1、宁夏望远经济技术开发区市场调查报告金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 1 页目 录1 国内房产市场 62 永宁（望远）市场 132.1 永宁（望远）简介 132.2 望远 2010 年度总体运营情况分析 132.2.1 望远总体规划 132.2.2 望 远经济发 展概况 142.2.3.望远房地产市场现状 153竞品一：蓝山帝景 .183.1 开发企业及掌舵人介绍 183.1.1 企 业简 介 183.1.2 宁夏圣雪 绒 房地 产 公司 总经 理 肖弈 .193.1.3 项 目运作 风 格 193.2 项目整体开发策略 203.2.1 项 目 简 介 203.2
2、.2 开 发 策略 203.3 项目推广主题及特色 213.3.1 推广主 题 213.3.2 项 目特色 213.4 产品形态分析 243.4.1 项 目 经济 技 术 指 标 241.4.2 总 体 规 划 243.4.3 景 观规 化 253.4.4 立面 风 格 263.4.5 产 品及 户 型分析 273.5 销售现状分析 303.5.1 销 售价格分析 303.5.2 户 型 销 售情况 313.5.3 销 售速度 323.6 主力客群分析 323.7 项目不足之处 333.8 对本项目的借鉴意义 333.8.1 规 划方面 333.8.2 户 型配比方面 333.8.3 产 品
3、设计 方面 344竞品二：三里屯花园 .344.1 开发商介绍 344.1.1 企 业简 介 344.1.2 银南房产所开发项目简介 354.1.2 项 目运作 风 格 36金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 2 页4.2 项目整体开发策略 364.2.1 项 目 简 介 364.2.2 开 发 策略 364.3 项目推广主题及特色 374.3.1 推广主 题 374.3.2 项 目特色 384.4 产品形态分析 384.4.1 项 目 经济 技 术 指 标 384.4.2 社区 规 划 394.4.3 景 观规 划 394.4.4 立面 风 格 394.4.5 产 品及 户 型分析
4、 404.5.销售状况分析 .414.5.2 户 型 销 售情况 424.5.3 销 售速度 434.6 主力客群分析 434.7 项目不足之处 .444.7.1 产 品硬件 444.8 对本项目的借鉴意义 444.8.1 规划方面 444.8.2 产 品 设计 方面 445竞品三：庆丰传世家宝 .455.1 开发商及掌舵人介绍 455.1.1 企 业简 介 455.1.2 庆 丰房 产 的掌舵人 唐旭 辉 453.1.3 项 目运作 风 格 455.2 项目整体开发策略 465.2.1 项 目 简 介 465.2.2 开 发 策略 465.3 项目推广主题及特色 475.3.1 推广主 题
5、475.3.2 项 目特色 475.4 产品形态分析 485.4.1 项 目 经济 技 术 指 标 485.4.2 社区 规 划 485.4.3 景 观规 划 495.4.4 立面 风 格 495.4.5 产 品及 户 型分析 505.5 销售现状分析 515.5.1 销 售价格分析 515.5.2 户 型 销 售情况 525.5.3 销 售速度 525.6 主力客群分析 535.7 项目不足之处 53金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 3 页1.7.1 产 品硬件 531.7.2 软 性服 务 5358 对本项目的借鉴意义 535.8.1 规 划方面 535.8.2 户 型配比方面
6、 545.8.3 产 品 设计 方面 546竞品三：桃香名邸 .546.1 桃香名邸同属银川望远庆丰房地产开发有限公司 546.2 项目整体开发策略 546.2.1 项 目 简 介 546.2.2 开 发 策略 556.3 项目推广主题及特色 556.3.1 推广主 题 556.3.2 项 目特色 556.4 产品形态分析 566.4.1 项 目 经济 技 术 指 标 566.4.2 社区 规 划 566.4.3 景 观规 划 576.4.4 立面 风 格 576.4.5 产 品及 户 型分析 586.5 销售现状分析 586.5.2 户型销售情况 596.5.3 销 售速度 606.6 主力
7、客群分析 .606.7 项目不足之处 606.7.1 产 品硬件 606.7.2 软 性服 务 606.5 对本项目的借鉴意义 606.5.1 规 划方面 606.5.2 户 型配比方面 616.5.3 产 品 设计 方面 .617.永宁（望远）地区楼盘项目总体分析 .617.1 永宁（望远）市场供给情况 617.2、永宁（望远）需求销售情况 .627.2.1 该 区域楼 盘 消化量分析 627.3 望远楼盘共同点 637.3.1 规 划方面 637.3.2 户 型配比方面 637.3.3 产 品 设计 方面 .637.7 项目不足之处 637.7.1 产 品硬件 637.7.2 软 性服 务
8、 647.8 永宁（望远）市场前景分析 64金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 4 页8.附件 .65产权式酒店公寓分析报告 .658.1 什么是产权式酒店式公寓 .659.1.1 概念 659.1.2 发 展 669.2 优势风险分析 .669.2.1 产权 式酒店的 优势 669.2.2 产权 式酒店的缺点与 风险 669.3 测算分析 .679.3.1 案例分析 679.3.2 片区酒店市 场调查 分析 679.3.3 市 场 分析： 679.4 金马华庭产权酒店执行案 .689.4.1 前言 689.4.2“金 马华 庭 ”产权 酒店分析 689.4.3 对项 目 进 行全面
9、策划 699.4.4 返租式 产权 酒店 699.4.5 结论 70金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 5 页1 国内房产市场1.1.1 中国地产面临的问题根据 2010 年 1 月 19 日国家统计局公布的数据，2009 年全国房地产市场成交量近 9.4 亿平方米，均价约 4695 元/平方米，全年房价涨幅 24%。房地产量、价都创出了历史新高，是全年 GDP 增长 8.7%的主要推动力之一。然而，忧虑也随之而来。一方面，2010 年房地产市场难以重现 2009 年的爆发式增长，由于2009 年的高增长基数，2010 年房地产对 GDP 增长的贡献将大大减弱；另一方面，高房价超越了
10、大部分社会成员的购买能力，容易引发诸多深远的经济和社会问题，也引起了决策者的警惕，多位高级官员在不同场 合说自己难以依靠工资买房。“房价上涨过 快，百姓购房困难”1.1.2 国家对房地产的宏观调控2008 年 在 全 球 金 融 危 机 的 影 响 下 ，国 务 院 出 台 扩 大 内 需 十 项 措 施 增加 千 亿 元 投 资 ，即 后 来 大 家 简 称 的 “国 十 条 ”，在 这 十 项 措 施 中 ，其 中 针 对 房地 产 行 业 最 重 要 的 一 条 就 是 “加 快 建 设 保 障 性 安 居 工 程 。加 大 对 廉 租 住 房 建设 支 持 力 度 ，加 快 棚 户 区
11、 开 造 实 施 游 牧 民 定 居 工 程 ,扩 大 农 村 危 房 改 造 试 点 。解 决 住 房 问 题 的 起 始 是 安 居 房 ,同 时 扩 大 对 廉 租 房 的 供 应 ,以 确 保 人 民 安 居乐 业 ,经 济 、民 生 等 社 会 大 局 的 健 康 稳 定 发 展 。 2010 年 1-4 月 份 房 地 产 市 场 政 策 调 控 策 略 表金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 6 页时 间 措 施 政 策 要 点2010.04.21 二 套 房 以 住 房 套 数 界 定不 在 以 贷 款 为 准银 监 会 银 行 业 监 督 管 一 部 主 任 杨 家
12、才 21 日 在 接 受 记者 采 访 时 ，解 读 了 最 新 出 台 的 房 贷 新 政 。他 强 调 ，新 的房 贷 政 策 是 以 房 屋 数 量 来 认 定 是 否 为 第 二 套 、第 三 套 ，认 定 标 准 出 现 了 根 本 性 的 变 化 。2010.04.19 住 建 部 ：商 品 房 将 严 格 实行 购 房 实 名 制住 房 城 乡 建 设 部 发 出 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 监管 完 善 商 品 房 预 售 制 度 有 关 问 题 的 通 知 ，要 求 商 品 住房 严 格 实 行 购 房 实 名 制 ，认 购 后 不 得 擅 自 更 改 购
13、 房 者姓 名2010.04.17 国 务 院 ：房 价 过 高 地 区 可暂 停 发 放 第 三 套 房 贷商 品 房 价 格 过 高 、上 涨 过 快 、供 应 紧 张 的 地 区 ，暂 停 发放 购 买 第 三 套 及 以 上 住 房 贷 款 ；对 不 能 提 供 1 年 以 上当 地 纳 税 证 明 或 社 会 保 险 缴 纳 证 明 的 非 本 地 居 民 暂 停发 购 买 住 房 贷 款2010.01.15 国 务 院 常 务 会 ：贷 款 买 二套 房 首 付 不 得 低 于 50%国 务 院 常 务 会 议 要 求 ，对 贷 款 购 买 第 二 套 住 房 的 家 庭 ，贷 款
14、 首 付 款 不 得 低 于 50%，贷 款 利 率 不 得 低 于 基 准 利率 的 1.1 倍 。对 购 买 首 套 住 房 且 建 筑 面 面 积 在 90 平 米以 上 的 家 庭 ，贷 款 首 付 比 例 不 得 低 于 30%2010.04.11 银 监 会 ：银 行 不 得 对 投 机投 资 购 房 贷 款中 国 银 监 会 4 月 11 日 指 出 ，银 行 金 融 机 构 要 增 加 风 险意 识 ，不 对 投 机 投 资 购 房 者 贷 款 ，如 无 法 判 断 ，则 应 大幅 提 高 贷 款 首 付 比 例 不 和 利 率 水 平 ，加 大 差 别 化 信 贷政 策 执
15、行 力 度2010.02.20银 监 会 发 布 流 动 资 金 贷款 管 理 暂 行 办 法 打 击 炒房 者流 动 资 金 贷 款 不 得 固 定 资 产 、股 权 等 投 资 ，不 得 利 用 国家 禁 止 生 产 、经 营 的 领 域 和 用 途 。2010.01.12央 行 准 备 金 率 强 力 遏 制信 贷 冲 锋中 国 人 民 银 行 决 定 ，从 2010 年 2 月 25 日 起 ，上 调 存 款类 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点2009.12.13财 政 部 ：五 年 内 住 房 转 让全 额 征 收 营 业 税自 2010 年
16、 1 月 1 日 起 ，个 人 将 购 买 不 足 5 年 的 非 普 通住 房 对 外 销 售 的 ，全 额 征 收 营 业 税 ；个 人 将 购 买 超 过 5年 （含 5 年 ）的 非 普 通 住 房 者 不 足 5 年 的 普 通 住 房 对 外销 售 ，按 照 其 销 售 收 入 减 去 购 房 价 后 的 差 价 征 收 营 业税 ；个 人 将 购 买 超 过 5 年 （含 5 年 ）的 普 通 住 房 对 外 销售 的 ，免 征 营 业 税 。金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 7 页1.1.3 全国房地产行业 2010 年一季度总体运行情况分析:1、消费者观望情绪明
17、显,部分城市出现房价小幅下挫根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自 2009 年 12 月到 2010 年 3 月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响 2010 年一季度明显的市场因素,2009 年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意
18、接受目前的高房价,他们要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市” 后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势。2、商品房供给不足导 致房价下跌艰难目前,自 2009 年底开始到 2010 年的 3 月中旬,政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从 2009 年 12 月份的数据看,当月房屋竣工面积金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 8 页同比增速为 10.9%,新
19、开工面积为 34.19%,分别比 11 月下滑了 38.84%和159.42%。我 们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致 2010 年上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009 年 12 月累计为 3.19 亿平米,同比下滑 18.9%,比 11 月扩大 3.5%,从绝对量看,2009 年的购置面积低于以往 6 年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。 2009 年房地产市场的销售火爆
20、更多的是得益于去库存化的加速,2007 年2008 年积累的库存迅速释放,而 2009 年当年形成的直接供给非常有限。从统计的 8 个重点城市的去库存化周期数据看,2010 年 1 月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近 3 年来的历史低位,经过 2009 年三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。 3、2010 年一季度投资同比增幅较大 由于基期因素,2010 年地产开发投资增速同比有可能超过 20%。回顾
21、2009 年上半年“小阳春” 以来,地产开发刚刚走出阴霾,而 2010 年一季度投资增速平均为 3.3%,处于历史低谷,虽然今年出台了很多调控地产投资的措施,但在利率政策还未启动的情况下,开发商投资的行为并不会立马变化,目前出台的金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 9 页措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降,如果保障房不能有效跟进,自住的需求有所抬头,房价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。 不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有
22、限。2010 年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。 4、销售将逐渐回归常态 2010 年 1 月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。截至 3 月底,根据统计的 13 个重点城市周成交面积为 206 万平米,虽然大大低于2009 年四季度的平均水平,但也恢复到 2009 年二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况,我们持谨慎态度。由于 2 月份春节因素,预计在市场走出调控恐慌情绪后,市场成交状况仍然维持较低水平
23、。一季度销售状况可能会逐步走向常态,但与 2009 年四季度比,总量上将保持低位,由于基数原因,增速仍然保持强劲态势。 我们认为,在经济向好、CPI 上升的阶段,2010 年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段,地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严,可能投资性的行为会受部分抑制,如果留有缺口,投资性金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 10 页地产行为仍较难打压。总之,2010 年三季度以前,房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展,市场小幅下挫的会成为事实,但大幅波动的可能性不大。1.1.4 2010 年一季度重点地区房地产市场
24、情况及未来预期分析1、2010 年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随 2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。2010 年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地 产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平,2010 年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010 年二、三 线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。 2、通胀压力下,房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。资金成本方面,2010 年以来房贷利率已经持续维持低位。一、二 线主要城市住
25、宅租金收益率多处 3-4%,且租赁价格指数处下行通道,而国际上正常收益率为 5%左右,投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面,2010 年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度,资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨,从而促使投资/投机气氛活跃。但由于政府调控政策等的各方面因素影响,未来,特别是 2010 年 3 季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大,上涨速度将减缓。 3、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上。金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 11 页2009 年底以来份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降,一些城市甚至呈现
26、出供不应求的局面,上海去化周期已降到 1.6 个月。针对短期供应不足的现状,开发商加大了房地产开发投资,2010 年一季度的 1-2 月,全国完成房地产开发投资 3144 亿元,同比增长 31.1%,增幅比去年同期提高 30.1 个百分点。其中,商品住宅完成投资 2233 亿元,同比增长 32.8%,提高 32.0 个百分点,占房地产开发投资的比重为 71.0%。长期供应方面,2010 年一季度中的 1-2 月,全国房地产开发企业完成土地购置面积 2407 万平方米,同比增长 11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积 1567 万平方米,同比下降 40.8%,降幅较前期已有较大
27、程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。 4、2010 年以来政府对房地产抑制意图明显,优惠适度收紧。2009 年很明显表明,房地产业已成为中国经济的“直接命脉“ 。200 年 12 月中央经济工作会议再次定调,2010 年继续实行适度宽松的货币政策,这对行业利好。目前 2010 年一季度部分优惠政策依旧延续,虽然部分优惠政策已经收紧,但执行力度不足,但 2010 年下半年将会适度收紧,但仍以宽松基调为主。 5、供小于求形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比小幅下跌随着 09 年四季度销售火爆,重点城市商品房库存逐渐步入下行通道,随着房地产市场的投资稳步加大,以及新项目开盘预期,可售量呈逐月增加态
28、势,供小于求形势略有缓解;房价方面,多数城市 2010 年一季度同比小幅下跌 ,虽然较大部分房价的下降以优惠、折扣、曾送等形式出现,但小幅下跌以见明显,下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎,定价较为理性,营销策略上多倾向于主动优惠促销。金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 12 页1.1.5 短期房地产行业风险分析1、2010 年一季度,二、三线城市房价受 2009 年一 线城市火爆房价的波及,房价也有较大幅度的增长,房价收入比、月供/收入开始 恶化并直逼一线城市,这势必引发政策的超预期调控。 2、2010 年以来,房价大幅上扬抑制市场需求,市场重回 2008 年的有价无市状态预期的可
29、能更加明显。3、2010 年加息预期强烈 2009 年 11 月份以来,澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变 08 年以来所实行的低利率货币政策,开始相继收紧货币宽松政策先后加息,这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。美国多位经济学家表示,2010 年美国加息周期预计发生在第三季度,由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制,所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。 加息的一个目的是抑制通胀。2009 年以来,中国经济增速逐步加快,经济社会加息的另一个意图,便是抑制资产价格的过度膨胀,而平抑房价正是其中的重要部分。从楼市供给来看,银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升,
30、这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。1.1.6 对未来房地产发展建议与对策1、目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,短期内仍是一个行业信心恢复的过程。金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 13 页2、全国各中心城市 2010 年以来土地投放量并未出现巨减现象,房地产投资开发量也未出现大幅下滑,2010 年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡,城市中心区可能出现阶段性的供大于求,市场将迎来新一轮的变革。3、成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。2008 年压抑的刚性需求在 2009 年中后期释
31、放后,出现了 2010 年有支付能力的有效需求不足的问题,2010 年一季度后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改善型和投资型的潜在需求,只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展,而无论是首次置业、改善型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的,特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求,降低购房进入门槛是其必然选择,投资型需求在 2009 年的市场高峰期入市,2010 年一季度预期投资回报落空,必将对一季度后房地产价格趋向敏感。4、2010 年一季度后的住宅郊区化将迎来一定的挑战,郊区化的未来发展趋势,在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大,因此此次 2010
32、 年一季度出现的市场疲软状况,将在未来各城市郊区,特别是郊区盘开发商影响巨大。5、2010 年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显,小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能,同时长期低迷状态的预期大于快速回暖的预期1.2.银川房地产市场1.2.1 银川政府对房地产近期出来的相关政策金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 14 页 个人首次购买 90 平方米及以下住房，契税税率下调到 1% 个人购买超过 2 年(含 2 年)的普通住房对外销售的，免征营业税 个人出售住房以后，在一年内换购住房的，合乎规定的可以免个人所得税 个人转让自用满 5 年、且是家庭唯一生活用房的，可免
33、征个人所得税 增加普通商住房土地供应量，优先安排限价房、经适房土地供应 开发企业取得预售许可后一次性公开全部房源，严格按照申报价格对外销售 对性价比不合理、价格畸形的楼盘予以重点披露 对原郊区 房产换发房产证，并放开部分公房出售 1.2.2 银川房 2010 年一季度总体运营情况分析1.房地产的开发投资今年以来，银川市房地产市场保持平稳、健康的 发展态势，房地 产开发投资增势强劲。 1-4 月，全市房地 产开发完成投资 18.45 亿元，同比增 长 56.1%。据了解，1-4 月银川市商品房施工面积为 850.84 万平方米，比上年同期增长42.6%。本年新开工面 积 266.88 万平方米，
34、比上年同期增长 59.6%。其中，住宅新开工面积 217.21 万平方米，增长 73.4%。商品房 销 售市场继续延续 2009 年后半年良好发展趋势，销售面积 达 79.69 万平方米， 实现销 售额 34.53 亿元，同比分 别增长 57.9%和 95.3%。据银川市统计局相关人员分析，虽然当前银川市房地产市场总体运行情况金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 15 页良好，但要防止市场供需双方走势分化。今年以来，在国家 调控政策作用下，消费者和开发商对住房市场预期发生变化，在市场形势不明朗的情况下，都不敢贸然进入，观望气氛较浓。住房的真正需求者，希望房价能有所下降，以减少住房的支出
35、，持币待购；以投资为目的的消费者，担心已在高位的房价下跌， 带来投资亏损的风险；开发商则在去年商品房销售旺盛的情况下，资金回笼比较充足，并没有降价信息，依然全力坚守房价。同 时，去年银川市不断加大 经济适用房和廉租房建设力度，商品房供应结构不合理状况有所改善，但由于长期积累的矛盾，目前 90 平方米以下商品住房供应面积所占比重偏低的供应结构矛盾仍比较突出。无论从投资额还是施工面积或新开工面积，90 平方米以下住房统计指标均呈回落态势，离 70%的目标还有很大差距。此外，部分地域楼盘价格上涨过快也不容忽视。由于银川市商品房销售市场持续活跃，个 别开发企业受利益驱动， 频繁调价，其中既有受建筑材料
36、、土地等价格成本上涨影响的合理因素，也有受个 别区位好、质量高、环境优的高端楼盘热销，部分开 发商非理性 顺势涨价的不合理因素，尤其是商品房期房销售价格上涨较快，已超出居民购买能力，不利于市 场发展2 房地产的总体交易量据银川市房屋产权交易管理中心统计，2009 年 1-12 月，银川市房产交易大厅共办理各类房地产交易登记业务 40493 件，面积 510.32 万平方米，金额113.34 亿元，同比分别增长 26%、4%和 41%；受理他项权利登记 50731 件，面积 877.21 万平方米，金额 180.52 亿元，同比分 别增 长 39.1%、42%和 71%。全年受理各类房屋产权交易
37、登记再创历史新高。1.2.4 银川房地产的未来走势（小结）金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 16 页1.房地产投资跨越式发展 2010 年，银川市房地产投资额度将呈跨越式发展。住宅投资依然将是房地产投资的主体；同时，随着银 川经济的的发展，写字楼、公寓及商 业物业亦将得到一定的发展。 2.商品房开发规模逐渐扩大 2009 年，成交土地多为大规模住宅、商服用地。在国家土地政策的 严控下，必然促使未来两年内银川市商品房开发规模继续扩大，突出表现在施工面积、新开工面积等方面将出现较大的增幅。 3.商品房销售趋于平稳态势 在 2009 年市场热销的影响下，受市场供应量增加、竞争加剧以及国家
38、宏观政策严控等因素的影响，在 2010 年银川市商品房销售将趋于平稳态势。 4.商品房销售价格缓步提升 在 2009 年商品房价格的持续走高、外地人员购房及投资人群增加等多重因素影响下，2010 年银川市商品房销售价格仍将呈现缓步提升态势。 5.外来购房人员持续增加 2010 年，随着“公积金同城化”等相关政策的进一步实施，将促进更多的宁夏其他城市人员前来银川置业。 6.金凤区商业及办公物业价格明显提升 2010 年，随着万达广场等商业项目的建设运营，必然导致区域内商业、写字楼、公寓等物业的价格得到明 显提升。 7.各项目营销力度将加大 2010 年，受政府宏观调控政策的影响，面对商品房供应量
39、激增，市 场竞争加金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 17 页剧的局面，更多的在售项目为完成销售回款，其 营销手段将更加灵活，促 销方式将更加活跃，以刺激成交。 8.增加保障性住房供应 2010 年，银川市政府将严格贯彻国家关于保障性住房的相关政策，届时保障性住房供应将得到提升。小结：银川房地产的各项指标飞速上涨，尤其是价格和销售面积。在这种趋势的推动下银川的总体价格仍会继续上涨，呈小幅上涨。开发量也会不断攀升。2 永宁（望远）市场2.1 永宁（望远）简介永宁县地处宁夏平原中部，东临黄河，西倚 贺兰山，是宁夏回族自治区首府银川市的郊县。全县国土面 积 1020 平方公里， 辖五 镇一
40、乡一个街道办事处， 总人口 20.4 万人，有汉、回、满等 13 个民族，其中回族占总人口的 18%。境内沃野千里、沟渠纵横、鲤鲫逐波、林丰粮茂，自古就有“ 塞上江南，鱼米之乡” 的美誉。 永宁县交便捷，服务设施完善。109 国道、201 省道、石中高速公路、包兰铁路纵横全境。县 城距 银川市河东机 场 40 公里，距 银川火车 站 35 公里。银川望远工业园地处宁夏回族自治区首府银川市南郊望远桥，规划占地面积 20 平方公里，北邻南环 高速公路，南靠永二干沟，西依唐 徕渠，东接石中高速金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 18 页公路，新修的 109 国道( 八车道)穿园而过。该园区
41、距宁夏河东机场 19 公里，银川火车站 17 公里，信息传递速度快，人口流 动量大，劳动力充裕，园区电力充足，水资源丰富，区位优势显著。2.2 望远 2010 年度总体运营情况分析2.2.1 望远总体规划望远镇小城镇建设于 1998 年进入快速发展期，按照望远镇集镇建设五年规划制定的“ 集中连片、突出重点、镇村结合、树立样板、带动全面” 的思路，依托自治区建设厅“ 千户农宅 ”示范工程的实施， 坚持“ 政府引导、项目带动、多元投资、互惠互利” 和“谁投资、 谁经营、 谁受益” 的原则，通 过运用土地置换、土地拍卖、房产 开发等手段吸引社会 资金参与集镇建设。自 1999 年至今已累计投资达55
42、00 万元。完成了集镇道路、给排水、供 热、 绿化等基础设施建设；党政办公楼、宣传文化活动中心、望远法庭、望远派出所、地税所、敬老院、文化休闲广场等办公、公益设施相继交付使用； “千户小区”一、二期工程；“庆丰苑” 商住楼工程，“农民新村”安居小区等工程吸引着富裕起来的农民和周 边城市居民购置入住，并有效带动了餐饮、服务等第三 产业的蓬勃发展；新建望远中学、红旗小学、望 远幼儿园工程将极大地改善本镇的基础教育办学条件。望远镇现已被列为自治区重点发展的十个小城镇之一。2.2.2 望远经济发展概况（以 2005 年的详细经济总量和人均水平作为参考。）1 经济总体量金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾
43、问公司 第 19 页全年实现地区生产总值 23.41 亿元，比上年增长 13.3%，其中，第一 产业完成增加值 4.74 亿元，增长 4.6%；第二产业完成增加值 12.85 亿元，增长 20.8%；第三产业完成增加值 5.82 亿元，增长 5.8%。产业结构 继续优化，一、二、三次产业比重由上年的 22：50：28 调整到 20：55：25，其中第一产业比重下降 2 个百分点，第二产业比重上升 5 个百分点，第三产业比重下降 3 个百分点。2005 年全县人均 GDP 为 11451 元。图 1 “十五”时期地区生产总值与增长速度2 财政收支全年地方财政收入 1.13 亿元，比上年增长 9.
44、5%。全年一般预算收入 8129万元，比上年增长 16.1%。其中，增值税 1806 万元，增长 49.1 %；营业税 2402 万元，增长 15.9%；企业所得税 34 万元，下降 83.1%，个人所得税 241 万元，下降1.6 %。全年地方 财政支出 2.55 亿元，比上年增 长 22.2%。其中，基本建 设支出1216 万元，增长 23.7 %；行政管理费支出 2366 万元，增长 34.3%；城市维护费支出 811 万元，增长 22.9 %。农业支出 2207 万元，增长 53.7%。3 固定资产投资2006 年共开工投资项目 33 个，全社会固定资产投资完成 17.58 亿元，比上
45、金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 20 页年增长 21.5%。其中，城 镇 固定资产完成 13.37 亿元，比上年增长 41.0%；房地产开发投资 1.05 亿元，增长 99.2%；从投资结构看，全年第一产业完成投资 0.43 亿元，比上年增加 0.35 亿元；第二产业完成投资 9.33 亿元，增长 41.3%，其中，工 业投资 8.83 亿元，增长 34.2%；第三产业完成投资 7.82 亿元，增长 21.4%。全年新增固定资产 5.3 亿元4 工业和建筑业全部工业总产值 38.26 亿元，比上年增长 21.3%，完成工业增加值 13.2 亿元，可比增长 20.5%。工业 拉动
46、GDP 增长 9.3 个百分点，对经济增长的贡献率达65.2%。其中规 模以上工业企业完成总产值 29.38 亿元，比上年增长 18.6%，实现工业增加值 9.8 亿元，可比增 长 20.8%。高新技 术企 业 5 家， 实现工业增加值 7.9亿元。2006 年，全社会建筑业实现增加值 2.69 亿元，可比增长 20.4%。具有 资质等级的建筑企业 3 个，实现 建筑业总产值 1.95 亿元，比上年增长 103.1%。盈 亏相抵利润亏损 3.2 万元，由去年盈利转亏损。按 总产值计 算的全员劳动生产率达到7.6 万元/人，增长 49%。房屋建筑施工面积 30.19 万平方米，比上年增长 195
47、.9%。5 房地产业2006 年房地产开发投资完成 1.05 亿元，比上年增长 99.2%。商品房施工面积 1294 万平方米，增长 110.1%，竣工米娜及 10.39 万平方米，增 长 68.7%。全 县商品房销售面积 5.4 万平方米，销售额 6292 万元，分别比上年同期增长 5.8%和9.9%；房屋平均销售价格 1165 元/平方米。金地伟业地产顾问机构金地伟业地产顾问公司 第 21 页2.2.3.望远房地产市场现状与前两年相比，永宁、望远街道上出现不少“售房部”的招牌。房改之后，县城的房地产业也出现一定的市场。这些楼盘多集中在企业和事业单位的近旁，通常是楼盘很小，产品结构主要以 砖混房为主，而且小区的绿化简易、朴素。房屋 基本的价格都不算高，但相对 当地人们的收入，价格依然是买房重要的门槛。在 这里最好销售的是三、三、四层；在售房部，同 时我们 了解到，这些房子主要面对开发区进驻企业职工、周边村 镇业主。但随着 “蓝山 帝景 ”项目的开发和入住，望远房产整体的规划和针对人群开始改变和飞跃。开始出现市场营销推广。逐渐走向正规化和规模化。 望远房产消费的主要职业群体1 县城内部各企业部门、单位的居民，其身份包括政府公务员、企事 业单位职工等2 本地的居民，以及个体经商及从事其他职业为主的个人。 分析目前永宁县、望远镇房地产市场没有真正活跃起来的原因，除开消费本身的因素，
