1、,老年公寓开发模式研究报告,随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、休闲度假地产、老年公寓地产、校园地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，成为地产开发的蓝海。本报告选取了老年公寓这一物业的开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会进行挖掘，然后，对老年居住产品的需求特征进行分析，之后，对国内一些成功的案例进行研究借鉴。在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。,一、基本概念,1、相关产品概念,从老年人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。 目前社会上出现的专为老年人提供长期居住场所的机构类型可分为传统敬
2、老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，老年公寓应属于民办民营式的经营模式。,经营模式,公办公营,公办民营,民办民营,机构类型,福利院,敬老院,老年公寓,国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然，在上海、北京等地打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了一些，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩。 所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项
3、目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。,2、“老年公寓”概念,所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：减轻子女养老压力，提高社会效率。有利于老年人身心健康。服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，
4、让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。,二、老年公寓开发的市场机遇,1、我国已进入老龄化社会阶段,按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人
5、口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。,2、“老年公寓市场”潜力巨大,2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的
6、占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。这也表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。,3、老年人养老逐步向集中养老转移,受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演
7、变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。,4、“421家庭”催生老年住宅的产生和发展,自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。,5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发,面对我国进
8、入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如河南、山东等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。,6、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题,首先，虽然有所发展，但其波及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院8万多所，所养不过150万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超
9、过40万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过200万人，不足老年人口总数的2%。老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势。其次，从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。,再次，市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年
10、朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。,7、我国城市老年公寓的发展方向,社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管
11、理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。他们的成功建设，可以预示产权式老年公寓将成为未来老年住宅发展主流。,老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年
12、人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。“山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。,总结：,如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪等地老年公
13、寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇。老年公寓的建设，使许多家庭解除了后顾之忧，老人不再为家庭琐事及晚辈之间的摩擦而烦恼，同时也消除了孤独感和寂寞感，也有助于增强老年人独立生活的能力，还有助于带动老年服务行业的兴旺，可以培养一大批家庭护理人员，解决大批下岗职工的就业问题，有利于社会的安定团结。因此它是经济发展的一个契机、一次挑战。,三、国内老年公寓案例借鉴,1、北京东方太阳城中国老年人保健基地、学术基地2、绿地21城孝贤坊2、亲和源老年公寓4、江南太阳城,1、北京东方太阳城 中国老年人保
14、健基地、学术基地,东方太阳城，总占地面积234万平米，是京城地产幅员辽阔之笔。内含16万平米湖水、75万平米运动休闲绿地，而建筑面积仅80万平米，有点式公寓、板式公寓、连廊公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等，社区周边更有7000亩10万株林木环绕。整个社区分三期建设，于2008年全部竣工。社区配备了高品质的社区中心、康体中心、商业街以及酒店度假场所，为社区的老人提供着多种多样、丰富多彩的服务和文化活动。社区图书馆藏书近万册，在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。精彩纷呈的“老年大学”也陆续开课：隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、
15、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。专业级的多功能剧场，不仅承担了为社区居民放映电影、周末舞会等日常文化功能，还在各种节日、主题日中举办了多次大型晚会、展演以及文化论坛。,七重环境系统 约2000亩潮白河近10万株原生树近20万平米社区生态湖节能环保的水源地源热泵系统75万平米运动休闲绿地 高绿化覆盖率高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放,五重专属定制全社区无障碍设计智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务世界知名的景观与建筑设计公司美国SASAKI鼎力打造“老年大学”，教室、阅览室，丰富退休人生顺欣
16、阳光物业，高品质贴心服务，连续三年社区满意度调查逾90%,七重成品配置 期、期，五组团成熟入住 东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康东方嘉宾国际酒店，五星级标准大型超市进驻，商业一条街康体中心，各类球馆、温泉游泳池5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲汇佳幼儿园,产品四合院,产品别墅,产品电梯公寓,借鉴点：,项目选址内外景观的呼应产品多样性配套完善可作远郊老年公寓开发参考,绿地21城孝贤坊,绿地21城孝贤坊为绿地国际家园第四期，绿地国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，社区内设置中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等，社区配套完善。配备有2.
17、82.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间安全扶手；指纹锁智能识别功能；可视对讲系统；24小时紧急救助按钮；社区配备有老年大学和老年特色服务医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。,区位交通绿地国际家园，位于大上海城郊上海市与昆山市交界处，312国道旁，邻近国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。从中山公园驱车到绿地21城需要半个小时左右时间。在地理位置上，该楼盘位于昆山靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，是规划建设的专门面向老年人的人文新镇，濒临吴淞江水系。在售的主要为联体别墅和公寓房，虽然与安亭镇相距很近，但价格上相对较
18、低。小区内部设有循环巴士通往学校、农贸市 场等，另外有直达中山公园和人民广场的 班车，每日4班次。,局部装饰外立面采用传统英式砌砖法样板房分不同的装修风格，有很多保护型装修和护理型装修的选择。设计了无障碍通道，走道铺地毯防滑，需铺面砖的地面采用防滑面砖，设置了装饰性腰带扶手等。,周边配套该楼盘在去年年底引进同济大学附属同济医院绿地昆山医院，相配套的“绿地家世界”也已正式开工建设。在综合性医院基本配置的基础上，增设专门针对老年人的科室和相关功能；在普通大型超市的基础上增设老年人购物专区；还会根据老年人体质特征需要，设立平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。此外，还将设立老年食堂，在小区设置
19、邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。,借鉴点：,细节人性化社区配套完善可作郊区大盘中部分规划为老年公寓参考。,亲和源老年公寓,亲和源位于上海市南汇区康桥镇，建筑面积8.6万平方米，设置有生活区、医疗区、商业区、活动区四大功能区域，总共建设14栋生活楼，房间800 余间，可容纳1600余位老人。社区房型以多层、小户型为主，配有电梯，居室建筑面积从60到140不等。社区采取无障碍化的设计，以确保老年人的安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功能的活动空间。社区在老人卧室、卫生间、浴室、各种活动场所以及室外活动区域均安装有紧急呼叫系统、
20、红外线监视器等智能化系统，建立起全社区的安全监控体系。整个社区的设计使低密度的老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精致结合，独特的空中连廊构成全天候、泛社区的便捷通道，使社区内所有的建筑融为一体。,地理位置该项目位于南汇康桥地区的秀沿路上，北接浦东新区，东靠川沙，西南临南汇周浦。南侧川周公路为连接川沙至周浦的交通主干道，东侧申江路为规划中环线延伸段，与外环线A20公路向望。沪南路、外环线（A20）、申江路、川周公路构成了井字形立体交通。距卢浦大桥、浦东国际机场约15分钟车程。,周边设施配套邮局、银行、电信局、派出所、贵族中学、贵族幼儿园、学
21、术气氛浓郁的大学、社区文化活动中心、便利生活的集贸市场、洗衣店、大卖场、风味餐厅、国际烧烤乐园、秉承传统的高级五德会酒店、高档别墅近在咫尺，四星级标准建造的乡村酒店等等，能够较好的满足远亲近邻的探访需求。,会员制亲和源实行会员制，入住者须符合会员条件，承认会员章程，购买会员卡，缴纳年费等，拥有会员资格方可获得亲和源物业的使用权。,社区组成：12幢多层公寓，838套全装修全配置（含软装潢）居室一幢多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）一所配餐中心（就餐、配送）二处休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）一所老年医院及护理院（300个床位）一座会所（一楼游泳池、二楼健身房、三楼水疗馆、四楼会务活动中心）
22、商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）绿化景观，上海市一级生态小区，（绿化覆盖率达51%；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）风雨连廊（公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）户外活动场地、停车场,蓝色无障碍防撞扶手配合PVC地板,咖啡色无障碍防撞扶手,借鉴点：,细节人性化的设计近郊老年公寓参考,4、江南太阳城,江南太阳城利用嘉兴江南水乡的自然资源，在现代化的居住社区里融入老年建筑组团，以三项实施策略及六项配套体系为依托，为上海创建的第一个新型的健康养老社区。 项目分二期开发，总量为21万平方米，首期楼盘将于2006年10月交付使用。
23、整个社区三面环水，绿化面积占整个社区的50%。上海知名医院在小区内常设门诊。,地理位置江南太阳城位于浙江省嘉兴市，基地三面环水，东临东方路，三元路将基地分为两块，整个场地平整。,规划设计特点规划结构较完整、清晰。将不同层次的住宅群体组织成三个片区，各片区又由多个住宅组群组成，各组群规模适宜，方便邻里交往。小区道路，人行车行既有分离，又有混行，方便出行。机动车停放采用地面、架空和地下多种形式，停车率达到80%。环境设计充分利用自然水景，组织了放射性景观轴和步行景观轴，组群内有多种空间以及沿河的绿色景观带。全区绿色系统点、线、面结合，空间比较丰富。小区公建配套基本齐全，东南角设有商业街，小区出入口
24、内设有会所，小区内还设有次会所和泛会所，位置适宜。住宅布局大部分为南北朝向，部分底层架空，有利日照与通风。小区南侧布置了两个老人居住组群。住宅户型多种，便于用户选择。住宅内部功能分区明确，空间尺度适宜，日照、采光、通风良好。,周边配套小区的配套设施非常完善，设置了各种功能的主会所，次会所及泛会所，以满足居民生活的各种需要，设计中结合城市设计及环境设计的要求，将主会所分布在东方路及三元路交叉处，以起到丰富城市景观的作用，同时不对居民的生活产生影响，次会所及汽会所结合居民的休闲、交流、活动健身等，有机布置在各组团周围。在社区内设立医疗急救站，并与120急救中心联动。体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食
25、疗、深度睡眠、整体按摩等服务。药物咨询中心提供促进健康的药物及营养品的咨询服务。,物业管理采用专业化的管家式物业管理服务，强调从基础细节开始，倡导“有限管理、无限服务” ，为业主提供 从日常家政服务、商务服务、健康服务到包括精神需求、老年人特护在内的一系列个性服务，真正体现人性关怀，营造温暖呵护。营销策略该项目定位“上海人的养老天堂”的养老社区，推出“低价抢客”策略，以3500元/平方米在上海销售。还推出一次性收取10万元出租20年居住权、允许入住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。该案在销售初期就取得了良好业绩，目前70的业主都是上海购房者。,借鉴点：,项目选址较好配套较全可作二三线
26、城市开发老年公寓参考。,五、老年公寓项目选址特点,针对老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大，同时老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。因而对项目选址有如下要求：1.地形应尽可能平坦以减少陡斜的步道，坡道或踏步。相对平坦的现场可促进步行这是一种高度理想的运动。2.周边不应以主要交通干线为界。以便于购物，逛公园而不必穿过主要街道。3.基本的商业设施，如超市，干洗店，药房等，应尽可能邻近并易于前往。4.基本的地区公共设施如文化馆，保健服务和娱乐设施等都要靠近。就此而论应注意
27、到对许多老年人来说其最大步行半径应为0.804公里。5.公共交通应直达建设场地，由于许多为老年人服务的项目，如专门的就医条件，往往不在本区而在其它区。,6.场地不宜直接邻近学校或儿童游乐场或为青年与成人所活跃出入的娱乐区。7.场地应有足够的面积，以满足开展户外静止性与运动性的娱乐活动的要求。8.还要注意到整个土地的利用模式依照可能的趋势及预期的计划有发生改变的可能性。9.地块规模宜大不宜小，小则100200亩，大则500800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那
28、种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。10.地块距离城郊35km，距离中心城区1015 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。,六、老年公寓规划特点,1、社区规划,道路人车分流，避免老人的行动不便而与车发生危险，无障碍设计，为老人的不方便生活提供处处提供方便，开阔空间活动场所，提供老人的户外活动空间，增加休息座椅，方便老人随时休息。,2、社区组成
29、,多层公寓为主；多功能综合楼（老年大学、老年活动中心）；配餐中心（就餐、配送）；休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）；老年医院及护理院；会所（游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心）；商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）；绿化景观，（绿化覆盖率50%以上；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）；风雨连廊（公寓与公寓，公寓与会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）；户外活动场地、停车场。,3、绿化景观,景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；用水系将建筑物之间联系，使得该区域内的建筑和自然可以很好的统一和协调；在绿
30、化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。 景观建设应具有东方人文色彩，绿化配置以东方古典园林常用的竹、松、梅等为主 集中绿化由开阔的草坪绿化和具有集合功能的大小型广场组合而成,七、老年公寓产品特点,以规划、户型和装修为例,1、住宅建筑规划,在充分通风、采光的基础上，其建筑格局以“围合状”布置为主。围合型空间可以充分提供公共交流的平台，在建筑空间上充分赋予老年人交流和活动的平台。底层架空，景
31、观阳台，露台空间，屋顶花园，扩大花园范围。以特色水文化为景观概念，使亲情睦邻概念成为住宅主体。比普通住宅相应的提高日照标准。出入口、通道应考虑轮椅通行和安置扶手，室内地面应平坦，无高差，并进行防滑措施，许多公共设施区应设扶手。商业布置以方便老年人为主。,2、常见户型：,阳光公寓独居一房一厅一卫（面积：40-60平方米/间）睦亲住宅二室二厅二卫（面积在80-100平方米） 亲子住宅共居三房二厅（面积在120-140平方米）或少部分的二房二厅（面积在90-120平方米之间）,3、房屋装修,老年人住宅装饰装修应该与其心理特点互相适应，营造舒适优雅、简洁方便、个性突出的生活环境。,室内外无障碍设计,居
32、室的格调和布局要符合老年人的生理和心理特点。室内外进行无障碍设计，减少地面层的高差，以利行走方便，也为轮椅进出创造条件。室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖。浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。老年人在室内活动路线必须畅通无阻。,装饰材料不求华丽,装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情。注重简洁、典雅，不求华丽，例如墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱
33、典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。,家具尽量减少棱角,家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角，老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处，床与沙发稍硬不宜过软，沙发家具应体现人体工程学，沙发不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。电器安装以“老”为本室内灯光应有弱有强，夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕。因老年人视力衰退，写字看书灯光应强一些。室内电灯开关安装
34、部位，夜间使用要方便。家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。,八、老年公寓配套特点,1、智能化配置,红外线保安系统、对讲门禁系统、闭路监控系统、门禁管理系统等安防系统；每户（间）设置无线呼救系统，内部小总机； 无线定位求助系统社区一卡通服务；防盗紧急救助系统（防盗门磁、红外线报警装置）、防火烟感系统、煤气泄漏报警装置；宽带网络系统、数字电视；楼宇设备监控系统社区内较为密集的定点设置SOS的紧急呼叫系统； 考虑部分残障人士的需求，设置盲道等通道； 电子公告板（中、英双语）、背景音乐及紧急广播系统车辆管理系统； 远程抄表系统。,2、会所,除了常规的“洗衣中心、社区服务中心、
35、医疗服务中心、家政服务中心等等之外，还应规划设计有： “国际会议中心”：定期举办大型的国内、国际性的各类研讨会和活动； 多功能厅：满足日常的观看电影、唱歌、跳舞、晚会等；“创业天地”：充分调动老人参与社区管理的积极性，发挥老年人的专长，力争满足老人老有所为的心理；“幼儿园”：满足 “含饴弄孙”的心理需求，并方便共居者的子女教育；文体娱竞赛园地：满足日常生活、文化、体育的活动需求； 以单元幢或组团家长制组织：给予人们在城市中的一种参与感与活动力。,3、电梯,电梯多采用医院专用的长方形柜型电梯，方便担架搭乘；电梯按键上也会有普通位置的按键设置，也会增加为残疾人或是行动不方便的老人专门设置的电梯按键
36、；电梯播报的声音也会比普通电梯大，以照顾听力不是很好的老人。,4、商业,以特色主题文化商业设施配合生活服务功能商业。除对一般居民外，需注入针对老年及休闲、文化、观光的特殊商业服务。 比如：当地特产店、特色餐饮店、花鸟店、古董艺品、戏曲茶楼、医疗保健用品商店、特色服装店，书店等。,5、配套,养老、度假、居住、文化、休闲、娱乐、购物、学习、创业、健身于一体 生活配套设施： 超市、菜场、美容美发、洗衣房服务设施： 医疗保健中心、餐饮、茶室等等娱乐设施： 阅览室、多功能娱乐厅、棋牌室等 医疗保健设施： 诊所、医疗室、医疗咨询等 健身设施： 室内游泳池、健身房等文化设施： 老年大学、藏书阁、书法绘画厅等,休闲娱乐设施示意：,室外温泉,室内温泉,康体中心,沙弧球,茶室,桌球室,6、生活机能配备,清洁服务代购、代订服务公寓的医护人员定期上门为老年人做保健及健康检查，小病及时医疗，大病及时送医院治疗宠物托管服务邮政收发、定时提醒等服务旅游活动安排服务 健身培训、辅导及陪练 日常医疗保健指导 花卉、盆景艺术指导 联谊沙龙、互助小组其他为老年人提供的特殊服务,部分配套展示,老年大学,社区医院,end,
