学校 北京四中长阳分校翰林职业技术学院北京英迪经贸学院北京市房山区区委党校北京农业职业学院北京附属外国语学院中国社会科学院研究生院理工大学良乡校区北京工商大学良乡校区首都师范大学附属良乡实验学校中华社会大学北京广播电视大学房山分校房山区域内多所重点幼儿园、小学、中学，以及全国重点 211大学，教育资源可谓十分丰富教育配套 红黄蓝幼儿园 :红黄蓝教育机构旗下为 2-6岁中国儿童提供专业幼儿教育服务的知名幼教
9、品牌； 北京四幼 :占据着北京幼儿园学校排行前二十的强势地位，成立于 1954年，是北京市一级一类幼儿园； 北京小学 :北京小学是中华人民共和国首都唯一以 “ 北京 ” 命名的小学 ,教育资源毋庸置疑，师资力量雄厚；北京四中 :北京市重点中学 ， 96以上的毕业生高考成绩达到重点大学录取线， 40左右考入北大、清华两所著名高校。良乡中学 良乡中学是一所历史悠久、文化底蕴深厚、教学质量较高，具有良好社会声誉的区属重点中学北京工商大学 :北京工商大学是中央与北京市共建，北京市重点建设的多学科综合性大学； 首都师范大学： 首都师范大学是 一所综合性师范大学，全国 211北京市重点大学。5公里长阳苗苗
10、幼儿园碧波双语实验幼儿园北海加州水郡幼儿园北京爱贝双语第二幼儿园良乡镇黄辛庄幼儿园红黄蓝幼儿园北京四幼行宫幼儿园北京良乡双语艺术幼儿园北京 D-双语实践幼儿园新世纪童乐园小博士健康艺术幼儿园房山区良乡第二幼儿园 良乡双语实验幼儿园北京房山区三八幼儿园良乡中心幼儿园篱笆房村小学长阳镇稻田完全小学西营完全小学育才学校加州水郡分校哑叭河小学长阳镇长阳中心小学长阳镇张家场完全小学房山区南厂城中心小学长阳镇水碾屯完全小学良乡小学良乡中心小学北京小学房山分校房山区医疗配套建设方面同样齐备，其中享誉京城的综合性三级甲等医院武警总医院已正式整体迁入房山区长阳板块医疗配套迁入房山长阳后的新武警总医院，建筑面积将
11、达 40万平方米左右，预计投资 30亿元，将是一座拥有 5000张床位的国际救援医院。长阳镇黄管屯社区卫生站北亚骨科医院长阳镇北广阳城村卫生室长阳镇碧波园社区卫生站长阳镇中心卫生院北亚骨科医院北京市电力设备总厂职工医院北亚骨科医院 武警总医院长阳镇卫生院长阳镇社区卫生服务中心长阳镇碧桂社区卫生站北京市房山区第一医院房山区已有休闲购物型配套主要以新城区 CSD规划之下的首创奥特莱斯以及近期开业运营的绿地缤纷城为主要核心，预计 2015年 5月即将开业的中粮万科半岛广场 FUNMIX将进一步加强 CSD商圈内的商业气氛商业配套首创奥特莱斯绿地缤纷城首创奥特莱斯绿地缤纷城房山新城城区休闲配套丰富，各
12、大高尔夫俱乐部环绕，彰显区域以高端休闲娱乐为主的高品质生活氛围休闲配套北京长阳国际高尔夫俱乐部球场房山区高尔夫协会练习场长阳高尔夫俱乐部青鸟健身加州水郡店加州水郡高尔夫练习场碧溪温泉饭店碧波园小区健身广场碧波利康韩式汗蒸养生馆青鸟阳光健身良乡影剧院权金城浴乐广场良乡店金天乐红墅咖啡屋凯旋门 KTV乡情台球厅上岛咖啡 (良乡店 )葩醍 party桌游交友吧昊天温泉家园双序台球网吧安乐康文化娱乐中心 北京雅思源茶艺中心花好月圆 KTV提香高尔夫俱乐部北京金泷湖高尔夫俱乐部京辉高尔夫俱乐部北京大宁高尔夫俱乐部西棕榈滩高尔夫 俱乐部京辉高尔夫俱乐部长阳高尔夫名人赛房山区有众多自然风景旅游区：以十渡山水
13、、青龙湖为代表，使房山成为华北地区山清水秀的风光宝地区域资源十渡风景区是华北地区唯一以岩溶峰林、峰丛、河谷地貌为特色的自然风景区。青龙湖是距北京最近、最大的水体资源。是设备齐全的综合水上旅游场所。十渡景区十渡景区青龙湖景区青龙湖景区直接受益于京津冀一体化发展策略，房山区主导产业升级，区域发展前景大好，常住人口整体增长较快，但各产业从业人口皆有所减少产业概况“ 京津冀一体化发展 ” 的国家战略出台，产城一体化“ 多中心化 ” 的战略发展势在必行。北京市十二五功能区规划中将 房山规划为与海淀、丰台、朝阳平级的城市功能拓展区 。随着国家产业转型政策提出，以文化艺术、广播影视、新闻出版、广告会展、艺术
14、品交易、设计服务、文化科技融合、文化金融融合、科技、智力、与文化创意相结合产业为主体的新兴第三产业 “ 文化创意产业 ” 将成为北京经济支柱。资料来源：绿地集团房山合伙人基地文化创意产业园宣传手册2013年房山区 常住人口为 101万人 ，比上年末增加2.4万人。共有户籍人口 78.6万人，约占常住人口的77.8；分产业看， 2013年末，房山区城镇单位 第一产业从业人员为 1582人，占总量的 1%，比上年减少 48人，比重较去年持平；第二产业从业人员 71488 人，占总数的 43.2%，比上年减少 2756人，而比重上升 0.2个百分点；第三产业从业人员 92612人，占总数的 55.9
15、%，比上年减少 4186人， 比重提高 0.9个百分点。资料来源：房山区人口与就业状况简析房山统计信息网 http:/房山区政府近年产业经济发展任务明确，利用房山现有重点项目，资源，政策等独特优势全方位多领域发展房山产业，积极充分利用产业政策利好引进中关村高端人才，争取加速区域产业发展效率产业经济发展产业经济发展主要任务突出主导产业培育深入推进产业结构调整优化突出功能特色培育全面提速功能园区发展步伐做强二产做精一产依托石化、窦店基地打造 新材料产业、 依托北控、国能科技等打造 新能源产业集群，依托北车、京西重工、北一良工等打造 高端装备制造产业集群 三大主导产业；加快培育 航空航天、节能环保、
16、生物医药 三大潜力产业（引入中航），积极引进下一代 互联网、云计算、物联网、电子科技 等新兴产业。做大三产继续 加快现代服务业发展，实现产业缺位 、补位式发展。不断 提升房地产开发价值和效益 ，适当 加大商业金融服务业等供地比例 ，科学策划 商业服务业综合体布局与建设 ，带动片区发展。以中央休闲购物中心（ CSD）为核心，积极 打造房山休闲产业名片依托中国北京农业生态谷、中海集团与良乡镇合作、红酒产业基地等重大项目，建设一批 特色农业产业基地 ，培育一批农业龙头企业，打造一批农业优势品牌，推动农业规模化、园区化、精细化生产， 加快农业生产大区向精农业品强区转变 。壮大市场主体全面 落实与央企签
17、订的战略合作协议 ，同步 推进产业链上下游招商 ，大力 扶持中小微企业 发展。推动能通现代云服务产业基地、博源包装、碧生源茶饮料、重型电缆厂等 重大项目建设 ， 形成区属产业新的增长极 。加快园区规模化集群化发展强化对接中关村人才引进推动建设清华科技园、北京高端制造基地北京新材料科技产业园、良乡高教园区智汇城等若干城中之城、城中之园，打造 “ 一园一特色 ” 、多点支撑的现代产业发展格局。建立与中关村机构、科研、项目、政策、资金相互融通，相互支撑对接平台， 使园区企业充分享受中关村 “ 1+6” 先行先试、创新创业和投融资等政策 。充分利用好中关村高效信息化服务平台，促进中关村重大科技成果转化
18、和产业化项目落地， 争取中关村高端创新创业人才来房山发展。资料来源：北京市房山区 2013年国民经济和社会发展计划执行情况与 2014年计划草案的报告房山区未来打造的产业思路将以 “ 智汇 ” 为核心方向，充分利用智力资源引领 “ 北京创造 ” ，只在成为京南经济新引擎智汇型产业聚集地 科技园区 功能定位及规划航天科工航天城占地 4500亩， “ 一城多园 ” 为建设理念，城区包含电子科技园、航天科工军民融合产业总部基地、高端产业制造园、航天花园。园区计划 总投资 300亿元 ， 3 5年内完成完成全部建设任务。建成后将 实现年产值 200亿元，带动地区工业从业人员 2万余人，城内居住人员 5
19、万余人 。洛可可工业设计产业文化园北京长阳洛可可创意产业园分为三大部分 ，洛可可小镇创意大师工作群落、洛可可设计学院群落、洛可可国际企业工业设计研发总部群落 ，旨在打造中国独一无二以设计与生活为主体的高端文创产业聚集区。中核北京科技园中核北京科技园占地 2000余亩，是 高新技术产业支持北京房山区经济发展的重大战略举措 ，将于 2020年全面建成。目前中核北京科技园已经完成园区整体规划与项目准备，一期工程约 10个项目筹备顺利。中关村房山园高新技术产业区中关村房山园高新技术产业区，依托高校的大型仪器设备搭建科技服务平台，推动科研成果转化落地。未来将成为首都智慧型人才集聚地，中国科技文化产业核心
20、区之一 、高新技术研发企业理想的发展平台。科技创业园 高教园科技创业区，依托高校人才资源、科研等平台优势，鼓励助推 科技创新和人才创业。区域总结u区域定位明确，依靠三大规划 CSD、高科技产业园与京南高教园带动区域内商业、产业，宏观经济，人口增长等方面共同发力，最快速度发展成为 京南经济新引擎 ；u区域整体发展仍处于 初期阶段 ；以长阳半岛 CSD板块为先期发展核心，逐渐沿轨道交通线向房山区南部，东南部扩散；产业发展处于大体规划完毕进入实施期，部分企业已进驻产业区（中关村房山园已入驻 178家，绿地智汇产业城入驻约 60家 数据来源：北京招商网 /绿地智汇产业城企业入驻公示手册 ），相比于CS
21、D今年的迅速崛起，房山产业发展效率仍有待提高。整体发展仍处于起始阶段的上升期，总体规划明确，发展方向清晰，未来前景乐观，具备为建设世界城市北京提供助力的能力目录区域分析市场分析近年土地成交信息分析一级市场分析房山区整体分析区域认知发展历程新城启动CSD规划区域配套区域产业解析二级市场分析住宅、商业、产业用地分析住宅市场解析商办市场解析市场总结房山土地市场总览规 划 / 成 交 / 板 块 / 结 构 / 进入企业一城一区CSD核心储备充足住宅去存量供应未持续商业高指标区位交通梯度递减功能分化结构复合基础设施价格高昂细分市场房企关注持续开发规 划 /成交 /板块 /结构 /进入企业建设 “ 一区
22、一城 ” ，打造首都高端制造新区，现代生态休闲新城；处于规划核心并与北京连接紧密的 CSD规划是整体规划的核心区长良组团窦店燕房长良组团 以长良组团中央休闲购物区建设为 引领 ，加快完善新城 示范区功能 ，推进大型 商业综合体建设 ，打造金融商贸中心区；燕房组团 依托交通新干线建设，推进中心区北关、洪寺、东街等 村改造 ；窦店组团 依托北京高端 制造业基地 建设，加快完善配套设施，抓好金融商务区建设，打造业城融合新样板；长良组团窦店燕房规划现状城乡快速发展，新城初具雏形，开始进一步细分发展定位与路径 -从引人发展至细分板块功能开展新城规划发展 战略研究 ；进一步 明确发展定位 和路径；-201
23、3年房山政府工作报告及 14年安排中央休闲购物区（ CSD）建设力度加大 ；商贸配套设施加快完善；新城示范区建设 快速推进 ；-2012年房山政府工作报告城市化进程提速，城乡面貌变化。新城建成区面积大幅增加，建立完善了城乡规划体系， 规范了新城 开发建设秩序 ；道路 交通体系建设取得 重大突破 ；-2011年房山政府工作报告加 快 基 础 设 施 建 设 规划 推进 定位细分p 在 2009年的北京千亿土地储备投资计划中，长阳镇整体拆除 8个村，土地储备任务占房山区的 64%，分别为 24个地块，总用地面积 758公顷，均位于轨道交通房山线两侧p 长阳板块地理位置优越（与北京的连接性），政策规
24、划利好，交通完善，土地储备充足未来将是房山的核心地带土地储备758公顷规划 /成 交 /板块 /结构 /进入企业住宅楼面价综合楼面价总成交建面（万平米） 住宅成交建面（万平米） 房山土地市场从 09年开始快速发展，成交大幅高于 08年，呈量增价涨趋势； 土地年度成交呈螺旋型趋势，其中 2010年与2014年是房山市场供应放量年度，成交总量分别达到 400万以上； 成家楼面均价 12年开始上涨迅速，达到 13年的4567元 /平米高点； 住宅用地断供，全年仅供应三幅；09年 10年 12年 14年土地市场快速发展量增价涨成交量超过 08年 10倍供应过剩 楼面价开始迅速增长价格稳定，供应收紧住宅
25、断供目前房山土地处于存量去化期，供应控制性收紧，住宅用地断供住宅总量月度成交分析 -住宅 去存量期住宅断供集中供应期2011年推出建面 192万平方米，成交73.88万平方米；楼面均价 4345元 /平米2012年推出建面 0万平方米，成交 41万平方米；楼面均价 4043元 /平米2013年推出建面 233.71万平方米，成交 225.47万平方米楼面均价 6875元 /平米2014年推出建面 23.24万平方米，成交 31.5万平方米；楼面均价 10909元 /平米2010.12-2015.1房山住宅市场供需关系分析集中供应期 土地呈规律型集中供应， 8月至次年一月是房山土地供应集中期；若
26、按此趋势， 2015年 8月前住宅继续消化存量； 房山土地价格保持高速上涨， 2014年已经突破 1万元；月度成交分析 -商业 高额指标如何去化2010.12-2014.12房山商业市场供需关系分析2011年推出建面 19.3万平方米，成交19.3万平方米；楼面均价 3826元 /平米2012年推出建面 26万平方米，成交26万平方米；楼面均价 1499元 /平米2013年推出建面 98.3万平方米，成交79.5万平方米楼面均价 4228元 /平米2014年推出建面 71.5万平方米，成交 64.67万平方米；楼面均价 8626元 /平米 在 2013年住宅大幅供应的同时，商业供应大幅增加，达
27、 79.5万平米；相对于 2013年供应及成交的正常需求，市场将迎来商业高峰期； 对于房山来说，发展远落后与北京，商业氛围尚未成熟，超出市场正常供需 2倍的商业供应去化条件尚未满足；规划 /成交 /板 块 /结构 /进入企业长 阳良 乡阎 村窦 店供应幅数： 27成交建面： 524万平米楼面地价： 8623元 /平米溢价率 ： 47.6%供应幅数： 30成交建面： 388.6万平米楼面地价： 6955元 /平米溢价率： 59%供应幅数： 3成交建面： 30.8万平米楼面地价： 4654元 /平米溢价率： 37.5%供应幅数： 6成交建面： 60.75万平米楼面地价： 5033元 /平米溢价率：
28、 48%楼面价、溢价率数据为 2013-2014年，其它数据为 08年至今城关板块：建面 47万平米楼面价 4215元 /平米p 2008-2014年出让土地集中于城区板块，长阳区项目多集中于地铁线路周边；篱笆房区域是长阳核心区域；良乡是传统居住区，高教区近期供应集中；p 按照区位与交通设施的成熟度，价格由长阳依次向良乡阎村递减；今年来成交集中于长阳与良乡，长阳成交总量大于良乡，价格梯度按交通向外依次递减年份 序号 规划用途 建筑面积（ 万平） ） 容积率 成交价（亿） 楼 面价 折合楼 面价 企业 备注 项目2013 1 住宅用地 9.14 1.5 4.6 5033 7505 北京城建 配
29、公租房 21500平米 城建珑瓖筑2 住宅用地 5.41 1.5 1.4 2588 惠通华远 东亚 朗悦居3 综合用地 21.11 1.63 11.1 5249 万科联合体 长阳天地4 综合用地 20.95 1.89 16.0 7635 11057 合景泰富 世茂 配公共租房 5.1万 合景领峰5 综合用地 20.04 2.05 10.9 5439 11049 合景泰富 世茂 配建限价房 80000平 世茂维拉6 综合用地 21.39 1.5 11.5 5375 7733 韩建集团 配公租房 47000平 智汇雅苑 7 住宅用地 11.14 1.5 6.3 5656 14102 天恒 配建公租
30、房 55000平 天恒乐活城8 综合用地 23.70 1.77 15.8 6665 6944 蓝光 配限价房 21000平 蓝光 海悦城9 综合用地 11.04 1.86 15.7 14263 20692 万年 配限价房 42000平 10 综合用地 20.92 2.52 17.7 8436 12075 金隅 配限价房 92000平 金隅丽港湾11 综合用地 19.43 1.67 16.9 8699 13487 城建 配限价房 96000平 城建 徜徉墅12 综合用地 21.79 1.88 19.1 8766 13739 五矿 配限价房 109000平 五矿铭品13 综合用地 19.42 2.
31、49 8.0 4140 中铁 全部为自住房 2014 14 综合用地 13.18 2.8 11.4 13887 18805 远洋 配限价房 11000平米 远洋 春天著15 综合用地 15.72 2.8 18.1 11515 首创 配限价房 5.4万平回迁 0.9万平16 综合用地 7.52 1.53 4.8 6383 政策用房 回购 4.1万平米 ，剩余 为限价房合计 商品房建面 149.1政策房建面 97.32存量（商品） 16.31折合楼面地价计算方法：限价房 9800元 /平米，公租房回购价 3000元 /平米，综合成本计 6000元 /平米数值确定 :房山项目以及大兴项目限价房售价及
32、公租房回购价 ,综合成本根据经验值确定 ,后续测算方法同此1京石高速2014年成交2013年成交710639 88102六环4 512 91113141516 2013年至今， 房山 16宗居住用地入 市 ，成交 地块 集中新城；纯可售商品房建面 149.1万平米 , 楼面地价突破 20000元 /平米。 高地价成本下，产品趋向改善、大户型，但由于房山市场不具备改善条件 ,住宅利润进一步减小。板块成交分析 -住宅 目前供应集中于新城，所供地块配建指标高，进一步抬高楼面价时间 序号 区域 建筑面积（ 万平米） 容积率 成交价 楼 面价 溢价率 受让单位 项目2013 1 良乡 8.6 2.8 5
33、3708 6237 0 旭辉 旭辉 E天地2 长阳 12.1 2.29 63600 5241 0 绿地 启航国际五期3 良乡 1.9 1.04 3900 2067 0 良乡城开 4 长阳 8.7 3.5 42400 4901 0.95 绿地 5 长阳 11.6 3.5 55300 4750 0.55 绿地 启航国际三期6 长阳 15.6 2.45 90000 5755 1.12 万科 长阳 半岛中央 城20147 良乡 16.3 3.5 246000 15081 214.18创意港，房开，云南城投8 良乡 2.6 1.2 10400 4044 0.97 房开韩建 9 长沟镇 13.5 2.1
34、40000 2957 97.04 双传和信 文化地产 10 良乡 18.6 2.9 115500 6225 77.69 天洋 移动互联科技产业园 11 良乡 4.3 2.8 46500 10931 210 天洋12 良乡 9.5 2.8 99500 10520 197.01 天洋2014年成交2013年成交17543 26京石高速房山线891211 10 2013年至今 ，房山商办类用地成交 7宗，集中在地铁房山线、高教园区附近，且大部分住宅产品中也规划有商住产品； 相对于目前的住宅价格，商办用地地价优势明显，公寓产品处于集中供应，并成本低廉的市场现状，后期将集中入市；板块成交分析 -商业 商
35、业供应集中出让，并且集中于地铁沿线，除此之外住宅产品中也有多数配有商业指标，商业后期将集中入市规划 /成 交 /板块 /结 构 /进入企业数量 规模（万平米）住宅用地 3 25.7综合用地 15 272.3商办用地 15 170.1数量 规模（万平米）R1.5 5 66.71.5R2.0 8 146.982.0R2.5 2 39.52.5R3.0 3 44.87住宅用地数量略高于商业用地，面积 6： 4占比；住宅容积率集中在 1.5-2.0，占比 50%，市场以小高层为主l 从土地性质来看住宅用地略高于商办用地，规模上商办用地占总比中的36.3%，对于刚兴起的房山市场，商办用地过多；l 住宅用
36、地容积率集中在 1.5R2.0之间，占总比重的 49.3%，市场以小高层产品为主。2012-2014年成交土地性质分析 2012-2014年成交住宅用地容积率分析按数量 按规模住宅结构细分综合用地政策房 /基础设施定位细分引 人减少住宅供应万科： R2二类居住用地、 C2商业金融用地、 S3社会停车场库用地、 C4体育用地远洋： F1住宅混合公建用地；总用地面积 53085；其中建设用地面积 29421 81%2013-2014年出让地块中，政策性用房占比 39%，多数含有基础设施配套；2014年减少供应；全年商品房（不包含政策用房）仅 21.5万平米，远低于商业的 64.8万平米CSD规划目
37、标商办开始集中供应， CSD规划从引人阶段开始定位细分规划 /成 交 /板块 /结构 /进入企业开发企业 规划建筑面积（万平） 成交金额（亿） 楼面价万科 168.2 97.8 5814 北京城建 102.1 51.3 5028 中铁建 99.0 44.3 4479 首开 91.3 43.3 4743 绿地 79.8 33.3 4179 首创 45.1 27.4 6067 世茂 41.0 26.9 6562 天洋 32.3 26.2 8105 金地 30.4 19.1 6293 天恒 25.4 8.6 3364 神州百戏 24.1 3.6 1500 蓝光 23.7 15.8 6666 五矿 2
38、1.8 19.1 8766 华正 21.4 11.5 5375 金隅 20.9 17.7 8436 华嬉云游 20.9 2.7 1293 万科城建中铁建首开绿地 2008-2014年房山共成交土地建筑面积 1576万平方米，拿地规模 20万以上项目占总成交的 54%； 从进入企业来看，以万科、城建、中铁建、首开、绿地为主； 万科最早进入房山市场并多次拿地，总拿地建筑面积占 20万以上项目的 19.8%；以住宅、商业为主；绿地成交总量占 9.4%，不同的是绿地成交地块以商业 /办公为主；统计为建筑面积 20万以上项目知名房企众多，以万科为市场的引领者，扎堆进入并多次拿地，对房山市场强烈看好土地进
39、入企业分析 -万科序号 区域 规划用途 规划建筑 面积 容积率 截止时间 成交价 楼 面价 溢价率1 长阳 综合 341461 2.1 2009/9 220000 6442 162.612 长阳 综合 511700 1.85 2009/9 293000 5726 114.793 长阳 综合 157992 2 2010/5 98319 6223 7.984 良乡 综合 146002 1.88 2010/12 92160 6312 45.135 长阳 综合 156926 2.32 2011/8 73430 4679 1.16 长阳 综合 211084 1.63 2013/2 110800 5249 1.657 长阳 商办 156384 2.45 2013/7 90000 5755 1.12p 万科 09年进入房山，除与京投共同开发地块外，其它均位于长阳，起步区位于地铁篱笆房东侧；p 产品以住宅为主，但地块内均配有商业指标；p 容积率在 1.85-2.45之间，以高层与小高层为主；p 拿地楼面价在逐渐下降，开发成本在 4600-6442元 /平米之间；p 近年来万科拿地溢价率极低；深耕长阳板块，产品从住宅向商住变化，良好的政府关系以及大型商业规划使万科的拿地成本降低，溢价极低
