从建筑业和房地产业视角看印度实现节能建筑规模化.docx

1、从建筑业和房地产业视角看印 度 实 现 节 能 建 筑 规 模 化经 济 学 人 信 息 部 编 制GBPN 委 托GBPN 非 正 式 翻 译本 研 究 是 在 全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 （ GBPN） 委 托 下 进 行 的 。全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 （ GBPN） 是 一 个 放 眼 全 球 、 关 注 地 区 、 推 动 建 筑 节 能 最 佳 实 践 政 策 的 非 盈 利 性 组 织 ， 旨 在 协 助 决 策 者 制 订 和 实 施 相 关 政 策 ， 从 而 为 建 筑 节 能 和 建 筑 减 排 提 供 一 条 “深 度 途 径 ”。 全 球 建

2、 筑 最 佳 实 践 联 盟 总 部 设 在 巴 黎 ， 在 中 国 、 欧 洲 、 印 度 和 美 国 设 有 区 域 中 心 并 拥 有 合 作 伙 伴 ， 网 址 ： www.gbpn.org合 作 方 ： 世 界 可 持 续 发 展 工 商 理 事 会 （ WBCSD）世 界 可 持 续 发 展 工 商 理 事 会 （ WBCSD） 是 一 家 由 CEO 领 导 的 机 构 ， 由 一 批 具 有 远 见 卓 识 的 全 球 商 界 知 名 企 业 组 成 ， 宗 旨 是 为 企 业 、 社 会 和 环 境 创 造 一 个 可 持 续 的 未 来 。 理 事 会 为 企 业 起 了

3、率 先 倡 导 作 用 ， 凭 借 与 利 益 相 关 者 之 间 的 密 切 关 系 ， 帮 助 推 动 利 于 可 持 续 发 展 解 决 方 案 的 论 证 和 政 策 改 革 。 理 事 会 为 200 家 会 员 企 业（ 这 些 企 业 代 表 了 各 个 行 业 和 各 个 地 域 ， 收 入 总 额 超 过 7 万 亿 美 元 ） 提 供 了 一 个 平 台 ， 共 享 可 持 续 发 展 最 佳 实 践 、 开 发 改 进 现 状 的 创 新 工 具 。1目 录 内 容 提 要 2关 于 本 报 告 41 机 遇 与 挑 战 52 政 策 障 碍 73 前 景 从 住 宅 楼

4、 和 翻 新 改 造 工 程 入 手 逐 渐 扩 大 规 模 94 结 论 112内 容 提 要 根 据 世 界 银 行 提 供 的 数 据 ， 印 度 拥 有 12 亿 人 口 ， 约 31% 的 居 民 生 活 在 城 镇 地 区 。 全 世 界 前 20 个 人 口 过 百 万 的 城 市 中 ，这 个 南 亚 之 国 就 占 了 三 个 ： 孟 买 （ 1840万 ） 、 新 德 里 （ 1630 万 ） 和 加 尔 各 答 （ 1400 万 ） 。 未 来 这 些 地 区 及 其 他 地 区 的 人 口 还 会 继 续 增 长 。 印 度 政 府 预 计 ， 到2026 年 ， 印

5、度 的 城 镇 人 口 比 例 将 达 到 38.8%。 因 此 ， 届 时 会 有 4.65 亿 城 镇 居 民 需 要 安 置 。多 年 经 济 的 增 长 （ 自 2000 年 开 始 年 均 增 速 达 7.6%） 刺 激 了 人 们 对 更 多 现 代 化 写 字 楼 和 居 民 住 房 的 需 求 ， 导 致 了 能 源 消 耗 量 的 增 加 。 根 据 麦 肯 锡 2010 年 报 告 ， 2030 年 之 前 ， 印 度 每 年 将 建 造 7 亿 到 9 亿 平 米 的 写 字 楼 和 居 民 住 房 。 印 度 建 筑 市 场 中 75%为 居 民 住 宅 ， 但 目 前

6、 这 一 块 尚 未 被 列 入 节 能 范 畴 。 因 此 ， 向 住 宅 楼 推 行 和 采 用 现 有 节 能 政 策 的 潜 力 巨 大 。迄 今 为 止 ， 印 度 政 策 制 订 者 的 工 作 重 心 仍 放 在 如 何 降 低 新 建 商 业 用 楼 的 能 耗 上 。 规 模 化 节 能 的 实 现 有 赖 于 节 能 措 施 能 否 成 为 商 业 建 筑 中 间 市 场 、 房 屋 改 造 ， 特 别 是 住 宅 楼 市 场 的 标 准 化 做 法 。印 度 需 要 树 立 更 好 的 节 能 建 造 商 业 典 范 。 据 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 6

7、月 调 研 结 果 显 示 ， 印 度 建 筑 业 约 75%的 高 管 认 为 ， 节 能 建 筑 的 投 资 至 少 要 比 传 统 建 筑 多 15%， 这 一 观 点 显 然 影 响 了 他 们 追 加 前 期 投 资 的 积 极 性 。 反 过 来 ， 80%的 高 管 又 都 认 为 节 能 法 律 对 行 业 发 展 有 利 。 因 此 ， 印 度 的 企 业 可 能 会 支 持 政 府 出 台 更 加 严 格 的 法 律 法 规 、 加 大 提 升 成 本 节 约 意 识 的 力 度 ， 从 而 帮 助 他 们 实 现 规 模 化 节 能 、 减 少 碳 排 放 量 。本 报

8、告 的 主 要 研 究 结 果 ：l 2007 年 6 月 获 准 通 过 的 印 度 大 型 商 业 建 筑 节 能 法 规 节 能 建 筑 规 范 （ ECBC） 产 生 了 积 极 影 响 。 目 前 获 得 节 能 认 证 的 商 业 用 楼 面 积 已 达 12 亿 平 方 英 尺 （ 约 合 1.11 亿 平 方 米 ） 。 但 专 业 人 士 认 为 ， 节 能 建 筑 规 范 实 施 后 产 生 的 影 响 实 际 上 可 能 更 大 一 些 ， 因 为 一 些 业 主 只 想 做 到 节 能 即 可 ， 并 不 想 经 过 一 道 道 审 批 手 续 去 获 得 认 证 。3

9、 目 前 ， 政 策 制 订 者 将 大 型 商 业 建 筑 的 节 能 作 为 重 点 ， 而 不 是 印 度 商 业 建 筑 中 间 市 场 和 居 民 住 宅 。 目 前 有 关 新 房 开 发 的 节 能 指 南 或 法 律 几 乎 空 白 。 不 过 ， 印 度 能 源 效 率 局 现 正 在 起 草 这 方 面 的 法 律 ， 居 民 住 宅 在 窗 户 设 计 和 房 屋 朝 向 等 方 面 已 在 开 始 采 用 一 些 最 佳 实 践 做 法 。 私 营 企 业 与 公 有 企 业 领 袖 之 间 的 共 识 度 越 来 越 高 ， 这 正 是 制 订 印 度 商 业 建 筑

10、 自 愿 性 节 能 规 范 的 好 时 机 。 事 实 上 ， 政 府 已 宣 布 了 它 的 打 算 ： 在 印 度 当 前 五 年 经 济 计划（2012-2017 年 ） 实 施 期 间 ， 将 节 能 建 筑 规 范 纳 入 法 律 范 畴 。 市 场 的 变 化 （ 如 ： 材 料 价 格 下 调 ） 有 利 于 建 房 施 工 企 业 扭 转 观 念 ， 使 其 不 再 一 味 认 为 节 能 建 筑 造 价 昂 贵 。 比如 ， 太 阳 能 光 伏 电 池 板 在 过 去 四 年 里 价 格 一 路 下 降 。 政 府 监 管 部 门 倡 导 采 用 节 能 技 术 的 做 法

11、 将 会 进 一 步 推 动 近 期 需 求 ， 使 这 些 技 术 得 到 广 泛 应 用 ， 从 而 进 一 步 降 低 成 本 。 节 能 潜 力 对 住 宅 楼 开 发 商 的 吸 引 力 相 对 小 一 些 ， 因 为 节 能 收 益 主 要 惠 及 的 是 居 民 ， 而 这 些 企 业 希 望 看 到 的 是 政 府 在 地 产 开 发 方 面 出 台 更 多 的 激 励 政 策 。 现 已 有 法 律 提 案 提 出 对 节 能 建 筑 开 发 商 提 供 减 税 和 其 他 优 惠 政 策 。 在 提 供 这 些 激 励 政 策 的 同 时 ， 政 府 还 应 密 切 监 控

12、 ， 确 保 节 能 措 施 的 实 施 。 4关 于 本 报 告 从 建 筑 业 和 房 地 产 业 视 角 看 印 度 实 现 节 能 建 筑 规 模 化 报 告 由 全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 委 托 经 济 学 人 信 息 部 完 成 。 本 报 告 是 我 们 2012 年 6 月 发 表 的 从 建 筑 行 业 看 能 效 与 节 能 报 告 的 续 篇 ， 之 前 的 报 告 中 我 们 对 建 筑 行 业 的 423 位 高 管 进 行 了 调 研 。 本 报 告 主 要 内 容 包 括 ： 印 度 企 业 是 如 何 开 展 节 能 投 资 的 、 他 们 面 临

13、 的 机 遇 和 挑 战 ， 以 及 政 策 在 鼓 励 商 业 建 筑 和 住 宅 楼 节 能 规 模 化 的 过 程 中 扮 演 的 角 色 。 经 济 学 人 信 息 部 对 本 报 告 内 容 承 担 全 部 责 任 ， 本 报 告 的 结 论 并 不 一 定 代 表 委 托 方 的 观 点 。 本 报 告 由 Vir Singh 撰 写 、 Janie Hulse 编 辑 。本 报 告 主 要 基 于 以 下 三 方 面 资 料 来 源 ： 对 最 新 数 据 、 文 件 和 报 告 的 案 头 研 究 。 2012 年 6 月 对 全 球 423 位 高 管 和 102 位 印 度

14、 建 筑 业 高 管 调 研 报 告 的 分 析 。 超 过 三 分 之 一 的 印 度 受 访 者 为 总 经 理 级 高 管 （ 34%） ； 41%来 自 年 利 润 超 过 5 亿 美 元 的 公 司 ； 70%来 自 房 地 产 业 （ 包 括 商 用 、 民 用 和 工 业 建 筑 ） ； 30%来 自 建 筑 施 工 企 业 。 与 印 度 大 型 建 筑 企 业 节 能 专 家 的 深 度 访 谈 。谨 在 此 对 以 下 人 士 抽 出 宝 贵 时 间 与 我 们 分 享 观 点 表 示 感 谢 ： Pavan Bakeri Bakeri 物 业 管 理 公 司 执 行 总

15、监 Niranjan Khatri ITC 有 限 公 司 可 持 续 发 展 总 监 Sanjay Seth 印 度 能 源 效 率 局 能 源 经 济 学 家 Karan Grover Karan Grover & Associates 公 司 建 筑 师 Manish Kumar Gupta ATS 基 建 公 司 设 计 与 开 发 助 理 Smita Chandiwala Shakti 基 金 会 建 筑 与 电 器 项 目 经 理51 机 遇 与 挑 战越 来 越 多 的 商 业 建 筑 正 在 通 过 非 正 式 评 定 程 序 朝 着 绿 色 建 筑 的 目 标 努 力 ， 这

16、 部 分 建 筑 数 量 虽 不 多 但 发 展 势 头 良 好 。 但 遗 憾 的 是 ， 目 前 尚 未 得 到 印 度 绿 色 建 筑 委 员 会 的 关 注 。 据 节 能 建 筑 师 Karan Grover 讲 ， 目 前 这 部 分 节 能 成 果 和 成 本 节 约 效 益 对 印 度 大 规 模 发 展 的 建 筑 市 场 贡 献 几 何 尚 不 得 而 知 。Grover 说 ： “很 多 人 对 我 说 ， 我 们 不 需 要 什 么 绿 色 印 章 ， 我 不 想 天 天 忙 着 应 付 各 种 文 件 ， 绿 色 评 定 审 计 机 构 回 复 的 时 间 太 长 。

17、 ”。这 些 雏 形 举 措 如 果 能 够 得 以 规 范 和 推 广 ， 将 会 给 新 建 建 筑 带 来 巨 大 的 节 能 省 钱 潜 力 。 印 度 的 基 建 如 火 如 荼 ， 蕴 藏 着 巨 大 的 节 能 潜 力 。 根 据 印 度 国 家 规 划 委 员 会 数 据 ， 2012 年 到 2017 年 ， 印 度 每 年 必 须 新 增 6.5-7% 的 供 电 量 ， 才 能 保 证 9% 的 经 济 增 速 。 2012 年 7 月 的 大 规 模 停 电 事 件 ， 让 6 亿 多 居 民 受 到 了 影 响 ， 充 分 暴 露 了 印 度 电 业 的 供 需 缺

18、口 ， 对 印 度 经 济 增 长 造 成 了 阴 影 。 通 过 设 计 和 投 资 新 建 建 筑 、 从 而 确 保 节 能 收 益 的 做 法 ， 要 比 改 造 翻 新 的 投 入 少 很 多 。印 度 的 住 宅 楼 市 场 节 能 潜 力 巨 大 ， 但 目前 尚 未 对 住 宅 楼 项 目 出 台 任 何 节 能 政 策 ， 而 住 宅 楼 在 该 国 建 筑 市 场 占 有 75%的 比 例 。 住 宅 楼 开 发 商 现 已 采 用 为 新 建 商 业 建 筑 推 荐 的 一 些 最 佳 实 践 。 此 外 ， 各 邦 和 市 级 规 划 委 员 会 正 在 对 印 度 能

19、 源 效 率 局 起 草 的 各 种 节 能 措 施 进 行 讨 论 ， 以 期 纳 入 当 地 法 律 法 规 中 。印 度 的 绿 色 建 筑 市 场 仍 有 待 于 开 发 ， 利 益 相 关 者 关 于 投 资 成 本 、 投 资 回 报 期 以 及 投 资 前 景 等 的 看 法 仍 存 分 歧 。 相 关 评 估 结 果 依 其 在 绿 色 建 筑 生 态 体 系 中 的 作 用 、 贷 款 利 率 、 地 方 刺 激 性 政 策 及 市 场 需 求 不 同 而 不 同 。 有 人 认 为 ， 节 能 材 料 和 技 术 成 本 在 下 降 ， 这 将 有 助 于 扩 大 市 场

20、需 求 。 据 2004 年 筹 立 印 度 绿 色 建 筑 委 员 会 驻 海 得 拉 巴 办 事 处 的 Grover 讲 ， 在 2000 年 ， 节 能 结 构 的 设 计 和 建 造 成 本 增 加 了 16-17%， 投 资 回 报 期 为 7 年 。 “现 在 ， 我 们 的 成 本 下 降 了 4%， 投 资 回 报 期 缩 短 成 两 年 ”， 绿 色 建 筑 的 成 本 “很 快 ”就 会 和 建 造 普 通 楼 房 没 什 么 两 样 了 。但 并 非 所 有 人 都 如 此 乐 观 。 Bakeri 物 业 公 司 执 行 总 监 Pavan Bakeri 认 为 ，

21、评 估 可 能 对 少 数 正 式 取 得 了 节 能 认 证 的 知 名 建 筑 起 作 用 。 但 依 他 来 看 ， 新 技 术 投 资 成 本 仍 是 一 大 难 题 。 “艾 哈 迈 达 巴 德 的 能 源 价 格 是 全 国 最 高 的 ，6但 节 能 投 资 还 是 空 白 ”， Bakeri 先 生 说 ， 即 便 是 大 型 地 产 商 从 银 行 贷 款 ， 优 惠 利 率 每 年 也 要 高 于 15%。 与 发 达 国 家 4-5%的 贷 款 利 率 相 比 ， 他 认 为 投 资 回 报 期 要 比 Grover 先 生 预 测 的 多 两 年 。 他 还 说 ， 由

22、 于 利 率 高 、 延 期 支 付 利 息 还 要 承 担 额 外 成 本 ， 再 者 ， 因 印 度 的 消 费 习 惯 决 定 了 它 的 浪 费 现 象 较 少 、 节 能 成 效 相 对 较 低 ， 因 此 ， 要 想 收 回 额 外 投 资 至 少 需 要 3.5 - 4 年 的 时 间 。Bakeri 先 生 还 指 出 了 另 一 个 投 资 障 碍 ： “大 多 数 情 况 下 ， 特 别 是 住 宅 楼 的 开 发 中 ， 开 发 商 在 出 售 楼 盘 后 就 退 出 了 项 目 ， 因 此 ， 对 于 开 发 商 而 言 ， 统 计 的 节 能 成 效 数 据 并 不

23、准 确 。 目 前 为 止 ， 客 户 并 不 是 十 分 情 愿 为 购 买 节 能 建 筑 而 向 开 发 商 支 付 更 高 的 价 格 ”。 再 加 上 贷 款 成 本 高 、 需 求 不 足 的 现 状 ， 都 削 弱 了 节 能 投 资 的 吸 引 力 。资 金 成 本 同 样 是 印 度 高 管 们 担 忧 的 问 题 。 在 我 们 2012 年 6 月 的 调 研 中 ， 约 12% 的 受 访 者 将 补 贴 贷 款 视 为 是 企 业 进 行 节 能 投 资 决 策 时 考 虑 的 第 二 大 影 响 力 因 素 ， 而 22.5% 的 人 认 为 减 税 政 策 是 第

24、 一 大 影 响 因 素 。 美 国 自 然 资 源 保 护 协 会 在 2012 年 10 月 发 布 的 报 告 中 给 出 的 解 释 是 ， “金 融 业 担心 的 是 业 主 和 开 发 商 对 这 些 节 能 产 品 的 需 求 不 足 以 及 节 能 设 备 、 技 术 和 电 器 的 相 关 标 准 缺 失 。 ”目 前 采 用 了 两 套 评 定 系 统 对 印 度 的 节 能 建 筑 进 行 了 评 估 ， 一 是 起 源 于 美 国 、 由 印 度 绿 色 建 筑 委 员 会 管 理 的 “ 能 源 与 环 境 设 计 先 锋 ”（ LEED） 评 定 体 系 ； 另 一

25、 个 是 由 “政 策 智 囊 库 ”能 源 资 源 研 究 所 开 发 的 综 合 居 住 环 境 绿 色 评 估 体 系 （ GRIHA） 。 印 度 约 有 220 座 建 筑 获 得 了 LEED 认 证 ， 308 个 项 目 在 综 合 居 住 环 境 绿 色 评 估 系 统 中 进 行 了 登 记 。这 两 个 体 系 都 是 采 用 节 能 建 筑 规 范 （ ECBC） 指 南 来 评 估 商 业 建 筑 能 效 的 。 但 由 于 申 请 程 序 冗 长 ， 一 些 企 业 在 节 能 进 程 中 选 择 了 对 这 些 机 构 “视 而 不 见 ”。很 多 邦 都 在 不

26、 同 程 度 地 采 用 和 实 施 国 家 节 能 建 筑 规 范 及 其 他 节 能 措 施 （ 如 ： 在 当 地 的 建 筑 法 规 中 新 增 相 关 规 定 ） 。 印 度 能 源 效 率 局 的 能 源 经 济 学 家 Sanjay Seth 认 为 ， “表 现 最 为 积 极 的 邦 都 是 那 些 在 大 搞 基 础 设 施 建 设 的 地 方 ”。 他 解 释 说 ， 印 度 东 北 部 的 各 邦 因 为 地 区 符 合 节 能 建 筑 规 范 的 建 筑 不 多 ， 所 以 申 请 数 量 不 多 。 72 政 策 障 碍Bakeri 先 生 说 ， “假 若 成 本

27、 不 会 增 加 的 话 ， 私 有 领 域 还 是 愿 意 遵 守 节 能 法 规 的 ”。 对 此 ， 他 解 释 说 ， 不 断 上 涨 的 人 力 成 本 和 其 他 成 本 在 过 去 五 年 里 将 房 价 推 高 了 约 50%。 “房 价 已 经 使 老 百 姓 变 得 不 堪 重 负 了 ”。 他 认 为 ， 住 房 市 场 最 大 的 细 分 市 场 中 低 档 住 房 市 场 的 购 买 群 体 对 价 格 最 为 敏 感 。Bakeri 认 为 ， 对 于 这 一 购 买 群 体 （ 代 表 了 90%的 住 房 市 场 ） 而 言 ， 即 使 只 涨 价 10% 也

28、无 法 承 受 ， 尽 管 某 些 成 本 、 材 料 等 都 在 下 降 ， 但 房 价 整 体 在 上 涨 。 因 此 ， 他 认 为 ， 完 善 的 政 策 可 以 对 这 一 领 域 产 生 最 大 的 影 响 力 。 但 是 ， 若 要 想 政 策 奏 效 ， 一 定 要 看 实 施 的 效 果 。Bakeri 先 生 认 为 ， 政 府 应 向 银 行 提 供 激 励 政 策 ， 以 便 于 向 住 房 市 场 分 配 一 定 的 贷 款 组 合 ， 从 而 为 建 筑 等 行 业 的 节 能 投 资 提 供 扶 持 。 但 一 些 中 等 规 模 的 建 筑 施 工 企 业 则

29、游 离 于 正 规 市 场 之 外 ， 因 此 可 能 无 法 从 这 一 政 策 中 受 益 ， 这 在 一 定 程 度 上 限 制 了 政 策 的 效 力 范 围 。包 括 Bakeri 先 生 在 内 的 一 些 人 都 认 为 ， “ 印 度 能 够 且 必 须 能 够 采 用 配 额 交 易 制度 ”。 但 碳 排 放 配 额 交 易 价 格 的 下 降 使 得 这一 制 度 的 融 资 能 力 受 到 了 质 疑 。 甚 至 由 联 合 国 支 持 的 、 旨 在 推 动 碳 减 排 的 清 洁 发 展 机制 ， 都 因 为 难 以 验 证 节 能 减 排 成 效 而 鲜 少 用

30、于 建 筑 节 能 项 目 。 大 多 数 清 洁 发 展 机 制 项 目 都 针 对 的 是 可 再 生 能 源 。ATS 基 建 公 司 的 Manish Kumar Gupta 认 为 ， 目 前 普 遍 缺 乏 对 节 能 技 术 及 其 益 处 的 认 识 。 他 坚 持 认 为 ， “我 们 应 该 鼓 励 一 些 面 向 开 发 商 和 终 端 用 户 的 组 织 开 展 节 能 意 识 宣 传 项 目 ， 使 人 们 适 应 和 接 受 这 些 体 系 。 ”宣 传 节 能 意 识 的 主 要 对 象 包 括 居 民 福 利 协 会 ， 这 些 民 间 组 织 ， 代 表 了

31、特 定 城 镇 地 区 居 民 的 利 益 。 忽 略 这 些 组 织 就 会 导 致 对 节 能 体 系 的 忽 视 ， 最 终 导 致 节 能 体 系 瓦 解 。Gupta 先 生 还 说 ， “ 如 果 再 对 技 术 不 了 解 ， 一 旦 出 了 问 题 居 民 福 利 协 会 就 不 想 继 续 投 资 了 ， 整 个 节 能 体 系 就 会 失 效 。 居 民 福 利 协 会 必 须 保 有 大 量 的 太 阳 能 电 池 板 、 照 明 、 传 感 系 统 和 计 时 器 、 太 阳 能 照 明 灯 。 如 果 某 一 个 公 共 区 域 的 部 件 出 现 故 障 ， 不 会

32、 对 人 们 的 生 活 造 成 影 响 ”。Gupta 认 为 ， 对 于 开 发 商 而 言 ， 另 一 大 问 题 就 是 行 政 审 批 程 序 。 “开 发 商 需 要 办 理 的8审 批 许 可 手 续 太 繁 复 。 政 府 应 将 所 有 这 些 事 情 都 放 在 一 个 平 台 上 ， 设 立 单 一 窗 口 进 行 审 批 ， 包 括 ： 环 境 影 响 力 评 估 （ EIA） 、 节 能 建 筑 规 范 (ECBC)、 综 合 居 住 环 境 绿 色 评 估 体 系 （ GRIHA） 或 其 他 认 证 。 ”为 克 服 这 些 难 题 ， 政 府 已 经 明 确 承

33、 诺 ， 将 以 节 能 建 筑 规 范 作 为 切 入 点 ， 加 强 建 筑 节 能 工 作 的 实 施 。 政 府 明 确 表 示 ， 六 年 前 制 订 的 大 型 商 业 建 筑 节 能 标 准 将 会 被 纳 入 法 律 ， 写 入 印 度 的 第 十 二 个 五 年 计 划 中（ 2012-2017 年 ） 。“我 们 将 会 有 一 个 完 全 强 制 性 的 计 划 。 全 国 已 有 15-20 个 邦 开 始 实 施 这 一 计 划 ”， Seth 先 生 说 。Grover 先 生 以 及 很 多 人 士 都 对 此 举 动 表 示 赞 成 ， 他 说 ， “这 是 印

34、 度 将 所 有 新 建 建 筑 相 关 指 南 上 升 到 法 律 高 度 的 契 机 。 我 和 国 内 许 多 建 筑 师 同 行 都 对 此 表 示 支 持 ”。 93 前 景 从 住 宅 楼 和 翻 新 改 造 工 程 入 手 逐 渐 扩 大 规 模在 印 度 绿 色 建 筑 行 业 的 所 有 利 益 相 关 方 中 ， 最 难 取 胜 的 当 属 住 宅 楼 开 发 商 ， 因 为 还 没 有 足 够 的 优 惠 政 策 。 “如 果 政 府 出 台 的 是 电 价 优 惠 政 策 ， 开 发 商 不 会 视 其 为 激 励 政 策 ”， Seth 先 生 说 ， “激 励 政

35、策 应 该 是 能 使 开 发 商 看 到 好 处 的 政 策 ”。的 确 ， 大 多 数 已 经 出 台 的 或 正 在 讨 论 中 的 激 励 政 策 都 针 对 的 是 住 户 （ 给 予 补 贴 ） 或 建 筑 设 计 师 （ 为 表 彰 在 节 能 结 构 设 计 中 的 表 现 而 给 予 现 金 奖 励 ） ， 而 很 少 向 开 发 商 提 供 经 济 扶 持 ， 大 多 数 开 发 商 都 在 四 年 内 售 完 楼 盘 后 就 开 始 了 下 一 个 项 目 。政 府 现 正 在 通 过 税 惠 政 策 和 其 他 激 励 措 施 ， 解 决 这 一 问 题 。 但 起 初

36、 的 几 个 激 励 方 案 都 没 有 达 到 预 期 效 果 ； 政 策 监 控 和 强 制 实 施 节 能 措 施 的 能 力 普 遍 薄 弱 。 此 外 ， 向 开 发 商 提 供 的 激 励 措 施 没 有 考 虑 拉 动 需 求 ， 这 也 影 响 了 它 的 效 力 。 但 是 ， 一 些 关 注 建 筑 面 积 的 激 励 方 案 则 取 得 了 成 效 ， 其 中 包 括 赋 予 扩 大 面 积 密 集 开 发 的 权 利 （ 即 “容 积 率 ”FAR、 或 “容 积 指 数 ”FSI） 。 尽 管 这 些 项 目 可 能 会 对 那 些 出 于 经 济 原 因 、 原 本

37、 不 打 算 建 造 绿 色 建 筑 和 进 行 认 证 的 开 发 商 构 成 吸 引 力 ， 但政 府 对 节 能 收 益 监 控 能 力 的 缺 失 可 能 很 容 易 造 成 一 些 开 发 商 不 履 行 承 诺 。扩 建 面 积 的 激 励 政 策 在 地 产 开 发 商 中 引 起 强 烈 共 鸣 。 “容 积 率 是 一 个 非 常 强 大 的 工 具 ， 对 开 发 商 有 很 强 的 吸 引 力 ， ”Bakeri 先 生 评 价 道 。“如 果 绿 色 建 筑 变 成 主 流 的 话 ， 政 府 可 以 采 用 的 一 个 最 具 成 本 效 益 的 方 法 就 是 将

38、容 积 率 作 为 一 项 激 励 政 策 。 这 不 需 要 政 府 掏 一 分 钱 ”， 大 型 企 业 联 盟 ITC 公 司 酒 店 事 业 部 环 境 行 动 总 经 理 Niranjan Khatri 对 此 表 示 赞 同 。 他 指 出 ， 诺 伊 达 （ 位 于 北 方 邦 新 德 里 郊 外 的 一 个 城 镇 ） 当 局 就 曾 宣 布 ， 允 许 绿 色 认 证 建 筑 增 加 5%的 容 积 率 。此 外 ， 相 关 的 国 家 法 规 也 在 讨 论 中 。 能 源 效 率 局 起 草 了 节 能 相 关 规 定 ， 对 当 地 的 建 造 活 动 加 以 规 范

39、。 据 Seth 先 生 讲 ， 城 镇 开 发 部 亦 参 与 其 中 ， 目 前 正 在 指 导 各 邦 政 府 所 有 地 市 管 理 部 门 ， 将 这 些 规 定 纳 入 建 筑 法 规 中 。能 源 效 率 局 支 持 的 其 他 行 动 应 能 促 进 行 业 发 展 （ 包 括 培 训 和 认 证 项 目 ） ， 以 确 保 充 分 的10实 施 能 力 。 此 外 ， 能 源 效 率 局 还 在 对 节 能 材 料 的 供 应 情 况 进 行 监 控 ， 以 免 供 应 环 节 “卡 壳 ”， 耽 误 节 能 进 程 。 供 应 环 节 卡 壳 是 一 盘 散 沙 且 受 成

40、 本 限 制 的 印 度 建 筑 市 场 存 在 的 “通 病 ”。最 后 ， 有 关 节 能 的 讨 论 开 始 从 全 面 关 注 新 建 建 筑 逐 步 转 向 涵 盖 既 有 建 筑 的 改 造 。 94%的 印 度 受 访 建 筑 企 业 认 为 ， 节 能 措 施 与 新 建 建 筑 最 为 关 联 ， 因 此 ， 目 前 几 乎 没 有 关 于 既 有 建 筑 改 造 市 场 的 信 息 或 有 多 少 印 度 既 有 建 筑 配 备 了 节 能 设 备 的 数 据 。 据 受 访 企 业 反 馈 ， 由 一 个 业 主 拥 有 的 建 筑 群 更 有 可 能 倾 向 于 选 择

41、 改 造 。 想 要 召 集 众 住 户 或 业 主 达 成 节 能 投 资 协 议 则 是 非 常 困 难 的 一 件 事 。ITC 公 司 在 这 方 面 起 步 较 早 ， 该 公 司 在 非 常 短 的 时 间 内 对 旗 下 的 所 有 酒 店 进 行了 翻 新 改 造 。 ITC 集 团 可 持 续 发 展 总 监 Khatri 认 为 ， 公 司 通 过 2009 年 率 先 在 ITC Gardenia Bengaluru 酒 店 打 造 “负 责 任 的 豪 华 ”， 学 会 了 如 何 将 两 个 看 似 不 搭 界 的 概 念 整 合 到 一 起 。 “我 们 采 用 I

42、TC Gardenia 酒 店 的 经 验 ， 将 所 有 楼 龄 较 长 的 豪 华 酒 店 进 行 了 改 造 ， 确 保 所 有 酒 店 在 一 年 内 都 获 得 LEED 评 级 ”， 他 回 忆 说 。他 还 说 ， 尽 管 印 度 还 有 着 很 长 的 路 要 走 ， 但 可 喜 的 是 已 经 取 得 了 一 些 成 绩 。 “新 的 理 念 需 要 时 间 方 可 “生 根 发 芽 ”。 据 Khatri 介 绍 ， 绿 色 建 筑 面 积 由 2005 年 的 17 万 平 方 英尺 （ 约 合 1.58 万 平 方 米 ） 增 加 到 了 今 天 的 12亿 平 方 英

43、 尺 （ 约 合 3.66 亿 平 方 米 ） 。 “在 没 有 监 管 压 力 的 情 况 下 ， 这 是 一 个 很 大 的 飞 跃 。 约 有 2.5 万 名 建 筑 师 参 加 了 绿 色 建 筑 设 计 培 训 ， 其 他 一 些 利 益 相 关 方 都 表 示 支 持 绿 色 建 筑 行 动 ”。 114 结 论商 业 建 筑 的 经 验 为 印 度 的 建 筑 业 开 辟 了 节 能 之 路 ， 打 造 了 一 个 切 实 可 行 的 小 众 市 场 ， 激 发 了 一 些 企 业 投 资 印 度 巨 大 的 住 宅 楼 市 场 的 兴 趣 ， 只 是 目 前 法 律 法 规 和

44、 激 励 政 策 都 尚 不 完 善 。 此 外 ， 印 度 中 央 、 邦 和 地 方 政 府 正 在 采 取 措 施 弥 补 政 策 上 的 缺 失 。印 度 商 用 和 民 用 建 筑 企 业 的 高 管 愿 意 遵 守 更 加 完 善 和 严 格 的 法 规 。 对 于 政 府 而 言 ， 将 节 能 建 筑 打 造 成 为 一 个 具 有 盈 利 潜 力 、 魅 力 十 足 的 投 资 项 目 的 时 机 已 经 成 熟 。 政 府 可 以 通 过 投 资 印 度 大 规 模 建 设 活 动 ， 帮 助 他 们 实 现 节 能 建 筑 的 规 模 化 、 减 缓 二 氧 化 碳 的 排 放 。 12我 们 已 尽 全 力 去 核 查 本 文 信 息 的 准 确 性 。 但 是 ， 经 济 学 人 信 息 部 以 及 本 报 告 的 委 托 方 均 不 对 本 白 皮 书 或 其 中 任 何 信 息 、 观 点 或 结 论 的 可 靠 性 承 担 任 何 责 任 或 赔 偿 。GBPN全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟51 rue Sainte Anne 75002 Paris France+ 33 1 76 21 81 00infogbpn.orgwww.gbpn.orgGBPNetwork