1、1溧阳市城市房屋拆迁补偿估价技术细则第一章 总 则第一条 根据中华人民共和国城市房地产管理法 、 江苏省城市房屋拆迁管理条例以及房地产估价规范 、 城市房屋拆迁估价指导意见 、 城镇土地估价规程等法律、法规和有关规定，制定本细则。第二条 在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。第三条 拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权） 。第四条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格” 。拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日
2、。拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第五条 被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。第 六 条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。
3、具体划分参见附件一、附件二。第 七 条 拆迁估价以市场比较法为基础。一般被拆迁房屋适用基准价格修正方式估价，其基本公式为：2被拆迁房屋估价价格 KV0为基准价格，对住宅是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格，营0V业用房是路线基准价格；为市场比较修正综合系数。K对 其 它 较 为 特 殊 的 被 拆 迁 房 屋 可 采 用 其 它 市 场 化 估 价 方 法 估 价 。第八条 基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格；非住宅中的非营业用房主要
4、按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅的基准价格以市场比较法、收益还原法、成本法等方法测算得出。第九条 拆迁估价的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章 住宅拆迁估价第十条 成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为：1.确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。 “标准房屋”的限制设定条件参见附件四。2.测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：标准房屋比准价格 = 可比实例价格 jVSV)(10k2)(10
5、3k)2标准房屋基准价格 = （n 为可比实例数，n3）0n1j标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数 100%）的价格。交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系1k数取 100。交易日期修正系数，该系数可根据建设局提供的房地产交易价格信息确定。23实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该31k系数确定参见附件六。区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系32数确定参见附件六。3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为：被
6、拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 FiV0V1)(3iK0)(32iKi31实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实 体 因 素 修 正 系 数 ，该系数确定参见附件六。Ki32区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区 位 因 素 修 正 系 数 ，该系数确定参见附件六。F楼 层 系 数 ， 按 首 次 买 卖 或 房 改 优 惠 购 房 时 所 对 应 的 楼 层 系 数 进 行 调 整 。成 套 住 宅 的 评 估 价 不 低 于 同 地 段 、 同 位 置 、 同 成 新 、 同 结 构 等 级 的 非 成 套住 宅 的 评 估 价 。第十一条 非成套住宅的拆迁估价
7、价格测算的技术路线为：1.确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。 “标准房屋”的限制设定条件参见附件四。2.测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：标准房屋比准价格 = 可比实例价格 jVSV)(10k2)(103k)2标准房屋基准价格 = （n 为可比实例数，n3）0n1j4标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数 100%）的价格。交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系1k数取 100。交易日期修正系数，该系数可根据建设局提供
8、的房地产交易价格信息确定。2实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该31k系数确定参见附件六。区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系32数确定参见附件六。3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为：被拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 iV0V1)(3iK0)(32i4kKi31实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实 体 因 素 修 正 系 数 ，该系数确定参见附件六。Ki32区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区 位 因
9、素 修 正 系 数 ，该系数确定参见附件六。非成套综合修正系数 0.98。4k第十二条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于 2.2 米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于 2.2 米的，2.2 米以下部分以 2.2 米计算）与檐口高度的平均高度除以 2.2 米折算后的建筑面积乘以重置价的 1.5 倍进行补偿。阁板与室内地坪净高低于 2.6 米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。5第三章 非住宅拆迁估价第十三条 非住宅中的营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为：1.明确区位路线。被拆迁营业用房的
10、区位路线参见附件二。2.确定基准价格。被拆迁营业用房的路线基准价格参见附件二。3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定路线基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。 “标准房屋”的限制设定条件参见附件四。其计算公式为：被拆迁房屋估价价格 = 路线基准价格 iV0V12k031i时间因素修正系数。该系数可根据建设局提供的房地产交易价格信息确定。2k实体因素修正系数，系数确定参见附件七。31i营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。第十四条 非住宅中的非营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线
11、为：1.明确区位。被拆迁非住宅非营业用房区位参见附件一。2.确定基准价格。被拆迁非住宅非营业用房基准价格参见附件三。3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定区位基准价格对应的“标 准 房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为：被拆迁房屋估价价格 = 区位基准价格 iV0V12k031i2k时间因素修正系数，该系数可根据建设局提供的房地产交易价格信息确定。2k6实体因素修正系数，系数确定参见附件八。31ik区位因素修正系数，系数确定参见附件八。2第四章 其它拆迁估价第十五条 获 得 市 级 以 上 荣 誉 称 号 的 名 店 、
12、 名 品 所 在 的 营 业 用 房 ， 其 路 线基 准 价 增 加 5%。第十六条 对经规划部门同意，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房，其路线基准价增加 30%；土地性质为出让的非工业及仓储用地性质的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加 10%。第十七条 被拆迁底层营业用房距离高价街在 0-15m(含 15m)的，其路线基准价增加 15% ; 距离高价街在 15-30m(含 30m)的，其路线基准价增加 10%; 距离高价街在 30-50m(含 50m)的，其路线基准价增加 5% ; 距离高价街在 50m(不含 50m)的，其路线基准价不再增加。低价街修正后的路线基准价
13、不高于高价街的路线基准价。被拆迁底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的 50%的，其路线基准价增加 5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的 50%，不足 100%的，其路线基准价增加 10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的 100%的，其路线基准价增加 15%。被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。第十八条 取 得 工 商 营 业 执 照 并 作 为 营 业 用 房 使 用 一 年 以 上 的 非 营 业 用 房和 住 宅 ， 按 以 下 规 定 估 价 ：(1)
14、1990 年 4 月 1 日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照土地使用权为划拨的营业用房估价。(2) 1990 年 4 月 1 日以后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按以下公式计算：7估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格（1-营业年限权重）营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）/（拆迁年份-基准年份 1990）第十九条 采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。应按照房地产估价规范的相关要求进行收
15、益法估价。第二十条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合房地产估价规范的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。第二十一条 国 有 土 地 使 用 权 证 载 明 的 土 地 使 用 面 积 大 于 被 拆 迁 房 屋 建 筑 面积 且 有 围 护 、 独 立 使 用 部分的 补偿金额为：“地大于房”的土地面积 土地区位基准价格（单价）土地区位基
16、准价格（单价）参见附件九。第二十二条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法估价其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第二十三条 凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。第二十四条 拆迁估价中，室内装饰装修部分为独立的专项性质估价作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视估价具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。8第五章 附 则第二十五条 本细则未能涵盖的其它拆迁
17、估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。附件一：溧阳市住宅和非营业用房区位划分表区位等级 范 围一类人民桥-南安桥- 宁杭公路- 天目路- 煤建路-西后街-朝阳街- 博爱桥-新华桥-虹桥-东风桥 -东大街-公园路- 人民桥二类一类以外，护城河以内；西后街-煤建路- 码头街-朝阳街- 西后街;燕苑路-城南路- 平陵中路- 夏桥巷- 大营巷-高静园南侧城中河 -南安桥- 燕苑路；平陵中路以南、天目路以西、清溪路以东，宁杭公路以北三类一、二类以外，煤建路以西、平陵中路以北、湾溪河以东、码头街以南范围内；平陵中路以南、清溪路以西、241 以东、104 国路以北范围内；9城南路-平陵中
18、路- 昆仑南路-宁杭公路- 南大街延伸段-燕苑路-城南路；花园路以南、码头街以北、图塘路以西、博爱路以东范围内四类一、二、三类以外；清安桥-团结路西测的国有土地博爱路-北环河- 经五路-宁杭公路五类一、二、三、四类以外；经五路-平陵东路- 宁杭公路-城中河- 经五路；团结路-宁杭公路- 湾溪河- 城中河- 团结路；濑江桥-环溪桥- 博爱桥-濑江桥六类 一、二、三、四、五类以外地区附件二：营业用房路线级别划分与路线基准价格对照表等级路 段路线基准价 （ 元/m2）一西大街：新华街平陵中路 燕山路：平陵中路建设路 平陵中路：西大街煤建路15000二东大街：东风桥新华街 和平街：和平桥西大街 新华街
19、：西大街新华桥燕山路：建设路燕苑路 下田舍路：平陵中路建设路面 西后街：西成桥西平路西平路：平陵中路西后街13000三城中路：西大街平陵街 南大街：西大街平陵中路 镇前街：西成桥南大街 平陵街：西大街城中路12000四南大街：南安桥南环路 东大街：东风桥东平桥 西后街：煤建路西平路 燕山路：104 国道燕苑路 平陵街：城中路南大街 城中路：平陵中路平陵街 平陵中路：西大街南大街 北大街：东大街北固桥 建设路：天目路燕山路11000五南大街：平陵中路104 国道 平陵中路：清安桥煤建路 西园路：朝阳街和平街 向阳路：平陵街平陵中路 天目路：平陵中路建设路 煤建路：平陵中路码头街9500六交通路：
20、人民桥（公园桥）南大街 大营巷：南大街阳光之恋小区公园路：东大街人民桥 和平北路：和平桥昆仑广场 850010七天目路：南环路建设路 燕苑路：天目路钱家路钱家路：平陵中路南环路 西后街延伸段：煤建路清溪路建设路：南大街燕山路 8000八东大街：东平桥昆仑路 平陵中路：南大街昆仑路北大街：北固桥昆仑中路 7500九南环路：燕山路天目路 昆仑路：平陵中路凤凰路人民路：人民桥博爱路 天目路：南环路104 国道 7300十清溪路：平陵中路码头街 博爱路：博爱桥凤凰路碑亭巷：西园路码头街 码头街：煤建路清溪路凤凰路：码头街昆仑路 7000十一东升路：昆仑路（东门转盘）-气象站 一类地区不在主干道上的营业
21、用房5500十二二类、三类、四类地区不在主干道上的营业用房5000十三五类、六类地区不在主干道上的营业用房 45001、溧阳市工业用地及仓储用地的各类用房基准价格（元/m 2）区 位 一类 二类 三类 四类 五类 六类类 别级 别 出 让 划 拔 出 让 划 拔 出 让 划 拔 出 让 划 拔 出 让 划 拔 出 让 划 拔一 级 1670 1350 1460 1230 1330 1146 1220 1080 1170 1050 1120 1020钢 混 结 构（ 框 架 ） 二 级 1500 1180 1300 1060 1160 976 1050 910 1000 880 950 850一
22、 级 1450 1130 1250 1010 1110 926 1000 860 950 830 900 800钢 混 结 构（ 排 架 ） 二 级 1340 1020 1140 900 1000 816 890 750 840 720 790 690一 级 1500 1180 1300 1060 1160 976 1050 910 1000 880 950 850全 钢 结 构二 级 1390 1070 1190 950 1050 866 940 800 890 770 840 740一 级 1340 1020 1140 900 1000 816 890 750 840 720 790 69
23、0砖 混 结 构二 级 1260 940 1060 820 920 736 810 670 760 640 710 610注：当容积率 P1 时，按所在拆迁区位基准价格乘以修正系数 K 计算：11修正系数 K=0.35+0.65/P2、溧阳市区非工业及用地性质的一般办公、教育、医疗等非营业用房基准价格（元/m2）区 位 一类 二类 三类 四类 五类 六类基准价格 4200 4000 3700 3500 2800 2450附件四：标准房屋限定条件（一）标准住宅房屋（成套）为客观确定被拆迁房屋市场价格的基准价格，估价机构对每一拆迁项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由估价机构根据具体情况设定，实
24、体标准如下：1.结构类型：砖混结构、单元式住宅二等；2.层次：多层住宅楼中的标准层；3.建筑面积：50M 280M2；4.套型与朝向：成套，一间卧室朝南；5.成新：八成新；6.建筑年代：1980 年1995 年间；7.装修：一般装修（水泥沙浆地面、普通涂料墙面及平顶、钢木门窗，普通水卫电照） 。（二）非住宅具备使用条件的标准房屋12其中营业用房标准房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房；非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为主，少量教育、医疗、图书室馆等公共性的用房。1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等；2. 层次： 非营业用房：多层建筑中的标准层，工
25、业及仓储用房除外；营业用房：一层；3. 成新：六成新；4装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶） 。附件五：可比实例选择要求及说明1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位相同、与设定的标准房屋建造年代相近且地理位置邻近；2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；3.可比实例应与标准房屋的面积、环境相当；4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；1
26、37.选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数量；8.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过 30%；9.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20%，综合系数调整不得超过 30%。附件六：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表（一）交易情况修正系数由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取 100。（二）交易日期修正系数该系数可根据房产管理部门提供的价格信息确定。（三）房屋实体因素修正系数1、实体因素修正系数（1） 住宅结构因素修正系数a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式:100+3.4
27、10-2（可比实例建安工程重置价格单价标准房屋建安工程重置价格单价）b.标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式:1003.410-2（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）（2）住宅成新因素修正系数表14待估房屋 成新标准房屋三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上八成新 75-84 85-92 93-97 97-98 98-99 100-101 101-105（3）住宅朝向因素修正系数表卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间朝南修正系数 96 98 99 100 101 102（4）住宅功能修正系数表修正因素 平面布置 设备及设施 采光 通风
28、取值范围 98-101 98-101 98-101 99-101（四）房屋区位因素修正系数1、 区 位 因 素 修 正 调 节 系 数 评 分 表评分等级序号因素项目内容标准分考察项目一等 二等 三等 四等自然景观、风向 a11 66.5 5.56 4.55.5 44.51自然环境10 空气污染、噪音、水文a1266.5 5.56 4.55.5 44.5建筑或小区布局 a21 55.5 4.55 3.54.5 33.5建筑密度、外型等 a22 44.5 3.54 2.53.5 22.52规划设计10绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 a2344.5 3.54 2.53.5 22.53物业管理1
29、0 物业管理情况 a31 11.512.5 10.511.5 9.510.5 8.59.54 交通条 30 离市中心区的距离 a41 11.512.5 10.511.5 9.510.5 8.59.515离市区主干道的距离 a42 16.515.5 14.513.5 11.512.5 9.510.5件公交线路情况 a43 10.59.5 8.59.5 7.58.5 6.57.5所在学区学校情况 a51 11.512.5 10.511.5 9.510.5 8.59.55教育医疗设施20 医院及医疗机构分布情况a5211.512.5 10.511.5 9.510.5 8.59.56商业配套设施20
30、重要商业配套设施 a61 24.525.5 21.522.5 19.520.517.518.52、 区 位 因 素 调 节 系 数 评 分 等 级 说 明 表序号因素项目内容 考察项目 一 等 二 等 三 等 四 等自然景观公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。 附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。1 自然环境环境污染空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪
31、音。2 规划设计建筑或小区布局布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局稍好，排列整齐。布局一般。 任意布置、拥挤。16建筑密度与外型等建筑密度在30%-40%，外型美观。建筑密度在40%-50%，外型比较整齐。建筑密度在50-60%，外型陈旧。建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱。室外公共活动空间与绿化景观绿地率在 30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在 30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，基本无公共活动空间。无绿化，无公共活动空间。3 物业管理物业管理情况。全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。 无物业管理。离市中心区的距离位于一、二类区位(离
32、市中心区近)位于三类区位(离市中心区较近)位于四类区位(离市中心区较远)位于五、六类区位(离市中心区远)离市区主干道的距离离市区主干道的距离在 500米以内。离市区主干道的距离在 500-1000 米之间。离市区主干道的距离在1000-2000 米之间。离市区主干道的距离在 2000米以上。4 交通条件公交线路情况距离公交站点100 米内，有3 条以上重要公交线路。距离公交站点100-200 米内，有 1-2 条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在 200-500 米之间。距离公交线路的距离在 500米以上。所在学区学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中
33、学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。5教育医疗设施医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院 1000 米以内。距市级及以上医院 1000 米2000 米。距市级及以上医院 2000米2500 米。距市级及以上医院 2500 米以上。176 商业环境重要商业配套设施在 400 米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。在 400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。在 800 米范围内有大型商场，基本满足生活需求。在 800 米范围内基本上只有零散的商业网点。3、基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明基准价格修正中的区位因素修正系数
34、以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅区位因素调节系数 K 61ifjia其中 f12，f 23，f 31，f 43，f 52，f 61。注：实体因素修正系数采用连乘方式计算。附件七：营业用房路线基准价格修正方式的综合修正系数表（一）时间因素修正系数该系数可根据房产管理部门提供的价格信息确定。（ 二 ） 实 体 因 素 修 正 系 数1、结构因素修正系数表标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式：18100（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）10 -22、成新因素修正系数表待估房屋标准房屋 三成新以下 四、五成新 六、七成新 八成新及以上六成新 80-
35、90 96-97 100-102 103-1043、底层营业用房进深修正系数底层营业用房进深小于等于 10m 的，调节系数如下：等于 10m，调节系数为 1.0；大于等于 8m，小于 10m，调节系数为 1.03；大于等于 6m，小于 8m，调节系数为 1.07；大于等于 4m，小于 6m，调节系数为 1.11；小于 4m，调节系数为 1.14。底层营业用房进深超过 10m 部分的，每增加 2m，调节系数递减 0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进路线基准价格的 70%计算；第三进按第一进路线价的 60%计算。4二层以上营业用房层次因素修正系数说明二层以上营业用房
36、估价楼层调节系数分别为：路线基准价以底层为 100%，二层取 70%，三层取 50%，四层及四层以上取 40%，地下室取 40%。 带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：路线基准价以底层为 100%，二层取 80%，三层取 60%，四层及四层以上取 50%，地下室取 60%。附件八：非营业用房区位基准价格修正方式的综合修正系数表（一）时间因素修正系数该系数可根据房产管理部门提供的价格信息确定。（ 二 ） 实 体 因 素 修 正 系 数1、非营业用房结构因素修正系数表（1）工业厂房、仓储用房等房屋19分区基准价格确定时已考虑结构因素，此处取值为 100。（2） 一般办公、教育、医疗等房
37、屋结构修正标准房屋修正为估价对象结构修正系数计算公式：1003.210-2（标准房屋建安工程重置价格单价评估对象房屋建安工程重置价格单价）2、非营业用房成新因素修正系数表待估房屋标准房屋 三成新以下 四、五成新 六、七成新 八成新及以上六成新 80-90 91-95 100-101 102-1063、非营业用房层次因素修正系数表A、无电梯层 次总 楼 层一 二 三 四 五 六一 100二 100 100三 100 100 100四 100 100 100 100五 100 100 100 100 99六 100 100 100 100 99 98B、有电梯层 次总 楼 层一 二 三 四 五 六
38、 七 七 层 以 上四 100 100 100 100五 100 100 100 100 101六 100 100 100 100 101 101七 100 100 100 100 101 101 101七 层 以 上 100 100 100 100 101 101 101 101总楼层在四楼以下（有电梯）不作层次因素修正。20（三）非营业用房区位因素修正系数1、工业厂房、仓储用房等房屋内容等级 环境卫生 交通 公共设施 大气环境一等 100-101 101-102 100-101 100二等 99-100 100-101 99-100 99.5三等 98-99 99-100 98-99 99
39、四等 98 98-99 97-98 992、一般办公、教育、医疗等房屋内容等级 环境卫生 交通 公共设施 大气环境 视觉 商业 噪音一等 99-100 99-102 99-101 100 99-101 99-101 98-100二等 99-100 99.5 99-100 99.5 99-100 99-100 99.5三等 98-99 99 98-99 99 98-99 98-99 99四等 98 99 97-98 99 98 97-98 99注：实体及区位因素修正系数中各修正内容采用连乘方式计算。附件九：土地区位基准价表（市区）单位：元/m 2营业用房 办 公、住 宅 工 业、仓 储 名 称区
40、 位 出 让 划 拨 出 让 划 拨 出 让 划 拨一 类 4200 2520 2200 1320 800 480二 类 2800 1680 1800 1080 600 360三 类 1800 1080 1500 900 460 276四 类 1300 780 1200 720 350 210五 类 900 540 900 540 300 180六 类 700 420 650 390 250 15021注：表中所列土地区位基准价适用于“地大于房”时地价补偿，该基准价根据溧阳市地价动态监测结果作适时调整。附件十：室内装潢拆迁补偿估价重置成新价格测算参照表类别 序号 项目 等级 单位 单价 备 注
41、1.1 预制水磨石地块 m2 25-30 1.2 本色水磨石地面 m2 15-201.3 彩色水磨石地面 m2 35-401.4 地砖 m2 30-501.5 抛光地砖 m2 60-8040cm*40cm 增 20%，50cm*50cm 增 50%1.6 缸砖 m2 25-301.7 普通花岗岩地面 m2 15-65（一）楼地面装修项目1.8 大理石地面 m2 50-60221.9 塑料地毯 m2 51.10 席纹木地板 m2 15-201.11 条木地板 m2 70-1601.12 免漆实木地板 m2 80-1501.13 复合木地板 m2 20-601.14 木踢脚线 m 10-152.1
42、 白瓷砖 m2 25-35 含压顶砖2.2 花瓷砖 m2 30-60 含压顶砖2.3 马赛克 m2 25-30(二)贴面类 2.4 墙砖贴面 m2 30-502.5 普通夹板墙面 m2 20-30普通夹板、水曲柳，含龙骨、油漆2.6 高档夹板墙面 m2 45-65榉木、柚木、樱桃木、枫木等，含龙骨、油漆2.7 软包 m2 35-50 含夹板衬底2.8 墙纸墙面 m2 3-52.9 墙布墙面 m2 10-202.10 门窗套 m 15-25 含龙骨、油漆2.11 窗帘盒 m 8-10 含龙骨、油漆2.12 夹板面层 m2 6-15 含油漆2.13 夹板隔断 m2 20-60 含双面油漆，龙骨2.
43、14 纤维板隔断 m2 15-30 含双面油漆，龙骨2.15 铝塑板墙面 m2 40-802.16 水刷石 m2 5-8(二)贴面类2.17 彩色水刷石 m2 8-123.1 铝合金门 m2 80-1003.2 铝合金窗 m2 70-903.3 铝合金纱门窗 m2 30-403.4 绿纱木门窗 m2 20-253.5 塑钢门窗 m2 130-1503.6 塑钢纱窗 m2 40-60(三)门窗类 3.7 卷帘门 m2 60-90 按洞口尺寸，高度加 60cm 计算面积233.8 不锈钢无框门 m2 150-300 含不锈钢龙门架、地弹簧、门拉手、门夹3.9 钢管防盗门窗 m2 30-403.10
44、 不锈钢防盗门窗 m2 50-85 含内衬铁条4.1 纤维板吊顶 m2 12-20 含龙骨、油漆、线条4.2 普通夹板吊顶 m2 25-40 含龙骨、油漆、线条4.3 高档夹板吊顶 m2 35-70榉木、柚木、樱桃木、枫木等，含龙骨、油漆、线条4.4 玻璃吊顶 m2 30-45 含龙骨、线条4.5 扣板吊顶 m2 15-25 含龙骨、线条4.6 石膏吊顶 m2 20-35 含龙骨、油漆4.7 石膏线脚 m 4-6(四)天棚类4.8 木线脚 m 3-105.1 厨房吊柜 m2 70-100 按正投影面积5.2 普通固定木柜 m2 100-130 普通夹板、水曲柳，按正投影面积5.3 高档固定木柜
45、 m2 150-200 榉木、樱桃木，枫木，按正投影面积（五）家具类5.4 木柜门 m2 40-50 仅指砌体上安装木门6.1 铁楼梯 m2 70-120 按水平投影面积6.2 水泥楼梯 m2 50-80 楼房楼梯无论内外均不计算,按水平投影面积6.3 木楼梯 m2 150-200 含扶手,楼房楼梯无论内外均不计算6.4 不锈钢扶手 m 60-100 含栏杆6.5 铸铁栏杆 m2 80-120（六）楼梯6.6 木扶手 m2 30-70 含栏杆单眼 150-200 含瓷砖贴面双眼 250-300 含瓷砖贴面三眼 300-350 含瓷砖贴面7.1 家用灶砼灶台座100-150 贴面另计(七)装修
46、7.2 普通水池 只 15-20 含管件7.3 搪瓷水池 只 30-35 含管件7.4 单眼不锈钢水池 只 80-100 含管件7.5 双眼不锈钢水池 只 120-160 含管件设备设7.6 浴缸(搪瓷) 只 150-250 含砌体及管件247.7 座便器 套 200-300 含水箱、管件等7.8 洗脸池 套 30-40 含水箱、管件等施7.9 花岗岩台面 m2 65-100甲 m2 100-150 洋松或杉木板、楞8.1 方木有付楞木阁 乙m2 80-120 洋松或杉木板、楞甲 m2 100-120 洋松或杉木板、楞8.2 方木元付楞木阁 乙m2 90-110 洋松或杉木板、楞甲 m2 10
47、0-120 杉木板、楞8.3 元木有付楞木阁 乙m2 90-110 杉木板、楞甲 m2 80-100 杉木板、楞8.4 元木无付楞木阁 乙m2 60-80 杉木板、楞8.5 砼桁木板阁 m2 50-60 钢架楞木阁相同(八)阁板8.6 水泥阁 m2 45-559.1 布遮阳 m2 20-25 含不锈钢、方管骨架9.2 玻璃钢罩 个 25-409.3 玻璃钢遮阳 m2 20-30 含不锈钢、方管骨架9.4 玻璃钢瓦 张 4.0-6.09.5 石棉瓦 张 3.0-5.09.6 石棉瓦遮阳 m2 12-18 含方管骨架甲 m2 40-45 连墙基、实砌墙、压顶乙 m2 30-35 连墙基、实砌墙、压
48、顶9.7 围墙丙 m2 15-20 连墙基、空斗墙、压顶9.8 石驳岸 m2 60-80 含基础9.9 自来水管 m 4.0-6.0 表后部分(不含成套住宅)9.10 水嘴、凡尔 只 4.0-6.09.11 深井 座 150-1809.12 土井 座 200-250 连井台、下水道9.13 室外水泥地 m2 15-209.14 室外砖地 m2 6-109.15 老虎窗 座 150-2009.16 房基 m 30-509.17 粪坑 个 30-50(九)其它附属物9.18 沼气池 个 150-250259.19 猪圈、厕所 个 100-200 独指独立住宅9.20 花坛 个 30-60 贴面9.21 护坡 m2 15-25 石砌护坡参照驳岸标准9.22 简易棚 m2 30-509.23 化粪池 只 100-1509.24 屋顶水箱 座 100-200(九)其它附属物 9.25 太阳能热水器 台 150说明：1、估价工作中，用材和成新率与本
