1、银行房贷“涨价”会否成为一种常态 姜兆华 从个人住房按揭贷款利率走势看, 房贷利率上涨将成为金融机构住房按揭贷款业务的大概率趋势。伴随着房地产调控的升级加码, 符合购房条件的刚需人群越来越趋向聚焦。然而, 银行的住房按揭贷款反而越来越难贷了。即使贷下来, 等候的时间也越来越长, 利率也越来越高。近段时间更有媒体报道, 全国多地银行首套房贷利率上浮 5-10%, 南京银行首套房贷利率甚至上浮 30%。刚需一族不禁要问, 调控之下首套房贷为何“涨价”?首套房贷为什么会涨价?个人住房按揭贷款利率“打折”, 是商业银行多年来约定俗成的惯例。然而, 这一金融“惯例”正伴随着房地产行业的调控, 已经成为房
2、贷市场的“老黄历”。对个人住房按揭贷款实施差异化定价, 是商业银行贯彻落实房地产宏观调控政策的重要措施。按照政策, 个人住房按揭贷款区分首套房、二套房, 实行的是差异化授信指引。其主旨在于控制炒房、投机的融资需求。调控之下的个人住房贷款利率为什么会涨价呢?分析原因不外有三点:一是银行资金紧张, 融资成本上升。今年以来, 国家监管当局加强金融“去杠杆”力度, 实施强监管政策指引。金融机构同业、通道业务陆续萎缩, 商业银行尤其是中小商业银行的资金来源渠道受阻。很多银行不得不靠提高存款利率, 新发高息理财产品来维持银行流动性。银行资金成本高企, 房贷利率也自然随之水涨船高。二是银行效益下滑, 倒逼房
3、贷“涨价”。当前国内外经济金融形势不容乐观, 企业利润下滑、破产、倒闭不断增加, 致使银行不良贷款上升。商业银行信贷业务已经陷入进退两难窘境:国有大企业贷款, 银行争着抢着放, 利率只能一降再降;而中小企业贷款, 银行却因风险太高不敢给;只有个人住房按揭贷款“爱你没商量”, 信贷资产优良安全, 贷款“涨价”也得贷。因此, 提高房贷利率是改善银行经营的有效途径。三是信贷额度受限, 时间“窗口”明显。由于监管当局实行的是存贷比管理, 各商业银行在年初信贷额度中, 切出一定规模的个人住房贷款额度。基于经营效益考虑, 银行一般会在一、二季度加大住房信贷投放, 以实现“早投放, 早收益”;三、四季度发放
4、贷款, 提足贷款拨备后, 体现在当年的银行利润寥寥无几, 有的甚至会出现亏损。因此, 银行大都不愿下半年发放贷款。如果一定要放, 也只能就地“涨价”, 对冲拨备计提。从时间窗口讲, 越靠近年末, 房贷的额度就会越紧, 房贷的利率也会越高。房贷“涨价”会否成为一种常态从资金市场看, 下半年乃至明年上半年银行资金成本仍然有上行趋势。从个人住房按揭贷款利率走势看, 房贷利率上涨将成为金融机构住房按揭贷款业务的大概率趋势。个人住房按揭贷款市场, 将呈现以下三个明显特征:一是房贷利率差异化上浮。金融机构房贷利率执行会根据资金成本、信贷额度、银行机构属性呈现两极分化态势。国有大银行将继续保持资金成本优势,
5、 大体维持基准利率、小幅上涨, 房贷利率打折的银行会大面积减少;全国股份制银行会普遍高于基准, 利率定价区间在上浮 5%-10%之间;城市商业银行受资本金约束, 房贷利率上浮空间会定格在 20%-30%左右。二是利率定价会呈“前低后高”。从个人按揭贷款投放时效看, 商业银行年初在审批、放贷上会提速增效, “扎堆”发放按揭贷款;下半年, 随着银行可用信贷额度降低, 按揭客户增加, 银行个人按揭贷款重在储备, 审批发放速度放缓, 贷款利率会出现小幅上涨, 全年呈现出“前低后高”的趋势。三是首套房成为按揭贷款主流。国家宏观调控系列措施出台, 基本遏制了大中城市房价的过快上涨。大量炒房、投机购房者被驱
6、离市场, 住房刚需人群越来越聚焦, 首套房贷、二手房贷会成为个人住房按揭市场的主流客群。“担当社会责任”不应只是口号从近期房地产调控效果看, 大中城市房价过快增长的势头基本得以遏制。刚需人群的首套房贷、二手房贷利率涨价、审批拉长, 不仅加重了购房者的贷款利息负担, 而且拖累了房地产企业的资金回笼。这样一种结果, 与国家保持房地产市场健康稳定发展的初衷相背离。商业银行应保持发展定力, 主动担当社会责任。一是强化信贷支持, 优先保障首套房贷。首套房是用来住的, 不是用来炒的, 理应享受到住房按揭贷款的优惠政策。这是国家个人住房保障体系建设的一个重要组成部分, 商业银行应妥善安排信贷资金, 优先支持保障首套房贷。二是房贷利率市场化, 应遵循差异化指引。在遵循国家宏观调控政策前提下, 有保有压, 有序规范首套房贷利率市场;严防个别银行借调控之名, 哄抬住房按揭贷款利率情况的发生。三是落实普惠金融, 减少房贷捆绑销售。对首套房贷的刚需人群, 减少贷款发放环节的捆绑销售, 降低房贷客户的实际贷款成本。从资金市场看, 下半年乃至明年上半年银行资金成本仍然有上行趋势。从个人住房按揭贷款利率走势看, 房贷利率上涨将成为金融机构住房按揭贷款业务的大概率趋势。
