1、,唐山“购物中心”市场研究思路：,商圈市场分析,商业发展历程,历史 沿革,宏观市场,市场现状分析,物业分析,经济分析,发展趋势和市场机会点,商业经营性分析,首先，通过唐山购物中心的历史发展和现有及未来商圈的规划，推理分析出唐山的整体市场概况。然后，对现有购物中心及3-5年内即将投入市场的购物中心进行分析。同时，对具体项目经营状况进行分析，通过市场供给分析和经营分析得出“购物中心”发展趋势和市场机会点。,未来市场供应,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-前提说明,本部分的研究将分为以下几个方面：通过对唐山市购物中心商业物业和百货商业物业历史供给走势和基本零售情况的分析，考察唐
2、山市商业 发展的基本特征。通过对大型现代购物中心物业和大型百货两种商业物业形态的考察，分析唐山市商业物业市场的基本分 布格局、空间发展趋势和不同商业类型的发展潜力、趋势及前景。通过对不同商业区段和不同商业物业类型的租售价格考察，分析唐山市购物中心商业物业的基本价格特 性，并预测其发展的趋势。由于购物中心商业物业市场本身的特性所限，本部分研究的重点在于以物业发展商的角度考察市场，着重于商业物业的供给和价格表现。另外说明的是，本部分报告数据不包括低端农贸市场、建材市场、非综合类的专业市场。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分析,在不考虑低端农贸、社区商业的基础上，唐
3、山购物中心型商业物业2003年底累计营业面积11.1万平方米，到2010年达到80.7万平米，而现有在建项目将在3年内入市，届时总量将达到183.4万平方米。市场供给迅猛增长。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分析,购物中心的经营面积现状不考虑超市与部分主要商业物业的重复计算，排除掉市辖区外的商业物业，同时不计农贸市场、建材电器等专业市场、早期商业物业和低档底商，目前唐山市主要集中型商业物业提供商业建筑面积约59.7万平方米。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分析,发展历程分析从唐山市购物中心商业物业的供应走势来看，可以发现发现：
4、从1984年-2002年间唐山市新增集中型商业仅9.3万平米，十几年里商业发展缓慢。在2013年左右唐山市集 中型商业物业的供给整体逐渐趋于饱和。从2003年的数据来看，人均集中型商业面积为0.037平方米/人， 这一指标到2013年将达到0.59平方米/人，（一般国际都市人均集中型商业面积为0.8-1平方米/人）唐山城 市商业供给的绝对不足将得到解决。由于此后本市商业设施的发展将转由居民消费水平上升来拉动，其市场的 增长将进入一个相对稳定的时期。供应方面，唐山市在2004至2005年间进入了第一个供应高峰。而在2009-2012年将进入第二个供应高峰。 在大型ShoppingMall和外资超
5、市相继落成开业的推动下，本市优质商业物业年均增长在13万平方米以上。 单位面积零售总额趋于下降，商业市场竞争加剧，将逐步对商业经营者和投资者的物业需求造成影响。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分析,唐山现有及未来规划的集中型商业中心（以百货或购物中心为核心）布局,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分析,分布区域和趋势唐山全市已初步形成了中心城区商业、其他城区及县（市）城区商业、乡镇商业三级分布的格局。唐山中心区商业网点分布呈现集聚性，在空间分布上形成了以新华道和建设路交叉口为核心的“新华-建设”商业中心区，以长宁道和建设路交叉口为
6、核心的“长宁-建设”商业中心区，以批零为特征的小山商业区和渤海商业区。,最新的“唐山商业网点10年规划”2011年-2020年，城市商业中心区将构建“一正、两副、两区域”的商业中心格局。即商业正中心新华-建设商业中心区；商业副中心长宁-建设商业中心区和八方商业中心区；区域商业中心区凤凰新城区域商业中心区和南湖区域商业中心区。我项目位于规划中的“一正”范围的核心地带。,从空间分布来看，唐山市绝大多数的商业物业集中在新华道两侧和建设路两侧，而以本案为中心的三公里范围内，集中了唐山市绝大多数的市级、地区级商业中心和各式特色商业街区。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分
7、析,唐山未来主要大型商业项目,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分析,地块半径两公里范围内购物中心状况统计表明，到2013年项目周边两公里范围内将有集中型商业物业约80万平方米（不计农贸市场、建材电器等专业市场和低档底商），占到唐山市商业物业供给的43.6。-根据唐山2011统计年鉴,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基本状况分析,地块半径两公里范围内购物中心状况统计表明，到2013年项目周边两公里范围内将有集中型商业物业约80万平方米（不计农贸市场、建材电器等专业市场和低档底商），占到唐山市商业物业供给的43.6。-根据唐山2011统计年鉴
8、,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心典型项目研究,唐百大楼：,唐百主力店创始于1984年，历史最为长久，是目前唐山知名度最高，且人流量较大的百货店。它经历了四次调整及改扩建而形成今天的规模和档次，是目前唐山单店面积最大的百货店。唐百商圈在地理位置上有很大的优势，但同时也存在场地狭小、业态单调及商品同质化竞争等问题。,远洋城：,2004年建成营运的远洋城是唐山首个大型shoppingmall。是按照唐山商业发展规划而建设的，由五联百货、保龙仓超市及苏宁电器等主力店组成，是唐山目前较为时尚的休闲性消费场所，也改变了唐山消费者的消费观念，在购物的同时也可进行服务性消费，如玩电玩、
9、看电影、唱歌及吃饭等消费，实现一站式购物及娱乐休闲消费。由其和2009年营运的唐百人民购物广场共同支撑起唐山北部“长宁-建设商业副中心”。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,三利购物中心：,凤凰购物广场：,2006年建成开业的三利购物中心是目前新华-建设商业中心区（原唐百商圈）档次最高的百货店，也是唐山目前唯一一个综合体商业，它品牌种类丰富，品牌档次较高，同时添加了娱乐、餐饮等业态，丰富了业态组合，提升了商圈的整体档次。正是“三利”的出现，直接导致了唐百集团危机感的形成，并开始在唐山优质地段大肆扩张，以保持其行业老大的地位。,2007年成立唐百凤凰购物广场与原有的唐百八方购物广场共
10、同支撑起了唐山商业副中心八方商圈。成为唐山的高档商业中心聚集地，满足唐山高档人群的购物需要。唐百凤凰购物广场是目前唐山档次最高的都市精品百货店，引入了较多国内一线及国内一线品牌。唐百八方购物广场是服务区域的中档百货店，唐百超市为该百货店的主力店。,购物中心典型项目研究,唐百东方广场：,2009年唐百超级商场落户新华西道，唐百东方购物广场落户建国路，唐百南湖购物广场落户西电路，唐百企新购物广场落户北新道。自此完成了唐百集团的初步商业部署，同时，也产生了唐山商业新格局。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基础研究小结,唐山现有及未来商业规划图：,CBD,唐山购物中心及大型超市
11、卖场现状及发展趋势分析,购物中心-基础研究小结,唐山购物中心项目分布特征唐山零售区域相当集中于市区中心，建设路、新华道、北新道、长宁道等商业区域构成为城市的主要商业区。各个商业区域日益表现出以大型商业物业为核心，以商业街铺体系为延伸，多种商业业态互补并存并向外拓展的态势。而南湖、凤凰新城等区域商业中心在旧城改造的基础上，获得了新的规划和建设。就目前结果来看，规划已经初现成效，大批开发商的进驻必将引领该区快速发展。建国路、西电路、企新桥附近因为唐百集团的进驻而备受关注，未来随着城市的开发建设，上述地段也极有可能形成新的区域商业中心。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-经营现
12、状及目前存在的问题,购物中心类别：唐山市共有传统百货7家、Shoppingmall 1家、精品百货2家、时尚百货0家。从经营状况上看，传统百货在唐山销售状况很好，唐山人较为认可 ，精品百货因为其定位高端，随着唐山人生活水平的提高，经营状况也很好。而购物中心因为其定位时尚所以更受年轻人追捧。其中，唐百旗下拥有商业7家，整体经营状况良好，2010年总体销售额达到60亿元人民币，在唐山具有垄断地位。其中以占据中心位置的唐百大楼和八方购物经营状况更是出色。,注：本统计不包含“明星百货”等规模较小的商业和“尚座”等内街形式商业。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,唐山市购买中心商业物业的市场
13、表现 同其它物业相比，商业物业的用途更为多样，需求面积区间更广，对于区位的要求更苛刻。这些要求反映到价 格上，就使得商业物业的价格线，相对于其它物业，显得更为灵活，更为多变的态势。 通过对唐山市不同商业区域和不同商业类型可获得价格资料的考察，发现，唐山市购物中心内外部商业物业市 场的主流 销售价格集中在20000-40000元/平方米，主流租金集中在3.5-16元/平方米/天和10-27元/平方米/天 的区间。 而在此基础上，商业物业受项目区位、物业面积、商业业态等不同因素的影响而有较大的调整。,购物中心-经营现状及目前存在的问题,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-经营现
14、状及目前存在的问题,典型项目经营分析：唐百八方购物广场,主力客群：周边居民为主、工薪阶层、旅游人士。,租金状况：商场租金为3-20元/平米/天；但大部分商业（如超市等）均采用合营返点形式进行管理经营，返点比例 为流水的20%-27%；另加收管理费10元/平米/天。,经营状况： 2009年唐百八方购物广场营业额超过10亿元人民币，占整个唐百集团营业额的18%。商场客流稳定， 销售状况很好。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-经营现状及目前存在的问题,典型项目经营分析：唐百凤凰购物广场,主力客群:年龄30-55岁之间；企业主、国企高管、政府工作人员。,租金状况：商场租金为8-
15、40元/平米/天；但大部分商业均采用合营返点形式进行管理经营，返点比例为流水的21%-27%；另加收管理费10元/平米/天,经营状况：商场内部人流较少，但因其高端定位，所以总体经营状况良好。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-经营现状及目前存在的问题,典型项目经营分析：远洋城,主力客群:年轻时尚人群、周边居民、外来游客。,租金状况：商场租金为2-18元/平米/天；另按流水扣点10%加收管理费。,经营状况：商场内部人流较大，家乐福超市、苏宁电器、娱乐场所为其带来稳定客流。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-未来3年内入市购物中心情况分析,典型项目经营分
16、析：渤海新世界,优势：地理位置优越；嘉禾影院的进入。劣势：没有专业的商业管理公司统一经营管理，未来经营状况堪忧。总 体量较小，难以形成规模效应。,除大型主力店外，以销售为主。三年售后返租年收益率6%、6%、8%。,入市方式,优劣势,销售情况,销售完成3/4。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-未来3年内入市购物中心情况分析,典型项目经营分析：万达广场,入市方式,优劣势,销售情况,售罄。,商铺销售；大型主力店合作经营。,优势：万达品牌效应；众多主力店形成集聚效应。劣势：地理位置稍差，周边社区较少，客流量小。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-未来3年内
17、入市购物中心情况分析,典型项目经营分析：新华贸写字楼,入市方式,优劣势,销售情况,售罄。,除超市、餐饮、娱乐外全部销售。,租赁情况 90%,优势：地理位置优越。劣势：全部出售，没有专业管理公司管理有较大经营风险。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-经营现状及目前存在的问题,唐山市零售业整体表现较好，各商家经营状况良好。地段是商场是否盈利的决定性因素。规模效应、商圈效应较为明显，单体商业难以吸引人群。唐百品牌深受唐山市民喜爱。精品百货虽然受众群体相对较小，但在唐山潜在客户较多，市场潜力较大。Shoppingmall 形式的购物中心较少，但“一站式”购物理念深受唐山人认可，市
18、场潜力巨大。面向年轻人的时尚百货（如大悦城）在唐山没有出现，市场认可度有待进一步考察。,未来预期,建议建设商业；精品百货、SHOPPINGMALL。营造商业氛围，形成品牌或规模效应。,物业建议,未来3年内唐山将有多家综合性商业投入市场运营，形式多位“一站式”购物中心。届时，唐山商业将由“百货”主导变为“购物中心”主导。特色经营、规模效应将成为致胜关键。,现有购物中心经营总结：,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-小结,现有购物中心业态组合特征以综合百货为主，服装服饰类业态货品丰富，市场认同度较高；但功能设计较为简单，产品同质化严重。随着消费者越来越需求多元化及体验式消费的需
19、求，特色精品店及多业态经营的商街在本区域有较大发展空间。Shoppingmall等现代商业物业近期获得很大的发展，精品店、专卖店和百货、大型购物中心、大型超市逐步呈现三足鼎立的趋势。大型品牌连锁超市借助于其雄厚的资金实力、先进的物流系统和现代化的经营模式，日益成为商业物业的主力需求者和商圈的主要支撑者。在经营类别上，大型超市侧重于提供食品、日常生活用品等。而百货、精品店、专卖店除了经营特色产品的以外基本经营服装鞋帽等穿戴产品。而电器、电子、建材等商品多通过专业市场提供。餐饮、休闲、娱乐、健身等泛商业业态，除了远洋城、三利购物中心等大型项目之外，唐山市仅有少部分商业项目提供，其现代商业综合化、配
20、套化的发展仍处于初步的发展阶段。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,购物中心-小结,购物中心商业物业整体发展特征唐山市的商业物业逐步向大型化、综合化的方向发展。商场项目在引进ShoppingMall、CityMall等概念的基础上，日益加大规模，集成多种商业形态，提供包括超市、百货、精品店、专业市场等零售形态和餐饮、休闲、娱乐、健身等多样商业设施，以提高项目的竞争力，万达广场就是是这一趋势的代表项目。,唐山市购物中心的发展动力分析根据已经披露的、数据相对详实的商业区域和物业建设规划，不考虑超市与部分主要商业物业的重复计算，排除掉市内两区外的商业物业，同时不计农贸市场、建材电器等专业
21、市场、早期商业物业和低档底商，未来35年间唐山市将建设的商业物业主要包括：既有建筑节能改造，城市主要干道改造、城市商业中心区改造， 17个既有居住小区的改造，将带来的商业街区的建设约300万平方米（按规划商贸公建面积的30估算）。,唐山购物中心及大型超市卖场现状及发展趋势分析,唐山商业经营发展现状及未来趋势：商业物业供给快速增长，2011-2013年将形成新增供给高峰这主要受万达广场、世博广场等大型项目的相继落成所推动。新增供给的高峰仍将在未来1-2年内达到。经过商业物业的这一轮扩张，唐山市近年来积累的商业物业需求将得到消化，预期未来商业物业的增长，将更多的依赖于城市整体消费力的提升的带动，这
22、将是一个长期的过程。商业物业的空间分布更向原有商业集中，只在凤凰新城有较大增长，业态和目标市场多维化发展商业中马太效应的作用和旧城改造、凤凰新城开发的推进在未来将进一步巩固各个市级商业中心的地位。而竞争的需要促使各商家日益向两个方向发展：细分市场特色化或综合发展集成化。预期商业物业的进一步集中将导致各个传统商业区的融合。由于未来的新华-建设商业带规模庞大，商业业态丰富，这在加强其商业中心地位的同时也将带来客源和消费过渡分散、交通压力上升等问题。零售业态多元化，规模大型化，传统商业现代化随着零售业竞争的加剧，唐山商业发展开始注重集购物和娱乐休闲一体的购物概念，使商品消费和精神消费相结合，产生更大
23、的吸引力。万达广场、世博广场和远洋城、凤城国际广场等项目的发展基本禀承并倡导了这种“一站式”的消费概念。,购物中心-小结,唐山购物中心现状及趋势分析,小结,传统大众百货现状：唐百属于绝对垄断的市场地位，对经营商家和价格具有很强控制力预期供给：随着一些以大型超市为主力的购物中心运营，此类业态市场竞争激烈,奢侈品百货及购物中心现状：目前现有一家购物中心经营状况良好，知名品牌集合程度较强预期供给：从目前唐山现有规划看，南湖奥特莱斯会给市场带来影响,一站式大型购物中心现状：现有一家购物中心经营状况良好预期供给：是目前唐山拟建项目主流的规划方向，未来唐山会形成多个以大型超市为主力的集中型购物中心,时尚型
24、购物中心现状：目前唐山还没有投入运营的定位于时尚年轻主题的购物场所预期供给：目前从规划了解，唐山中环广场可能会出现以时尚品牌为主体的购物中心,市场空间判断：传统百货在唐山面临的市场竞争压力巨大，而随着城市转型，新兴的百货业态和购物中心面临发展机遇。,购物中心初步定位,项目周边形成的数量可观的高收入人群为商业设施的经营提供了需求条件。唐山市场没有真正的经营国际一线品牌的高端消费场所。中、短期内地块周边可能会形成比较成熟的零售商业市场环境。城市向西发展，区域基础配套设施的改善增加了这一地区商业业态的吸引力。项目的产品代表性和规模效应也将贯穿商业物业开发之中，新型的业态形式会成为成功的关键因素之一。
25、属于城市级商业，可以吸引许多区域外消费者前来购物。,商业设施的发展机遇,项目商业业态初步建议,单项业态形式的规模不宜过大，应极力避免城市化的品牌类型，例如服饰和化妆品品牌。本案商业业态是购物中心的形式，而不是百货店形式。商品组合应偏重国际一线品牌、个性化时尚生活用品、休闲用品和餐饮。建筑上应考虑借鉴天津、上海、广州等区域经济中心老城区改造的商业物业的经验，主要为空间开放，店内宽敞明亮，物业间连通性好，具有人性化特点和体现文化内涵。但是在建筑风格上，不一定要模仿欧洲或北美风格，应结合市场定位采用最适合项目的建筑特色。,购物中心初步定位,大型时尚购物中心（5万平米左右），其中可能会包括国际精品店、国际精品超市、餐饮设施、品牌零售专卖店、书店、艺术品店和画廊等。,
