1、昆明地铁 汽车北站项目招商策划沟通案,作为一家专业的整合推广公司多年的商业地产推广经验我们深谙商业之道但对于本次提案我们认为不应该是一次招商推广策略汇报而应该是招商策划定性沟通案,没有定性的产品任何推广策略都是不够精准的那么本案首先得明确项目的产品明确项目明年底顺利实现开业盈利首要解决的问题,把脉本案关键找到核心问题解决核心问题,业态定位！什么样的商家能够在本案存活而且更重要的是能够活得精彩！,本案的问题核心,三个方面分析地段人流物业属性,如何规划项目业态？,地段,住宅区,村落区,本案,农田荒地,住宅区,村落区,片区居住、商业氛围不浓，没有形成核心商圈或次级商圈，区域商业需求力不强。项目位于北
2、市区北端，北京路、渝昆高速之间的丰源路中段，北部汽车客运站处，交通便利；片区内大量的农田及村落，住宅区较少，少数几个高层住宅入住率低；,城区方向,山体方向,地铁、汽车、公交车、出租车场四站交汇处，人流车流主要以客运汽车及乘客为主。项目基地坐落于北部客运站南侧，丰源路边，目前与丰源陆形成8米的高差；项目南侧丰源路车流大、人流少；北侧为汽车站汽车客运公司2.5万方的新商业体、客运站、公交总站、出租车场；客运站周边人流量较大，有部分低端商业及一家德克士商业分布。,本案,人流,人流动线,低收入乘客客群为主，城乡打工者占比较大，人均素质较低，消费力薄弱。汽车北站省内辐射滇东北昭通、曲靖，客流低收入群体占
3、大部分，人均素质不高；汽车北站省外辐射广东、东莞、深圳、贵州、广西等地，客流以打工往返者居多。,目的性及随机性消费薄弱，以吃（快餐）、住（过夜）、行（箱包）等及时性需求为主。项目周边居住氛围不浓，没有城市综合体及大型商业体支撑，商业没有目的性消费客群；未来较长一段时间内，周边住户地铁乘客大部分在倒数第二站下车，到本案的随机性人群很少。,物业属性,地铁直接上盖商业非卖自持运营物业商业用地性质，不支持写字楼属性昆明首个纯地铁性质商业体,项目扫描昆明地铁2号线北端起始站共6层，1、2层为站厅层，36层为地铁商业配套总体量21323方,商业面积13517体量小，无目的性消费吸附力，消费属性与客流一致,
4、昆明首个直接地铁上盖商业1.3万方地铁商业配套非卖自持运营坐拥北部客运站4站交汇处人流量大，个体消费能力较弱,昆明地铁资源经营公司首发地铁直接上盖物业探索昆明地铁商业盈利模式打造昆明地铁商业第一桶金,目前项目面临的问题显而易见中高端客流不大，消费层次低，区域小区入住率低但做商业是毋庸置疑的关键是做什么商业，什么业态？,做写字楼死周边无商务氛围位置偏僻车流大、嘈杂，环境较差配套缺乏,做大型超市死需求型消费为主，生活用品需求不强停留时间短暂，不会长时逗留3层以上超市对客流吸附力弱,做酒店死客群停留时间短暂、消费力低前期地铁乘客量不会太大支撑不了4-6层的酒店客房体量,全做网吧死面积过大，人流不能全
5、部满足客流大小频次与节假日相关，需求波动大,做餐饮死体量大，4-6层商业吸附力不强中高端餐饮消费不能很好地支撑,什么都不能做？项目面临的阻碍确实不少从人流的需求特点出发四站交汇，百万人流总得有适合的商业机会短时间、及时性、需求性消费商业,打造昆明首个停歇地商业业态挖掘必须型消费潜力定位昆明地铁快客们的需求性业态满足百万乘客的及时性消费需求,整合停歇地需求型商业解决脏乱差、价格高的周边餐饮商业打造超高性价比特色餐饮美食解决候车型乘客的时间消磨问题网吧及电玩娱乐平台解决隔夜型乘客的住宿需求经济型快捷酒店诚信经营,于是我们给出了本案的业态定位3层业态：美食小吃+小型零售特色：经济实惠、品类繁多。业态
6、：米线店、面馆、快餐、副食品、小卖部等优势：划成小铺，形成大排档就餐、提高租金收益，吸引人流，形成竞争及集群效应,铺面区,人流出入口,就餐区,中庭,于是我们给出了本案的业态定位4层业态：网吧+电玩/客旅箱包用品业态：中型网吧、电玩（如果不能做电玩就招商箱包用品店）优势：客流等车上网需求、经营较为容易，对客流的吸附力强,于是我们给出了本案的业态定位5、6层业态：快捷酒店特色：经济实惠、服务周到。优势：两层分别引进两家酒店，形成竞争机制，为过夜乘客提供钟点房及过夜等车需求,示意图,可行性业态定位完成之后，业态实现目前面临几个问题：整个物业人流动线3层餐饮的排烟问题电梯配置，快捷酒店客流导入业态店招问题采光问题,人流动线打通关键人流动线，整个物业客流形成外循环，并吸附其他三站客流消费；地铁人流不足以支撑本案商业，那么客运站的大量人流引入本案消费就成了商业成活的关键。,丰源路,规划路,打通最大人流动线关键,打通最大人流动线关键,排烟、店招、采光、电梯是否能在外立面上规划各层业态的店招，以便吸引人流进入消费3层的大排档式特色餐饮的排烟问题是否能否解决整个物业的外立面设计是否能保障采光通风问题电梯的配备上规划是否支持,Thanks,
