1、房地产公司销售环节的财务内控管理方法研究 范小丽 融侨集团股份有限公司 摘 要： 随着经济的发展和人们日益增长的物质文化需求, 人们对房产的需求量在逐渐的增多, 房地产行业也在不断的发展和壮大。销售环节是房地产行业中最为重要的环节, 他是实现资金回笼和成本回收的重要途径。那么对于销售环节中的财务控制问题也显得格外重要, 合理的财务控制政策和标准, 可以保证房产行业资金的平稳和资产的安全, 确保销售环节各项工作可以顺利的进展, 同时可以降低公司的经营风险, 提高公司的整体经营和管理水平。本文针对房地产公司销售环节的财务内控管理相关问题进行简要的分析, 并从中找出问题的原因, 以及解决问题的办法。
2、关键词： 房地产公司; 销售环节; 财务内控; 管理方法; 收稿日期：2017-8-5Received： 2017-8-5前言在现阶段, 我国的大部分房地产企业都有一个共性的问题, 就是在销售环节都存在一定的财务风险, 究其原因是由于我国市场经济的不断深化和改革, 很多的经济体制和经济政策都发生了一定的变化, 在新形势下, 由于房地企业没有对新的经济形势进行深入的把控和了解, 导致企业无法适应新形势下的经济发展需求, 从而导致一些财务风险的产生。财务风险的存在, 给房地产企业带来了非常不利的影响, 导致与企业有关的经济活动存在不稳定的因素, 从而影响企业的经济效益。1 房地产销售环节财务内控管
3、理的必要性分析我国现阶段房地产企业在财务管理和预算审计方面都普遍的存在不科学的现象, 财务内部控制和管理制度上都缺乏一套科学的管理方法, 与企业相关的各项制度也不够完善, 往往导致房地产企业在财务预算上达不到企业的需求标准。在现阶段, 我国的财务功能相对比较单一, 很多企业对财务职能的认识上还停留在简单的财务核算上, 所以失去了财务本身的职能和意义。所以加强房产企业财务内部控制, 提高财务人员工作效率和职业素养, 是非常必要的。(1) 房地产行业的销售环节存在一定的特殊性, 它不同于其他行业资金回笼的方式, 在销售过程中, 房地产商品具有期房和现房两种形态, 本身具有高风险和高价值等特点。所以
4、在销售环节, 预售的销售方式是房产企业主要的销售方式, 买家可以先交预付款, 房产企业可以先不用交付房产, 通过签订相关的合同, 进行商品的销售。由于特殊的交易方式, 致使在资金回收方面也存在一定的特殊性, 有些买家可以全款购买, 很大一部分买家需要通过银行贷款的方式进行分期付款, 所以在房产企业资金回笼的过程中, 经历了很多环节, 这些环节的不可控因素也随之增多, 其中任何一个环节出现差错, 都可能导致房产企业资金回笼缓慢的现象发生。所以加强财务内控管理, 对于房产企业具有重要的意义1。(2) 加强企业财务内控管理, 是实现房产企业现代化财务管理制度形成的必要手段, 科学的财务内控管理, 可
5、以促进企业平稳和健康的发展, 使企业的经济效益不断的提升, 从而提高企业在众多房产行业中的竞争力, 同时健全的财务内部控制管理制度, 可以使企业内部各部门职能的考核和管理具有一定的科学性和规范性。对部门的责任和职责进行有效的调节, 加强工作人员之间的工作联系, 明确企业内部的经济责任, 从而提高企业各个部门的工作效率。(3) 加强财务内控管理, 保证务会计资料具有一定的真实性, 对于加强财务会计的资料管理具有一定的积极意义, 同时提高了资料的审核力度, 确保公司财务会计资料的真实性和可靠性, 规范的财务控制管理制度, 对于提高财务会计的业务水平和职业素养方面都有一定的作用1。2 房地产企业财务
6、内控管理中存在的一些问题分析(1) 在房产销售环节, 财务职能得不到应有的体现我国目前房产销售部门的职能普遍都有被放大的现象, 在财务收款和其他的销售环节, 销售人员过多的干预导致财务人员的职能被弱化, 仅仅是依据票据进行收款, 对于收款的性质和其他因素没有进行相应的监督和复核, 对于合同价格的审核往往都是事后审核, 不具有代表性。由于销售人员的流动性相对很大, 对于事后审核出现的一系列问题, 已经无法找到相关的责任人, 从而给企业带来的巨大的经济损失。(2) 房产企业对于收复款项的控制环节相对薄弱房产行业在销售过程中, 需要经历很多款项的收复, 过程相对复杂, 由于缺乏相应的控制和管理, 无
7、法确保每个应收款环节的及时性, 这也是制约相关房产企业工作效率提升的一个重要因素, 由于一些资金的回收不及时, 直接导致房产企业在资金运行上存在一定的压力, 使企业无法实现正常的运行。基于以上的情况分析, 需要加强企业的财务内控管理, 使内控管理具有一定的科学性和规范性, 从而实现应收账款的及时回收。3 实现房产销售环节财务内控管理的方法简析(1) 完善企业财务会计的相关的制度建立一个完善的企业财务会计制度, 使企业更加适应现代化经济发展的形势, 可以实现企业财务会计的有效管理, 加强财务会计的培训, 对新的政策和法规进行有效的把握和了解, 使会计人员在房产销售环节明确自身的职责和功能, 严格
8、把控销售环节每个关键工作的控制点, 树立精细化管理的理念2。所以构建一个完善的会计管理体系, 对于房产销售环节财务管理, 具有积极的意义。同时对于实现房产企业的规范化管理, 也具有一定的促进作用。(2) 培养员工的团队意识, 建立财务与销售部门的有效合作关系财务部门与销售部门的合作在房产销售环节是非常普遍的, 要想实现企业的稳定发展, 实现经济利益的最大化, 加强内部团队建设, 促进部门间的合作和互助工作关系, 是非常关键的。团队意识对于房产企业而言, 具有重要的意义。企业需要从各个方面对企业的员工进行团队意识的建设, 提高员工的职业素养, 注重培养员工之间和部门之间的合作意识和互助意识, 在
9、具体工作工, 以公司的利益为主, 严格遵守相关的财务制度, 形成和谐的工作氛围, 更有利于房产企业财务内控管理制度的执行和推广。(3) 对财务和会计两部门进行有效的责任划分建立明确的财务、会计职能划分的前提是, 具有一个规范的组织机构执行方案, 规范的组织方案, 对于实现财务内部控制具有重要的作用。在建立方案的过程中, 需要遵循一定的标准, 必须保证企业的经济财产安全, 确保企业的财务安全。加强财务与会计两部门的责任划分, 对于房产企业加强财务内部控制具有决定性作用, 在具体的划分中, 使会计部门和财务部门的职能与责任更加的明确, 使日常工作的分工更加具体, 同时形成了两者之间互相合作和互相监
10、督的工作模式。实现财务和会计职能的划分, 对于房产企业的长远发展和规范经营, 具有重要的现实意义。(4) 培养财务专业型人才专业型人才的招募和培养, 对于房产企业销售环节实现规范的财务内控管理具有重要的意义。我国经济的发展离不开对人才的依赖, 房地产企业也不例外, 所以培养相关的财务专业型人才, 可以有效的提升企业的管理和经营水平, 专业型人才对于企业的相关工作的规范性具有一定的促进作用, 可以加强企业对财务风险的识别能力, 提出合理化建议, 采取相应的预防措施2。在企业财务内控管理上, 使相关法规和制度有效的执行下去, 实现最终对财务的有效控制。(5) 房地产销售环节合理的运用销售软件房地产
11、销售软件的应用具体意义在于可以有效的控制房地产项目的目标成本, 提高房产销售工作的效率, 合理的运用计算机技术, 实现对客户相关信息的统一存贮和管理, 建立房产网络营销模式对于扩大房产企业的竞争力具有重要的作用, 真正的实现了房产营销与消费者的有效互动, 使房产企业在销售环节中对消费者的购买欲望和需求进行全面的了解, 消费者可以根据自身的需求, 对购买的房产相关信息进行更多的咨询, 销售软件的运用, 使销售和购买者建立了有效的交流平台, 对实现房产交易起到了关键的作用。另一方面, 销售网络系统的建立, 对于实现财务内控的管理具有一定的积极作用, 通过网络销售平台的建立, 可以节约大量的销售成本
12、, 比如降低采购费用、人员资讯费用、广告费用等等, 使财务更加快捷和方便的对营销成本进行管理和控制, 大大的提高了企业的营销效率。4 结束语销售环节对于房产企业来说, 具有重要的意义, 它是保证企业实现更大利润空间的基本前提和保障, 保证销售环节相关的工作顺利进行, 对于房产企业的长远发展具有重要的意义, 通过以上关于财务内控管理相关问题分析, 我们总结了一些有效的应对措施, 不断的完善企业相关的规章制度, 建立规范的财务和会计管理体系, 培养员工的综合素质, 提高他们的职业素养, 最大限度的发挥财务内控的作用, 确保房产企业的销售环节更加科学化和规范化, 使房产企业得到更大的进步和发展。参考文献1陈新.完善房地产企业销售与收款环节内部控制的探讨J.江苏商论, 2012 (21) :251252. 2林凌艳.房地产开发企业会计内部控制有效办法J.现代经济信息, 2009 (22) :186.
