1、中 国 地 质 大 学 长 城 学 院本 科 毕 业 论 文题目 石家庄市“城中村”改造研究以柏林庄为例 系 别 地球科学与资源系 专 业 土 地 资 源 管 理 学 生 姓 名 程 路 路 学 号 03309740 &nb
2、sp; 指 导 教 师 田 帅 职 称 2013 年 5 月 2 日石家庄市“城中村”改造研究-以柏林庄为例摘 要随着经济的高速发展，城市规模急剧扩大，城中村已经成为我国城市化建设绊脚石，城中村改造是中国城市化建设的必然选择。本文以石家庄市柏林庄为研究对象，运用
3、二元结构理论，郊区城市化理论等理论，分析城中村形成原因，探讨研究我国城中村的弊病以及改造的必要性，分析柏林庄村改造的经济效益的可行性与运作方案，归纳和总结石家庄现阶段的改造进展和改造模式，在综述国内外城中村研究进展和改造模式与机制的基础上，针对石家庄市城中村的类型和改造现状，提出相对应的对策和建议，为城中村改造提供一定的借鉴作用。关键词：城中村；改造；模式；柏林庄ABSRTACTWith the high-speed development of economy, the city scale expands rapidly, the urban village has become a st
4、umbling block to urbanization construction in our country, urban village reconstruction is the inevitable choice of urbanization in our country. Village as the research object, this paper, taking shijiazhuang city Berlin use binary structure theory, theory of suburb urbanization theory, analysis of
5、urban villages formation reasons, explore the ills and the necessity of reconstruction of urban villages in our country, analyze the feasibility in reforming the economic benefits of zhuang village in Berlin and operation scheme, and the model of the reconstruction of shijiazhuang's current prog
6、ress and review in villages both at home and abroad research progress and reforming the mode and mechanism on the basis of, according to the type of shijiazhuang urban villages and transform the status quo, put forward the corresponding countermeasure and the suggestion, and provide certain referenc
7、e for the urban village transformation. Keyword: urban village；transform ；model；Bailinzhuang目 录1引言 .11.1 研究背景 .11.2 研究目的和意义 .11.3 国内外研究现状综述 .21.3.1 国外相关研究 .21.3.2 国内相关研究 .21.4 研究内容和方法 .31.4.1研究内容 .31.4.2研究方法 .32 城中村概述 .42.1 城中村概念 .42.2 城中村成因 .42.3 城中村改造必要性 .42.4 城中村改造模式 .53 研究区概况 .73.1 自然资源条件
8、.73.2 社会经济条件 .84 柏林庄城中村改造 .94.1 石家庄市城中村改造概况 .94.1.1石家庄城中村改造现状 .94.1.2 石家庄现行改造模式 .94.2 新华区柏林庄改造研究 .104.2.1柏林庄概况 .104.2.2柏林庄改造开发模式 .104.2.3安置补偿方案 .104.2.4柏林庄城中村改造运作 .114.2.5柏林庄改造项目的经济可行性 .124.2.6柏林庄城中村改造社会经济效应 .125柏林庄城中村改造存在问题和对策 .145.1 柏林庄城中村改造存在的问题 .145.2 柏林庄城中村改造问题的解决对策 .146 结论 .16参考文献 .17致 谢
9、 .18中国地质大学长城学院 2013 届毕业论文11引言1.1 研究背景从 20 世纪 8O 年代以来，中国在改革开放引导经济高速增长背景下开始了快速的城市化进程。快速的城市化进程一方面促进了城市经济的发展，体现了国家的繁荣；另一方面许多副作用也伴随着城市的扩大而来。2O 世纪 9O 年代在我国的城市化进程中呈现出了城市蔓延及郊区化进程加速等不利于城市科学、合理发展的现象，尤其是所谓“城中村”现象的出现，更是极大地阻碍了我国城市的健康发展,城中村面临着如何改造以实现城市和谐发展的问题。因此，国内许多学者对城中村问题进行了研究，试图探索出符合我国国情、具有指导意义的城中村治理及城市发展的科学理
10、论与模式。虽然城中村现象问题严重，但是又在城市中扮演十分重要的角色，具有相当重要的功能，成为城市有机体中的重要组成部分。整体上看，现阶段中国城中村进展缓慢，大部分城市仍然留在政策制定、规划研究、改造试点等初步层面上；目前国内学者对城中村问题的理论研究已获得了较大进展，但是在对城中村问题的研究对象及研究手段的选取方面仍然具有一定的突破和创新空间。1.2 研究目的和意义随着中国城市化步伐的加快，城市用地需求量激增，城中村这一名词对大多数城市来说并不陌生。在一些沿海城市如深圳、上海甚至在中西部的城市，昔日的城乡结合部已经成为城市的内部核心区域，城乡结合部的农村也被包围在城市区域当中，导致大量城中村出
11、现。但是由于各地政府对城郊采取的政策不同，特别是我国长期实行的人口、土地城乡二元制的影响，村内的人口、土地、管理等没有纳入城市管理体系当中。并且，随着城市经济的发展，土地升值导致大量的村民以租住房屋收取租金为方式的集体经济不断壮大，城中村在治安、消防、卫生等方面存在很多隐患，从而出现许多社会和环境问题。城中村改造的目的为了营造一个良好的经济发展环境，充分利用稀缺的土地资源，改善村民的居住条件，提高村民的生活质量。因此，研究城中村的改造具有重要的理论和现实意义。城中村已经成为中国城市化进程的拦路虎，极大地阻碍了城市的发展。因此，城中村改造势在必行。在改造过程中，涉及多方利益博弈，问题相当复杂，要
12、一切从实际出发，选择最切合本身的改造方法和模式，透过现象，抓住本质，较好的解决改造中的难题。本文以石家庄柏林庄城中村改造为例，研究城中村改造的模式与运行机制，改造过程中所出现的问题，并对此提出合理的建议和对策，选择最切合实际的改造方法，从而为城中村的改造减小阻力，加快城市建设的速度，推进城市化的进程，为城中村的改造中国地质大学长城学院 2013 届毕业论文2提供一定的借鉴作用。1.3 国内外研究现状综述1.3.1 国外相关研究城中村问题是我国快速城市化过程中中国特有的问题，国外并没有该方面的直接研究，但通过国外大量城市发展的文献，可以找到一些与“城中村”相关的论述，可以归结为以下几方面：1）城
13、市边缘地带研究德国地理学家路易斯（L.Louis）在 1936 年提出某些原属于城市边界的地区，后被建成区逐渐吞并，成为市区的一部分，即为城市边缘地带 1。之后托马斯（Thomas）明确提出“城市边缘区”的概念，开创城市边缘区研究的先河。2）都市村庄在国外早期的研究中，有学者把大城市边缘的农村地区称为都市村庄，里面住着大财阀、公司秘书、农民等几类人。美国学者 Johnston 主编的人文地理学词典将都市村庄定义为“具有相同或相似的文化或种族特征，是移民进入城市的聚焦点的一种社区”2。 美国城市经济学家苏利文 Sullivan 在城市经济学一书中把都市村庄定义为“现代城市郊区的次中心”，是一种在
14、生活、工作、游乐中，人与人、人与自然之间达到和谐关系的这样的一种地方 3。3）城市蔓延现象城市蔓延现象是指城市化区域向为城市化地区的不相称的扩张，最早出现在以美国为首的发达国家；然而发展中国家的城市蔓延现象更加剧烈，新加坡学者发现其特征发展走廊的典型郊区化蔓延，超出了城市总体规划的范畴，导致了城郊乡村面临毁坏，而代之以更有效的土地利用方式 4。国外学术界没有对城中村进行专门研究，但由于城中村产生的根源是城乡人口、土地的管理差异，从这个方向看国外城市边缘区与都市村庄等这类自助型居住区的研究论述，可以给我过城中村的研究提供一定的参考和借鉴。1.3.2 国内相关研究改革开放以来，我国城市快速发展，城
15、中村现象由沿海至内陆逐步显现，国内对于城中村研究大致可分为概念研究、成因研究、治理和改造研究、相关专项研究等方面，对我国各个城市的城中村改造起到一定的实际操作借鉴。丁洪建、刑海峰在城中村的问题、成因及规划管理对策 5中认为“城中村”是指在快速城市化进程中原原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍是以土地附着物为主要生活来源，以初级关系为基础的聚落；吕宏芬、王积瑾在城镇化进程中“城中村”的成因及对策研究 6中把“城中村”的成因概括为土地所有制和宅基地政策与巨大的经济利益驱使。中国地质大学长城学院 2013 届毕业论文3敬东1999年在“城市里的乡村
16、”研究报告 经济发达地区城市中心区农村城市化进程的时策 7认为“城中村”的特点主要是：一、空间形态和内部功能与周围环境反差剧烈；二、村镇用地、人口的性质和规模界定困难；三、在行政体制和管理机制上存在极大的缺陷。李志生在关于城中村改造的问题 8中认为“城中村”的改造应该加大宣传力度，科学规划，引入市场机制，共同改造城中村；周新宏2007年在城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析 9指出“城中村”改造应以政府主导，克服市场弊病，统筹规划，坚持一村一方案，循序渐进的分类改造方案。李俊夫从土地管理和资产经营角度提出了破除城中村二元管理体制、实现城中村彻底城市化的管理途径 10。张晶在城中村改造中参与
17、主体的博弈分析与对策建议 11认为运用博弈理论研究“城中村”改造中政府、开发商、村民的三方博弈过程，通过构造效用函数分析参与主体之间的利益冲突，提出在村民支持的基础上政府介入并承担改造费用，不鼓励开发商介入改造的对策建议；韩冉、李红关于二元结构理论和城市化进程的思考试析“城中村”问题产生的原因和解决的有效途径 12从社会制度的角度出发，认为“城中村”的形成是在城市这一特定范围内所产生的现代工业和传统农业的冲突，是“二元结构”矛盾在城市内部的集中反映。1.4 研究内容和方法1.4.1研究内容本文从我国城中村的现状出发，探讨了城中村的弊病，分析了城中村形成的原因以及改造的必要性；进而论述国内外城中
18、村的研究进展与改造模式和运行机制的选择；之后以石家庄市柏林庄城中村为例，概述和总结柏林庄改造的运行模式，分析经济可行性与改造效益，对改造进程和所遇到的问题进行阐述、分析，从而提出城中村改造对策建议，这也是本文的中心部分。最后得出研究结论与研究不足，并提出完善城中村改造的建议，以求在未来探索出可行性高的新的改造模式，为政府管理城市部门提供参考。1.4.2研究方法本文主要以互联网为媒介，在中国知网和维普查阅大量论文与文献资料，通过归纳法和案例法来获取城中村改造存在问题；此外，还进行实地调查，获取资料与数据；在学校图书馆查阅与城中村有关的图书资料与期刊。中国地质大学长城学院 2013 届毕业论文42
19、 城中村概述2.1 城中村概念城中村是指位于城市规划区范围内或城乡建设结合部，被城市建设区包围或半包围，在快速城市化进程中原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍是以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)为基础的部落。2.2 城中村成因1)城乡土地制度二元化是形成“城中村”问题的根本原因中国城乡土地管理制度表现为城市市区土地归国家所有，而农村的土地产权归农村集体所有，农村的宅基地、自留地也归农村集体所有；这种明显的产权差异直接导致二元结构的的形成。土地制度的二元性是城中村形成的最核心的因素，城中村
20、问题实际就是村庄土地如何开发和使用的问题。2)中国加大城市化建设的力度推动了城中村问题的显现城市化不仅是农村向城市的转化，更涉及人口转换、产业结构、工业、文化等方方面面，最重要的改变首先在于土地面积上的物理扩张导致了城中村的产生，然后随着地域的改变，农村剩余劳动力以及外来人口的大量涌入加剧了城中村问题。3)经济收入的依赖性原因城中村是一个类型独特的社区, 其存在的经济基础和生存的依赖之源是土地和物业，征地补偿费是城中村集体经济收益的一个重要来源。村民主要的经济来源是村集体经济分红、出租屋收入以及小规模的商业、餐饮业等。村集体有大量的土地、厂房、房产等租金收入, 一般都结成经济社, 实行股份制；
21、以村籍为边界的高收入和高福利的支持、非正式经济体制外的强化促使城中村问题越来越严重。4)村落历史内聚性是城中村形成的文化因素改革开放后，城市的扩张占据了城郊的全部或部分土地，导致城中村的形成。而维系城中村村民最主要的血缘关系和地缘关系与传统文化和风俗习惯都良好的保留了下来，这种文化的内聚性和认同性是城中村形成的文化历史因素。2.3 城中村改造必要性城中村的发展问题表现在经济、社会、生活、环境等多个方面，主要包括人口密度过高，居住环境差；建筑密度过大，布局混乱；基础设施不完善，公共服务设施欠缺；中国地质大学长城学院 2013 届毕业论文5人口复杂，社会治安混乱；村民文化观念滞后，社会边缘性凸显；
22、因此，城中村改造迫在眉睫。1)加快城市建设提升城市竞争力的需要城中村的各种各样的房屋土地关系以及各方的利益交织在一起，错综复杂，因而，加快城中村的改造有助于城市环境的发展；城中村在建设、管理、治安、环境等方面存在着长期不易解决的问题，大大降低了城市的生产能力和生活质量，不利于改善城市的对外形象，严重影响了城市竞争力的提高。只有彻底改造好城中村，才能发挥城市的整体功能，改善城市景观，提升城市竞争力。2)提高城市土地利用率的需要在我国，很多城市的城中村都占据着比较优越的地理位置，但开发缺远远低于周边的区域建设，宝贵的土地资源未得到充分利用，没有发挥出土地最大的经济效益和环境效益。我国土地资源日益紧
23、缺，利用土地率较低的城中村成为盘活城市土地资源紧缺的突破口和必然。3)城市加强精神文明建设的需求城中村地理位置虽处于城市之中，但很多的生活方式和价值观念和思维方式都没有一下子转变过来，通过改造，提高村民的教育文化水平帮助他们尽快的融入到城市当中，建立城市社区居民的生活价值观，提高整个城市的精神文化水平。2.4 城中村改造模式1)自主开发改造模式该模式以村集体经济为基础，在政府引导下，由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。该模式需要政府的支持力度比较大（比如在基础设施、公建设施及资金等方面），只适用于村集体及村民筹资能力强、村规模较小的情况。该模式的优势是村委会主导
24、型的模式充分发挥了村民的积极性，同时在资金上不依赖政府；其缺陷在于在实际操作过程中，由于村委会缺乏开发建设的经验，往往会降低物质空间的改造品质并导致中途失败。2)开发商主导型改造模式开发商主导型是指开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发，整体方案、布局、资金运作都由开发商自己承担。但是开发商主导型改造存在规划管理方面的问题，有可能因为利益需要忽视城市规划，导致容积率或建筑密度过大等。这种改造方式工程大、动迁面广、成本高昂，主要适用于比较繁华，严重影响城市景观和城市规划的村庄改造。在改造过程中，政府一般不直接投入资金，而是利用市场之手，通过定原则、
25、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产开发商进行城中村改造。在规划、用地、建设密度、建设规模、容积率、配套公用设施和市政基础设施建设上，政府必须合理引导和严格控制，以避免开发商为了追求经济利益做出损害村民和城市长久利益的举动。3)政府主导改造型模式中国地质大学长城学院 2013 届毕业论文6政府主导改造型模式，政府充当开发商的角色，直接投资改造城中村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设。政府在整个城中村改造中从立项、拆迁、安置、建设、监督、管理、协调等各个环节都发挥主导作用和重要推动作用的模式。政府在城中村改造中是发起者、组织者、管理者、推动者。在投资上，政府既可直接投资改造。但这种改造存
26、在如下问题：政府投入太大；得不到村民的积极响应，村民把改造当成是政府的事，只希望通过改造来获取更多的实惠；为某些贪官污吏开了一道“发财”的口子，不利于村民利益的保障。4)城中村改造新模式采用“政府引导村民入股开发商融资”的改造模式，引入土地资产化经营理念，即先将村集体土地改制并量化成股份，明晰土地产权；再由“城中村”改造主体即政府、村集体、开发商共同筹建股份有限公司，公司的资本来源包括经过评估量化后的土地资产、政府基础建设基金、开发商投资资金；在城中村改造过程中，政府主要负责基础设施建设，政府应关注各方的利益诉求，在不同群体的收益转移要求中寻求次满意均衡点，补偿提供者能够接受的最高补偿额和补偿
27、获得者能够接受的最低补偿额，协调城中村改造与综合开发的关系、相关资源利用的经济利益与社会效率的关系、城中村改造及综合开发的近期与长远利益的关系等，增强改造的动力并营造良好的市场运作环境；村集体和开发商负责主体改造工程，在政府的宏观调控下进行户型、积率等方面的设计。中国地质大学长城学院 2013 届毕业论文73 研究区概况石家庄市地处河北省中南部，环渤海湾经济区。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定交界，辖区总面积 15848 平方公里，其中市区面积 456 平方公里。根据石家庄市 2010 年第六次全国人口普查主要数据公报 ，全市常住人口为 1,016.3788万人，其中市区面积
28、 455.8 平方公里，人口 286.2 万人。3.1 自然资源条件石家庄市已查明的植物资源 2500 多种，其中药用植物资源 230 余种。农业资源丰富，现有耕地 59 万公顷，主要农作物有优质玉米、小麦、棉花、梨、枣、核桃等，品种多、种植面积大，是河北省粮、棉主产区，现已发展成为中国北方绿色农业基地之一。石家庄市林业发展迅速，拥有林地面积 506 万亩，其中生态防护林 237 万亩，果品经济林 249 万亩，速生丰产用材林 20 万亩，森林覆盖率达到 21.8%，林业产业总值达到46 亿元，尚有宜林荒山、荒滩 300 万亩。地貌由西向东依次排列为中山、低山、丘陵、盆地、平原。东部原，按其成因属太行山山前冲洪积平原，海拔一般在 30-100 米左右。石家庄市地处中纬度欧亚大陆东缘，属于暖温带大陆性季风气候。太阳辐射的季节性变化显著，地面的高低气压活动频繁，四季分明，寒暑悬殊，雨量集中于夏秋季节。干湿期明显，夏冬季长，春秋季短。石家庄市辖区内河流分属海河流域大清河水系和子牙河水系。主要行洪河道 6 条，其中北部的沙河、磁河木刀沟属大清河系；中南部的滹沱河、洨河、金河、槐河、羜河属子牙河系。总流域面积 3.35 万平方公里。图 1 石家庄行政图
