1、华夏幸福基业发展模式研究作者：合正投资一、 公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务，具有一级房地产开发资质，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司，成立于 1998 年，初始注册资本为 200 万元，后经历三次增资，三次股权转让，于 2007 年整体改制为股份制公司。改制后，总股本为 10.5 亿元，同时公司名称变更为“华夏幸福基业股份有限公司”。二、 股权结构及控股公司华夏幸福基业股份有限公司董事长兼总裁为王文学先生，1967 年出生，现任廊坊市工商联常委，廊坊市第四届政协常委、第十一届河北省人大代表，其间接和直接合计持有华夏幸福 94%
2、的股权，为华夏幸福的实际控制人。借壳完成后，王文学将持有上市公司 65.48%的股权。1、华夏幸福基业借壳后股权结构图2、华夏幸福全资及控股公司情况简表三、 业务结构华夏幸福基业股份有限公司业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产（见下图）成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新
3、区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。四、 代表项目华夏幸福基业是开发房地产项目起家，尤其是住宅类项目，旗下项目主要有“京郊生态小镇连锁品牌-孔雀城”、“京郊轻轨新城连锁品牌-大卫城”、“都市精品-华夏系列”、“人文新镇连锁品牌兰亭系列”等。“孔雀城”系列目前已开发有“永定河孔雀城”、“大运河孔雀城”、“潮白河孔雀城”和“八达岭孔雀城”四个项目，通过引入酒店、家居、餐饮等行业的成熟“连锁”理念，主要面对“市内有公寓，希望通过郊区小镇获得田园亲情度假生活”的都市家庭
4、。除此之外，在河北境内先后开发了华夏花园、华夏经典、第五大街、第九园、华夏奥韵等系列项目，涵盖了住宅、商业街及城市综合体等多种业态。在进行房地产开发的同时，投资运营开发区是华夏幸福基业的核心业务，已建立了从园区建立、招商引资到城市运营的开发运营管理体系。旗下的综合性园区主要集中在大北京和环渤海地区，代表作包括位于天安门正南 50 公里的固安工业园区，位于国贸正东 30 公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的京北生态新区怀来等。五、 发展模式独特的“园区+地产”模式，公司以园区开发立项，地产开发随行的模式。该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其对政府的影响力不断在园区
5、周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等种多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。其中，专门负责园区开发的九通投资在区域开发实践过程中，形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。以固安工业园为例，固安县人民政府与九通投资签订开发建设有关事项的委托协议及补充协议，约定固安县人民政府委托九通投资子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资专业化服务）等；该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更；且委托期限长达 50 年。 其详细的
6、园区开发运作模式如下图所示：六、 盈利模式华夏幸福基业营业收入主要来自两部分：地产开发收入和园区开发运营收入。其中地产开发收入包含“孔雀城”、“华夏花园”等住宅类地产开发收入和“第五大街”等商业地产开发收入。2008 年，华夏幸福基业实现地产销售面积为 20.41 万平方米，销售收入为 12.15 亿元。园区开发运营收入主要来自基础设施建设收入、土地整理收入、产业发展（招商引资）收入、园区综合服务收入，以及其他业务收入等。就 2008 年固安产业园项目而言，其中孔雀城开发与销售收入为25%、其他地产开发与销售收入为 61%、园区开发收入为 14%。园区开发运营是华夏幸福基业在地产政策收紧的大背
7、景下借以成功上市的主要特色。数据显示，来自园区开发运营的收入主要包括四大类：基础设施建设、土地整理、产业发展服务以及园区综合服务。业务范围 内容 结算金额 结算方式 支付方基础设施建设在委托区域进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设管理实际投资*10% 一次性或分期不超过三年 固安工业区管委会土地整理 对委托区域内进行土地整理 实际投资*10% 一次性或分期不超过五年 固安工业区管委会产业发展服务对委托区域内工业园区进行宣传、推广并进行招商引资新增落地投资额*45%一次性或分期不超过三年 固安工业区管委会园区综合服务对委托区域内进行物业管理、公共项目经营与维护等实际投资*
8、10% 一次性或分期不超过三年 固安工业区管委会其他业务自有工业厂房、仓库、土地的租赁或出售等其中，产业发展服务在总收入中占比最大，在 40%-50%之间，主要来自于从地方管委会获得的佣金。华夏幸福基业所提供的“产业发展服务”实为招商引资服务，该公司拥有一支数量庞大、千人左右的招商团队，招商成功落地后，九通投资子公司和园区所在地管委会就当年经审计的招商佣金签署结算和支付确认函，九通投资即可从管委会获得一定比例的佣金，如上表所示，佣金为新增落地投资金额的 45%。管委会可以选择一次性支付当年招商佣金，也可以选择分期支付，但分期不超过 3 年。同时，九通投资还为企业提供全程、一站式服务，协助入园企业处理与政府各有关部门相关事宜，包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项事宜的办理进度。除此之外，九通投资已经与国家开发银行、中国工商银行、中国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。
