1、,2010-12,青山宾馆西项目市场报告,第2页,汇 报 结 构,第3页,项目背景研究,特性分析 城市发展,第4页,特性分析1,项目概况,第5页,特性分析2,项目概况,第6页,项目位置：内蒙古自治区包头市青山宾馆西；总占地面积：约0.52万平米； 容积率：1.0以上； 东西长约：120米，南北长约： 460米； 建筑限高：40米；土地现状：基本拆迁完毕；,特性分析3,项目概况,第7页,项目背景研究,特性分析 城市发展,注：以下所有信息来自相关职能部门访谈、政府网站及统计年鉴；,北京南北伟业行版权所有,第8页,城市发展,金三角经济圈,“金三角经济圈”位于内蒙古中部，由包头市、呼和浩特市、鄂尔多斯
2、市的三角地区构成；涉及面积约 13.2万平方公里，人口约500万人；目前，经济总量已超过全自治区区的50%；,第9页,城市发展,金三角经济圈,人口较少，但可开发面积大,人均GDP差距在缩小,“金三角经济圈” 处在高速发展阶段中，与发达经济圈联系紧密，未来发展空间巨大；,第10页,城市发展,行政区划,包括6个市辖区、3个市管旗县，分别是：昆都仑区、青山区、东河区、九原区、白云鄂博矿区、石拐区，市管旗县为土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县；同时对周边其他地区如土左、达拉特、五原等具有直接较强的吸纳力；,第11页,城市发展,基本特征,第12页,城市发展,人口,2009年末，全市常住人口为263万
3、人，其中城镇人口200万人，农村人口63万人，总人口占自治区的11%；城镇人口的逐年递增表明城市化的进程加快；,2006年以来包头人口变化,2009年包头人口分类,包头市人口自然增长率,万人,第13页,城市发展,城市化,2005年以来，包头的城市化率一直保持平稳增长；2009年，城市化率已经达到了77.9%，超过全国的城市化率46.6%，也高于呼和浩特65%；,2009年5大城市城市化率对比,与其他二线城市相比，包头的城市化率保持了领先水平，并且超过了呼和浩特，说明包头市的城市建设力度比较大；,第14页,城市发展,GDP,包头经济近几年一直保持快速发展，2009年GDP总量达到2169亿元，位
4、居内蒙古自治区第一；包头人均GDP仅落后于鄂尔多斯，却高于北京、呼和浩特等大城市；,2009年五城市人均GDP横比,万元,第15页,城市发展,产业结构,包头三大产业的变化，特别是第三产业的增长态势反映了城市的发展变化，更多的从事服务业、小生产经营者正随着城市的发展在不断壮大；,第一产业所占比例逐年下降；第二产业发展较为稳定；第三产业发展稳步增长，这表明包头的产业结构正向更优化结构发展；,第16页,城市发展,收入与消费,随着居民收入的持续增加，消费支出也快速增长，人均可支配支出5年间年均增长16.5%；2009年，包头人均消费支出18950元，高于09年内蒙古人均消费支出12370元；,元,20
5、05年以来，包头城镇居民收入一直保持稳定增长；5年间，包头城镇居民人均可支配收入几乎增长了一倍；2009年，包头人均可支配收入23089元，高于09年内蒙古人均可支配收入15849元；,第17页,城市发展,消费,享受型耐用消费品大量进入城镇居民家庭，大容量冰箱、全自动洗衣机、空调、大屏幕高清大彩电、家用电脑以及小汽车等高档次、高科技耐用品进入居民家庭，拥有量持续上升；,元,包头市城镇居民收入稳定增长，消费水平不断提高，生活质量继续改善；从消费结构变化来看，食品消费支出占据第一位，居住支出近两年增长最快；,第18页,城市发展,居住水平,2009年包头人均居住面积达到31.1平米，说明包头市民现在
6、已经保证了基本住房需求，未来将向有档次、有品质的住房方向发展；,包头近几年城市规模兴建较大，固定资产投资每年保持在30%的年增长；,亿元,第19页,城市发展,城市规划,因客观因素及历史发展现状决定，包头市的未来城市主发展方向向南发展 ；虽然城市的发展重心向南，但是青山区作为包头的生态园及涵养地带，将为未来经济的发展做出重要贡献；,第20页,城市发展,城市规划,青山区,包头中期规划建设的三个区域：昆区南部区、万水泉、九原都市中心；万水泉当前为石拐区搬迁区服务，大规模建设尚未开始；九原中心因市政府搬迁而兴；昆区南部新区建设由来较久，基础扎实，持续绵长；,青山区处于三个热点区域的中间地带，将起着举足
7、轻重的作用；,第21页,基础研究,政策面 用地面 市场面,注：以下所有市场信息均来自相关职能部门访谈、政府网站和项目实地调研；截至时间为10年11月31日,第22页,贷款政策:4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；9月29日，国家有关部委出台措施：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对
8、贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；,国家级政策,第23页,贷款政策,公积金贷款利率上浮： 从2010年10月20日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%；住建部等限制公积金贷款购房首付比例：住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%；禁止公积金贷款投机性购房；,第24页,贷款政策,加息:10月19日，中国人民银行宣布，
9、自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这也是金融危机之后，中国首次加息；提高存款准备金：从11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次存款准备金率上调之后，相关银行准备金率达到18的历史高位；从11月29日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据称，此次上调可冻结银行资金2500亿到3000亿。这也是一个多月以来，央行第三次上调存款准备金率，年内第五次上调；,第25页,小结,今年，国家出台了一系列的政策调控房地产，比如二套房、开发商拿地首付不低于50%等，但是一线城市的房价依然上涨，二三线城市房价同比涨幅更大；央行年
10、内五次上调存款准备金率，短期内商业银行可放贷金额减少，也银行房贷会进一步收紧，但是由于上半年楼市热销，开发商现金流充裕，资金链并不紧张，因此对楼市整体影响不大；金融危机后央行首次加息，一方面可以有效抑制通货膨胀，另外对楼市也有一定的影响，增加了购房者的成本，短期内对购房者的心理有一定的影响，但是长期来看，房价依然上涨；,第26页,用地分析,地块研究 区域环境 、配套,第27页,项目东侧青山宾馆,项目四至,地块研究,北侧神华佳苑,西侧居然之家,南侧文化路西沿线,东侧青山宾馆,东侧居民区,第28页,地块有着得天独厚的先天优势，需要在规划设计中尽可能利用环境、青山宾馆等核心价值点挖掘项目地块的价值，
11、提升项目的市场竞争力；,东侧：东侧紧邻青山宾馆，环境舒适，安静，适合居住；南侧：南侧是迎宾广场以及意城晶华、欧风丽景，交通便利，生活配套成熟；西侧：西侧是三森建材城及居然之家，商业氛围浓厚；北侧：北侧是神华佳苑、锦林公园；神华佳苑是神华中高层领导的居住地，锦林公园占地面积大，景色宜人；,地块研究,项目四至,第29页,用地分析,地块研究 区域环境、配套,第30页,区域环境,项目位于青山区青山宾馆西侧，具有绝佳的自然生态环境； 项目区域内道路通畅，交通可达性好；民族东路、京藏高速等重要交通大动脉在此通过；距离包头火车站10公里；距离王府井百货3公里；距离阿尔丁广场 1.5公里；,区域环境,第31页
12、,区域环境,周边配套,商业配套不够完善，除了西侧的三森五金建材城和居然之家是专业家居市场外，区域内缺乏大型的综合商业配套；教育资源丰富，有新城中学、北重实验小学、包五中及包四十三中；休闲娱乐健身场所多，宝格特蒙古风情园、音乐广场、青春广场、四季广场、迎宾广场、锦林公园、青山宾馆；交通便利，东侧紧邻文化路西沿线双向四车道；西侧是民族东路，双向八车道；北侧是京藏高速交通大动脉；,第32页,市场调研分析,整体市场扫描 分析分析 户型分析 价格分析市场最新状况,第33页,整体市场扫描,楼市数据,2009年，包头市在建房地产项目完成投资178.18亿元，在建规模1370.46万平方米，全市房屋成交面积6
13、87.75万平方米，在建房地产项目207个，项目总投资230.66亿元，累计竣工房地产项目69个，竣工房地产项目总建设规模349.55万平方米；,2010年1-7月包头市市区共有在建房地产开发项目131个，开发建设规模为1222.9万平米，其中住宅为829万平米，商业为124万平米，房地产开发投资为297亿元，累计完成投资162亿元；,第34页,整体市场扫描,施工、销售面积,2005年以来，包头市的房屋施工面积与销售面积都在稳步增长，每年保持在30%以上的增幅；进入2009年，包头房屋销售面积出现了爆发增长，仅仅一年的时间增长2倍；,2005年以来包头房屋施工面积与销售面积比,万平米,第35页
14、,整体市场扫描,房地产投资,2004年-2007年，包头房地产投资增长较为缓慢，这与包头的经济发展水平密切相关；进入2007年以后，包头的房地产投资快速增长，短短3年的时间，投资总额增长了3倍，包头房地产发展从此进入了快速增长时期；,2004年以来包头房地产投资变化状况,亿元,第36页,整体市场扫描,均价,2003年以来，包头新建商品住宅销售均价一直保持20%左右的年增长率，截止到2008年底，包头的新建商品住宅销售均价已经超过3000元/平米，达到了3106元/平米；2009年，包头新建商品住宅销售均价已经突破了4000元/平米，达到了4030元/平米；,2003年以来包头新建商品住宅销售均
15、价走势,元/平米,第37页,整体市场扫描,成交数据,2010年年初，包头新房成交套数与成交面积成交量较小，波动较大；上半年成交较稳定；下半年集中爆发；,套,平米,第38页,小结,包头房地产市场目前已经逐渐成熟。由于政府控制得力，楼市一直处于平稳增长的局面，市场供应量充足，从而避免了市场泡沫的出现；近几年外地开发商的加入，如恒大、万达、保利等知名开发企业，不仅带来了先进的开发理念，提供了多元化的产品，丰富了整个包头房地产的产品类型，加快了包头房地产市场的成熟，同时，也加剧了房地产市场的竞争；由于产品类型的多样化，例如精装、联排别墅等高端产品的 出现，把包头房价整体拉上了一个台阶。2009年，包头
16、新建商品住宅销售均价已经突破4000元，2010年市区内均价已经在5000元左右；,整体市场扫描,第39页,市场调研分析,整体市场扫描 物业分析 户型分析 价格分析市场最新状况,第40页,第41页,容积率,楼型,层高,外立面,车位配比,供暖方式,交房标准,主推卖点,第42页,包头在售高端项目总建筑面积3040万平米的项目较多，其中总建筑面积最大的是恒大华府100万平米，最小的是意城晶华20万平米；总占地面积最大的是恒大华府65万平米，最小的是凯旋中央公园7.34万平米；,物业分析,项目规模,万平米,第43页,包头在售高端项目容积率在23之间较多，容积率最小的项目是恒大华府1.27，容积率最大的
17、项目是中央公园5.09；,物业分析,容积率,第44页,包头在售高端项目以小高层、高层为主，部分项目附带多层、联排、叠拼等，目前只有三江尊园低密度产品别墅产品比较多；小高层、高层楼型是当前阶段的主流供应；,物业分析,楼型供应,第45页,层高3米的项目居多，占比七成多；3米以上的项目主要是精装修；层高最高的是恒大华府3.5-4.45米（一层层高4.5米）；,物业分析,层高,第46页,包头在售高端项目中，精装修产品居多，占比近六成；精装修可以提高一个项目的品质，拉开与同类产品的差距，扩大知名度，例如恒大名都；,物业分析,交房标准,包头高端项目交房标准分析,第47页,从外立面来看，主要以涂料和面砖为主
18、，各占43%；三江尊园别墅外立面是石材，高层是面砖；,物业分析,外立面,第48页,车位配比大都在1：1以上，占比近六成，配比最高的是三江尊园（别墅）1：2；车位形式大都以地下车库为主，少数项目做到了人车分流，如华发新城；,物业分析,车位配比,第49页,绿化率普遍在35%40%，绿化率最大的是恒大华府42.2%，最小的是意城晶华35%；园林景观都有自己的主题，如欧式、北美风格等，并作为项目的一个重要卖点之一；,物业分析,绿化率,第50页,包头高端楼盘的卖点主要集中在环境、园林、地段、品牌等；,物业分析,主推卖点,第51页,包头高端项目供暖方式中，地暖排在首位，占比71%；其次是挂暖和小区集中供暖
19、，各占比14.5%；诺德国际花园使用高科技技术，产品 “恒温、恒湿、恒氧”；,物业分析,供暖方式,第52页,物业分析,小结,第53页,物业分析,小结,第54页,市场调研分析,整体市场扫描 物业分析 户型分析 价格分析市场最新状况,第55页,户型分析,昆区,高新区,小结,青山区,九原区,户型分析,第56页,昆区在售高端项目主要以华发新城和凯旋中央公园为代表，主力户型为三居，面积为100174平米，占到总套数的61；其次是两居，面积为78130平米，占到总套数的25；四居面积150-220平米，占比近一成；五居最少，占比4%；,户型分析,昆区,第57页,稀土高新区在售高端项目主要以三江尊园为代表，
20、主力户型为四居，面积为180220平米，占到总套数的67；其次是五居，面积为307平米，占到总套数的18；联排别墅面积442-484平米，占比15%；,户型分析,稀土高新区,第58页,青山区在售高端项目主要以诺德国际花园和意城晶华为代表，主力户型为四居，面积为220260平米，占到总套数的44；其次是五居，面积为200400平米，占到总套数的34；三居占比22%；,户型分析,青山区,第59页,九原区在售高端项目主要以恒大华府为代表，主力户型为五居，面积为260370平米，占到总套数的40；其次是三居和六居，面积分别为129141平米和430-560平米，各占比例为25；四居面积为166-200
21、平米，占比为10%；,户型分析,九原区,第60页,包头在售高端项目主力户型为三居，面积为130220平米，占到在售套数的38；其次是四居，面积为150282平米，占在售套数的25；五居面积230-380平米，占比近21%；两居和六居最少；,户型分析,小结,第61页,从整体户型供应上看，以三居为主，占比38%；从区域供应上看，以昆区供应量数最多，其次是九原区；从区域供应结构上看：昆区以130-170平米的三居为主力户型，以华发新城和凯旋中央公园为代表；青山区以220260平米的四居为主力户型，以诺德国际花园为代表；稀土高新区以180220平米的四居为主力供应户型，以三江尊园为代表；九原区以260
22、370平米的五居为主力供应户型，以恒大华府为代表；从整体户型供应细分来说： 昆区的户型配比较齐全，户型面积舒适，可以满足中高收入者的需求；青山区和稀土高新区户型面积较大一些，主要以四居户型为主；九原区以高档大面积户型为主，主要是五居、六居；,户型分析,小结,第62页,市场调研分析,整体市场扫描 物业分析 户型分析 价格分析市场最新状况,第63页,价格分析,第64页,包头在售高端项目整体均价一般在8000元/平米左右； 总价区间在70-750万，其中200-300万最集中；,价格分析,均价,第65页,主力户型总价总体在100-200万之间的较多； 主力总价最大的是诺德国际花园300万元/套，最小
23、的是恒大名都110万元/套，另外，三江尊园联排别墅每套600万元左右；,价格分析,均价,万元,第66页,市场调研分析,整体市场扫描 物业分析 户型分析 价格分析市场最新状况,第67页,项目地址：高新区沼潭东路（黄河大街南侧）。项目占地面积19万平米，总建筑面积43万平米，由联排别墅和高层组成。一期推联排别墅82户，高层442户。联排别墅面积分别为442、444、477、484平米的五居，均价1.3万元/平米以上（毛坯）；高层33层，面积分别为179、180、216、219平米的四居，以及307平米的的五居，均价6500元/平米（毛坯）左右。 9月18日联排别墅开盘，当日推56户，成交40户左右
24、，成交价 550-800万元/户，目前56户已基本售罄。 高层已基本封顶，联排别墅全部封顶，并且做了一户精装修样板间。目前正在办选房卡，为高层开盘做准备，50000元办卡，给予20000元优惠。预计12月份左右开盘，均价6500元。 点评：三江尊园是包头稀缺的复合型别墅产品，也是目前包头最高端的项目。三江尊园凭借优越的区位优势、产品稀缺性、以及三江金茂的知名品牌，特别是其做高端产品的丰富经验，在包头高端项目中占据着重要的一席之地。,三江尊园,第68页,三江尊园,第69页,三江尊园,第70页,项目地址：昆区阿尔丁大街与黄河路交汇处西北角。项目占地面积16.8万平米，总建筑面积50万平米。华发新城
25、分三期开发，一共20栋，其中1栋为28层，1栋为11层，剩余18栋为18层，共计2018户。一期8栋，887户；二期12栋，1131户；三期是大型商业综合楼。 户型面积为90-400平米，其中两居面积95、113、115、129平米，占比5%左右；三居面积131、145、148、155平米，占比65%左右；四居面积189、196、207平3米，占比20%左右；跃层230-80平米，占比10%左右。 9月30日开盘，当日推350户左右，成交100余户。起价6800元/平米（精装修，折扣后），均价7800元/平米（精装修，折扣后），最高价是复式，9000元/平米（精装修，折扣后）。 点评：华发新城
26、是包头少有的整体精装修项目之一。项目最大的优势是华发集团的品牌优势，做精装修产品的丰厚经验，以及独特的区位优势。,华发新城,第71页,华发新城,第72页,华发新城,第73页,项目地址：青山区友谊大街南侧，万青路西侧。总占地面积9万平米左右，总建筑面积36万平米，共11栋，其中5栋30层，6栋18层。外立面1-5层是干挂石材，6层以上是涂料。小区内部配套有幼儿园，会所。 预计12月份左右开盘，均价11000元/平米（精装，折扣后）。此次开盘推1、3号楼，主要以四居、五居为主，其中三居面积208平米，四居面积243、261平米，五居面积297平米。 点评：中铁诺德国际花园打造内蒙首席“奢华+科技”
27、双豪宅。项目 “恒温、恒湿、恒氧”，“精装修、大居室”。面积最小180平米，最大470平米，全部是平层。东侧是赛罕塔拉公园，环境优美。,诺德国际花园,第74页,诺德国际花园,第75页,诺德国际花园,第76页,恒大华府,项目地址：九原区政府东侧。占地面积65万平米，总建筑面积100万平米，共分三期，目前一期已是尾盘。一期共28栋，10栋18层的高层，18栋11层的小高层，共计2018户。 主力户型面积260370平米；起价5900元/平米（精装，折扣后），均价7500元/平米（精装，折扣后），最高价9000元/平米（精装，折扣后）。 房间内部精装修标准：每栋第一层都是毛坯房，层高4.45米；二层
28、以上是精装修，层高3.5米，客厅、厨房、卫生间及其走廊铺设瓷砖，卧室是复合木质地板。厨房已做好组合橱柜，卫生间有淋浴和下沉式浴池。260平米以上送中央空调，海尔品牌；260平米以上不送空调。 点评：恒大集团在全国范围内有巨大的品牌影响力，特别是在精装修的高端产品市场，有着丰富的经验，恒大华府秉承以上优势；紧邻九原区政府，可充分享有利用政府资源；区位优势明显，交通便利，环境宜人。,第77页,恒大华府,第78页,恒大华府,第79页,项目地址：昆区钢铁大街与民族西路交汇处西南角。占地面积7.34万平米，总建筑面积37.38万平米，由10栋33层的高层建筑组成，共计2160户。 9月11日开盘，推出4
29、栋，共计822户，开盘当天销售率65%左右（包括预留关系户）。户型以三居为主，141-180平米，均价6500元/平米。截止到11月底，已基本售罄。 预计二期12月中旬开盘，均价8000元/平米左右。 点评：凯旋中央公园地理位置优越，交通方便，周边配套齐全、成熟；钢铁大街 沿线唯一纯住宅 新项目，产品稀缺。,凯旋中央公园,第80页,凯旋中央公园,第81页,凯旋中央公园,第82页,项目地址：昆区校园路9号。占地面积25平米，总建筑面积36万平米，一共19栋，由16、18层的高层组成，共计2198户。其中一期7栋，660户；二期12栋，1538户。一期户型有三居和四居，面积120170平米。 预计
30、12月份左右开盘，起价6680元/平米（精装，折扣后），均价7500元/平米（精装，折扣后）。 目前正在规划建造小区内的景观设施，其中的4栋已经封顶。 点评：恒大名都依托恒大集团的品牌优势以及恒大华府的良好口碑，在包头打造的又一高端项目。由于周边人文环境和自然环境较差，对项目品质、后期营销推广有一定的影响。,恒大名都,第83页,恒大名都,第84页,恒大名都,第85页,项目地址：位于包头市青山区民族东路丽日花园对面。占地13.34万平米，总建筑面积大约20万平米，分小高层，多层板楼，花园洋房三类；划分为紫藤院、棕榈源、瑞香苑、橄榄墅四期。 目前将售3栋18层的叠拼，面积360450平米，共计140户 左右。 预计均价8000元左右。 点评：项目周边环境优美，景色宜人；交通便利；产品新颖，稀缺；周边是中高档富人居住区，人文素质较高。,意城晶华,第86页,意城晶华,第87页,意城晶华,
