1、家 居 项 目可行性研究报告目 录第一章 总论第二章 项目投资环境与市场研究第三章 建设规模与项目开发条件第四章 组织机构与人力资源配置第五章 项目实施进度第六章 投资估算与资金筹措第七章 社会评价第八章 研究结论第一章 总 论一、项目背景与概况1、项目名称： 项目2、建设单位概况单位名称：.有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币 3,000 万元单位住所：法定代表人：项目拟建地点：项目内容：在用地范围内建设一栋四层集中商业建筑，并设置一层地下车库。建设规模：本项目规划建设总用地面积 23253.5 平方米，总建筑面积 64336.33 平方米，地上总建筑面积 51750.42平方米，
2、容积率 2.23，建筑密度 54.55%，共有停车位 500个。建设单位简介：有限公司投资建设的.家居广场，坐落于平顶山市新华区凌云路北段西侧，是经河南省发改委批准的特色商业区之一。是占地35 亩，总建筑面积达 65000 平方米，投资 2 亿元的大型家居专业经营商场。目前工程进展顺利，8 月底主体封顶交工。2015 年元旦投入商业运营。运营后可实现年销售收入 6 亿元，创税利 5000 万元。名仕国际家居广场建成后，将发挥区域优势、规模优势和管理优势，打造中原地区家居行业的名品示范店。全面提升平顶山家居品质，提高鹰城百姓生活水平。3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2
3、） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版） ；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；（4） 城市房地产开发经营管理条例 ；（5） 房地产项目经济评价方法 。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对。 。 。项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优
4、化消费结构，把商业地产建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。随着国家中部崛起战略的实施，肩挑南北、承接东西的中原地区已成为发达地区经济向内地纵深发展的战略要地。平顶山市“工业立市”与科技创新型示范城市的发展背景；新华园怡购城项目的现实需求与配套。它的意义在于促进平顶山科技产业的聚合性发展，增强平顶山市工业的核心竞争力；体现和发挥平顶山市的科技资源优势，提升城市的综合竞争力，强化平顶山城市的首位度。20 世纪 80 年代末，改革开放历经 10 年后，我国国民经济进入市场经济，建材业特别是新型建材业得到快速发展，为中国房地产业提供了大量的结构材料及品种丰富的装饰材料。随着人民生活水平的日益提高，
5、土地市场化、住宅商品化开始实施，与之相关的建材家居业也从无到有、从小到大、从少到多迅速发展起来。据不完全统计，到2013 年底，我国有一定规模的建材家居市场有 3000 多个，年销售总额已超过 7500 亿元，从业人员大约 450 万人，并且带动了市场周边的第三产业、物流业蓬勃发展。目前通过建材家居市场的商品销售总量约占全部建筑装饰材料商品流通总量的 23 以上。建材家居市场的兴起带来了建材家居商品流通市场的繁荣，为国民经济发展、满足人民生产和生活需要做出了不可磨灭的贡献，也为建材工业和流通业的科学发展奠定了坚实基础。 如今， “80 后”已成为家俱消费新的主力。这一代年轻人在衣、食、注行各个
6、方面都 表现出了自己独特的个性和品位，又都到了适婚的年龄。于是，买房、装修、结婚就成了他们的热门话题。这一代的时尚年轻人，在选择家具的时候，更注重的是整体的风格。色彩和造型、材质与风格无不透露出主人的个性及品味。 适应着他们的口味，新居的整体家居风格越来越丰富多彩。尤其是对环保的注重更是体现了“以人为本”的精神理念。 家居的不同风格，对于不同的人群，有着不同的诠释。在这个追求高效率、快节奏的社会，每个人都在努力的寻找真正属于自我的栖身之所。家居给我们带来的不仅是一方空间，更重要的是心灵得到真正舒缓和释放的平台。当“家具”渐渐变成“家居”的时候，我们的生活品质也随之发生了翻天覆地的变化。近年来随
7、着鱼台县城市建设步伐的加快城市框架不断扩大，鱼台县将成为集政治、经济文化信息物流为贸易一体的中心城市。同时孝贤文化广场，滨湖大道,济徐高速, 跨湖高速的建设对促进第三产业提升鱼台地域经济实力增加就业机会，繁荣商品经济将起到积极的推动作用。平顶山城区规模不断扩大人口不断增加消费需求量不断增大，家居装饰材料，建筑建材的分撒经营已远远不适应经济的发展，致使消费者跨县市购买，给广大群众的生活带来不便。随着居民生活水平的提高也为家居市场的成长提供了肥沃的土壤，家居广场完成一站式购货全方位的服务的同时。家居市场增设特殊订单、大订单、面向中小团体消费价格上给与一定的优惠，而且完善导购服务、家装服务必将使家居
8、广场产生极大的吸引力。据调查平顶山市及周边县市由于缺少大型家居经营场所，家具、装饰材料、建筑材料中的众多品牌无处落户需求者只得到别处购买。在这块沃土上，已经形成了一个相对各个产业比较繁荣的商圈，但目前没有一个综合性、规模化的市场，就区域范围来讲，远远不能满足市民的需求，投资创办一个综合性的现代大型家居广场是平顶山人民的愿望，已迫在眉睫，条件和形势已相当成熟，平顶山市名仕国际家居广场的开办，将可以填补这一不足。项目对城市建设将起到促进作用平顶山市位于河南省中南部，中国煤炭工业城市，西靠伏牛山，东接黄淮平原。现辖 2 市 4 县 4 区汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县，总人口近 500 万。已
9、成为以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业综合发展的新兴工业城市，以其得天独厚的地理位置、丰富的自然资源、雄厚的经济实力以及源远流长的灿烂文化，越来越为中外所瞩目。平顶山地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。交通十分便利，通信快捷。经过近半个世纪的发展，平顶山作为中原城市群“经济隆起带”城市之一，绘就了工业化、城市化、现代化宏伟蓝图。以此同时，随着改革开放的深入和经济的快速发展，建设用地的紧张，严重地制约城市建设的进一步发展。经济快速增长相应引发了城市人口的急剧增加，住宅、配套商业需求量也呈逐年递增态势。但旧市区地域狭长，用地区域饱和，已直接影响了我
10、市城市建设和经济的进一步发展。将促进平顶山家居行业由数量的扩张转向运行质量的提高 招商制建材家居市场经过近年来的升级改造后，硬件设施得到了升级，软件设施也得到了改善，多种功能得到释放，如交易信息、价格、展示及物流配送等功能。提高市场运行质量的重点在于加强管理与管理创新。市场由物业管理型转向经营管理型。 向商场化市场、购物中心方向发展 商场化建材家居卖场主要特征是商厦式的经营场所，商场化管理，基本上是单一的市场业态如大卖场。北京蓝景丽家大钟寺、集美家居、天津环渤海、上海好饰家、沈阳陶林居和嘉兴好一家等都属于此类卖场。建材家居购物中心主要特征是经营场所的建筑档次高、设施现代化、经营商品品牌化，大卖
11、场、专卖店、超市多业态结合，集休闲、娱乐、购物于一体。如红星美凯龙、居然之家、金盛等。连锁经营成为发展趋势 在经营方式上，招商制建材家居市场向着连锁经营方向发展。各店统一业态模式、统一管理、统一标识、统一形象等。如红星美凯龙在全国各地已开了 45 家卖场，实行连锁经营；居然之家在北京、太原、沈阳、重庆等地扩张；金盛集团在南京、上海、扬州、武汉开设了连锁卖场，北京的分店不久后也将开业；天津的环渤海、北京的集美家居也有异地店。建材家居市场内的很多经销商跟着连锁市场走，店开在哪里，就跟到哪里经营。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠
12、道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为平顶山市重点项目工程之一，将为增加平顶山市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、预期目标本项目规划建设总用地面积 23253.5 平方米，总建筑面
13、积 64336.33 平方米，地上总建筑面积 51750.42 平方米，容积率 2.23，建筑密度 54.55%，共有停车位 500 个。7、主要建设条件项目规划区中部偏西侧，沿中央环形道路形成中部半圆形的水体景观，周边生态住宅、娱乐休闲设施、文化设施、商业设施等围绕水体展开，打造极其优美的综合活动空间，体现“众星捧月”的理念。规划区西侧外围为城市公园，将水系引入本区，形成西往东的滨水廊道，沿水系的两侧建设多样化绿化景观，形成彩色飘带。在南侧布置娱乐、商业、文化等综合功能，强化滨水特色，打造滨水花园式景观，体现“彩色飘带”的理念。项目的配套功能包括商业、商务、会议、娱乐服务等，规划结合周边建设
14、情况，将西班牙风情与中式文化相融合，有效的通过城市公共活动空间组织各项功能区，有序布局，打造和谐的环境，体现“中外相融”的理念。项目居住建筑沿路形成序列，作为道路界面展示城市形象，内部围合形成开敞空间，作为居民活动休闲的场地。同时在入口通过广场、道路形成的景观轴线，较为有效的形成了小区的空间意象节点。整体建筑层高 4-8 层，以低层住宅为主，建筑立面追求整体和谐和细节变化，突出小区的识别性。商业区以主题商业分布，分别有西班牙风情区，中式文化区等，各个区域结合开敞的文化广场与景观廊道，紧密连接形成整体的商业景观街；将商业分散在景观要素中，更好的与自然景观融合，形成绿色生态的空间意象。整体建筑层高
15、为 2-4 层，西班牙风格，建筑色彩艳丽，富有异国风情，实现中外文化的完美结合。由精品酒店与创意区、商务办公区形成商务区，该区域以绿色生态、建筑与环境和谐共存为主要意旨，通过建筑环绕区域内部湖，形成空间意象节点，为精品酒店，商务区创造良好的景观。整体建筑层高 4-5 层，现代建筑风格，建筑采用柔和的弧线，立面富有韵律感，突出建筑美观。8、主要技术经济指标序号 项目 单位 数值1 总用地面积 23253.52 规划总建筑面积 64336.332.1 其中：地上建筑面积 51750.422.2 其中：地下停车场建筑面积 12585.913 建筑密度 % 54.554 容积率 2.235 绿地率 %
16、 23.536 项目总投资 万元 210007 土地出让金 万元 60008 建筑成本 万元 9000消防 1200空调 1300装修 1000道路、绿化 800水、电 3009 其他费用其它万元50010 年租金收益：650060 元/月12 个月 万元 46809、问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及平顶山的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。平顶山市商业地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场
17、销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造商业品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章 项目投资环境与市场研究一、区域房地产市场分析1、宏观区位随着国家中部崛起战略的实施，肩挑南北、承接东西的中原地区已成为发达地区经济向内地纵深发展的战略要地。平顶山承东启西，交通便捷，是沿海地区产业由东向西梯次转移的重要连接带，具有无可比拟的区位优势。2003 年平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一。城市的聚集效益和辐射功能逐渐增强。鹰击长空，志存高
18、远作为国家重要的新兴能源城市和工业基地，在中原城市群经济隆起带中，平顶山就像一只振翅翱翔的雄鹰，在经济发展的天空中展现自己的英姿。新华区位于平顶山市中西部，是全市政治、经济、文化、商贸中心，素有“鹰城明珠” 之美誉。管辖 2 个镇、9 个街道，面积 157 平方公里，总人口 36 万余人。新华区区位优越，交通便捷。城市建设日新月异，基础设施完善。辖区内铁路、公路纵横交错。东接京广、装甲兵仓库专用线，716 仓库专用线均在辖区内。平宝公路、平郏公路、平洛公路为主干道的公路四通八达，漯平洛高速、许平南高速、郑石高速穿境而过。辖区商业繁荣，服务设施齐全，大型专业市场 12 个，大型商业中心 9 处，
19、为辖区人民群众提供了良好的生活环境。2、微观区位项目位于平顶山市新华区生态园东侧、湛河北部地区，区位生态环境优势明显；地块南临建设路，其为横贯平顶山市东西的一条市区主要交通动脉，使得本区与东部主城区有便捷的联系，同时与西部新区交通也极为便捷。3、平顶山市家居市场特征分析：近年来随着平顶山城市建设步伐的加快城市框架不断扩大，平顶山将成为集政治、经济文化信息物流为贸易一体的中心城市。同时新华园怡购城项目的建设对促进第三产业提升平顶山地域经济实力增加就业机会，繁荣商品经济将起到积极的推动作用。城区规模不断扩大，人口不断增加，消费需求量不断增大，家居装饰材料，建筑建材的分散经营已远远不适应经济的发展，
20、致使消费者跨县市购买，给广大群众的生活带来不便。随着居民生活水平的提高也为家居市场的成长提供了肥沃的土壤，家居广场完成一站式购货全方位的服务的同时。家居市场增设特殊订单、大订单、面向中小团体消费价格上给与一定的优惠，而且完善导购服务、家装服务必将使家居广场产生极大的吸引力。平顶山市由于缺少大型经营场所，家具、装饰材料、建筑材料中的众多品牌无处落户需求者只得到别处购买。在这块沃土上，已经形成了一个相对各个产业比较繁荣的商圈，但目前没有一个综合性、规模化的市场，就区域范围来讲，远远不能满足市民的需求，投资创办一个综合性的现代大型家居广场是平顶山人民的愿望，已迫在眉睫，条件和形势已相当成熟，名仕国际
21、家居广场的开办，将可以填补这一不足。4.市场预测如今， “80 后”已成为家俱消费新的主力。这一代年轻人在衣、食、注行各个方面都 表现出了自己独特的个性和品位，又都到了适婚的年龄。于是，买房、装修、结婚就成了他们的热门话题。这一代的时尚年轻人，在选择家具的时候，更注重的是整体的风格。色彩和造型、材质与风格无不透露出主人的个性及品味。 适应着他们的口味，新居的整体家居风格越来越丰富多彩。尤其是对环保的注重更是体现了“以人为本”的精神理念。做时尚美编的小张对简约的家居风格有着自己独到的理解：“质朴不是传统意义上的化繁为简，它只是不沉迷于过度的形式与内容。在纷繁的物质中挑出最靠近朴实内心的东西，低调
22、而又不失格调。现代感的沙发与传统的木制或藤条的椅子相间，别具一格。反之，怀旧的沙发极具现代感的扶手椅相配，相得益彰。 ” 家居的不同风格，对于不同的人群，有着不同的诠释。在这个追求高效率、快节奏的社会，每个人都在努力的寻找真正属于自我的栖身之所。家居给我们带来的不仅是一方空间，更重要的是心灵得到真正舒缓和释放的平台。当“家具”渐渐变成“家居”的时候，我们的生活品质也随之发生了翻天覆地的变化。二、销售预测1、项目需求分析本项目所在地新华区区是平顶山市最大的一个区,人口众多,交通发达,但平顶山市尚没有一个具有一定规模的高档家居卖场,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经
23、营与批发等云集在这里，人流量非常大。2、营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道 报纸广告包括平顶山日报、平顶山晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前 12 周进行 34 次推广既可。 短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，平顶山地方小，人口集中，单张派发能起到良效。第三章 建设规模与项目开发
24、条件一、建设规模本项目规划建设总用地面积 23253.5 平方米，总建筑面积 64336.33 平方米，地上总建筑面积 51750.42 平方米，容积率 2.23，建筑密度 54.55%，共有停车位 500 个。二、项目概况现状1、地点与地理位置项目位于平顶山市新华区生态园东侧、湛河北部地区，区位生态环境优势明显；地块南临建设路，其为横贯平顶山市东西的一条市区主要交通动脉，使得本区与东部主城区有便捷的联系，同时与西部新区交通也极为便捷。2、土地权属类别和土地状况本项目开发建设的土地位于凌云路北侧，已取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证。三、项目建设条件1、地形、地貌、地震情况平顶山市处于豫
25、西山地和淮河平原的过渡地带。西部以山地为主，最高山峰位于鲁山县西部边界的尧山，海拔2153.1 米。东部以平原为主。在低山和平原之间，分布着高低起伏的丘陵。从北往南看，大体有三列山地夹两组河谷平原。北部是箕山，中部是外方山的东段及平顶山市区以北的落凫山等低山，南部则是伏牛山东段及其余脉。北部夹北汝河冲积平原，南部夹沙河、澧河等冲积平原。其海拔高度大多在 300-700 米之间，具有西高东低的特征。2、气候条件平顶山市为大陆性季风气候，地处暖温带，春暖、夏热、秋凉、冬寒，四季分明，雨量充沛，光照充足。风向以偏南、西北、东北风最多，春 夏盛刮偏南风，秋冬盛刮偏北风，常有来自西伯利亚的冷空气入侵。平
26、顶山市处于暖温带和亚热带气候交错的边缘地区，具有明显的过渡性特征。这一带冷暖空气交汇频繁，四季分明，气候温和，雨量充沛，无霜期长。全市年总日照时数为 18002200 小时。年平均气温在 14.815.2之间；极端最低气温为-11.3，极端最高气温为 38.1。无霜期214231 天，可满足农作物一年两熟。全市年降水量为1000 毫米左右，春季和秋季是比较适合到这里旅游的季节。3、交通运输条件许平南、漯平洛、郑尧、太澳等高速公路穿境而过，和中国高速公路网络相连。平顶山段许平南高速公路是国家规划的重点干线公路日照至南阳的重要组成部分。路线全长 163 公里（其中平顶山段长 52 公里） 。该项目
27、已于 2004 年 11 月建成通车。平临高速公路系国家规划的南京至洛阳干线公路的重要组成部分，也是河南省干线公路网规划的“五纵、四横、四通道”中的一横。2006 年 5 月底建成通车。平顶山段漯平高速与平临高速系同一线路，均为宁洛高速的重要组成路段。线路全长 75.4 公里，其中平顶山段长 20.8 公里，2005 年 12 月建成通车。平顶山段郑尧高速公路是河南省高速公路“686”规划网中的一条重要连络线，线路全长 183 公里，途径郑州、许昌、平顶山三市九个县（市、区） ，总投资 88 亿元。其中平顶山段全长 101 公里，总投资 48 亿元。郑石高速由河南中原高速公路股份有限公司全额投
28、资建设，于 2007 年 12月建成通车。太澳高速平顶山段平顶山段，即洛阳至南阳高速公路寄料至分水岭段，于 2008 年 11 月建成通车。叶（县）舞（钢）高速公路系河南省高速公路网总体规划中焦（作）桐（柏）高速公路的重要组成部分，线路北起平顶山市叶县，与宁洛高速相连，向南经叶县、舞钢市，止于平顶山市与驻马店市交界处。2010 年底建成通车。5、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而河南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工
29、道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。6、政策环境本项目的建设符合平顶山城市建设总体规划和平顶山市新华区总体规划，贯彻了平顶山市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。依据平顶山市人民政府关于进一步促进城市建设的若干意见（平政（2009）30 号） 规定项目享受城市旧城改造项目享受的优惠政策：1、除国家及省规定不能减免的行政事业性收费外，其他行政事业性收费按标准减半征收。2、经营性土地出让后，土地出让总价款的 80%用于支付项目的拆迁补偿、原住户安置和市政基础设施建设，其中土地出让总价款的 10%作为市政基础设施建设保证金，具
30、体管理办法另定。第四章 组织机构与人力资源配置一、组织机构。 。 。 。 。 。 。 。 。有限公司是经平顶山市新华区招商引资企业，并经平顶山市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：二、人力资源配置。 。 。 。 。 。 。 。 。有限公司现有职员 32 人，其中高级职称1 人，中级职称 7 人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第五章 项目实施进度一、项目开发期2014 年 1 月至 2016 年 1 月为项目主体工程建设期。二、项目实施进度
31、安排项目总体工期时间为 2 年，从 2014 年 1 月至 2016 年 1董事长总经理管理部办公室 技术部 财务部 工程部 销售部月。2014 年 1 月，完成项目规划、报批、前期勘察设计工作；2014 年 8 月，项目主体完工；2015 年 2 月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。三、项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、
32、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和
33、追踪问效。第六章 投资估算与资金筹措一、投资估算1、法律依据、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版） ；、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价 ；、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表 ；、 中华人民共和国土地管理法 ；、 中华人民共和国城市房地产管理法 ；、中华人民共和国国家标准 GB/T 185082001城镇土地估价规程 。2、投资估算结果项目总投资为 21000 万元，包括工程费用 9000 万元，土地出让金 6000 万元，其他费用 6000 万元。预计建成后年租金收益：650060 元/月12 个月=
34、4680 万元。二、资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为 万元（约占总投资的 %） ，全部用于本项目的开发和建设。2、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。第七章 社会评价一、项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的家居理念，推动平顶山市商业地产的发展2、发展平顶山市经济，从实质上提升区域价值根据平
35、顶山市十二五发展规划制定的发展战略，平顶山市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于平顶山市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变平顶山市新华区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人城市生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升平顶山城市建设档次与水平，改善区域环境，提升平顶山地区的城市形象，具有十分重要的意义。二、风险分析1、政策风险及防范项目于 2013 年被河南省政府评为特色商业区，依据河南
36、省人民政府关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的指导意见 （豫政2012）17 号） 、 河南省人民政府办公厅关于支持商务中心区和特色商业区加快发展的通知（豫政办2012）97 号） 、 平顶山市人民政府办公室关于支持商务中心区和特色商业区加快发展的通知 （平政办2012）73 号）相关规定：将项目优先列入市重点建设项目，优先安排服务业引导资金，优先推荐申报国家和省相关资金；按规定减免房产税和城镇土地使用税；鼓励金融机构进一步加大对“两区”内重点企业的授信额度，对符合条件的中小企业要重点扶持，加快审批工作。综上所述，本项目不存在政策风险。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合
37、理，已与数十家著名的家居品牌签订了合作协议。销售风险较小。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力。三、社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能改善和提高居民的居住生活条件和环境，提高就业率，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。
