1、2013JP02、2013JP03北站综合体地块 投资分析报告,地铁智能时代 新都市生活,报告目录,地块条件分析,PART,1,地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析,地块区位分析,第一章 地块条件分析,本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧。,规划出让条件,第一章 地块条件分析,规划出让条件,第一章 地块条件分析,第一章 地块条件分析,地块四至分析,拟出让地块,厦门北站站台,长途车站,新城际广场,村民自建房,地块现状分析,第一章 地块条件分析,目前场地已基本平整，项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。,灌新路,马銮湾大道,地块价值分析,PART,2,区域规划分析 地块资源
2、价值 SWOT价值分析 地块综合价值,区域规划分析,第二章 地块价值分析,复合形态的城市门户及创意生活城,地块所处厦门北站片区，以厦门北站为核心，打造集美区商贸讯息交流重镇以及生活、就业、出行平衡的新城区，是“交通、商务、居住”复合形态的城市门户及创意生活城。 北站片区规划特点：通过完善配套，从产业、商贸等方面保障丰富的人流和客源，拉动片区成长。 以交通枢纽为中心； 交通枢纽与商贸中心结合； 汽车、中药、IT等产业基础保障区域长期繁荣；,第二章 地块价值分析,一心：主站房为交通枢纽中心；两轴：南北商务功能景观轴;东西铁路生态防护绿湖景观轴； 三片：核心商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区
3、；一环：片区步行休闲环道；七节点：商贸大街、站点综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；,北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”,第二章 地块价值分析,地块资源价值 交通,地块位于厦门北站主站房北侧，毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY03地块，西侧临近圣果路，北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥，属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高铁的重要节点，已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线，15分钟直通岛内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。,岩通路,第二章 地块价值分析,地块
4、资源价值 配套,厦门北站以高标准建设，具有较强的景观性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物为一体的大型市民广场已经建成。地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善中，短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的原有相关设施。 厦门邮件处理中心已落成，片区首个商品房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成，迅速聚集人气，为本案提供潜在的客流保障。,中骏四季阳光会所主入口透视效果图,厦门北站主站房及时代广场现状图,中骏四季阳光,第二章 地块价值分析,地块SWOT分析,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,紧邻厦门北站核心区，周边将集聚大量人流； 地形方正平整，利于规划施工； 区域发展前景良好,地价较为合理,升值
5、空间大,周边配套尚在建设中，居住条 件未成熟； 过于接近交通要道，有一定 的粉尘和噪音污染,城市经济不断发展，置业刚性需求增加； 岛内外一体化建设先行区 北站片区建设推进，衍生新的居住、投资需求，而岛内可供开发土地日趋减少；,北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度,项目处于厦门新站片区，拥有优良的交通和区位优势，生活配套也在逐步完善中；地块所属区域成熟度在快速提升中，区域内有厦门西客站,BRT公交总站，未来随地铁1号线开通可快速进岛，随厦深铁路开通，将拥有更加便利的城际交通，项目将拥有较好的增值前景。,地块综合价值,第二章 地块价值分析,区域市场分析,PART,3,土地市场分析商品
6、住宅市场分析区域市场发展趋势,第三章 区域市场分析,2007年至今，集美区共计出让商住用地40宗，其中2010年出让11宗。近三年来,商住用地供应逐步减少， 2013年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。,土地出让分析 商住项目,第三章 区域市场分析,2007年至今，除2008年及2011年外，其他各年份均有办公性质用地出让，主要集中分布在集美新城和杏林湾片区， 今年以来集美区唯一出让的一宗地块为位于集美新城的办公、商业地块， 办公性质的建筑面积为9.62万平方米。,土地出让分析 办公项目,第三章 区域市场分析,二级市场分析 区域住宅
7、整体市场分析,近年来，集美区住宅市场表现火热，呈现逐年上涨势头。 2011年，均价突破9000元/平方米，随着杏林湾片区大量新盘入市，成交放量，价格高企。 2013年比2012年价格上涨了27.6% 。,第三章 区域市场分析,目前集美区在售项目29个，待售项目5个，目前区域房源供应较充足，主要供应集中在杏林湾和环东海域两个区域。,二级市场分析 区域项目分布图,本案,第三章 区域市场分析,区域竞品项目 片区已出让地块信息,区域竞品项目 产品特征分析,第三章 区域市场分析,目前集美区在售项目，多以80-90两房和90-110三房为主，销售价格在12000-15000元/，已批售产品的去化率均较高。
8、,第三章 区域市场分析,区域竞品项目 重点楼盘分析,新站TBD项目，最近一次开盘销售均价为12000元/（毛坯),区域竞品项目 重点楼盘分析,第三章 区域市场分析,都市综合体，目前销售均价为15000元/（精装）,供求分析：近年来集美区商品住宅供应较小， 2013年到目前为止只出让一宗商业、办公用地。,市场走势：随近年来区域商住用地供应量较小及区域交通环境的逐步完善，未来区域商品房升值潜力看好，价格则保持稳步上涨势头。,价格总结：目前靠近地块的在售项目住宅销售均价集中在12000-15000元/平方米，目前价格趋于平稳。,第三章 区域市场分析,区域市场发展趋势分析,地块定位分析,PART,4,
9、客群定位 产品定位 价格定位,主力,集美本地及岛内自住客户,厦门及周边城市投资客,外围城市投资客,辅助,偶得,第四章 地块定位分析,地块定位潜在客群,产品定位地铁智能时代 新都市生活,项目规划概念图（仅供参考）,第四章 地块定位分析,本户型面积配比，有约70%以上的产品处于区域市场主流产品区间内； 户型设计主要满足首置及改善性客户需求；,根据规划条件，住宅面积为17000，144平米以下面积占70%以上。,第四章 地块定位分析,地块定位B2产品配比,第四章 地块定位分析,秉承产品的多样性，把握市场主力需求产品、搭配市场空缺产品应对市场风险。 本户型面积配比，有约70%以上的产品处于市场主流产品
10、区间内； 户型设计主要满足首置及改善性客户需求；,根据规划条件，住宅面积为25000 ，144平米以下面积占70%以上。,地块定位B3产品配比,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为12857元/平米。预计价格年增长率8%，可以得出一年后住宅销售均价约13886元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。,第四章 地块定位分析,地块定位住宅价格预测,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块商业现在售价为23718元/平米。预计价格年增长率5%，一年后项目商业销售均价约24904元/平方米（此价格仅作为投资测算的依据）。,第四章 地块定位分析,地块定位商业价格预测,根据上述
11、住宅价格定位，一年后本地块可售物业的售价如下：住宅销售均价约 13886元/ 商业销售均价约 24904元/ 办公销售均价约 8856元/ 车位销售价格约 16 万元/个 (参照中骏四季阳光车位售价15万/个),（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,第四章 地块定位分析,地块定位各类物业价格预测,2013JP02地块投资测算,PART,5,指标与开发计划 成本与收入估算 敏感性分析 投资测算结论购地价格建议,P36,项目出让指标，地块总占地面积14114.558平方米，约合21.2亩。住宅约1.7万平米，办公约1.9万平方米，可售商业（含生鲜超市、便利店等）2.184万平米。,第五
12、章 地块投资测算,指标与开发计划,P37,指标与开发计划,1、分期开发计划：项目体量较小,一期开发完毕。2、工程进度计划：工程时间为1年，项目计划于2014年下半年开工，一年内全部完工。3、销售进度计划：销售时间为2年，项目计划2015年上半年开始销售，至2016年下半年销售完成。,第五章 地块投资测算,主要销售时间节点： 2015年上半年住宅开始预售，可售面积约1.7万，销售周期1年； 商业在2015年下半年开始销售，销售周期为1年； 办公在2016年上半年开始销售,销售周期为1年; 项目总销售时间为2年。,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,P39,地块成本支出表,项目开发成本估算：在以
13、底价拿地的前提下，项目投资估算额54906万元，预计综合单方成本为8846元/平米，其中，楼面地价按4923元/平方米计算（包括契税）。,成本与收入估算,第五章 地块投资测算,项目投资成本估算：在底价前提下，项目总建规模5.8万，投资估算额54906万元，预计综合单方成本为8846元/平米，其中，楼面地价按4923元/平方米计算（含契税）。,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,预计项目总销售金额为11.188亿元，项目均价为22293元/ ,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,项目投资收益分析： 销售总收入为11.188亿元 项目总投资约为8.36亿元； 项目净利润为2.8亿元； 项目投资
14、净利率为33.84%； 项目销售净利率为25.28%。,第五章 地块投资测算,项目收入估算,若项目能够按照拍卖底价4779元/平米（土地总价2.772亿元）成交，项目IRR可能达到38%，通过敏感性分析，我们建议项目摘牌楼面地价不高于8055元/平米，即总价不超过4.672亿元。,第五章 地块投资测算,敏感性分析,图智认为在未来几年内，厦门房地产发展趋势向好，该项目有利因素较多，价值较高，将会取得较好的投资回报，符合开发商地产发展战略。,按一年以后住宅销售均价为13856元/平米，商业价格为24904元/平米，办公价格为8856元/平方米，车位按均价16万/个计算，商业销售价格年增长率为5.0
15、% ，其他销售价格年增长率为8.0%。 图智认为，将土地楼面地价成本控制在8055元/平米（不含契税）以内，则项目投资估算总额9.23亿元，净利润可达1.95亿元，投资净利润率21.11%，动态投资回收期为3.5年。 项目的整体开发风险较小，投资收益较高。,地块投资结论,第五章 地块投资测算,第五章 地块投资测算,购地价格建议,2013JP03地块投资测算,PART,6,指标与开发计划 成本与收入估算 敏感性分析 投资测算结论购地价格建议,P47,项目出让指标，地块总占地面积17652.934平方米，约合26.48亩。住宅约2.5万平方米，办公8万平方米，商业2.7万平方米。,第五章 地块投资
16、测算,指标与开发计划,P48,指标与开发计划,1、工程进度计划：工程时间为2年，项目计划于2014年下半年开工，2016年上半年全部完工。2、销售进度计划：销售时间为3年，项目计划2015年上半年开始销售，至2017年下半年销售完成。,第五章 地块投资测算,主要销售时间节点： 2015年上半年住宅开始预售，可售面积约2.5万，销售周期1年； 商业在2015年下半年开始销售，销售周期为1年； 办公在2016年上半年开始销售，销售周期为2年； 项目总销售时间为3年。设定所有项目全部销售完毕。,第五章 地块投资测算,指标与开发计划,P50,地块成本支出表,项目开发成本估算：在以底价拿地的前提下，项目
17、投资估算额112646万元，预计综合单方成本为7988元/平米，其中，楼面地价按3959元/平方米计算（包括契税）。,成本与收入估算,第五章 地块投资测算,项目投资成本估算：在底价前提下，项目规模13.2万，投资估算额112646万元，预计综合单方成本为7988元/平米，其中，楼面地价按3959元/平方米计算（含契税）。,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,预计项目总销售金额为21.0749亿元，项目均价为21734元/ ,第五章 地块投资测算,成本与收入估算,项目投资收益分析： 销售总收入为21.07亿元 项目总投资约为16.077亿元； 项目净利润为4.998亿元； 项目投资净利率为31
18、.09%； 项目销售净利率为23.72%。,第五章 地块投资测算,项目收入估算,若项目能够按照拍卖底价3844元/平米（土地总价5.074亿元）成交，项目IRR可能达到31%，通过敏感性分析，我们建议项目摘牌楼面地价不高于6723元/平米，即总价不超过8.874亿元。,第五章 地块投资测算,敏感性分析,图智认为在未来几年内，厦门房地产发展趋势向好，该项目有利因素较多，价值较高，将会取得较好的投资回报，符合开发商地产发展战略。,按一年以后住宅销售均价为13856元/平米，商业价格为24904元/平米，办公价格为8856元/平方米，车位按均价16万/个计算，商业销售价格年增长率为5.0% ，其他销售价格年增长率为8.0%。 图智认为，将土地楼面地价成本控制在6723元/平米（不含契税）以内，则项目投资估算总额17.96亿元，净利润可达3.12亿元，投资净利润率17.37%，动态投资回收期为4.5年。 项目的整体开发风险较小，投资收益较高。,地块投资结论,第五章 地块投资测算,第五章 地块投资测算,购地价格建议,THE END,
