1、多些了解相关房地产的经济知识少些对财经的雾里看花 献给那些积极向专家靠拢的同仁第一章 房地产经济知识的重要性身为房地产工作人员，是否常遇一些经济名词或术语，是否会对这些名词的理解如雾里看花不够清晰，是否有朋友或客户偶尔问你一些相关问题，比如问你房价为什么这么贵？如果你能从 GDP， CPT， PPI， 恩格尔系数，房价收入比等各种专业名词上进行解释，是否更让人信服、信赖、甚至于 貌似专家 ？由此是否更 利于成交 ？懂经济 让你更 专业更让人 信赖更能产生 经济 与 品牌效益！第二章 房地产经济的基本术语1.经济2.资产3.货币4.信用5.金融6.利率7.收益率8.贷款9. GDP10.CPT1
2、1.PPI12.汇率13.基尼系数14.恩格尔系数15.可支配收入16.银行储备金基本术语：财经是一门博大精深的学问，我们需要了解其中一小部分第二章 房地产经济的常见术语1.经 济A、 定义 ： 经济是指 财富 ，是指遵循一定经济原则，力求以最小耗费取得最大效益 的一切活动。B、 特征 ： 是社会物质资料的生产和再生产过程，能体现国家或企业、个人的收支状况，如国民生产总值、社会总产值、企业的产量与 效益、个人的收入与支出及生产力、生产关系的体现等。经济 是指一个国家 国民经济 的 总称 。包括一国全部物质资料生产部门及其活动，以及部分非物质资料生产部门及其活动。通常讲不同的国家经济状况，就是从
3、国民经济角度上讲的。一、基本术语第二章 房地产经济的常见术语2.资 产一、基本术语A、 定义 ： 指资金和设备，也可称为财产，可分为：流动资产、固定资产、长期资产、无形资产、递延资产、生物资产和其他资产等。B、 特征 ：1资产预期会给企业 带来经济利益 ，如果某一项目预期不能给企业带来利益，就不能将其确认为企业资产，前期已确认为资产的项目，如不能再为企业带来利益，也不能再将其确认为企业资产。2资产应为企业 拥有或控制资源 ，在判断资产是否在时，所有权是首选，但有时某些资产不为企业所拥有，即企业不享用其所有权，但企业控制这些资产，同样表明企业能从这些资产中获取经济利益。3资产是由企业资产 过去的
4、交易或事项形成 ，只有过去的交易或事项才能产生资产，企业预期在未来发生的交易或事项不形成资产。4 资产分类方式很多， 通常分为有形、无形 资产；单项、整体资产；可确指资产、不可确指资产；短期、长期资产等。第二章 房地产经济的常见术语3.货 币A、 定义 ： 固定地充当 商品交换 中的一般等价物的 特殊商品 。B、 职能：有 价值 尺度、 流通 手段、 贮藏 手段、 支付 手段、 世界 货币五种C、 特征：由 国家机关 发行并 强制流通 。国家 权威 是现代货币重要 基础 。是购买力的暂栖处。人们普遍接受的用于支付商品劳务和清偿债务的物品。纸币是货币的符号式象征物。D、 层次：有 四个层次 ，分
5、别是：M0= 现金M1= M0+企业、单位支票存款 +基本建设存款M2= M1+储蓄存款 +企业、单位定期存款 +财政金库存款M3= M2+商业票据 +短期融资债券 其中 M1是通常所说的 狭义货币 供应量， M2是 广义货币 供应量。一、基本术语一、基本术语A、 定义 ： 信用是借款方将某种 权益 ， 若干时间后 归还 借款的 承诺 ，给予贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予借款人。B、 职能：现代经济的重要基础，体现 权益 与 货币交换 的一种关系。C、 特征：债权债务的法律关系发货币来体现或实现。体现了借贷和权益的 双向运动 。贷款人 借款人资金（现金或支票）权益4.信 用第二章 房地
6、产经济的常见术语一、基本术语A、 定义 ： 金融是提供 信用服务 的 专门领域 ，是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动总称， 广义的金融 泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通有关的经济活动，包括金银买卖， 狭义的金融 专指信用货币的融通。 B、 职能与特征 ： 职能较多，概括为货币发行与回笼，存款吸收与付出，贷款发放与回收，金银、外汇买卖，有价证券发行与转让，保险、信托、国内、国际货币结算等。从事金融活动的机构主要有银行、信托投资公司、保险公司、证券公司，还有信用合作社、财务公司、投资信托和金融租赁公司及证券、金银、外汇交易所等。 资金盈余者与短缺者之间的债权债务关系，通过
7、金融市场和机构确立。中央银行、商业银行和非银行金融机构组成完整金融机构体系。随着社会发展，金融涉及范围和种类、产品更多，影响更大。5.金 融第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语5.金 融第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语5.金 融第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语5.金 融第二章 房地产经济的常见术语C、 房地产金融 :是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和房地产金融资产投资活动。房地产有投资大、周期长、周转慢等特点，因此房地产业发展需要金融业支持；又因房地产有增值性和永续利用性，使房地产成为一种优良抵押品，因此房地产信贷构成了金融业的重要内容。广义房地产金融包含房地产投资
8、和房地产金融两个方面，投资侧重研究投资决策，而金融则侧重于房地产资金融通渠道、方式、成本和项目融资可行性等问题研究。房地产金融市场是房地产市场的一部分。特征 ： 1）资金来源短期和运用长期性； 2）固定性和资金运用的特定性； 3）政策性强，风险和收益受宏观经济环境影响。破产风险是融资方式要考虑的共同问题。影响 ： 含外部因素和内部因素。外部因素： 1）居民收入水平及人均可支配收入； 2）住房价格与房租水平； 3）通货膨胀率； 4）企业经营状况； 5）金融政策。内部因素是房地产金融体系内能够影响房地产金融的要素。 1）首期付款比例； 2）贷款年限； 3）抵押贷款利率水平； 4）融资工具和还款方式
9、。类型： 房地产融资方式分类： 1）按房地产金融的内容划分：房产融资和土地融资；2）按房地产融资是否经过房地产金融机构划分：直接融资和间接融资； 3）按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分：主权性融资和债务性融资。方式： 房地产开发经营贷款；债券融资；股票融资；回租、回购等其他融资方式。一、基本术语5.金 融第二章 房地产经济的常见术语D、 对房地产影响 ： 房地产交易中资本流通包括 3个方面的参与者：商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本 债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者 服务机构 资本使用者权益资金权益资金房地产金融市场
10、的主体是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构组织；客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，包括各种有价证券（股票、证券等）以及存单等融资工具。资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前 房地产金融市场资金来源各自不同 ，主要如下：商业银行、保险公司、储蓄贷款银行、互助储蓄银行、抵押银行、房地产投资信托公司等。一、基本术语5.金 融第二章 房地产经济的常见术语E、 对房地产影响 ： 我国金融业管制较严，筹资、融资有相应法规，渠道在不断变化和扩大。下图为房地产开发资金来源和运作模式：资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（
11、资本金）集体集资预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民一、基本术语5.金 融第二章 房地产经济的常见术语F、 住房消费金融 :意义： 1）能够提高广大居民的住房消费水平； 2）住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条件下经济增长的直接推动力；）住房消费金融产生的现实消费能够创造出越来越多的就业岗位，吸收大量待业和就业人口。具体形式：（ 1）住房公积金贷款该类贷款具有政策补偿性质，贷款利率低，而且要低于同期商业银行的贷款利率。（ 2）个人住房组合贷款住房公积金贷款与商业贷款合并后，构成个人住房组合贷款（ 3）商业银行个人住房担保贷款
12、商业银行个人住房担保贷款对贷款者的限定条件教少，只要申请者在贷款银行存款余额占购买住房所需金额的比例不低于 30，并以此作为购房首期贷款，或银行认可的其他形式，就可以申请使用银行抵押贷款（ 4）住房储蓄贷款目前，住房储蓄贷款主要有两类：一是 “ 存一贷二 ” 买房抵押贷款，二是购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额、一定期限的贷款，即可得到相应的贷款（ 5）存单抵押贷款A、 定义 ： 利率是一定时期内 利息额 同 借贷资本总额 的 比率 。是单位货币在单位时间内利息水平与利息高低。利息对借款人是资金占用成本，对放款人是借出资金所获补偿即收益；利率是资金占用单位成本即价格。利息或利率与占用资金
13、的时间长短关系非常密切。B、 职能： 是国家 宏观经济调控 的重要 工具 ，是重要基本 经济因素 。 经济过热 、通货膨胀可 提高利率、收紧信贷 ；过热经济和通货膨胀得到控制，利率可调低。C、 特征： 利率通常由国家 中央银行控制 ，从借款人角度看利率是使用资本的单位成本，是借款人使用贷款人货币资本向贷款人支付的价格；从贷款人角度看，利率是贷款人借出货币资本所获报酬率。D、 对房地产影响 ： 通常反方向：即银行利率下降，利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。E、 计算方法： 如 i表示利率、 I是利息额、 P是本金，利率公式表示为：i=I/P 。利率以计量期限不同，表示法有年利率、月
14、利率、日利率。一、基本术语6.利 率第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语6.利 率E、 同系统的术语 ： 名义利率、实际利率、贴现率名义利率 ： 就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映资金的时间价值，利率就是到期收益率。例：甲向乙借款 100万，约定一年为期，到期一次性还本金 100 万并付利息 10万，则这个合同中的名义利率就是： 利率 i=利息 /本金 =10%/年实际利率 ： 是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。贴现率： 由于资
15、金具有时间价值，一笔资金若干时间之后价值（购买力）与现在价值（购买力）是不同的，二者比值就是贴现率。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语6.利 率E、 同系统的术语 ：利率集、未来值、现值利率集： 是名义利率的组成，名义利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事实上就是资金使用的成本来源。一般包括： 无风险短期实际利率； 通涨溢价； 期限溢价； 差价。未来值 ：就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。现值： 资金未来收益以贴现办法换算成现在价值量就是现值，即时间为零时的价值量。第二章 房
16、地产经济的常见术语一、基本术语6.利 率E、 同系统的术语： 期限结构贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因期限差异造成的利率差异，可以叫做期限结构溢价。期限结构的成因 ： 期限越长，贷款人失去其他投资机会越多，为弥补未来更高收益投资机会的损失，贷款人会提高长期贷款利率； 借款人为保证较长期限内稳定地使用资金，愿付高成本； 期限越长，贷款人承担风险和心理压力越大，要求更高利率水平是一种适当补偿； 期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从而对放款人不利， =损失需要借款人作出适当的 =补偿 期权溢价。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语6.利 率E、 同系统的术语： 单利、复利
17、单利： 单利是指仅计算本金的生息或时间价值。例：某笔贷款本金 100万，期限 2年，年利率为 10%， 以单利计息，到期一次还本付息，则计算是：本金 =100万，利息=100*10%*2=20万，到期借款人应还本付息共 120万。复利： 复利则是根据利息计算周期，将每个周期利息都作为下一期本金组成来计算下一个生息周期的利息。计算方式： 某笔贷款本金为 100万，期限为 2年，年利率为 10%，以复利计息，到期一次还本付息，则其计算如下：本金 =100万，第一年利息 100*10%=10万，第二年利息（ 100+10）*10%=11万，到期应还本金为 100万，付利息 21万，共还本付息121万
18、。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语6.利 率F、 不同计息周期的复利简化计算方法：例：某笔贷款年利率是 i，本金是 P0，计息周期为每年计息一次，则其各年未来值的计算公式为： Fn= P0（ 1+i） n。 贷款计息周期各有不同，如年、半年、季度、月、日（即连续计息）等，其未来值计算公式不同。若贷款年利率为 i，一年按 m个周期计算复利，则 n年后其未来值：Fmn= P0（ 1+i/m） mn下表是不同复利计算周期下，同样数量的贷款未来值比较。第二章 房地产经济的常见术语计算方法未来值及其比较1年 10年未来值比一年复利多 % 未来值比一年复利多 %一年复利半年复利月复利连续复利110
19、110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80一、基本术语6.利 率G、 同系统的术语： 未来值计算 是计算未来某个时候收益的贴现，暨将未来收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。例 1：一年期未来收益贴现公式为： P0=F1/(1+i)； 此 i是贴现率，1/(1+i)是贴现因子。事实上是现值的一年未来值的逆运算。例 2.多年未来收益贴现： P0=Fn/(1+i)n； 不同年份都有不同收益 CF1，CF2， CF3， CF4， CF5CFn ，则这些收益总的贴现值：P
20、0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5CFn /(1+i)n这里的贴现率仍然是 i， 1/（ 1+i） n或（ 1+i） -n为各年的贴现因子。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语6.利 率H、 同系统的术语： 以未来收益贴现值与投资初值比较判断房地产投资价值未来收益的贴现计算为我们对房地产投资决策提供了便利的分析工具，通过比较在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小，就能进行简单的价值判断，得到某项投资是否合理的结论。 各期未来收益贴现值总和与初始投资的差，称为净现值 。若净现值为正，就是未来收益的
21、贴现大于初始投资额，这项投资是可行的；若净现值为负数，则可以断定该项投资无利可图，是不可行的；若净现值为零，说明该项投资在不考虑风险因素时，还是基本可行的。在计算未来收益的贴现时，我们有个计算参数 贴现率， 不同的贴现率对计算结果影响很大 ，因此，参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语6.利 率I、 相应的计算方式：例：有所房子第一年有 1万元收益，第二年有 2万元收益，第三年有 2万元收益，第四年有 2万元收益，第四年还可以按 12万元卖出，而现在需要 10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算？在什么样的贴现率下才合算？此问题是比较在什么样的贴现水
22、平上，未来收益净现值是正数。现值计算公式涉及到指数运算，求得贴现率的运算相对较复杂，我们不妨先假设几个贴现率水平来计算，如 5%,10%,15%， 20%，则计算结果如下：第二章 房地产经济的常见术语年份收益贴现因子 1/（ 1+i） n 贴现值（万元） Fn/ （ 1+i） n5% 10% 15% 20% 5% 10% 15% 20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.4823
23、0.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876总计 16.0117 13.6264 11.7021 10.1317净现值 6.0117 3.6264 1.7021 0.1317计算结果表明，在贴现率为 20%水平，该项投资合理。可行的贴现水平是可行的内部收益率。一、基本术语7. 收益率收益率分为资产收益率、权益收益率、有效收益率和净资产收益率。（一）、资产收益率A、 定义： 是指该项资产所有净营业收益总
24、额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。B、 特征与计算法： 权益收益率是逐年变化，不因税前收入变化，是按揭购房者在所购房屋中所占权益逐年变化。还清贷款则房屋全部权益属购房者，房屋权益收益率与资产收益率就相同了。房地产经营是经济实体的重要财务指标。资产收益率有不同概念和计算方法。其计算公式为：资产收益率 =净营业收益 /资产价值 =（营业收益-经营费用） /资产购买价格。（二）、权益收益率A、 特征与计算法： 权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有权益（自有资金）收益水平。其数值为税前收益与自有资金的比值，即：权益收益率 =税前收益 /自有资金
25、 =（净营业收入 -年还款额） /自有资金第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语7. 收益率（三）、有效收益率：A、 定义 ： 指能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。这里， IN 为房屋第 N年的收益， IN 为房屋的终值。B、 特征与计算法： 有效收益率是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率。当上式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。若房屋未来价值的贴现值： I1/（ 1+IRR） 1+I2/（1+IRR） 2+IN/ （ 1+IRR） N+IN/ （ 1+IRR） N； 与房屋初始购买价相等，则称 IRR为有效收益率。资产
26、收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；而权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平，也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例 首次付款比重与已偿还贷款比重之和。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语7. 收益率（四）、净资产收益率：A、 定义 ： 又称股东权益收益率，净利润与平均股东权益的百分比，公司税后利润除以净资产的百分比率，反映股东收益水平，是衡量公司运用自有资本的效率。指标值高则收益高。B、 特征： 考察净资产收益率时，一财务杠杆作用很大。财务杠杆是指权益乘数，即总资产与净资产的比值。 100块能赚 20块的资产和 1000块（其中借了 900块）能赚 20块
27、的资产，价值大不一样。前者盈利确定性高，而后者风险大。消费股或医药股市净率高，而金融、地产、钢铁等行业市盈率市净率低，原因就在此。因借钱办事风险很大。高负债、重资产型企业在经济周期高涨时，净资产收益率确实高，但很难持续，所以估值上打折扣就不奇怪。如投资者把这种低估值理解成市场恐惧，股价越跌越买理解为贪婪，很可能又落入 “价值陷阱 ” 。通常还要把净利润中的非经常性损益包括偶然的投资收益剔除。公司的一次性收益是不值钱的，市场不会认可。甚至有些公司不幸卖掉了很有价值的资产或股权时，股价还会下跌。市场关心的是公司未来的盈利能力，未来的自由现金流，而不是现在和过去赚过多少钱一家优秀企业扣除非经常性损益
28、的净资产收益率应高于 20%。净资产收益率可衡量公司对股东投入资本的利用效率。它弥补了每股税后利润指标的不足。如在在公司对原有股东送红股后，每股盈利将会下降，从而在投资者中造成错觉，以为公司获利能力下降了，而事实上公司获利能力并没发生变化，用净资产收益率来分析公司获利能力就较适宜。C、 计算法： 净资产收益率 =税后利润 /所有者权益 ；假定某公司年度税后利润为 2亿元，年度平均净资产为 15亿元，则本年度净资产收益率就是 13 33%（即 (2亿元 /15亿元 )*100%）第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语8. 贷款货款分信贷、担保贷款和抵押贷款三种， 是房地产金融主要业务内容，主体
29、包括贷款者 商业银行，即资金借出方；借款人 房地产开发商和购房者，即资金借入方；第三方 担保人或保证人，即借款人的关系人，即为借款人提供偿还贷款保证的责任方，对贷款负连带责任。（一）信贷： 就是借款人因自己良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的 “ 纯信用 ” 关系。（ 二）担保贷款： 是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的 “ 泛信用 ” 关系。（ 三）信贷与抵押贷款的区别： 信贷以借款人信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款以借款人物业价值为还款
30、保证； 都是借贷关系，抵押贷款安全性高于信贷，信贷不易，抵押贷款较易； 房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高，从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语8. 贷款（四）担保贷款的 4种基本形式： 保证贷款 （狭义的担保贷款） 在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式； 质押贷款 是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系； 抵押贷款 抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊方式之一。一般地，以完全权益
31、的房屋作抵押的称为 “ 抵押贷款 ” ，以非完全权益的房屋作抵押的称为 “ 按揭贷款 ” （ mortgage）。 质押（或抵押） +保证贷款 指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。第二章 房地产经济的常见术语一、基本术语8. 贷款（五）抵押贷款： 是房地产金融重要内容，贷款周期长，管理复杂。 抵押贷款操作流程图如下 。第二章 房地产经济的常见术语抵押房屋实物认定产权证书的验证售 房公司资质审定所有权验证产权证书同 实物的核验所有权历史变化共有人、租赁人调查其他产权调查土地使用证 、规划许可证、销售 许可证房屋价值评估确定抵押价值填写抵押房屋清单签订抵押贷款合同办理房屋抵押登记合同终止抵押物建设抵押物使用房屋产权登记按约还款归还抵押房屋产权证违约处置拍卖抵押物清偿一、基本术语8. 贷款第二章 房地产经济的常见术语（六）抵押贷款抵押贷款合同管理流程：选择借款合同格式固定资产类流动资产类借款合同书写审核借款申请书抵押合同借款合同审批资料借款合同报审单借款合同签章借款人签章担保人签章经办行签章借款人及抵押合同公证借款合同抵押合同编号分发借款合同变更借款合同解除借款合同终止借款合同违约 抵押合同借款合同保管法院裁决
