1、1上实海上海项目提案报告策源商办事业部 市场研究部二 00 四年六月2前言3市场篇41、项目市场分析1.1 项目立地条件分析1.1.1. 项目概况用地性质本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70 年规划指标：规划总用地面积：84787.7 平方米总建筑面积：232797 平方米住宅总建筑面积：89710 平方米创意居（LOFT）总建筑面积：78081 平方米商业街总建筑面积：16000 平方米综合容积率：2.44,绿化率：35.2%5地块现状分析办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。6飞虹路街景 辽源西路街景大连路沿线住宅 大连路沿线商铺1.1.2. 项目周边环境分析 周边环
2、境项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。7 周边交通条件从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通 4 号线和 8 号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便
3、。 周边商业生活配套该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在 15 分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。小结综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。随着北外滩、东外滩开发的相继
4、启动以及“知识杨浦”的打造，未来仍将有效的改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的依赖度8较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未来所面临的经济环境。市场环境以及规划前景。91.2 项目宏观市场环境分析1.2.1上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严。房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。 源源不断的需求动力国
5、民经济持续快速增长90 年代以来，上海市 GDP 增长在稳定 11%13%之间，高于全国平均增长水平 23 个百分点。2003 年上海市实现国内生产总值（GDP）6250.81 亿元，按可比价格计算，比上年增长 11.8%，是上海市经济连续第 12 年保持两位数增长，也是自 1997 年以来 6 年中增长最快的一年。2003 年上海市人均国内生产总值达到 46585 元，折合 5600 美元，较 2002 年增加 15%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。历 年 上 海 国 民 生 产 总 值 （ 亿 元 ）2462.574034.964551.154950.845408.766250.81
6、2000300040005000600070001995年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年历 年 上 海 人 均 国 民 生 产 总 值 （ 元 ）1894234547 37382 4052446585010000200003000040000500001995年 2000年 2001年 2002年 2003年10 市民消费升级全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2003 年，全市职工年平均工资为 22160 元，比上年增长13.8%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额 6054.6 亿元，当年新增 1139.02 亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增
7、长7.5%、7%和 11.1%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。 市场需求动力呈多元化外向型经济快速发展，间接推动外资消费历 年 职 工 平 均 工 资12 059 14 14715 42017 764 19 4732216017.3% 15.2%9.0% 9.6%13.8%5.6%10 00014 00018 00022 00026 0001998 1999 2000 2001 2002 2003 4.0%8.0%12.0%16.0%20.0%平 均 工 资 增 幅112003 年上海市积极实施促进外贸出口的政策措施，推进出口加工区建设，外贸出口实现了高速增长。全年
8、外贸进出口总额 1123.97 亿美元，比上年增长 54.7%。其中外商投资企业出口 308.13 亿美元，比上年增长 60.8%，占全市出口总额的63.6%。随着上海城市投资环境的优化，对外商的吸引力不断上升。2003 全年批准外商直接投资合同项目 4321 项，比上年增长43.5%；吸收外资合同金额 110.64 亿美元，增长 23.5%；实际到位金额 58.5 亿美元，增长 30.1%。 居住环境的不断升级、改善重大工程建设硕果累累2003 年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资 621.52 亿元，占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大规模开
9、展。上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由 26 条迅速增加到44 条；年内新开工的 A30 郊区环线和 A5 嘉金、A7 亭枫高速公路等项目将继续优化本市骨干道路网、高速公路网的布局，增强对外交通的整体功能。继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善。“一号重大工程”硕果累累，徐家汇公园三期、外环线 400 米绿带一期工程、上海广场公园项目、虹桥河滨公园等绿化项目相继完工，新增绿地超过 2100 公顷，为进一步改善城市形象和环境奠定了基础。1.2.2保持惯性前进的上海地产市场2003 年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势
10、。12466 566630749901020040060080010001995 2000 2001 2002 2003房 地 产 开 发 投 资 额 （ 亿 元 ）随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，自 2003 年以来政府宏观调控力度也不断加大，一系列金融、土地、房产政策相继出台，为房地产业的长期稳定发展提供政策护航。房地产市场投资规模不断扩大。房地产业的支柱产业地位不断提高，开发投资规模创历史新高。2003 年全年房地产业实现增加值 461.88 亿元，比上年增长 13.7，占当年全市增加值的 7.4%。房地产投资增长加快，全年投资总额突破 900 亿元，共完成 901.24 亿元
11、，比上年增长 20.3%，增幅同比增加 1.6 个百分点；对全社会固定资产投资增长贡献率达 57.5%，成为扩大投资需求的重要推动力。其中，外商（包括港澳台地区）投资增速强劲，共完成投资 147.12 亿元，比上年增长 43.1%，增速高于其他各类投资主体。13 上海住宅市场总体情况 房地产市场供需总体均衡2003 年，本市商品房竣工面积 2139.99 万，比上年增长 25.3%；销售面积 2224.47 万，增长 20.5%，市场供需两旺，达到高位均衡。如图所示，自 2000 年以来，上海房地产市场整体供求平衡。 市场消费能力巨大，市场价格快速增长在销售价格和销售面积的双重拉动下，2003
12、 年本市全年商品房销售额达到 1216.34 亿元，同比增长 49.2%，同年商品房平均销售价格达到 5,118 元/，预售成交均价为 5717.4 元/，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市，并分别以56815581797 197122247001985 214017911644050010001500200025001995 2000 2001 2002 2003销 售 面 积 （ 万 ） 竣 工 面 积 （ 万 ）1424.2%和 16.8%的增长速度成为全国房价增长最快的省市之一。今年第一季度上海房价同比上涨 28.3%，土地交易价格上涨22.6%，仍远远超过同期 GDP 和人均收入
13、的增长幅度。 供求关系的转变2003 年，上海市商品房供应与成交情况都达到了一个新的高峰，批准预售面积达到 3385.5 万，其中，住宅批准预售面积为 3150.7 万，占到了 93%；商品房预售登记面积相比 2002 年也有近 200 万的增加，达到 2869.4 万，其中，住宅预售登记面积为 2711 万。两者的增幅分别为 29.7%和 6.8%，市场供应增长速度明显。2004 年一季度，上海市商品房批准预售面积为 475.2 万；商品房预售登记面积为 617.1 万。经过 2003 年的供应热潮后，市场供应有所减少，但市场需求仍与 2003 年同期基本保持相同水平。1997 年至 200
14、4 年一季度，上海市商品房的交易量增速始终超过供应量，在此作用下，市场由供大于求的总态势过渡到供求平衡，至 2001 年开始供不应求。2002 年，商品房的供应和交易双双攀升到 2500 万以上的高位，当年供求比保持在1：1.08，供应缺口为 75.83 万，市场处于求略大于供、适度紧张的状态。在 2003 年供求关系再度发生变化. 日益攀升的房价2002 年，上海市区 12 个行政区商品房预售登记总面积为 2261.70 万，成交总金额为 1121.6 亿元，商品房平均成交单价为 4960 元；2003 年，上海商品房平均销售价格达到 5118 元/，预售成交均价为 5717.4 元/，首次
15、超过北京成为全国房价最高的省份城市。15 上海办公市场总体情况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之 2010 年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海办公楼租金一路走高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。据有关数据显示，靠着甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅，上海市办公楼空置率已降至六年来的最低点。戴德梁行第一季度统计也表明，今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的 3.9 万平方米上升到 7.5 万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的 11.5%降低为 11.1%，面积仅 40.6 万平方米。自 1997 年以来
16、，办公用房的销售状况一直保持在较为稳定的状况，基本在 40 万-50 万平方米/年，办公用房的租赁状况受到需求变化影响较大，变化也较大，总体来说呈逐年增长的态势。近年来，办公用房的租赁和销售比例保持在 4：1 的1997年 2004年 一 季 度 上 海 市 商 品 房 供 应 量 与 成 交 量 对 比 图单 位 ： 万 平 方 米1899.02 1559.871445.82 1549.173385.50475.101075.16 1452.872869.42609.541659.15617817.742685.37445.571831.830500100015002000250030003
17、50040001997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 -1供 应 ： 批 准 预 售成 交 ： 预 售 登 记16状态，2002-2003 年以来甲级办公楼市场租金一直保持上涨，随着各板块写字楼入住率的不断提高，可供应面积不断减少，小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域的甲级办公楼出现供不应求的局面。办公楼市场以其强劲的租金走势，稳定的租户来源，使一些实力雄厚的公司对购买办公楼表现出浓厚兴趣，以基金为主的投资客也看准其中的稳健回报，积极介入，办公楼市场从而受到了投资客的追捧。 上海各类企业（上海/外地/外资）数量比例分析例例47%35%18%上
18、 海外 资 /合 资外 地17 不同办公面积段的比例分析例例15%45%19%9% 4%3% 5%0%100M2以 下100-299M2300-599M2600-899M2900-1199M21200-1499M21500M2以 上18 办公楼入驻企业行业分析贸易，高科技，咨询，金融保险类公司数量明显较多，约占到所有外来企业的 50%。这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加。比 例1% 13%11%7%16%7%4%1%2%7%13%18%自 动 化 控 制 /机 械 制 造贸 易 /销 售咨 询
19、/广 告 /规 划 设 计金 融 /保 险 /投 资高 科 技 产 业物 流 /船 务电 子 产 品石 油 化 工 /能 源房 产 /物 管 /写 字 楼 租 赁医 疗 /药 品外 资 驻 沪 机 构 /代 表 处其 他19从客户结构分析看 目前上海入驻办公楼的企业有超过 50%的外来企业，其中近 20%为外地企业，35%为外资（或合资）企业。 在行业构成上，比例从高到底依次为：高科技 17%；贸易 13%；广告 11%；金融/保险 7%；物流 7%；外资驻沪机构 7%。以上各类行业占外来企业总量超过 60%。 从发展的趋势来看：上述各类企业的比例仍将呈上升势头，特别是金融/保险，外资机构的数
20、量会大幅度增加。从面积选择分析看 在入驻的外来企业中，超过 50%的企业选择 300M2 以下的小面积写字楼；超过 30%的企业选择 300900M2 的中等面积写字楼，其中的 21%选择的是 300600M2 的面积。 基本上 600M以下构成了目前外来企业的主流需求。 同时，对大面积的需求，外来企业亦超过了上海本土企业，有 7%的外来企业选择超过 1500M2 的办公楼，随着许多企业把总部搬来上海，这一趋势将得到进一步加强。20 上海商业地产市场总体情况 上海人口增长资料来源：上海市统计局12.612.712.812.91313.113.213.31990 1991 1992 1993 1
21、994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 WTO 对商业的影响商业是中国加入 WTO 或最先向外开放的行业，根据入世协议与承诺，35 年内商业零售市场将全面放开。外资早已开始大举进入商业零售事业，到 2002 年为止，世界 50 家最大的零售巨头已有 40 家进入中国，资金约为 40 亿，商场超过21600 家。上海市外资商业占社会商品零售总额的比例已达 10%。3 年内这一比例将扩大至 30%。中国进入 WTO 的前景和现实已经为国际性公司在上海的投资创造了巨大的机会。很大程度上，这将对房地产市场产生长期和持续的推动。 商业行业的政府导向上海仍然是一个有明
22、显政府导向影响力的市场，虽然很大程度上市场模式具有最终的决定权。有关部门的政策性判断不失为一个参考指标。“十五”上海商业发展的主要预测经济指标是，到 2005 年,1) 商业增加值 750 亿元，年均增长 10%；2) 社会消费品零售总额 2500 亿元，年均增长 8%；3) 批发贸易总额 6700 亿元，年均增长 10%；4) 连锁商业销售额 1000 亿元，占社会消费零售总额的 40%；5) 商业平均利润率提高 0。30。5 个百分点，国有大中型商业企业亏损面控制在 20%以下. 上海商业市场的规模还将继续扩大上海经济发展的速度决定了商业市场的扩容。上海连续 8 年呈两位数高速发展的势头，
23、是很难因诸如 SARS 这些突发因素而嘎然而止的。今后几年，上海大规模市政建设速度不减。据不完全统计，全市已形成了 114 个大型居住区，新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长，待开发的社区商业营业面积将达到 250 万平方米，销售额可达 600 亿元。按市政府居住区商业服务设施占 5。5%的规定保守计算，到 2005 年商业市场的增量约在 412。5440 万平方米，5 年间将增长 30。8%-32。86%。在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场的增量将趋于平缓。22 外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑如上所述，世界前 50 名大型零售商已有 40 家在中国“抢滩登陆”
24、，美国沃尔玛、法国家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足，并且都制定了进一步拓展市场的计划。其零售额已占社会零售总额的 10%，今后 3 年将达到 30%。由此可见其对于商铺的需求仍会增加。投资商业市场的外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头。他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可。在 20 世纪 80、90 年代，香港房地产市场的持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此，着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。23 上海商业物业供应量变化上 海
25、 商 业 物 业 供 应010203040506070pre1993 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006由于供应量激增，致使商业企业间竞争激烈，同时，国内出现通货紧缩，有效需求不足，兼之受到东南亚金融危机的影响，投资者对于商业项目热情下降，同时部分项目延期建设，供应量开始逐步减少，至 2001 年底达到谷底。从 2001 年底起，随着各主要商圈改造及区域商业中心建设的兴起以及一些延期项目的开工，可以预计，2002-2005 年上海又将迎来商业项目建设的高峰。24总结 住宅随着整个城市经济的快
26、速健康发展，居民收入持续增长，经济开放程度也不断增加，为本市房地产业的快速发展创造了极为有利的条件。住宅市场继续走强外。同时城市居住环境的持续改善以及上海城市地位的不断上升，上海对外省市和外籍人士的居住和投资吸引力逐步增强，这将为上海房地产业特别是高档商品房市场创造更多的市场需求。 办公稳中有升，特别是甲级办公的市场供应量有限，空置率保持在很低的比例。其他乙级办公市场需求也基本看好，销售和租赁都较为稳定。 商业竞争将进一步激烈，但是总体市场也中长期看好。上海商业仍有潜在的升值空间。今后几年上海商业市场的总体状况是，铺源充裕但需求大于供给。这种需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。主要是由三方
27、面需求所影响：其一是国内商业企业的需求；其二是外资进入中国市场的需求；其三是国内其他投资者的需求。上海商业市场在 2010 年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。251.2.3从宏观调控看房地产市场走势 上海市商品房销售合同网上备案和登记办法近几年上海商品房价格的上涨总体来讲是需求拉动型的，但市场卖方依靠信息优势进行市场炒作也在一定程度上推动了市场价格的上涨。办法正是希望通过网上公开的形式使房地产销售行为在房地产交易中心的监督下进行，公示各套商品房状态、定金、预（销）售价格，来抑制炒订单、内部销售等投机行为，从而规范房地产市场交易行为。 期房限转自 2004 年 04 月 26 日起
28、，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。根据官方解释，采取这一手段主要目的是为了限制投资性购买行为，降低投资性购房比重，调整供需比例，抑止供不应求引起的价格上涨，确保房地产市场持续、稳定、健康的发展。 规范土地市场自 2003 年 8 月上海市国有土地使用权出让第三号公告起，上海市所有新增经营性项目用地均通过公开招投标方式进行。一级土地市场交易进入一个相对公开、透明、公正的市场化运作阶段。 121 号文件262003 年 6 月 13 日，央行下发关于进一步加强房地产信贷业务
29、管理的通知（即 121 号文件）：对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等。该文件的出台试图挤压房地产市场的泡沫，促进房地产投资和消费的理性行为。但文件没有出台实施细则，在某种程度上说明了该项政策操作的实际操作难度。 提高存款准备金率和资本金率，信贷规模收缩从 4 月 25 日开始，金融机构存款准备金率将普遍提高 0.5 个百分点，金融机构将一次性减少可用资金高达 1100 亿元左右，直接影响到市场资金的供给情况。另外近期房地产开发固定资产投资项目（不包括经济适用房）资本金比例也从 20%提高到 35%以上，信贷规模明显收缩，这对资本密
30、集性的房地产行业形成较大的冲击。目前房地产开发资金的 80%是来自银行信贷，融资方式单一，因此在货币投放量减少、贷款难度加大的情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧。小结在良好的宏观环境支撑下，2003 年是上海房地产快速发展的一年，房地产业作为经济支柱产业的地位获得市场和决策层的认可。国家和上海市政府出台多项房产、金融、土地政策调控楼市，本意是为了控制市场价格的理性增长，防范市场风险，维持行业的长期稳定发展。本报告认为在政府稳健的宏观调控下，上海房地产市场可望获得长期、稳定的发展。结合本项目的开发条件和实际情况看，不是所有的宏观调控政策对本项目的日后销售都会造成较大影响，本报告认为，我们应予
31、以重点关注的政策是个人房贷政策。本项目的项目定位起点较高，客户层也锁定在高端客户中，而在高端客户中，对房贷资金的依赖程度还是较高的。在 121 文件中“对高档商品房、别墅等项目适当限制贷款，并提高个人购买第二套以上（含第二套）住房的应提高首付款比例等”有明确的表示，27在今年五一假日前，各大商业银行也停止了对个人住房贷款的发放，虽然节后不久就恢复了个人住房贷款，但各大银行对贷款的发放明显持谨慎态度，尤其是高额贷款限制十分明显。如果今年 121 文件的细则出台，必将对高档市场的消费能力进行限制，届时很有可能会对上海高端市场形成一定的冲击。现在的风平浪静很有可能只是暴风雨的前奏。另外，由于期房限转
32、等政策目前并为正式对商业和办公项目执行，因此从目前的形势看，最近一系列政策对商业及办公市场的负面影响不大。特别是办公物业，由于其投资客源的比例相对不大，租金回升，因此市场风险和影响最小。商业地产市场受到上海商业用房面积分割等规定的影响，将逐渐走向规范，随着一部分泡沫的挤出，将对商业地产市场起到积极的、长期向好的推动作用。281.3 项目周边重要市政规划分析1.3.1黄浦江综合开发 北外滩 CBD 规划北外滩地区是浦江两岸综合开发的四个重点区域之一，总面积 3.14 平方公里。规划范围南临黄浦江，北至周家嘴路、海宁路，西以吴淞路为界，东至大连路秦皇岛路，并与外滩、陆家嘴形成上海 CBD（中心商务
33、区）“金三角”，依据规划北外滩将在两年内基本建成标志性建筑，五年开发建设初具规模，八年全面完成综合开发。北外滩的建成将使本项目临近上海的 CBD“金三角”地区，区位条件得到很大改善，同时带动区域房地产市场的发展，特别将对高档物业的发展起到很大的推动作用。北外滩规划划分为 5 个功能区：商住综合区、商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌及现代商业街区和中高档居住区。29北外滩地区控制性详细规划（五大功能板块示意） 东外滩开发从杨浦区政府有关部门获悉，继黄浦区外滩源、虹口区北外滩项目启动后，杨浦区的“东外滩”项目也将于今年内进入实质性开发阶段。待三大项目建成后，外滩源、北外滩和东外滩将连成一片，构
34、成一条立体的浦江风景线。商业居住综合区商贸办公区航运商贸区中高档居住区历史风貌及现代商业区30本项目杨浦区内的黄浦江岸线长达 15.5 公里，规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是本市重点开发黄浦江“41”地区中的一部分。这里曾是上海最早建立的工业基地，也是我国近代工业的发祥地。杨浦区沿江地区也是上海远洋渔业及相关产业、水产养殖、海洋生物制药的发源地，其中的江浦路水产交易市场是上海开埠以来最大的水产品集散地。据杨浦区政府有关人士介绍，即将启动的东外滩开发将充分考虑当地的人文及历史。未来的东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”，与虹口北外滩相连接的地区将构建国际采购服务功能区。东外滩的总体开发思路是：按照“百年大计、世纪精品”的要求，建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。 浦江开发对商业及办公物业带来的影响随着上海房产建设的发展，商业、办公物业的开发逐渐从粗放变为集约，从对土地的严重依赖走向城市优质要素的综合。在“恒泰梅”、徐家汇、陆家嘴等黄金地段的土地资源日益稀缺，商业物业市场日益紧张
