1、华发股份辽宁省沈阳市浑南新城项目前期策划报告,2,开发策略及规划设计建议,项目地块价值研判,空间功能分区是本项目的功能在空间上的具体落实，本项目的主体功能构成已经明确，即生活居住和承接会展、地铁以及南站的部分商务办公、商业等，因此，在落实空间布局的时候要考虑的关键是在区域外部环境变化的情况下，各功能与空间之间的契合。,项目地块价值分析,用地分析,项目外部引力分析：项目区域东、西、北方向有城市、机场等地引力影响，南面则为农田村镇，引力影响非常小。,项目地块价值分析,从空间上来看，规划路把项目分割为九大部分，从地块性质上看，项目分为住宅和商业两大片区。,项目地块价值分析,两地块面积约为16万平方米
2、，容积率均为2.5，位于项目最南侧，两地块南临已通车的双向六车道的航天路，易于与苏家屯、会展中心、机场等外部环境产生空间联系；两地块目前为空地，且两地块的昭示性好，从开发时序上应该在项目开发的前期阶段。,-DL1184、 -DL1182地块,项目地块价值分析,、地块,两地块面积约为15万平方米，容积率同为2.5，位于项目中部，受外部环境影响小；南北侧均为项目规划路，受项目内部化境影响较大；两地块目前为空地，从开发时序上应该在项目开发的中期阶段。,项目地块价值分析,-DL1180、-DL1181地块,两地块面积约为9.5万平方米，地块面积相对较小，容积率同为2.5，位于项目北侧，目前地块上有部分
3、旧厂房；两地块东面为项目的两块商业地块，主要受到商业地块及项目外部环境的影响，从开发时序上应该在项目开发的中后期阶段。,项目地块价值分析,-DL1185地块,两地块面积约为7.6万平方米，容积率同为2.5，位于项目东南角，东临高铁轨道，南临航天路，交通道路的噪音影响成为该地块最大劣势；受到项目外部环境的影响较大，地块价值相对较低，需要提高其他地块的价值拉升其价值提升，因此从开发时序上应该在项目开发的中后期阶段。,项目地块价值分析,DL1168、地块,商业块地的面积约为11万平方米，容积率均为5.5，位于项目的东侧，东临高铁轨道及规划中的沈阳南站；地块主要受到高铁轨道及南站的影响，从开发时序上商
4、业地块应该在项目开发的后期阶段。,项目地块价值分析,根据地块价值的高低，确定空间开发的进程，以高价值拉动低价值，提升整体利益。,从各地块的位置、性质、现状以及周边环境的影响分析，西南侧居住地块适合作为项目的启动区，同时作为项目的最佳展示区域，再从南往北、再从西往东的顺序进行开发建设。,项目地块价值分析,13,开发理念：居住功能、中小企业孵化器兼具商业的高端住宅商业社区项目开发模式：洋房+小高层+高层+商业+公建配套总体开发计划：围绕打造中轴景观线，项目分短期、中期、远期开发。建议中、小学校配套建在10号地块，而幼儿园安全性要求高移至6号地块。,项目总体开发策略,地块拆分原则：首期开发需展示面高
5、端，通过打造中轴景观性提升居住品质。开发时序建议：首先开发住宅用地，最后开发商业用地。而住宅用地方面：短期和中期围绕中轴景观线两边地块部分开发，剩余用地中期或远期开发。,项目分期开发策略,项目分期开发策略,项目规划设计建议,17,1、融合：在社区与商业的边界区隔设置广场，在植栽、设施、道路的细节处理上手法统一形成空间的自然过渡2、独立：住宅区域设置商业内街和独立交通系统，与商业区留有对接口，设置物业保安岗亭3、延伸：设置社区开放空间系统，将自建中央景观延伸到商业区，并以此为骨架组织社区各级景观,规划设计总体思路打造“混合分区”（mixed use）,体现商业与社区的互动关系，不同区域间互相融合
6、同时又保持住宅区域的相对独立，打造中央主景观带；,总体规划设计原则建议,18,总体规划设计原则建议,规划要点组团与轴带结合，强化自身优势，寻找市场差异化,19,2011年截至目前，苏家屯各主要楼盘去货量在10万左右，预计年底最多可达20万，按照目前的市场状况以及本项目自身特点，中地行认为按年均15万销售量，项目开发周期需要十年至十二年。,区域内主要楼盘2011年去货量,项目开发周期分析,20,项目开发周期分析开发价值提升曲线,项目价值,项目短期,项目中期,项目远期,开发周期,价值梯度快速提升,价值平台稳步拓展,闪亮登场强势占位,迎合市场现状，洋房和小户型低总价产品赢得高人气,住宅持续发力强化形
7、象,价值体系稳固确立,配套基本完善引入优质教育资源人气高累积,品牌效应释放，迅速走货,实现市场领袖影响力,打造精品产品，树立标杆形象,逐渐推出高层产品,利用后期客户对高层的认可，实现项目利润最大化,项目开发周期分析,21,项目开发周期分析,项目开发周期分析,短期,中期,远期,物业类型,短期,中期,远期,分期,一期,二期,三期,四期,五期,六期,七期,八期,九期,十期,洋房、小高层,洋房、小高层,洋房、高层,洋房、高层,小高层、高层、商业,高层、商业,高层、商业,高层、商业,高层、商业,高层,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,2020,2021,2022,物业
8、类型选择依据：根据目前市场情况，多层洋房、小高层多为1梯2户，高层多为1梯4户，以户均100估算；地块容积率为住宅2.5，商业5.5；目前市场对洋房的认可度高，项目初期主推洋房，同时推出少量高层满足过渡型客户需求；随着市场上对高层的认可度的提高，中后期逐渐推出小高层、高层产品；,项目短期主推6层洋房及少量12层小高层和18层高层；项目中期主推12层小高层及24层高层；项目远期主推18层高层和30层高层。,项目开发物业类型分析,24,两个片区：东部商业发展区和西部生活居住区，采用围合式布局；两条轴带：中央景观轴、休闲商务轴若干发展组团： 高层公寓组团 多层居住生活组团 小高层居住生活组团 高层居
9、住生活组团 商务办公组团,项目总体规划布局建议,本项目的总体规划布局为：两个区片、两条轴带、若干发展组团,项目规划设计建议,总体布局规划小高层、高层包围多层，以丰富产品组合，打造优美建筑天际线,以南北走向的中央景观轴为中心，分别向东西两侧依次排布多层洋房（6层）、小高层（18层）、高层（24-30层）建筑，南部沿航天路布置带底商的小高层（12层），形成有节奏的梯级建筑天际线，打造丰富多样的产品空间，建设高品质高端社区。,该项目由洋房，小高层、高层三类产品复合，多层住宅的建筑排布可按照“3+2+3”、“2+3+2”的动线布局模式，保证小区内的整体通风以及景观面最大化；小高层采取一字排列式布局，保
10、证底层商铺的临街面最大化；而高层则采取点状布局，保证建筑的通风采光。,项目规划设计建议,项目空间布局建议,27,据我司开发经验和本项目自身开发的条件要求，确定项目启动区选择的原则及使命：,启动区的选址一定要保证较好的展示性，使过往人流容易看到并产生视觉冲击，达到展示宣传的目的；启动区的选址尽量利用地块现有的有利要素，尽量避免可能产生阻碍的区域；启动区的选址一定要有利于启动期间的配套要素的空间布局；启动区的选址应该尽量启动资源条件最佳区域，起到最好的立势效果。,因此，我们选择9#与8#地作为启动区,项目启动区规划布局建议,28,启动区规划布局示意,项目启动区规划布局建议,29,交通规划建议,本项
11、目规模较大，且由多个地块组成，小区规划路较多，采取组团式（按地块）人车分流的交通模式，设计南侧一个主入口，及西、北两个次入口。,项目规划设计建议,30,建筑风格选择：以时尚的现代简约主义风格为基调，竖向线条强调高层的挺拔，突出了项目简练、大气的气质特征，现代都市感很强，与商业部分相互呼应。差异化策略：项目周边楼盘多为欧式风格或Artdeco风格产品，选择现代主义风格与其他项目产生差异，在局部上可以加强材料质感，优化细节设计，使整体造型更加丰富错落。标志性：挺拔高耸的外观形象给人以强烈的视觉冲击力，能成为地标性建筑成本控制：控制成本，可以批量制作，适合大盘开发。,建筑风格及外观风格建议,立面风格
12、建议时尚的现代简约主义建筑风格,住宅外立面多结合采用涂料、陶质、石材等建筑材料；色彩运用大方稳重；重视比例和三段论，基部多运用石材；顶部造型复杂，靠不同材料的结合使用，营造稳重时尚的氛围。,现代简约主义风格特点：,原则：整体立面应遵循简洁、明亮、大气的原则，展现项目的现代感、层次感与尊贵品质。色彩选择：基于项目地处北方，气候冷，建议整体基调采用暖色调，活泼温暖，明亮、大气，较少厚重感，体现现代生活气息。细节处理：单体建筑间可以安排少量色差，保持外部形象的相互协调，并在此基础上体现个性，给人以丰富多元又和谐统一。,建筑立面设计建议颜色采用暖色调为主,建筑风格及外观风格建议,立面处理：立面材料中引
13、入质感较强的材料，如面砖和石材、玻璃材质等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受。线条处理：线条处理上要强化对比，不同材料和颜色之间的穿插运用。顶层处理：改变单调感受，考虑灵活多变和富有韵律感的设计。,几何线线条装饰，色彩的跳跃，利用外飘窗台或者内置阳台，合理组织色块色带的处理,建筑局部处理建议,建筑风格及外观风格建议,建筑风格及外观风格建议,建筑局部处理建议,建筑细节打造：强调材质的统一与细节，尤其是在立面和地面铺装中，通过同一材质的不同处理工艺，在同一中寻求变化。,34,区域房源户型特色,从供应方面看， 二房供应量最多，小户型公寓占比小；从需求层面看， 主要以刚需客户为主，考虑
14、低总价产品， 70-89、90-95的二房需求高；从周边竞品看，小户型、二房、三房房源都有，种类较多。从设计特点看，比较单一，缺少亮点，“偷面积”的做法较少,错位竞争，需找机会点采用“实惠类”产品+品质类产品+公寓类产品的复合产品组合形式，从不同层面上满足客服的需求在市场现状的基础上加以改进，做出亮点,主力户型选择及组合建议,户型设计类型创新类产品+“实惠类”产品+品质类产品,60-94的二房二厅一卫，其中70-89占21% ，90-95占16%；115-129的三房二厅二卫占10%左右；,主力户型选择及组合建议,户型设计类型,70以上的二房：部分带阳台或客厅、主人房面积有所增大；90-95的
15、二房：户型部分带有2个卫生间，或设计为 “2+1”户型变为小三房；115-120、125-130的三房：部分带有一阳台或双阳台，或是带有露台等。,区域现有户型特色,本项目户型设计类型建议,户型结构面积与组合配比,主力户型选择及组合建议,户型功能搭配,以功能分区，动静组织合理为标准，注重舒适性、实用性和私密性。,改良户型，控制面积 ，提供实惠亮点；增加主采光面，通过超大观景窗或观景阳台，让住宅的视野更通透；增加储物空间的设计；“3+2”或者“2+1”模式，以小书房或者小型休闲房为亮点，提升产品吸引力；多种“偷面积”手法增加产品附加值。,主力户型选择及组合建议,提升实用率，减少面积浪费尽量多的朝南
16、房间全明设计，加强通透感,各功能区域干湿分离设置多用途储藏室大面积转角窗设计及大阳台设置，提升性价比,主力户型选择及组合建议,户型设计特色储藏室+大阳台,设计建议要点,户型设计参考,2+1房 面积：110-120客厅面宽：4.1米 主卧面宽：3.3米,户型方正全明房型，南北通透附带南北阳台、花池,主力户型选择及组合建议,户型设计特色储藏室+大阳台,设计建议要点,户型设计参考,40,户型方正，南北通透高附加值，可二房变三房,超1.6米进深南侧露台双卫生间干湿分离设计,户型设计特色二房变三房（2+N房设计）,设计建议要点,主力户型选择及组合建议,酒店式公寓设计上偏向居家型的建筑设计，在市场中做到差
17、异化竞争，满足客户在紧张忙碌的工作之余对“家”的需求。LOFT公寓全部采用4.9米层高并带精装修的设计，为客户提供拎包即住的享受便利。可选用国际化、专业化的酒店管理公司提供酒店式公寓运作模式，以销售作为主要方式。,主力户型选择及组合建议,户型设计特色公寓+LOFT产品,42,大落地窗创造了开阔的视野，加上高层的高度优势，景观园林尽收眼底,窗台不落地，不计面积，可以小坐，可以摆放陈设，具有很大的使用价值，实惠又实用,主力户型选择及组合建议,户型设计特色落地窗+飘窗,主力户型选择及组合建议,户型设计特色 一梯二户,多层洋房标准层及顶层参考,标准层平面图参考层数：2-6层户型：三房二厅二卫面积：14
18、8,顶层平面图参考层数：6.5层户型：三房二厅二卫面积：160,A3：2+1房二厅一卫面积：111客厅面宽：3.9米 主卧面宽：3.6米,A2：二房二厅一卫面积：85客厅面宽：3.9米 主卧面宽：3.4米,44,A1：二房二厅一卫面积：87客厅面宽：3.9米 主卧面宽：3.6米,主力户型选择及组合建议,户型设计特色 一梯四户,小高层户型设计参考,A1:二房二厅一卫面积：86.5客厅面宽：3.9米 主卧面宽：3.2米A2：二房二厅一卫面积：89客厅面宽：3.9米 主卧面宽：3.7米,45,主力户型选择及组合建议,户型设计特色 一梯三户,高层户型设计参考,46,广场设置：核心商业区设置广场，以造型
19、雕塑为中心，作为高价值物业的亮点配套进行重点打造，突出设计感和现代感。广铺草地：各组团绿地以突出自然意向为主，有效控制成本，通过点缀景观元素和强化细节提升园林品质。,区域内缺少自然景观的支撑，但是可以利用自身建筑形象和部分商业配套建筑，以独特造型和现代感的设计成为景观的有机组成部分，同时也可以节约园林成本。,主题园林：中央景观轴上设置系列主题园林，各自独立又相互呼应，意向上突出参与感和丰富度，功能复合，成本投入中等，以整体规模和新颖创意取胜。,园林设计主导思想建筑形象成为景观元素,环境景观设计要点,47,以线形水系串起园林主线，突出设计感和趣味性,控制水面面积和深度，以浅层水系为主，降低维护成
20、本，利用设计感的加强体现品质提升底部铺上鹅卵石，内部或驳岸处加入一定的小品或雕塑，充分考虑冬天或枯水季的景观效果,环境景观设计要点,园林设计类型主题园林,48,以充满意趣的现代雕塑为核心，提升社区高尚人文氛围，同时也可以控制成本投入。,环境景观设计要点,园林设计类型广场,49,停车场：住宅部分全部采用地下停车场，人车分流文化体系：阅览室、文化活动中心休闲体系：运动中心、儿童广场、篮球场、网球场社区超市：以满足业主日常生活需要室外活动：园林之中设置塑料缓跑路径，儿童娱乐中心、花架秋千、老年运动器具背景音乐：小区灌木丛中设置低功率背景音乐系统，既不干扰住户休息，又能使业主在漫步间欣赏音乐其他设置：
21、长条凳、座椅、垃圾桶、灯具,配套设施规划建议,配套设施规划建议,50,浪漫商务休闲会所,建议本项目设三大主题会所，其中包括实用社区服务会所、浪漫商务休闲会所、享乐私家会所，打消客户对区域高端配套不足的抗性。浪漫商务休闲会所建议设在项目启动区，与一期项目一起，同时作为销售中心率先展示。社区服务会所和享乐私家会所建议设在中央景观轴旁。,社区服务会所,享乐私家会所,中央景观轴,会所位置建议,会所配套设施建议,51,考虑到项目位于城郊，目前附近集聚人口较少，且项目在社区内还会设活动中心等配套，故会所面积建议适中选择。,社区服务会所：4000m2浪漫商务休闲会所：3000m2享乐私家会所：2000m2,
22、会所配套设施建议,会所面积建议,52,会所配套设施建议,会所设施功能建议,53,以先锋的姿态给客户强烈视觉冲击和深刻的印象，与商业区和社区住宅在设计感伤有所反差，可以适度夸张，突出现代感、个性化和地标性。,会所配套设施建议,会所文化形象建议现代感、个性化、地标性,54,挑空大堂给人第一视觉冲击力结合玻璃幕墙等的创新设计，增加开阔感与外部园林景观融合，形成整体感,装修标准建议,公共面积装修标准建议开放式挑空设计，通过细节突出现代感和品质感,55,以创新服务模式与企业化运作的医疗诊所，满足业主的现实就医需求,小规模、高品质：医疗设备、医生配套和就医环境以高标准设置会员制、私密化：私人医生制度，预约
23、服务、上门服务服务项目拓展：除常见科目外，还可以设置妇产、牙科等综合科目,融合中西方教育之精髓，主张“给孩子一个快乐童年”的教育理念，营造“民主平等开放自由”的教育生态环境。,社区服务及物业管理要点,项目服务特色建议优质幼儿园和医疗服务,容闳幼儿园,医疗服务,56,社区服务及物业管理要点,社区服务及物业管理建议,楼面管家：借鉴酒店楼面经理的管理模式，专人专项，为业主提供服务，包括业主外出时的物业代管（清洁、通风换气等）、财会管理（为业主打理税务、杂费等事项）、鲜花代购、酒席预定、定票等。可以每5个楼层或30户，设置一个楼面管家。社区植物认养：给大人和小孩以体会大自然、认识大自然的机会，在每种植
24、物上挂上名片：名称、科目、树龄、习性、种植方法、认养人等。定期业主健康检查：为小区登记居民提供每年1次的身体检查，可定点于市立医院，进行常规项目的检查。社区节日：固定在每年的某个时候为“社区节”，节日时间可以延续一周，每次活动确定不同的主题，也可以请一些社会名流参与，让业主之间有更多的交流，也让业主本身有更多的展现自我的机会。,57,第一层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护：大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；第三层防护：电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层
25、的一对一进入；第四层防护：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护：户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；采用先进的家居综合布线技术，把家居的数据、语音、控制等电位进行综合布置和跳线管理，平均每户布置多大70个点位，每户平均预埋管道多达400米长，满足未来升级需要。,项目智能化建议,安全系统五重安防,58,项目智能化建议,智能家居视讯网络,EIB系统（欧洲安装总线，目前国际上比较先进的建筑现场总线标准）：突出家居智能化特色，以科技含量来充实产品，以生活细节来显现项目的品味,家庭照明控制系统每个房间各种灯都可以通过智能面板进行调控。窗帘遮阳控制系统窗帘的开闭可以由智能面板控制，也可以由室外控制器来控制，局部可使用百叶窗，百页的角度可随着日照自动进行相应的调整。居家场景功能系统根据不同的使用要求进行不同的场景选择。如住户会客，读书或者观看电视时，根据场景选择不同的灯光。空调/通风控制系统中央空调控制系统，每天定时打开家中的通风，保持家中的空气流通。遥控或液晶触摸控制液晶屏触摸控制家电。远程控制系统通过电话或网络控制家电。,安全报警系统当住户外出，有人闯入家中时，灯光会自动打开，同时系统会自动拨打住户电话。自动开关系统进入家中，灯光会自动打开。,
