1、房地产集团公司法务部销售合同管理制度为了规范商品房销售合同管理，提高合同评审效率，加强对销售合同定期核查，防范履约风险，特制订本制度。一、商品房销售合同的起草合同的起草主要由法务部负责，前期部、工程部、营销部、设计部、财务部、物业部（或物业公司）配合。（一）销售合同起草的原则1、合规性原则。法务人员在起草销售合同文本时，必须以备案的销售合同为蓝本，不得另起炉灶，同时合同内容必须符合法律法规及规范性文件的规定。2、公司利益原则。由于房管部门提供的销售合同文本是示范文本，有些条款遵循绝对公平原则，或者有些内容在示范文本中并没有体现，因此在销售合同起草时，必须附加补充协议，以补充协议形式维护公司利益
2、。3、与销售政策一致原则。集团公司根据市场形势会出台不同的销售政策，商品房销售合同必须与集团公司销售政策保持一致。（二）建立销售合同文本库由于公司产品涵盖住宅、酒店式公寓、商业网点，销售合同补充协议的内容有所不同，总公司法务应该建立销售合同文本库，并定期更新。同时，对于合同文本使用过程中遇到的问题，法务人员应该加以注意并收集，并及时组织讨论和修订。二、商品房销售合同评审（一）销售合同评审的方式、时间及流程1、评审的方式：商品房销售合同的评审必须采用会议评审的方式进行，参会部门或人员包括工程部、营销部、前期部、设计部、财务部、法务部、客服部、物业、项目总，并且每个部门对本部门负责评审的对应部分负
3、责。2、评审的时间：城市（项目）公司对商品房销售合同的评审必须在目标楼盘开盘前 15 天完成，房地产总公司在开盘前 7 天完成评审销售合同的评审工作。3、评审的流程：商品房销售合同由城市公司或者项目公司评审完毕后发由总公司进行评审。所有附件均应一并发起评审。（二）销售合同评审中各部门主要评审内容部门 合同评审的主要内容前期部 负责审核销售合同中土地使用权证号、预售许可证号（或销售许可证号）等资质信息。工程部 负责审核销售合同中的交房标准、质量标准及保修条款以及交房时间等营销部 负责营销政策的把关及审核销售合同中的房屋信息是否准确财务部 负责审核销售合同中付款方式、按揭贷款条款、产权证办理时间等
4、条款设计部 负责审核户型图、交房标准物资部 对于精装交付的，物资部需要负责审核相关产品的品牌、规格及型号客服部 对他项权证条款进行审核物业部（或物业公司）商品房销售合同附件物业规约部分内容法务部 负责对销售合同逻辑性、严密性进行审核，重点审核补充条款的内容，防范法律风险总经理 全面把控销售政策，对上述总体要求进行复核把关。（三）商品房销售合同重要条款的评审标准1、合同双方当事人：严格按照工商登记信息进行核对，合同录入过程中认真核实买受人的信息。2、商品房销售依据：按照国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证认真核对相关信息。 3、商品房交付条款：应该充分考虑施工工期、营
5、销需求，结合避税需求合理确定交房时间。4、违约金条款：买方逾期付款要承担的违约责任，卖方逾期交付要承担的违约责任，根据项目工期情况，综合考虑违约金比例。5、房屋装修、设备标准条款：合同文本或补充协议中约定因房屋装修、设备标准达不到约定标准的，承担整改义务，避免承担违约金。6、争议解决条款：在合同中选定向房屋所在地人民法院起诉，避免选择仲裁条款。7、房屋建筑结构、装修及设备标准：对于住宅装修标准及公共部位的维修条款，根据实际情况表述，防止承担违约责任。8、他项权证条款：应当在合同条款中约定，业主收房后办理产权证、他项权证的时限，业主不及时办理他项权证，我司可以解除合同并追究违约责任的内容。9、交
6、房宽限期限：在补充条款中要对交房时间进行适当延长，尽量规避逾期交付风险，各项目根据情况自行决定延长的时间。10、广告、宣传资料的免责条款：在补充协议中，要对广告、售楼书、样板房、沙盘等与项目楼盘有关的宣传资料进行免责约定，仅作为买房人参考，不作为交付的标准，特别是对销售人员的承诺进行免责。11、物业权利归属条款的约定：在补充协议中，要对车位、地下车库、会所、储藏室及其他商业配套进行权属约定。12、房屋面积确认及差异处理条款：应选择双方自行约定的处理方式，据实结算，以降低风险。13、按揭贷款条款：在补充协议中要把按揭贷款的时间进行约定，同时约定违约责任。14、产权证办理：在补充协议中，要对产权证
7、的办理进行约定，同时将产权证办理与他项权证进行结合。15 抵押告知条款：要把商品房所在土地的国土使用权、在建工程已经抵押的事实告知买房人，规避涉嫌欺诈的法律风险。16、功能告知条款：所售房屋如属于商业网点，要根据商业规划和功能进行约定，如不能作为餐饮服务使用，一定要告知，并明确约定。17、必须要对周边环境的告知条款，且买受人承诺已知悉该商品房周边环境并承诺合同签订后对房屋周边环境不持任何异议。（四）销售合同意见签核要求1、各级评审人员必须对文件有明确的评审意见。2、各级评审人员凡是没有按照自身岗位职责进行评审，导致公司损失的，严格追究相关责任人的责任。3、最终评审人必须对评审人员之间不同的评审
8、意见进行决策，阐述明确的评审意见 。三、商品房销售合同的归档（一）销售合同评审后的统稿商品房销售合同不同于其他合同，按流程评审完毕后，法务部根据相关部门意见完善统稿后交由客服部或案场客服，客服部或案场客服将销售合同的相关信息录入房管部门商品房销售管理系统。（二）商品房销售合同的归档根据签约流程，公司与客户签订商品房销售合同后，公司保留的商品房销售合同原件及其他签约材料，由客服部对商品房销售合同及客户资料按照一户一档案的形式进行归档、保管。同时，客服部应建立商品房销售合同台账，以便查阅。四、商品房销售合同的定期核查1、定期核查的目的通过定期对商品房销售合同进行核查，跟踪商品房销售合同签订过程是否
9、规范，是否与评审的文本一致，规避公司的履约风险。同时，通过定期核查工作，与房款催收工作有机结合起来，对于符合诉讼条件的，及时向项目总汇报，由项目总决定是否提起诉讼。2、定期核查的期限驻点法务人员每月都要对所签订的商品房销售合同进行抽检核查，每次核查结束后要形成书面记录，对存在的问题及时与客服部沟通，对备案的文本进行修改。3、定期核查的内容驻点法务人员在核查过程中，主要有三方面内容：第一，要重点注意商品房销售合同重要条款的评审标准所涉及的 17 项内容，检查是否存在漏项。第二，定期核查工作要与房款催收、交房提醒等相关工作结合起来，因此对于购房款的支付时间、方式、违约责任及房屋交付时间要重点核查。第三，对于商品房销售合同的用章、签字进行核查，4、定期核查的考核法务人员在商品房销售合同评审统稿完毕后正式使用之前对客服部进行交底。通过核查，如发现销售合同文本与评审通稿后的文本不一致的，要进行责任追究。
